Sanierungssatzung und - durchführung für die Erneuerungsmaßnahme Ettlingen Ortskern Oberweier

Transkript

1 Sanierungssatzung und - durchführung für die Erneuerungsmaßnahme Ettlingen Ortskern Oberweier 1

2 Stadt Ettlingen Ortskern Oberweier Projektteam der STEG Stadtentwicklung GmbH Projektleitung Sanierung Desirée Matheis Dipl. Geographin Projektleitung Planung Dr. Tilman Sperle Stadtplaner, Dipl.-Ing. Architektur 2

3 die STEG Stadtentwicklung GmbH die STEG 53 Jahre Erfahrung 53 Jahre Stadtentwicklung Sanierungsmaßnahmen ha erschlossenes Bauland Kunden: Städte und Gemeinden 265 rechtskräftig abgerechnete Verfahren 100 Mitarbeiter 6 Standorte, Hauptsitz in Stuttgart Gesellschafter LBS und Siedlungswerk Qualitätsmanagement DIN EN ISO 9001:2008 3

4 FORMELLER ABLAUF DER VORBEREITUNG DER SANIERUNGSMAßNAHME Beschluss zur Einleitung der Vorbereitenden Untersuchungen (gem. 141 BauGB) Phase 1 Bestandsaufnahme und Analyse, Trägeranhörung Beteiligtenversammlung Gespräche mit den Beteiligten Präsentation der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchung 07./ Phase 2 Antrag zur Aufnahme in das Landessanierungsprogramm Aufnahme in das Landessanierungsprogramm / 2015 Phase 3 Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes, Beschluss der Sanierungssatzung und der Förderquoten Durchführung der Sanierungsmaßnahme Ortskern Oberweier Ab Juni

5 LANDESSANIERUNGSPROGRAMM BADEN-WÜRTTEMBERG Ziele: Stärkung und Erhalt nachhaltiger städtebaulicher Strukturen Stadt Ettlingen Ortskern Oberweier Bewilligungszeitraum bis Bewilligter Förderrahmen Land Baden-Württemberg anteilig 60% Gemeinde Stadt Ettlingen anteilig 40% Euro Euro Euro Verfahrensbeteiligte Stadt Ettlingen, Verwaltung und Gremien Bürgerinnen und Bürger, Eigentümer und Mieter/Pächter 5

6 RECHTLICHE VORGABEN Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes BauGB Wahl des Sanierungsverfahrens 152 ff BauGB Genehmigungspflichten 144 BauGB Durchführung 146 BauGB Beauftragung eines Sanierungsträgers 157 BauGB Beratung der Eigentümer/-innen bei - Baumaßnahmen 148 BauGB - Ordnungsmaßnahmen 147 BauGB Stadtplanerische Konkretisierung - Wettbewerbe, Quartiersplanungen, Bebauungsplanung Finanz- und Fördermittelmanagement Abschluss und Abrechnung der Sanierungsmaßnahme Aufhebung der Sanierungssatzung 162 BauGB Abrechnung der Sanierungsmaßnahme 152 ff BauGB 6

7 Rückblick: Ergebnisse der Vorbereitende Untersuchungen 7

8 RÜCKBLICK: ERGEBNISSE DER BETEILIGUNG DER BETROFFENEN Rücklauf 41% (171 versendete Fragebögen,70 Fragebögen wurden beantwortet) Sehr gute Beteiligung der Betroffenen Baujahr der Hauptgebäude Nutzung der Gebäude 45% reines Wohngebäude 74 % 40% 35% 39% Wohn- und Nebengebäude 22 % 30% 25% 20% 25% 22% Wohn- und Geschäftsgebäude 4% 15% 10% 10% 5% 0% 4% vor nach

9 RÜCKBLICK: ERGEBNISSE DER BETEILIGUNG DER BETROFFENEN Bewertung des Hauptgebäude durch die Eigentümer Gebäudezustand Wärmedämmung Dach Wärmedämmung Fassade Außenbereich Hauszugang gravierende Mängel Mängel ohne Mängel Fassade/Mauerwerk Dach/Dachstuhl 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Bautechnische/energetische Mängel insgesamt: 43% In diesem Bereich gravierende Mängel: 12% 9

10 RÜCKBLICK: ERGEBNISSE DER BETEILIGUNG DER BETROFFENEN Bewertung des Wohnungen durch die Eigentümer Wohnungszustand Wohnungszustand ohne Mängel Mängel gravierende Mängel Grundriss 81% 18% 1% Sanitär 63% 37% 0% Fenster 45% 55% 0% Elektroinstallation 75% 25% 0% Heizung 50% 49% 1% Die Wohnungen sind im Inneren überwiegend modernisiert. 63% entsprechen einem modernen Ausbaustandard. Vorhandene Mängel (37%) insbesondere im Bereich Fenster und Heizung. 10

11 RÜCKBLICK: ERGEBNISSE DER BETEILIGUNG DER BETROFFENEN Absichten der Eigentümer Modernisierungsbereitschaft der Eigentümer Ich möchte das Gebäude modernisieren 37% Ich möchte an-/umbauen 6% Ich möchte verkaufen 1% Ich möchte das Gebäude abbrechen 3% Ich möchte keine Veränderungen vornehmen 53% 47% der Eigentümer haben Interesse Maßnahmen im Rahmen der Sanierung durchzuführen (bezogen auf den Rücklauf) = 33 Eigentümer 52% der Befragten haben Interesse auch ohne Landesförderung Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen und dann Abschreibungsmöglichkeiten gemäß 7h, 10f, 11a EStG in Anspruch zu nehmen. 11

12 Sanierungsziele 12

13 SANIERUNGSZIELE Wesentliche Entwicklungsmaßnahmen im Sinne einer erhaltenden städtebaulichen Erneuerung sind: I Sicherung und Aufwertung des Wohnungsbestands Energetische Sanierung vorhandener Bausubstanz II Aufwertung des Wohnumfeldes Funktionale und gestalterische Neugestaltung der Berg-, Fleckenstein-, Etogesund Ufgaustraße im zentralen Bereich, Integration öffentlicher Stellplätze III Stärkung des Ortskerns/ Profilierung der kommunalen Identität Umgestaltung der Ortsmitte zu einem Bereich mit hoher Aufenthaltsqualität und Verknüpfung der öffentlichen Infrastruktureinrichtungen (Grundschule, Bücherei, Kirche, Rathaus etc.) IV Ökologische Erneuerung Entsiegelungs- und Durchgrünungsmaßnahmen im Ortszentrum und in privaten Hofbereichen die Naturkreisläufe im Gebiet aktivieren. 13

14 Beschlüsse zur Sanierungssatzung und -durchführung 14

15 NEUORDNUNGSKONZEPT 16

16 MAßNAHMENKONZEPT 17

17 ABGRENZUNG DES SANIERUNGSGEBIETS Eintragung Sanierungsvermerk im Grundbuch 18

18 SANIERUNGSSATZUNG- UND DURCHFÜHRUNG Die Vorschriften des 144 BauGB über genehmigungspflichtige Vorhaben, Teilungen und Rechtsvorgänge (Veränderungssperre und Verfügungssperre) sollen mit sämtlichen Abschnitten Anwendung finden Für die erfolgreiche Umsetzung der Sanierungsziele benötigt die Gemeinde Kenntnisse über folgende Vorhaben und Rechtsvorgänge: Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen Beseitigung baulicher Anlagen Veräußerung eines Grundstücks Veräußerung und Bestellung eines Erbbaurechtes Bestellung eines das Grundstück belastenden Rechts schuldrechtliche Verträge, die o.g. Vorgänge beinhalten Begründung, Änderung oder Aufhebung einer Baulast Teilung eines Grundstücks 19

19 Förderung von privaten Maßnahmen 20

20 ERGEBNISSE FÖRDERQUOTEN DER FÜR VORBEREITENDEN PRIVATE ORDNUNGSMAßNAHMEN UNTERSUCHUNGEN Förderhöhe bei Ordnungsmaßnahmen Abbruch- und Abbruchfolgekosten bei vertraglich geregelter Nachfolgebebauung mit Hauptgebäude: 100% Untergehende Bausubstanz: keine Förderung Deckelung des Förderzuschusses bei: ,- Abbruch- und Abbruchfolgekosten ohne Neubebauung: 50% Untergehende Bausubstanz: keine Förderung Deckelung des Förderzuschusses bei: ,- Den Einzelfallentscheid behält sich der Gemeinderat vor für: Verlagerung von Betrieben Umzug von Bewohnern Erhöhung des maximalen Kostenerstattungsbetrages 21

21 FÖRDERQUOTEN FÜR PRIVATE MODERNISIERUNGSMAßNAHMEN Förderhöhe bei Modernisierungsmaßnahmen Modernisierung und Instandsetzung eines privaten Gebäudes 30% ohne Denkmaleigenschaften: Deckelung des Förderzuschusses bei: Mindestinvestitionsaufwand: Modernisierung und Instandsetzung eines Gebäudes mit 40% Denkmaleigenschaften bzw. hoher städtebaulicher Bedeutung: Deckelung des Förderzuschusses bei: Mindestinvestitionsaufwand: Modernisierung und Instandsetzung eines Gebäudes 30% zur gewerblichen Nutzung oder eines Nebengebäudes: Deckelung des Förderzuschusses bei: Mindestinvestitionsaufwand: Den Einzelfallentscheid behält sich der Gemeinderat vor für: Verlagerung von Betrieben Umzug von Bewohnern Erhöhung des maximalen Kostenerstattungsbetrages 22

22 FÖRDERQUOTEN FÜR PRIVATE MODERNISIERUNGSMAßNAHMEN Wo bestehen ggf. Fördermöglichkeiten für Maßnahmen an privaten Gebäuden? Modernisierung und Instandsetzung Verbesserung der Haustechnik Verbesserung der Wohnungen Energetische Verbesserungen Bautechnische Verbesserungen 23

23 FÖRDERSCHEMA FÜR PRIVATE MODERNISIERUNGSMAßNAHMEN Förderschema Verbesserung der Haustechnik Verbesserung der Wohnungen Energetische Verbesserungen Bautechnische Verbesserungen Herstellung von Barrierefreiheit im Gebäude und Gebäudezugang zu 50% förderfähig Lüftungs-, Elektro- sowie Ver- und Entsorgungsinstallationen, sowie alle damit zusammenhängenden Arbeiten im Gebäude zu 50% förderfähig Grundrissveränderungen, Verbesserung der inneren Erschließung, der Belichtung, Schaffung von Wohnungsabschlüssen, Verbesserung der Bäder, sowie alle damit zusammenhängenden Arbeiten im Gebäude zu 100% förderfähig Einbringen von Wärmedämmung in Fassade, Dach, Keller, Erneuerung der Fenster und Haustüren, sowie alle damit zusammenhängenden Arbeiten am Gebäude, sowie Heizungsinstallationen zu 100% förderfähig Beseitigung von Schäden an Dach, Fassade, tragenden Gebäudeteilen (Wänden, Decken), Fensterläden, etc. die bspw. durch Witterungseinflüsse, eindringendes Wasser, Setzprozesse oder Schädlingsbefall entstanden sind, sowie alle damit zusammenhängenden Arbeiten am Gebäude zu 75% förderfähig 24

24 ERGEBNISSE FÖRDERSCHEMA DER FÜR VORBEREITENDEN PRIVATE MODERNISIERUNGSMAßNAHMEN UNTERSUCHUNGEN Die Nutzung von Sonderabschreibungen in Sanierungsgebieten nach 7h,10f und 11a Einkommensteuergesetz ist darüber hinaus nach Bestätigung durch die Stadt Ettlingen möglich. 25

25 ERGEBNISSE DER VORBEREITENDEN UNTERSUCHUNGEN 7 SCHRITTE BIS ZUM SANIERTEN GEBÄUDE 1) Vereinbarung eines kostenlosen Beratungsgesprächs 2) Kostenlose Modernisierungserhebung durch unseren Bautechniker und Erhalt des Berichts 3) Gestalterische Abstimmung sowie Abstimmung der geplanten Maßnahmen und Einholen von Kostenvoranschlägen bei Handwerkern Ihres Vertrauens 4) Feinabstimmung der umzusetzenden Maßnahmen und Berechnung der Förderhöhe zusammen mit der Stadt und der STEG 26

26 ERGEBNISSE DER VORBEREITENDEN UNTERSUCHUNGEN 7 SCHRITTE BIS ZUM SANIERTEN GEBÄUDE 5) Unterzeichnung einer Vereinbarung zwischen Ihnen und der Stadt. Jetzt kann die Baumaßnahme beginnen! 6) Durchführung der Bauarbeiten und Sammlung aller bezahlten Rechnungen zur Einreichung bei der STEG für die Ausbezahlung der Förderraten 7) Nach Abschluss der Arbeiten erfolgt die Schlussabrechnung. Ausbezahlung der Schlussrate und Beantragung einer Steuerbescheinigung. 27

27 ERGEBNISSE ALLGEMEINE FÖRDERVORAUSSETZUNGEN VORBEREITENDEN UNTERSUCHUNGEN Das Gebäude befindet sich im Sanierungsgebiet. Die Maßnahme entspricht den Zielen der Sanierung. Vor Durchführung der Maßnahmen muss eine schriftliche Vereinbarung mit der Stadt Ettlingen abgeschlossen werden. Das Vorhaben sowie die Gestaltung sind mit der Stadt Ettlingen und dem Sanierungsträger vor Durchführung der Maßnahmen abzustimmen und zeitlich zu befristen. Schwerwiegende bausubstanzielle und energetische Mängel am Gebäude sollen beseitigt werden. Für ein zur Sanierung vorgesehenes Gebäude kann maximal eine Fördervereinbarung im Verlauf der Sanierungsmaßnahme Ortskern Oberweier abgeschlossen werden. Gültige Bauvorschriften sowie Festsetzungen im Bebauungsplan sind einzuhalten. 28

28 die STEG Stadtentwicklung GmbH Geschäftsstelle Heilbronn Bahnhofstr Heilbronn Ihre Ansprechpartnerin: Desirée Matheis desiree.matheis@steg.de Tel / Fax 07131/