Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Kreditnehmer

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1 Die Wohnungseigentümergemeinschaft als Kreditnehmer Vortrag BFW-Tagung Norbert Mittrop, Geschäftsführer Gebau Vermögen GmbH, Düsseldorf

2 Gliederung 1. Beschlusskompetenz der WEG - ja BGH, Urteil vom V ZR 251/11 2. Beschlussvoraussetzungen und Inhalt BGH, Urteil vom V ZR 244/14

3 1. Hat die WEG-Eigentümerversammlung die Beschlusskompetenz eine über viele Jahre absehbare Großreparatur über eine Schuldenaufnahme der WEG- Eigentümergemeinschaft zu finanzieren? 2. Wenn ja, mit welcher Mehrheit (einfacher, qualifizierter, doppelt qualifizierter Mehrheit)? 3. Welche weiteren Voraussetzungen müssen ggf. bei der Beschlussfassung beachtet werden?

4 Auf der Eigentümerversammlung im April 2009 wurde mit 14 von 17 Stimmen beschlossen: 1. Die Gesamtsanierung der Wohnanlage mit einem Aufwand von insgesamt EUR sowie 2. dessen Finanzierung über staatliche Zuschüsse und zinsbegünstigte Kfw - Darlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren und einer Laufzeit von 20 Jahren. 3. Die Finanzierungskosten sollten regelmäßig in den Wirtschaftsplan eingestellt und in monatlichen Teilbeträgen von den Wohnungseigentümern gemäß den vorliegenden Einzelauswertungen getragen werden. Nach Eintritt der Bestandskraft des Beschlusses über die Sanierung und deren Kreditfinanzierung beantragte einer der Wohnungseigentümer, ihn von jeglicher Haftung aus dem Darlehen freizustellen, weil er seinen Anteil an der Sanierungsmaßnahme aus eigenen Mitteln aufbringen könne und daher an der beschlossenen Finanzierung nicht teilnehmen wolle. Dies wurde von einer im November 2009 abgehaltenen Eigentümerversammlung abgelehnt. erhob der Eigentümer Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Finanzierungsbeschlusses aus April 2009 sowie auf Ungültigerklärung des Negativ-Beschlusses aus November Kläger erhebt Klage auf Feststellung der Nichtigkeit des Finanzierungsbeschlusses aus April 2009 sowie auf Ungültigerklärung des Negativ-Beschlusses aus Nov

5 Grundsatz Durch Beschlussfassung (= Mehrheitsmacht) können nur solche Angelegenheiten geordnet werden, über die nach dem WEG (= gesetzliche Beschlusskompetenz) oder nach einer Vereinbarung (= Öffnungsklausel) die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden dürfen, anderenfalls (= keine Beschlusskompetenz bedarf es einer Vereinbarung. Ein ohne Beschlusskompetenz gefasster Beschluss ist nichtig.

6 Entscheidung des BGH, Urt. v V ZR 251/11) Der BGH bestätigt die in Literatur und Rechtsprechung bis dato schon herrschende Meinung, dass die Eigentümerversammlung die Kompetenz besitzt, im Wege der Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens durch den rechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümer zu entscheiden. Dabei stellt der BGH zutreffender Weise klar, dass die in früher ergangenen gerichtlichen Entscheidungen für eine grundsätzliche Rechtswidrigkeit der Darlehensbeschlussfassung herangezogenen Argumente nicht tragfähig sind. So ergebe sich die Kompetenz zur Darlehensaufnahme zwar nicht ausdrücklich aus dem WEG, diese werde aber vorausgesetzt, wofür zum einen die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß 10 Abs. 6 WEG und zum anderen die in 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG angesprochene Befugnis des Verwalters spreche, Tilgungsbeiträge bei den Eigentümern anzufordern. Ein Beschluss über eine darüber hinaus gehende Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers (gesamtschuldnerische Haftung, Gestellung besonderer Sicherheiten) ist konsequenterweise mangels Beschlusskompetenz nichtig.

7 Folgerungen für die Praxis Es gibt kein gesetzliches Finanzierungsmodell der Wohnungseigentümergemeinschaft, welches die Mittelbeschaffung auf Beitragszahlungen der Eigentümer im Sinne des 16 Abs. 2 WEG begrenzt und einer mehrheitlich beschlossenen Darlehensaufnahme entgegensteht. In der Praxis sollte jede Beschlussfassung unterbleiben, die eine über die den einzelnen Wohnungseigentümer gem. 10 Abs. 8 WEG treffende Haftung für die Verbindlichkeiten des Verbands hinausgehende Verpflichtung, etwa zur Übernahme einer besonderen Haftung gegenüber dem Darlehensgeber oder zur Gestellung von Sicherheiten erzeugt. Auch dürfte es geraten sein, zum Einsatz von Eigenmitteln bereiten Wohnungseigentümern durch Einzahlung entsprechender Beträge (etwa im Rahmen einer Sonderumlage) die Möglichkeit zu geben, zumindest im Innenverhältnis von den Kosten der Finanzierung freigestellt zu werden. Der BGH ließ die Frage ausdrücklich offen, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss über die Aufnahme eines Darlehens durch die WEG ordnungsgemäßer Verwaltung i.s.d. 21 Abs:3 WEG entspricht.

8 Aktuelle Entscheidung des BGH Urteil v , V ZR 244/14 Sachverhalt Die Anlage, die aus 201 Einheiten besteht, wurde in den 1980er-Jahren errichtet. In einer Eigentümerversammlung im August 2013 beschlossen die Wohnungseigentümer, eine Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung durchzuführen. Die Kosten wurden mit 2 Millionen Euro veranschlagt. Zur Finanzierung der Maßnahme beschlossen sie, einen KfW-Förderkredit über Euro aufzunehmen. Der Zinssatz belief sich auf 0 Prozent und die Laufzeit auf 10 Jahre. Der restliche Betrag für die Sanierungsmaßnahme sollte über die Instandhaltungsrücklage aufgebracht werden. Eine Wohnungseigentümerin hat gegen den Beschluss über die Darlehensaufnahme Anfechtungsklage erhoben.

9 Entscheidung des BGH Grundsatz: WEG kann Kredit aufnehmen Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch eine WEG kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Ob dies der Fall ist, kann nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der allseitigen Interessen bestimmt werden. Im Wohnungseigentumsgesetz gibt es keine Anhaltspunkte, dass die Gemeinschaft einen Kredit nur in besonderen Ausnahmefällen aufnehmen kann. Allerdings muss das besondere Haftungsrisiko berücksichtigt werden. Wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht zahlen, müssen die daraus resultierenden Fehlbeträge durch entsprechend höhere Beiträge der übrigen Eigentümer oder eine Sonderumlage ausgeglichen werden.

10 Sonderumlage weniger riskant als Darlehensaufnahme Eine Nachschusspflicht kann zwar auch entstehen, wenn ein Vorhaben durch eine Sonderumlage finanziert wird und sich diese bei einzelnen Eigentümern als uneinbringlich erweist. Da eine Sonderumlage von den aktuellen Wohnungseigentümern aufzubringen ist, wird aber meist hinreichend sicher bekannt sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen ist. Auch kann jedenfalls die Durchführung von Maßnahmen, die Aufschub dulden, davon abhängig gemacht werden, dass alle Eigentümer ihren Anteil an der Sonderumlage gezahlt haben. Bei einem Darlehen hingegen lässt sich das Risiko, dass einzelne Eigentümer nicht zahlen können, nur sehr begrenzt abschätzen. Zuverlässige Prognosen über die Bonität der Wohnungseigentümer sind schon wegen der meist langen Laufzeit des Darlehens nicht möglich. Außerdem muss stets damit gerechnet werden, dass sich die Zusammensetzung der Gemeinschaft durch Eigentümerwechsel ändert.

11 Darlehensaufnahme erfordert Abwägung im Einzelfall Angesichts dieses Haftungsrisikos ist bei der Entscheidung über die Finanzierung durch ein hohes langfristiges Darlehen Zurückhaltung geboten. Ob sie ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, lässt sich nur nach sorgfältiger Abwägung aller Umstände des Einzelfalls und unter Berücksichtigung der allseitigen Interessen der betroffenen Wohnungseigentümer feststellen. Wesentlich kommt es auf den Zweck des Darlehens an. In erster Linie ist an Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen zu denken. Je dringender eine Maßnahme ist, desto eher treten andere Nachteile einer Finanzierung durch Darlehen bei der Abwägung zurück.

12 Zu prüfen ist ferner die Möglichkeit einer alternativen Finanzierung über die Instandhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage. Dabei sind den mit einer Darlehensaufnahme einhergehenden Belastungen und Risiken die Vor- und Nachteile einer Finanzierung mittels Sonderumlage gegenüber zu stellen. Eine Darlehensfinanzierung wird insbesondere in Betracht kommen, wenn eine Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Eigentümer überforderte. Relevant sind zudem die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zu der Anzahl der Eigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit und die Rückzahlungsbedingungen. Eine Darlehensfinanzierung werde insbesondere in Betracht kommen, wenn die Erhebung einer Sonderumlage die einzelnen Wohnungseigentümer finanziell stark belastete oder gar die Leistungsfähigkeit einkommensschwächerer Wohnungseigentümer überfordere.

13 Die vorhandene Rücklage muss zumindest teilweise eingesetzt werden (Eigenkapital) Relevant sind schließlich die Höhe des Darlehensbetrages im Verhältnis zu der Anzahl der Wohnungseigentümer, die Kreditkonditionen, die Laufzeit des Darlehens und die Rückzahlungsbedingungen. So muss grundsätzlich die Rückzahlung so angelegt sein, dass der Kredit am Ende der Laufzeit zurückgezahlt ist. Eine mehrheitlich beschlossene Kreditaufnahme muss nicht zwingend eine Option für die Eigentümer enthalten, die Finanzierung selbst zu übernehmen und den auf sie entfallenden Kreditanteil als Sonderumlage zur Reduzierung des Darlehensbetrages einzuzahlen. Allerdings haben etwa überstimmte Eigentümer keinen Anspruch darauf, dass die Finanzierung eines gemeinschaftsbezogenen Vorhabens nach ihren individuellen Präferenzen gestaltet wird. Sie haben daher die Darlehensfinanzierung mitzutragen.

14 Dennoch ist es den Wohnungseigentümern nicht verwehrt, liquiden Miteigentümern die Möglichkeit einzuräumen, ihren Anteil sofort zu entrichten, und den Kredit in entsprechend reduzierter Höhe aufzunehmen. Dass Zins- und Tilgungsleistungen dann im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nur von den übrigen Eigentümern zu tragen sind, kann in entsprechender Anwendung von 1 6 Abs. 3 WEG für das Innenverhältnis beschlossen werden. Die nicht an der Kreditaufnahme beteiligten Eigentümer könne aber nicht von etwaigen Nachschusspflichten bei Fehlen liquider Mittel des Verbandes befreit werden. Die Möglichkeit einer abweichenden Kostenverteilung ( 16 Abs. 4 WEG) erlaubt es nicht, einzelnen Wohnungseigentümer von der Pflicht zur Finanzausstattung des Verbandes zu entbinden.

15 Anforderungen an Beschluss über Darlehensaufnahme Auch die Beschlussfassung über die Aufnahme eines Darlehens muss gewissen Anforderungen genügen. Der Beschluss muss folgende Angaben enthalten: Zu finanzierende Maßnahme Höhe des Darlehens Laufzeit des Darlehens Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes Außerdem muss aus dem Beschluss ersichtlich sein, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Nachschusspflicht muss besprochen werden Ferner muss vor der Beschlussfassung wegen des in die Zukunft verlagerten Risikos der Zahlungsunfähigkeit einzelner Wohnungseigentümer die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung erörtert werden. Dies ist im Versammlungsprotokoll zu dokumentieren. Im vorliegenden Fall sah der BGH den Kreditbeschluss deshalb nicht als ordnungsgemäß an, weil aus dem Versammlungsprotokoll nicht ersichtlich ist, dass die Eigentümer über das Risiko einer Nachschusspflicht unterrichtet worden sind.

16 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit