Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim

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1 Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim erstellt im Auftrag der Gemeinde Swisttal Auftr.-Nr.: durch die BBE Unternehmensberatung GmbH Rainer Schmidt-Illguth Jens Block Köln, im Dezember 2006 BBE Unternehmensberatung GmbH Agrippinawerft 30 / D Köln Postfach / Köln Telefon-Zentrale: Telefax-Zentrale: freecall info@bbeberatung.com Geschäftsführung: Hilmar Juckel Sitz der Gesellschaft: Köln Registergericht Köln: HRB 1592

2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise Ausgangslage und Aufgabenstellung Methodische Vorgehensweise 3 2 Standortseitige Aspekte Makrostandort Swisttal Mikrostandort und Projektskizze 8 3 Marktseitige Aspekte Wettbewerbssituation in der Gemeinde Swisttal Wettbewerbssituation in den Nachbarkommunen Einzugsgebiet und Nachfragevolumen Umsatz-Kaufkraft-Relation 19 4 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen Umsatzerwartung des geplanten Nahversorgungszentrums Umsatzherkunft und Umsatzumverteilungen Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche 28 5 Fazit 31 Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum, Swisttal-Heimerzheim

3 1 Ausgangslage, Aufgabenstellung und methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangslage und Aufgabenstellung Ein privater Investor plant die Ansiedlung eines Nahversorgungszentrums an der Kölner Straße in Swisttal-Heimerzheim. Das Konzept sieht die Ansiedlung eines Plus-Lebensmitteldiscounters, eines Kaisers- Supermarktes und eines Kik-Bekleidungsfachmarktes vor. Im Rahmen des bauplanungsrechtlichen Genehmigungsverfahrens ist die Planung einer gutachterlichen Überprüfung zu unterziehen, die Aufschluss darüber geben soll, ob bei Realisierung des Vorhabens negative raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. Die folgende Analyse gliedert sich in zwei Arbeitsschritte: In einem ersten Arbeitsschritt erfolgt die Durchführung einer Markt- und Standortanalyse, die im Wesentlichen folgende Aspekte beleuchtet: Standortqualität, Größe des Einzugsgebietes, Nachfragevolumen im Einzugsgebiet, Angebotssituation im Einzugsgebiet, derzeitige Kaufkraftbindung in den projektrelevanten Sortimenten und durch das Planvorhaben induzierte Umsatzumlenkungen. Der zweite Arbeitsschritt umfasst eine gutachterliche Einschätzung des Einzelhandelsvorhabens in Bezug auf etwaige raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen. Die Analyse der Auswirkungen hebt insbesondere darauf ab, die Auswirkungen der geplanten Betriebe in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren und Bekleidung/Wäsche zu untersuchen. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 2

4 Die Betriebsform des Discountmarktes führt als Randsortiment darüber hinaus auch sonstige Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs. Da es sich bei diesen Sortimenten in der Regel aber um Aktionswaren handelt, die nur zeitweise im Programm sind und zudem wöchentlich wechseln, sind die diesbezüglichen Auswirkungen auf die im Einzugsgebiet vorhandenen Angebotsstandorte mit entsprechenden Branchengruppen nicht zu quantifizieren. 1.2 Methodische Vorgehensweise Die vorliegende Analyse basiert auf umfassenden Recherchen der Gutachter in Swisttal und in den benachbarten Standortlagen, die durch das Vorhaben berührt werden können. 1 Im Einzelnen sind folgende Erhebungs-, Analyse- und Datengrundlagen zu nennen: Vor-Ort-Recherchen zur Standortsituation und zu den Lagebeziehungen des Mikrostandorts, Erhebung aller relevanten Anbieter von Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren. Hierzu gehören Lebensmittel-Discounter, Super- und Verbrauchermärkte, Getränkemärkte, Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker/Metzger), Drogeriemärkte sowie Anbieter von Bekleidung und Wäsche im engeren und erweiterten Standortumfeld, aktuelle Daten der BBE Marktforschung, z.b. Kaufkraftkennziffern und sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben, relevante sekundärstatistische Daten, z.b. Einwohnerzahlen der Gemeinde Swisttal, Erfahrungswerte der BBE Unternehmensberatung GmbH aus ähnlich gelagerten Untersuchungen. Die Ermittlung der derzeitigen und der durch das Planvorhaben beeinflussten zukünftigen Kaufkraftbewegungen wird auf der Grundlage einer wissenschaftlichen Arbeit von HUFF ("Defining and Estimating a Trading Area" 2 ) erstellt. 1 Durchführung der Vor-Ort-Recherchen in der 31. KW 2006 Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 3

5 Dabei werden folgende Faktoren berücksichtigt: Zeitdistanzen zwischen den Wohnortstandorten im Einzugsbereich und den projektrelevanten Einzelhandelsstandorten, Einwohnerzahlen im Untersuchungsgebiet, Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau der Gemeinden im Untersuchungsgebiet, Attraktivität der überörtlich relevanten Einkaufsziele im Untersuchungsgebiet, ausgedrückt durch das Verkaufsflächenangebot, die Angebotsstruktur und die Erreichbarkeit, Bereitschaft der Konsumenten zur Raumüberwindung beim Einkauf bestimmter Warengruppen: Während beispielsweise bei Artikeln des täglichen Bedarfes (v. a. Lebensmittel, Getränke) das Kriterium der räumlichen Nähe des Einkaufszieles gegenüber dem Kriterium der Attraktivität relativ wichtiger ist, dominiert bei Artikeln des längerfristigen oder gehobenen Bedarfes (z. B. Oberbekleidung, Schuhe, Elektrogeräte, Möbel) das Kriterium der (vermuteten) Attraktivität. Die Modellberechnung ermittelt nun für jeden der betrachteten Wohnortbereiche im Einzugsgebiet die Wahrscheinlichkeit, mit der ein Konsument die relevanten Einkaufsziele in seiner Umgebung aufsucht bzw. welche Verteilung seines Budgets für die betrachteten Sortimente auf die verschiedenen Einkaufsorte zu erwarten ist. Je nach Entfernung der potenziellen Einkaufsorte zu seiner Wohnung und in Abhängigkeit von deren Attraktivität wird er möglicherweise an nur einem Standort einen Großteil seines Budgets ausgeben oder aber es auf mehrere Standorte aufteilen. Werden nun die einem Einkaufsstandort aus allen Wohnortbereichen potenziell zufließenden Budgetanteile zusammengezählt, ergibt sich der insgesamt dort zu erwartende Umsatz, vorausgesetzt, die oben dargestellten Einflussfaktoren wurden realistisch ermittelt. In einem zweiten Schritt wird der in der dargestellten Weise modellhaft abgebildeten Realität nun die Situation nach Veränderung der Angebotsstruktur durch Realisierung des Planvorhabens gegenübergestellt. Die sonstigen Rahmenbedingungen werden als unverändert betrachtet, um den Effekt der Wettbewerbsbeeinflussung 2 In: Journal of Marketing, Vol. 28 (1964), No. 3, S Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 4

6 durch das Planvorhaben isoliert bewerten zu können. Selbstverständlich muss in der Realität im Lauf der Zeit auch mit Reaktionen der Marktteilnehmer und mit Änderungen sonstiger Rahmenbedingungen (Einwohnerzahlen, Kaufkraftniveau, Konsumentenverhalten, Bereitschaft zur Raumüberwindung etc.) gerechnet werden. Hierzu seriöse Prognosen zu versuchen, wäre jedoch nicht sinnvoll. Bei Gegenüberstellung der Situation vor und nach Realisierung des Planvorhabens ergibt sich für jede Relation zwischen Wohnortbereichen (Kaufkraftherkunft) und Einkaufszielen (Kaufkraftbindung) eine Aussage zu möglichen Veränderungen. Je stärker ein neuer Wettbewerber Kaufkraft auf sich ziehen kann, die zuvor bestehenden Einkaufszielen zugeflossen ist, desto stärker sind Letztere absolut und relativ von der Umverteilung betroffen. Das eingesetzte Prognosemodell wurde bereits in zahlreichen Praxissituationen erprobt und verfeinert, so dass es zur Abschätzung der Auswirkungen von Einzelhandelsplanungen auf die Kaufkraftbindung und die Wettbewerbssituation im Einzugsgebiet geeignet erscheint. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 5

7 2 Standortseitige Aspekte 2.1 Makrostandort Swisttal Die Gemeinde Swisttal liegt im Westen des Rhein-Sieg-Kreises und ist mit rd Einwohnern gemäß dem Landesentwicklungsplan als Grundzentrum eingestuft. Das Gemeindegebiet weist eine disperse Siedlungsstruktur auf. Die zehn zu Swisttal gehörenden Ortsteile liegen teilweise in deutlicher Entfernung zu einander. Mit rd Einwohnern ist Heimerzheim der größte Ortsteil, gefolgt von Odendorf mit rd Einwohnern und Buschhoven mit rd Einwohnern. Im Süden und Südwesten grenzen die starken Mittelzentren Rheinbach und Euskirchen an das Gemeindegebiet. Aufgrund der räumlichen Nähe sind diese Städte auch auf der Ebene des täglichen Bedarfs wichtige Einkaufsziele der Bevölkerung aus den südlichen Ortsteilen von Swisttal. Das Grundzentrum Weilerswist im Norden und das Mittelzentrum Bornheim im Osten verfügen ebenfalls über eine starke Ausstattung im Lebensmitteleinzelhandel. Für die Deckung des mittel- und langfristigen Bedarfs sind neben den Oberzentren Bonn und Köln auch die Mittelzentren Rheinbach und Euskirchen wichtige Einkaufsorte der Swisttaler Wohnbevölkerung. Die verkehrliche Erreichbarkeit der Gemeinde Swisttal ist durchweg als gut zu bezeichnen. Über die Anschlussstellen Swisttal-Heimerzheim und Swisttal-Miel besteht eine direkte Anbindung an die BAB 61. Die Bundesstraße B 56 sowie die L 182 stellen wichtige regionale Ost-West-Verbindungen dar. Ein Anschluss an das Schienennetz der Deutschen Bahn besteht nur durch den Haltepunkt der Regionalbahn Bonn-Euskirchen in Swisttal-Odendorf am Südrand des Gemeindegebietes. Dadurch qualifizieren sich Odendorf und die angrenzenden Orte zusätzlich als attraktiver Wohnvorort der Bundesstadt Bonn. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 6

8 Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 7

9 2.2 Mikrostandort und Projektskizze Das Projektareal liegt im Nordwesten des Ortsteils Heimerzheim an der Kölner Straße, am Rand der Ortsmitte. Die Kölner Straße ist neben der Euskirchener Straße die Haupterschließungsstraße für den Ortsteil Heimerzheim. An der Kölner Straße besteht zudem ein Anschluss an die L 182, deren Verlauf das Projektareal nach Norden hin begrenzt. Der Standort weist somit eine verkehrsgünstige Lage auf und verfügt über gute Erreichbarkeitsbeziehungen auch zu den umliegenden Orten. Die Erschließung des Projektgrundstückes soll über einen Kreisverkehr an der Kölner Straße erfolgen. Diese neue Zufahrtsstraße soll gleichzeitig der Erschließung des neuen Wohngebietes Heimerzheim-Nordwest dienen, das direkt an das geplante Nahversorgungszentrum angrenzt und insgesamt über 120 Wohneinheiten aufnehmen soll. Auf dem so erschlossenen Areal ist die Errichtung eines Kaisers-Supermarktes mit einer Verkaufsfläche von rd qm und eines Plus-Discounters mit rd. 900 qm Verkaufsfläche geplant. In Ergänzung zu den Lebensmittelanbietern ist eine Filiale des Textildiscounters Kik mit rd. 550 qm Verkaufsfläche projektiert. Weiterhin sollen auf dem Gelände 159 Stellplätze entstehen. Bei Realisierung der Planmaßnahme wird der in der Ortsmitte ansässige Plus-Markt seine Filiale aufgeben und an den neuen Standort verlagern. Mit dem Kaisers- Supermarkt ist die Ansiedlung eines zusätzlichen Vollsortimenters geplant, der bisher in Heimerzheim und den umliegenden Orten noch nicht vertreten ist. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 8

10 Karte 2: Mikrostandort Richtung Weilerswist/ Metternich Richtung Bornheim Projektstandort Schlecker Richtung Euskirchen Nah & Frisch NKD verdichteter Geschäftsbesatz 0 100m Kartengrundlage: General Anzeiger Online Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 9

11 3 Marktseitige Aspekte 3.1 Wettbewerbssituation in der Gemeinde Swisttal Im Bereich der Kölner Straße zwischen der Kreuzung Euskirchener Straße und der Einmündung der Ballengasse sowie im östlich angrenzenden Bereich am Fronhof findet sich im Ortsteil Heimerzheim ein verdichteter Geschäftsbesatz. Flächenmäßig größter Lebensmittelanbieter ist der verlagerungsbereite Plus-Discountmarkt, der derzeit eine Filiale mit rd. 600 qm Verkaufsfläche betreibt. Darüber hinaus findet sich an der Kölner Straße ein Lebensmittel SB-Markt des Betreibers Zock unter der Firmierung Nah & Frisch mit rd. 350 qm VKF. Weiterhin sind in der Ortsmitte mehrere Ladenhandwerksbetriebe (z.b. Bäckerei Zavelberg, Bäckerei Ost, Bäckerei Voigt, Fleischerei Wingen) und ein kleines Fachgeschäft für Obst und Gemüse ( Eifelgemüse, Fa. Rothkopf, rd. 30 qm) ansässig. Im Bereich der Kirchstraße befindet sich eine Filiale des Textildiscounters NKD mit rd. 250 qm Verkaufsfläche. Am Fronhof liegen die Ladenlokale des Modestudios Wiechert (rd. 50 qm) sowie eines Schlecker-Drogeriemarktes (rd. 200 qm). Im Gebäude der derzeitigen Plus Filiale befindet sich darüber hinaus das Bekleidungsgeschäft Flic-Flac mit einer Verkaufsfläche von rd. 60 qm. Größter Heimerzheimer Anbieter im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels ist der außerhalb des zentralen Versorgungsbereichs an der nördlichen Kölner Straße gelegene Edeka-Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von rd qm. Darüber hinaus betreibt der Discounter Aldi im Gewerbegebiet Heimerzheim-Nord an der Dützhofer Straße eine Filiale mit einer Verkaufsfläche von rd. 800 qm. In den übrigen Ortsteilen der Gemeinde Swisttal waren zum Erhebungszeitpunkt lediglich fünf größere Einzelhandelsbetriebe ansässig: im Ortsteil Buschhoven ein Edeka-Supermarkt (rd. 400 qm VKF) und ein Plus- Discountmarkt (rd. 450 qm VKF), Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 10

12 in der Ortsmitte von Odendorf an der Essiger Straße ein Edeka-Supermarkt (rd. 670 qm VKF) und im Gewerbepark Odendorf ein Aldi-Discountmarkt (rd. 800 qm) und ein Getränkemarkt ( Getränke-Quelle, rd. 400 qm). Darüber hinaus finden sich in den Ortsteilen noch einige Betriebe des Ladenhandwerks und kleinere Lebensmittelgeschäfte. Beispielhaft sind eine Verkaufsstelle der Bäckerei Voigt in Buschhoven, die Bäckerei Vitt und Kreuder s kleiner Bauernladen und der Laden von Obstbau Krings in Miel, der Dorfladen Morenhoven oder der Odendorfer Weinkeller anzuführen. Bekleidungsangebote führen außerhalb von Heimerzheim noch die in Odendorf ansässigen Fachgeschäfte Mode F. Perschen auf rd. 80 qm VKF sowie Fuß und Mode Mono mit rd. 50 qm VKF. 3.2 Wettbewerbssituation in den Nachbarkommunen In der angrenzenden Nachbargemeinde Weilerswist findet sich ein differenzierter Besatz von Lebensmittelbetrieben. Im Gewerbegebiet an der Robert-Bosch-Straße betreiben die Discounter Aldi auf rd. 850 qm, Lidl auf rd qm und Norma auf rd. 400 qm Verkaufsfläche jeweils eine Filiale. Ein Getränkemarkt mit rd. 550 qm VKF und ein Hermes-Fleischmarkt mit rd. 80 qm ergänzen das Angebot von Nahrungs- und Genussmitteln an diesem Randlagenstandort. In der Ortsmitte von Weilerswist erstreckt sich entlang der Kölner Straße und im Bereich Deutscher Platz ein Streubesatz projektrelevanter Betriebe. Größter Anbieter ist hier ein Rewe-Supermarkt mit rd qm Verkaufsfläche. Ergänzt wird das projektrelevante Angebot durch Filialen des Discounters (rd. 600 qm VKF) und der Drogeriemarktkette dm (rd. 550 qm VKF). Der weitere Besatz beschränkt sich auf kleinere Lebensmittelgeschäfte (z.b. Schneiders Frischemarkt) sowie auf Betriebe des Ladenhandwerks (z.b. Bio-Fleischerei, Bäckerei Zavelberg). Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 11

13 Im Sortiment Bekleidung betreibt der Textil-Discounter Zeemann eine Filiale mit rd. 250 qm. In den Ortslagen der Gemeinde Weilerswist finden sich vereinzelt kleine Lebensmittel SB-Läden und Ladenhandwerksbetriebe. So z.b. der Frischemarkt Sikora (rd. 150 qm VKF) und die Bäckerei Halbekann in Lommersum sowie die Nachbarschaftsläden Im Lädchen und Zur alten Post in Metternich. Im Untersuchungszusammenhang von großer Relevanz ist die Standortverlagerung der im Standortbereich Deutscher Platz ansässigen Lebensmittelmärkte Rewe und Plus an die Bonner Straße östlich des Bahnhofes. Der Rewe-Markt soll dabei von heute rd qm auf zukünftig rd qm (einschließlich rd. 500 qm für Getränke und Kleinshopflächen), der Plus-Markt von heute 600 auf künftig 800 qm Verkaufsfläche vergrößert werden. Beide Objekte befinden sich bereits im Bau (Stand: November 2006). Nächstgelegener Wettbewerbsstandort im Stadtgebiet Bornheim ist das Fachmarktzentrum Am Hellenkreuz in verkehrsgünstiger Lage am Nordrand von Bornheim- Ort. Neben einem Aldi-Markt (rd. 800 qm VKF) sind hier ein dm Drogeriemarkt (rd. 600 qm VKF), ein Deichmann-Schuhfachmarkt (rd. 450 qm VKF), ein Takko- Bekleidungsfachmarkt (rd. 600 qm VKF), ein Getränkemarkt (rd qm VKF) und ein Fachmarkt für Heimtierbedarf (Fressnapf, rd. 800 qm VKF) ansässig. Wichtigster Lebensmittel-Vollsortimenter im Stadtgebiet ist das toom SB-Warenhaus in Roisdorf mit knapp qm Verkaufsfläche. Darüber hinaus finden sich in der Ortsmitte von Bornheim (Edeka-Supermarkt), in Kardorf, Merten, Walberberg und Sechtem (jeweils Rewe-Supermärkte) und Hersel (Sidi-Supermarkt) mehrere, teilweise sehr kompetente Vollsortimentsbetriebe. Weiterhin sind in Bornheim neben dem bereits genannten Aldi-Standort am Hellenkreuz mit Plus in Bornheim-Ort, Penny in Roisdorf, Lidl in Waldorf und Hersel sowie Aldi mit einer zweiten Filiale (Hersel) noch weitere Lebensmittel-Discounter vorhanden. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 12

14 Größter Anbieter im Sortimentsbereich Bekleidung/Wäsche ist neben dem vorstehend genannten Takko-Bekleidungsfachmarkt ein Lagerverkauf für Herrenoberbekleidung (Daniels) im Gewerbegebiet Hersel. Darüber hinaus sind in der Ortsmitte von Bornheim einige Bekleidungsfachgeschäfte (u. a. Mode Blumenthal, Fifty seven, Esprit-Moden, Hönig Herrenmoden) ansässig. In Rheinbach befindet sich An der alten Molkerei ein wichtiger Wettbewerbsstandort. Neben einer Filiale des Discounters Aldi mit einer Verkaufsfläche von rd. 900 qm betreibt Rewe einen Supermarkt mit einer Verkaufsfläche von rd qm. Ergänzend finden sich Filialen der Textildiscounter Kik (rd. 350 qm) und Takko (rd. 500 qm). Größter Anbieter im Bereich des Lebensmittelhandels ist ein Hit-Verbrauchermarkt an der Meckenheimer Straße mit rd qm. Das Angebot im Lebensmitteleinzelhandel wird in der Stadt Rheinbach neben Ladenhandwerksbetrieben und Supermärkten von einer weiteren Aldi-Filiale an der Meckenheimer Straße sowie von zwei Lidl-Filialen an der Aachener Straße und im Standortbereich An den Märkten ergänzt. In der Innenstadt befinden sich im Sortimentsbereich Bekleidung einige Fachgeschäfte und Filialbetriebe. So z.b. Esprit, Ballyhoo-Classic oder M-Art Mode. Im Stadtgebiet Euskirchen befinden sich in der Innenstadt zahlreiche Fachgeschäfte und Filialbetriebe mit Angeboten aus dem Sortiment Bekleidung und Wäsche. Neben dem Textildiscounter Kik sind Filialisten wie Esprit, S Oliver, Mexx, Pimky, Orsay oder Xanaka in der Fußgängerzone ansässig. Als mit Abstand größter Betrieb ist hier das Kaufhof Warenhaus hervorzuheben. Im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels ist das Fachmarktzentrum im Industriegebiet an der Roitzheimer Straße der wichtigste Angebotsstandort in Euskirchen. Bedeutendster Betrieb ist hier der Hit-Verbrauchermarkt mit rd qm. Daneben betreiben die Discounter Aldi (rd. 850 qm) und Lidl (rd. 800 qm) sowie der Drogeriemarkt dm und der Textildiscounter Kik (rd. 600 qm) an diesem Standort Filialen. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 13

15 Weiterhin gibt es an der Kölner Straße (B 56) eine Plus-Filiale mit rd. 700 qm und im nördlichen Verlauf der Kölner Straße (L 194) einen Aldi-Markt (rd. 750 qm) sowie einen Trinkgut-Getränkemarkt (rd. 700 qm). Im westlichen Stadtgebiet von Euskirchen betreiben die Discounter Lidl (Frauenberger Straße) und Aldi (Kommerner Straße/Georgstraße) weitere Filialstandorte. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 14

16 3.3 Einzugsgebiet und Nachfragevolumen Für die Einkaufsorientierung der Bevölkerung und damit die Abgrenzung des Einzugsgebietes von Einzelhandelsbetrieben spielen grundsätzlich mehrere Faktoren eine maßgebliche Rolle: die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im geplanten Sortimentsbereich, der vom Verbraucher in der Regel akzeptierte Zeit- und Wegeaufwand 3, die Wettbewerbssituation, wie z.b. die Entfernung und die Attraktivität der relevanten Anbieter im engeren und weiteren Standortumfeld, die Attraktivität des Projektvorhabens, die durch die Betriebsgröße, die Leistungsfähigkeit und den Bekanntheitsgrad des Betreibers bestimmt wird, die Qualität des Projektstandortes, die aus der verkehrlichen Erreichbarkeit, der Lage zu Siedlungsschwerpunkten und aus vorhandenen Agglomerationseffekten resultiert, Barrierewirkungen, ausgehend von den topographischen, infrastrukturellen oder bauliche Gegebenheiten, die zentralörtliche Funktion des Stadtteils. Im Falle des Planvorhabens wird die Ausdehnung des Marktgebietes wesentlich durch die Ausstrahlung von Wettbewerbern in den Nachbarkommunen bestimmt. Hervorzuheben ist, dass sich in Bornheim, Euskirchen, Rheinbach und Weilerswist im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels ein dichter Besatz an Vollsortimentern und Discountern findet. Für Kunden aus den Nachbargemeinden stellt das Planvorhaben somit keine außergewöhnliche Einkaufsalternative dar, die eine Anreise aus weiter entfernten Wohnorten lohnenswert erscheinen ließe. Ähnlich stellt sich die Situation im Bereich der Textil-Discounter dar: Sowohl Weilerswist (Zeemann) als auch die Mittelzentren 3 Mit zunehmender Häufigkeit der Bedarfsdeckung und abnehmendem spezifischen Wert des nachgefragten Gutes nimmt der zum Einkauf akzeptierte Zeitaufwand ab. Dem zu Folge sind bei einem Angebot der Grundversorgung die Aktionsradien räumlich enger als bei Angeboten des langfristigen Bedarfsbereichs (z.b. Möbelsortiment). Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 15

17 Bornheim (Takko), Euskirchen (zwei Kik-Filialen) und Rheinbach (Kik und Takko) verfügen über entsprechende Anbieter am Ort. Vor dem Hintergrund der gegeben Siedlungs- und Wettbewerbsstrukturen ergibt sich nach der Prognose der Gutachter ein Kerneinzugsgebiet, das sich auf die Swisttaler Ortsteile Heimerzheim, Ollheim, Dünstekoven und Strassfeld sowie auf die Ortsteile Metternich und Müggenhausen der Nachbargemeinde Weilerswist erstreckt (siehe Karte 3). In dem so abzugrenzenden Kerneinzugsgebiet (Zone I) leben rd Einwohner. Davon entfallen auf das Swisttaler Gemeindegebiet rd EW, auf die Ortsteile Metternich und Müggenhausen der Gemeinde Weilerswist rd EW. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 16

18 Darüber hinaus sind aufgrund der verkehrlichen Erreichbarkeit die Ortsteile Swisttal- Buschhoven und Swisttal-Morenhoven sowie Weilerswist-Lommersum und Derkum- Hausweiler in ein erweitertes Einzugsgebiet (Zone II) mit einzubeziehen. Die Kaufkraftverflechtungen mit dem Planstandort dürften hier allerdings deutlich geringer ausfallen, als dies für das Kerneinzugsgebiet gilt. Das Bevölkerungspotenzial in Zone II beläuft sich auf rd Einwohner. Tab 1: Relevantes Nachfragevolumen im Einzugsgebiet Ortsteile Einwohner Pro-Kopf-Ausgaben 2 [Anzahl] 1 [EUR] NuG 3 Drogerie Bekleidung/ Wäsche Nachfragepotenzial [Mio. EUR] NuG Drogerie Bekleidung/ Wäsche Swisttal-Heimerzheim ,3 3,3 Swisttal-Ollheim ,5 0,4 Swisttal-Dünstekoven ,3 0,3 Swisttal-Straßfeld ,0 0,2 Einzugsgebiet Zone I (nur Swisttal) ,1 4,2 Weilerswist-Metternich ,4 1,1 Weilerswist-Müggenhausen ,1 0,3 Einzugsgebiet Zone I (gesamt) ,6 5,6 Swisttal-Buschhoven ,7 1,6 Swisttal-Morenhoven ,4 0,8 Weilerswist-Lommersum ,9 1,2 Weilerswist-Derkum/ -Hausweiler ,5 0,9 Einzugsgebiet Zone II ,5 4,5 Gesamt ,1 10,1 1 Quelle: Gemeinden Swisttal, Weilerswist 2 Quelle: BBE-Kaufkraftdaten NuG: Nahrungs- und Genussmittel Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 17

19 Das für das Planvorhaben zur Verfügung stehende Nachfragevolumen ergibt sich aus der Multiplikation der Einwohnerzahl im Einzugsgebiet mit den sortimentsspezifischen Pro-Kopf-Ausgaben, gewichtet mit der sortimentsspezifischen Kaufkraftkennziffer. Auf Basis dieser Datengrundlagen errechnet sich für die projektierten Märkte in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren im Kerneinzugsbereich ein Nachfragevolumen 4 in Höhe von rd. 23 Mio. EUR. Im erweiterten Einzugsbereich ergibt sich ein Volumen von rd. 19 Mio. EUR. Für das Sortiment Bekleidung/Wäsche ist im Kerneinzugsbereich ein Nachfragvolumen von rd. 5,6 Mio. EUR, im erweiterten Einzugsgebiet von rd. 4,5 Mio. EUR. vorhanden (siehe Tab. 1). 4 Das angegebene Nachfragevolumen bezieht sich ausschließlich auf das Nahrungs- und Genussmittelsortiment inkl. Bäcker und Metzger sowie Drogeriewaren. Pro-Kopf-Ausgabebeträge für das Non-Food-Sortiment sind hierin nicht enthalten. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 18

20 3.4 Umsatz-Kaufkraft-Relation Die Umsatz-Kaufkraft-Relation stellt eine wesentliche Kenngröße für die Versorgungssituation innerhalb eines Teilraums dar. Dabei deuten Werte von unter 100 darauf hin, dass mehr Kaufkraft aus einem Gebiet abfließt, als von außerhalb zuströmt. Dagegen ist bei Werten von über 100 per Saldo von Kaufkraftzuflüssen auszugehen. Die Einzelhandelsbetriebe im Einzugsgebiet erwirtschaften derzeit in den relevanten Sortimentsbereichen Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren einen jährlichen Umsatz von rd. 22 Mio. EUR (siehe Tab. 2). Tab 2: Umsatz-Kaufkraft-Relation im Sortiment Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren und Bekleidung/Wäsche Nachfragepotenzial 1 [Mio. EUR] derzeitiger Umsatz [Mio. EUR] Umsatz-Kaufkraft- Relation NuG/Drogerie Bekleidung NuG/Drogerie Bekleidung NuG/Drogerie Bekleidung EZG Zone I 22,6 5,6 15,8 1,0 69% 17% EZG Zone II 18,5 4,5 6,1 0,0 32% 0% Gesamt 41,1 10,1 21,9 1,0 53% 9% 1 Quelle: BBE-Kaufkraftdaten 2006, eigene Berechnungen Davon entfallen auf Betriebe in der Zone I rd. 16 Mio. EUR und auf Betriebe in der Zone II rd. 6 Mio. EUR. Es ergibt sich im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren bezogen auf das gesamte Einzugsgebiet somit eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von rd. 53 %, was rein rechnerisch einen Kaufkraftabfluss von rd. 19 Mio. EUR an andere Einkaufsstandorte außerhalb des Einzugsgebiets ergibt. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 19

21 Deutliche Defizite sind im Sortiment Bekleidung/ Wäsche festzustellen: hier steht einem Nachfragevolumen von 10,1 Mio. EUR lediglich ein Umsatz von 1,0 Mio. EUR gegenüber. Per Saldo betragen die Kaufkraftabflüsse demnach rd. 9 Mio. EUR. Zusammengefasst ist somit festzuhalten, dass die Angebotssituation in den projektrelevanten Sortimenten im perspektivischen Einzugsgebiet defizitär ist. Dies gilt nicht nur für das Sortiment Bekleidung/ Wäsche, das wie in vielen vergleichbaren Grundzentren überwiegend auf Standorte in benachbarten Mittelzentren konzentriert ist, sondern auch für die nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 20

22 4 Absatzwirtschaftliche und städtebauliche Auswirkungen 4.1 Umsatzerwartung des geplanten Nahversorgungszentrums Als Rechenbasis für die Ermittlung der Umsatzerwartungen für die Einzelhandelsbetriebe des Nahversorgungszentrums in Heimerzheim dienen in erster Linie die Größe der geplanten Märkte sowie branchen- und betriebstypische Leistungskennziffern. Weiterhin ist hier zu berücksichtigen, dass es sich bei der Ansiedlung des PLUS Discounters lediglich um eine Betriebsstättenverlagerung innerhalb von Swisttal- Heimerzheim handelt. Da in diesem Falle ein bereits ortsansässiger Wettbewerber seine Betriebsstätte verlagert, fließt in die Umsatzprognose nur der mögliche sich aus der günstigen Marktpositionierung ergebene Zusatzumsatz in die Auswirkungsanalyse ein. Im Falle der Neuansiedlungen Kaiser s und Kik wird dagegen die gesamte Umsatzleistung wettbewerbswirksam. Legt man die aktuell vom EuroHandelsinstitut veröffentlichten durchschnittlichen Umsatzleistungen der jeweiligen Filialnetze zugrunde, ergäbe sich für den Kaiser s Supermarkt bei einer Flächenleistung von EUR je qm Verkaufsfläche eine jährliche Umsatzleistung von rd. 5,7 Mio. EUR. Tab 3: Prognostizierte Jahresumsätze der geplanten Lebensmittelmärkte Sortiment Nahrungs- und Genussmittel; Drogeriewaren Umsatz [Mio. EUR] Kaisers Plus Gesamt 5,4 3,2 8,6 Sonstige Sortimente 0,3 0,4 0,7 Gesamt 5,7 3,6 9,3 Quelle: eigene Berechnungen Würde der Plus Markt den Durchschnittswert erreichen, ergäbe sich bei EUR je qm Verkaufsfläche ein Jahresumsatz von rd. 3,6 Mio. EUR. Gegenüber der Bestandsfiliale, die nach Einschätzung der Gutachter aktuell einen Jahresumsatz von rd. 2,4 Mio. EUR erreichen dürfte, ergäbe sich somit ein jährlicher Mehrumsatz von rd. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 21

23 1,2 Mio. EUR. Davon entfielen auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren rd. 1,1 Mio. EUR. Für den Bekleidungsfachmarkt Kik wird eine Jahresumsatzleistung von rd. 0,7 Mio. EUR prognostiziert eine Größenordnung, die dem Durchschnitt des Kik- Filialnetzes entspricht. Aus Sicht der Gutachter sind die vorab aufgeführten Lebensmittel-Umsatzleistungen als Maximalwerte anzusehen, die aufgrund der Nachfrageverhältnisse im Einzugsgebiet sowie der lokalen und regionalen Wettbewerbsbedingungen am Planstandort in Heimerzheim voraussichtlich nicht erreicht werden können. Ein wesentlicher Grund für diese pessimistische Einschätzung besteht darin, dass im Falle einer Realisierung des Planvorhabens in der Nachbargemeinde Weilerswist die Maßnahme zur Verlagerung der Lebensmittelmärkte Rewe und Plus in das Bahnhofsumfeld bereits abgeschlossen wäre und somit im Bereich des Lebensmitteleinzelhandels von einer weiteren Verschärfung des Wettbewerbs ausgegangen werden muss. Bei der anschließenden Ermittlung möglicher negativer Auswirkungen im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO werden jedoch weiterhin die Filialnetz-Durchschnitte als wettbewerbswirksame Umsatzgrößen unterstellt und somit in einem Worst-case- Szenario als Berechnungsgrundlage herangezogen. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 22

24 4.2 Umsatzherkunft und Umsatzumverteilungen Im Folgenden werden die durch das Vorhaben induzierten Umsatzumverteilungseffekte abgeschätzt: Anzunehmen ist dabei, dass der gesamte Umsatz, der im Realisierungsfall am Planstandort neu gebunden wird, zwangsläufig Anbietern an anderer Stelle verloren geht. Denn ein neuer Anbieter vergrößert nicht den verfügbaren Kaufkraftkuchen, sondern sorgt lediglich für eine räumliche Umverteilung des Umsatzes. Wie vorab in Kap 4.1 bereits erläutert, werden die Umsatzverlagerungen für den Prognosefall ermittelt, dass die beiden Lebensmittelmärkte einen Jahresumsatz mit Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogerieartikeln in einer Größenordnung von zusammen maximal rd. 8,6 Mio. EUR erreichen. Da es sich im Falle des Plus-Marktes um eine Verlagerung handelt, würden die Märkte in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten gegenüber dem heutigen Bestand somit einen Mehrumsatz von maximal 6,5 Mio. EUR generieren. Diese Umsatzgröße, welche für die folgende Betrachtung der Umsatzumverteilungen relevant ist, setzt sich zusammen aus dem erwarteten Umsatz des Kaisers-Marktes (5,4 Mio. EUR) und dem sich aus der Verlagerung des Plus-Marktes ergebenden Mehrumsatz von 1,1 Mio. EUR. Die Gutachter gehen nach der eigenen Prognose 5 davon aus, dass das Planvorhaben etwa 75 % seines Umsatzes mit Kunden aus dem Kerneinzugsgebiet erzielen würde. Dies bedeutet, dass die geplanten Filialen von Kaiser s und Plus bei einem prognostizierten Jahresumsatz mit Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren von 8,6 Mio. EUR einen Umsatz von etwa 6,5 Mio. EUR mit Kunden aus der Zone I des Einzugsgebietes tätigen würden. Somit würde das Planvorhaben im Kerneinzugsgebiet rd. 29 % der nahversorgungsrelevanten Kaufkraft (rd. 22,6 Mio. EUR, siehe Tab. 2) abschöpfen. 5 Zur methodischen Vorgehensweise bei der Prognose der Kaufkraftströme siehe Teil 1.2 des Gutachtens. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 23

25 Etwa 15 % des erwarteten Umsatzes mit Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren (rd. 1,3 Mio. EUR) würden die geplanten Märkte mit Kunden aus der Zone II des Einzugsgebietes tätigen. Dies entspricht einer Abschöpfungsquote von 7 % (von 18,5 Mio. EUR, siehe Tab. 2). Die restlichen 10 % des Umsatzes (rd. 0,9 Mio. EUR) würden auf Kunden aus sonstigen Herkunftsbereichen tätigen. Der projektierte Bekleidungsfachmarkt würde etwa 0,5 Mio. EUR und somit den überwiegenden Teil seines Umsatzes (insgesamt 0,7 Mio. EUR) aus dem Kerneinzugsgebiet generieren und hier somit rd. 9 % der sortimentsspezifischen Kaufkraft (insgesamt 5,6 Mio. EUR) abschöpfen. Der restliche Umsatz entfiele größtenteils auf Kunden aus dem erweiterten Einzugsgebiet (Zone II). Bezüglich der zu erwartenden Umverteilungseffekte ist darauf zu verweisen, dass die geplanten Märkte ihren Umsatz insbesondere zu Lasten derjenigen Wettbewerber generieren würden, die eine vergleichbare Marktpositionierung und Angebotsausrichtung aufweisen. Dies bedeutet, dass als Hauptwettbewerber der Lebensmittelmärkte insbesondere Supermärkte und Discountmärkte anzusehen sind. Ebenso wären aber auch, wenngleich auch in geringerer Intensität, Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser von Umsatzverlagerungseffekten tangiert. Betriebe des Ladenhandwerks und spezialisierte Lebensmittelgeschäfte sind hier nur marginal von Umsatzverlagerungseffekten betroffen. Laut Berechnungen der Gutachter gingen die Umverteilungen des prognostizierten Mehrumsatzes mit Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren in Höhe von 6,5 Mio. EUR zu rd. 46 % (max. rd. 3,0 Mio. EUR) zu Lasten von Anbietern außerhalb des Einzugsgebietes. Vor allem wären dabei Anbieter im Gewerbegebiet Weilerswist, sonstigen Standorten in Weilerswist sowie in Rheinbach und Euskirchen zu nennen (siehe Tab. 4). Wie bereits dargelegt, wird für den Realisierungsfall unterstellt, dass die im Bereich der Kölner Straße heute noch ansässigen Filialen von Rewe und Plus bereits an Standorte östlich der Bahntrasse in Weilerswist verlagert worden sind. Somit ist Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 24

26 festzustellen, dass sich mit Ausnahme des dm Drogeriemarktes am Deutschen Platz alle ansonsten relevanten Wettbewerber in Weilerswist, die von Umsatzverlusten tangiert wären, zum Zeitpunkt des Markteintritts des Planvorhabens außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen befänden. Tab 4: Prognostizierte Umsatzverlagerungen in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten Nahrungs- und Genussmitteln sowie Drogeriewaren Umsatz 1) Umsatzumverteilung [Mio. EUR] [%] [Mio. EUR] Einzugsgebiet Zone I 13,6 2) 17 2,3 Einzugsgebiet Zone II 6,1 5 0,3 Einzugsgebiet gesamt 19,7 13 2,6 Weilerswist > 30,0 3) < 6 1,8 Bornheim, Euskirchen, Rheinbach 0,9 sonstige Ortsteile von Swisttal > 11,0 < 3 0,3 Umliegende Orte gesamt 3,0 diffuse Zuflüsse 0,9 Summe Umverteilungen 6,5 1) Sortimente Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren 2) ohne bestehenden Plus-Discountmarkt in Heimerzheim 3) Prognostizierter Mindestumsatz in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel, Drogeriewaren nach Verlagerung der Anbieter Rewe und Plus in das Bahnhofsumfeld Quelle: eigene Berechnungen Insgesamt hätten die Anbieter nahversorgungsrelevanter Sortimente in Weilerswist einen Umsatzverlust von maximal rd. 6 % zu verzeichnen, so dass aus Sicht der Gutachter nicht von einer Bestandsgefährdung der in der Nachbargemeinde ansässigen Anbieter auszugehen ist. Insbesondere ist darauf zu verweisen, dass durch das Planvorhaben keine so hohen Umsatzverluste gegenüber dem zentralen Versorgungsbereich der Gemeinde Weilerswist induziert würden, dass diese zur Aufgabe eines ansässigen Betriebes führen könnten. Dies trifft auch auf den dm Drogeriemarkt zu, da dieser Wettbewer- Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 25

27 ber als Spezialist für Drogerieartikel nur in eingeschränkten Wettbewerbsbeziehungen zu den in Heimerzheim geplanten Anbietern stehen würde. Die Umsatzverluste bei Betrieben in den anderen Nachbarkommunen Bornheim, Euskirchen und Rheinbach belaufen sich nach der eigenen Prognose auf zusammen rd. 0,9 Mio. EUR und verteilen sich auf eine Vielzahl von Wettbewerbern, so dass hier auf einzelne Angebotsstandorte bezogene Aussagen nicht getroffen werden können. Die Anbieter in den sonstigen Ortsteilen der Gemeinde Swisttal (u. a. Edeka und Aldi in Odendorf) hätten zusammen Umsatzverluste von höchstens 0,3 Mio. EUR hinzunehmen und wären somit im Realisierungsfall ebenfalls nur gering tangiert. Die Berechnungen haben weiterhin ergeben, dass aufgrund der verkehrsgünstigen Lage des Planstandortes an der L 182 max. rd. 0,9 Mio. EUR des Umsatzes durch diffuse Zuflüsse generiert werden (siehe Tab 4). Diese 0,9 Mio. EUR entsprechen rd. 10 % des Gesamtumsatzes des Vorhabens im Bereich Nahrungs- und Genussmittel von rd. 8,6 Mio. EUR. Rd. 35 % des Umsatzes in den Sortimenten Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren (max. rd. 2,3 Mio. EUR) würden zu Lasten von Anbietern innerhalb von Zone I des Einzugsgebietes umverteilt. Dabei wäre die Ortslage von Swisttal-Heimerzheim, auf die sich fast alle im Kerneinzugsgebiet ansässigen Wettbewerber konzentrieren, am stärksten von Umsatzverlagerungseffekten betroffen. Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches der Ortsmitte Swisttal-Heimerzheim hätten die dort ansässigen Ladenhandwerksbetriebe, das Geschäft Nah & Frisch und der Schlecker-Drogeriemarkt Umsatzverluste von zusammen höchstens 0,3 Mio. EUR oder maximal rd. 5 % des derzeitigen Jahresumsatzes zu erwarten. Aufgrund des zwar spürbaren, jedoch nicht existenzbedrohenden Umsatzrückgangs sind aus Sicht der Gutachter Betriebsaufga- Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 26

28 ben, die ursächlich auf den Markteintritt des Planvorhabens zurückzuführen wären, im Realisierungsfall auszuschließen. Am stärksten von Umsatzverlusten betroffen wären die außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches des Ortsteils Heimerzheim ansässigen Anbieter Aldi im Gewerbegebiet Heimerzheim-Nord und Edeka an der Kölner Straße. Für den Aldi-Markt prognostizieren die Gutachter einen Umsatzrückgang von bis zu 10 % (knapp 0,6 Mio. EUR) des heutigen Umsatzes (ca. 5,8 Mio. EUR). Trotz dieses deutlichen Umsatzverlustes gehen die Gutachter davon aus, dass die betriebswirtschaftliche Tragfähigkeit der Filiale auch dann noch gegeben wäre. Darüber hinaus kann erwartet werden, dass der Filialstandort vom Betreiber schon allein aus marktstrategischen Gründen gehalten werden würde. Den Berechungen zufolge hat der Edeka-Supermarkt unweit des Planstandorts mit einem Umsatzrückgang von bis zu 1,3 Mio. EUR zu rechnen. Dies entspricht einem Verlust von rd. 30 % seines derzeitigen Umsatzes. Diese hohe Verlustquote ist als deutlicher Beleg dafür zu werten, dass die Wettbewerbsintensität zwischen den beiden Vollsortimentern Edeka und Kaisers im Realisierungsfall sehr stark zunehmen würde. Aufgrund der ungünstigeren Standortbedingungen hätte der Edeka-Markt dabei deutliche Wettbewerbsnachteile, so dass dieser mit hoher Wahrscheinlichkeit zumindest mittelfristig in seinem Bestand gefährdet würde. Betriebe in der Zone II des Einzugsgebietes sind von Umsatzverlusten von zusammen höchstens 0,3 Mio. EUR betroffen. Diese Verluste verteilen sich auf die Filialen von Plus und Edeka in Buschhoven sowie auf die sonstigen Anbieter in den Weilerswister Ortsteilen Derkum, Hausweiler und Lommersum. Somit ist festzustellen, dass die Anbieter im erweiterten Einzugsbereich nur in sehr geringem Maße vom Planvorhaben tangiert würden. Denn in diesen Orten würde die Realisierung des Planvorhabens lediglich zu dem Effekt führen, dass bisher bereits aus den Ortschaften abfließende und nicht durch lokal ansässige Anbieter gebundene Kaufkraft zukünftig von anderen Angebotsstandorten in begrenztem Maße auf den Planstandort in Heimerzheim umgelenkt würde. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 27

29 Für den Textildiscounter KIK ist zu konstatieren, dass dieser seinen Umsatz von 0,7 Mio. EUR im Jahr in erster Linie durch die Reduzierung von Kaufkraftabflüssen aus dem Einzugsbereich generieren würde. Vor allem wären von den Umverteilungseffekten systemgleiche Bekleidungsfachmärkte in den Nachbarkommunen und sowie sonstigen Standorten außerhalb des Einzugsgebietes tangiert. Marginale Umsatzverluste, die keine existenzbedrohende Größenordnung erreichen würden, hätten bestehende Bekleidungsanbieter in Heimerzheim - hier insbesondere der Textil-Discounter NKD sowie Zeemann in Weilerswist zu erwarten. Darüber hinaus wären auch Lebensmittel-Discountmärkte der Umgebung, die Textilien zumindest zeitweise als Aktionsware im Sortiment führen, von marginalen Umsatzverlusten betroffen. Insgesamt ist jedoch festzustellen, dass der Jahresumsatz von rd. 0,7 Mio. EUR zu Lasten einer so großen Zahl von Anbietern an unterschiedlichen Angebotsstandorten umverteilt würde, dass Umsatzeinbussen in einer existenzbedrohenden Größenordnung zu Lasten einzelner Betriebe ausgeschlossen werden können. 4.3 Bewertung der städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens auf zentrale Versorgungsbereiche Gemäß 11 Abs. 3 BauNVO ist das Vorliegen von negativen Auswirkungen von Einzelhandelsplanungen auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche und auf die wohnungsnahe Versorgung zu prüfen. Im Fall der hier zu prüfenden Planung sind nach den vorab dargelegten Prognoseergebnissen die möglichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Swisttal-Heimerzheim und in Weilerswist zu thematisieren. Negative Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich wären dann zu erwarten, wenn bei Realisierung des Planvorhabens bereits bestehende Einzelhandelsbetriebe, die für die Funktionsfähigkeit eines zentralen Versorgungsbereichs von Bedeutung sind, in ihrem Bestand gefährdet würden. Diese Auswirkungen sind Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 28

30 insbesondere unter dem Aspekt der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung zu ermitteln. In Heimerzheim sind dies das Lebensmittelgeschäft Nah & Frisch, mehrere Betriebe des Ladenhandwerks, ein Schlecker-Drogeriemarkt, eine Filiale des Textildiscounters NKD und das Modegeschäft Wiechert. Da sich die Konkurrenzwirkungen des Planvorhabens, wie bereits dargestellt, überwiegend in Richtung der Betriebe außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches entfalten würden, sind für den zentralen Versorgungsbereich in Heimerzheim keine wettbewerbswirksamen Umsatzverluste nachzuweisen. Nicht auszuschließen wäre im Realisierungsfall hingegen eine Gefährdung des bestehenden Edeka-Marktes. Dieser befindet sich allerdings nicht innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs, sondern nimmt eine Solitärlage in den nördlich angrenzenden Wohngebieten entlang der Kölner Straße ein. Selbst im Extremfall einer Betriebsaufgabe ließen sich daraus jedoch keine Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich von Heimerzheim ableiten. Negative Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich in Weilerswist sind ebenso auszuschließen. Denn zum Zeitpunkt eines möglichen Markteintritts des Planvorhabens werden die heute noch am Deutschen Platz ansässigen Filialen von Rewe und Plus bereits in den Bereich östlich der Bahntrasse und somit an Standorte außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches verlagert sein. Die übrigen im zentralen Versorgungsbereich ansässigen Betriebe (u. a. dm-drogeriemarkt, Filiale von Zeemann, mehrere Ladenhandwerksbetriebe, siehe Kap 3.2) wären nur marginal von Umsatzrückgängen tangiert. Die Wettbewerbswirkungen gegenüber der Gemeinde Weilerswist konzentrieren sich auf Betriebe im Gewerbegebiet, die über eine günstige Verkehrsanbindung und somit auch über günstige Erreichbarkeitsbeziehungen in Richtung Heimerzheim verfügen. Zur Gruppe dieser Betriebe würden im Realisierungsfall auch die auf die sanierte Industriebrache der ehemaligen Steinzeugwerke verlagerten Filialstandorte von Rewe und Plus gehören. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 29

31 Die BBE Unternehmensberatung vertritt vor dem Hintergrund dieser Analyseergebnisse somit die Einschätzung, dass durch die in Swisttal-Heimerzheim geplanten Märkte keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche in Heimerzheim und Weilerswist im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO zu erwarten sind. Angebotstandorte in anderen zentralen Versorgungsbereichen z.b. in Bornheim, Rheinbach oder Euskirchen wären von der Ansiedlung nur so geringfügig tangiert, dass negative Auswirkungen in Folge von einzelbetrieblichen Umsatzverlusten in existenzbedrohender Größenordung ebenfalls ausgeschlossen werden können. Nach den Vorgaben von 11 Abs. 3 BauNVO ist das Planvorhaben ebenfalls hinsichtlich seiner Auswirkungen auf die wohnungsnahe Versorgung zu bewerten. Bezogen auf die Situation in Heimerzheim ist dabei von besonderer Relevanz, ob eine Betriebsaufgabe des Edeka Supermarktes infolge der Realisierung des Planvorhabens mit negativen Auswirkungen auf die Nahversorgung in Heimerzheim hätte. Aus Sicht der Gutachter kann diese Frage verneint werden. Denn der Planstandort befindet sich in geringer Entfernung zum bestehenden Edeka-Markt und wie dieser in einer fußläufigen Distanz zu den umliegenden Wohngebieten. Somit wäre auch im Falle einer Aufgabe des Wettbewerbers die wohnungsnahe Versorgung in Heimerzheim-Nord auch weiterhin sicher gestellt. Ebenso wären Betriebe in anderen Swisttaler Ortschaften und außerhalb der Gemeinde Swisttal, die Funktionen für die wohnungsnahe Versorgung wahrnehmen, nicht von existenzbedrohenden Umsatzverlusten betroffen. Negative Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen in der Gemeinde Swisttal und in den Nachbarkommunen können somit im Realisierungsfall ausgeschlossen werden. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 30

32 5 Fazit (1) In Swisttal-Heimerzheim, Kölner Straße, ist der Neubau eines Nahversorgungszentrums mit einem Kaisers-Supermarkt (rd qm VKF), einem Plus-Discounter (rd. 900 qm) sowie einem Kik-Bekleidungsfachmarkt (rd. 550 qm) geplant. (2) Aufgrund der Siedlungsstruktur und der Wettbewerbssituation umfasst das Einzugsgebiet des Vorhabens in der Zone I die Swisttaler Ortsteile Heimerzheim, Ollheim, Dünstekoven und Straßfeld sowie die Weilerswister Orstteile Metternich und Müggenhausen. Das weitere Einzugsgebiet (Zone II) umfasst die Ortsteile Swisttaler Ortsteile Buschhoven und Morenhoven sowie die Weilerswister Ortsteile Lommersum Derkum, und Hausweiler. (3) Zurzeit ist die Angebotssituation in den projektrelevanten Sortimenten im perspektivischen Einzugsgebiet defizitär. Dies gilt nicht nur für das Sortiment Bekleidung/ Wäsche, das wie in vielen vergleichbaren Grundzentren überwiegend auf Standorte in benachbarten Mittelzentren konzentriert ist, sondern auch für die nahversorgungsrelevanten Sortimente Nahrungs- und Genussmittel sowie Drogeriewaren. (4) Nach der Umsatzprognose würden die Lebensmittelmärkte einen jährlichen Umsatz von zusammen rd. 8,6 Mio. EUR erreichen. Der Kik-Bekleidungsfachmarkt wird auf einen Jahresumsatz von rd. 0,7 Mio. EUR prognostiziert. (5) Da es sich im Falle des Plus-Marktes um eine Verlagerung handelt, würde das Planvorhaben in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten gegenüber dem heutigen Bestand einen Mehrumsatz von maximal 6,5 Mio. EUR generieren. Diese Umsatzgröße setzt sich zusammen aus dem erwarteten Umsatz des Kaisers-Marktes (5,4 Mio. EUR) und dem sich aus der Verlagerung des Plus-Marktes ergebenden Mehrumsatz von 1,1 Mio. EUR. Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 31

33 (6) Rd. 2,6 Mio. EUR des Umsatzes in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten würde das Planvorhaben durch Umsatzumverteilungen zu Lasten von Betrieben im Einzugsgebiet, weitere rd. 3,9 Mio. EUR zu Lasten von sonstigen Standorten außerhalb des Einzugsgebietes und durch diffuse Zuflüsse generieren. (7) Die Umsatzverlagerungen zu Lasten bestehender Wettbewerber in den zentralen Versorgungsbereichen von Swisttal-Heimerzheim und Weilerswist sowie in sonstigen Kommunen würden keine Größenordnungen erreichen, die deren wirtschaftliche Tragfähigkeit in Frage stellen würde. Negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sind somit aus Sicht der Gutachter auszuschließen. (8) Ebenso werden im Realisierungsfall negative Auswirkungen auf die Nahversorgungsstrukturen in der Gemeinde Swisttal und in den Nachbarkommunen nach den Ergebnissen der Auswirkungsanalyse ausgeschlossen. Köln, den 6. Dezember 2006 BBE Unternehmensberatung GmbH BBE Standort i.v. i.v. Rainer Schmidt-Illguth Jens Block Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 32

34 - - - Die vorliegende Untersuchung ist urheberrechtlich geschützt. Der Auftraggeber ist berechtigt, die Untersuchung an Dritte weiterzugeben, soweit dies mit dem Zweck der Untersuchung in unmittelbarem Zusammenhang steht. Darüber hinaus ist jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts, insbesondere Nachdruck, Vervielfältigung, Veröffentlichung und Weitergabe der Untersuchung nur mit vorheriger Zustimmung der BBE Unternehmensberatung GmbH erlaubt Verträglichkeitsanalyse Nahversorgungszentrum Swisttal-Heimerzheim 33