I. Planungsrechtliche Festsetzungen ( 9 Abs. 1 BauGB i. V. m. 1 bis 23 BauNVO)

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1 I. Planungsrechtliche Festsetzungen ( 9 Abs. 1 BauGB i. V. m. 1 bis 23 BauNVO) 1. Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 1.1 Sonstiges Sondergebiet ( 11 BauNVO) Das Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Hotel dient dem Beherbergungsgewerbe mit den dazugehörigen Anlagen und Einrichtungen. Zulässig sind: Gebäude und Anlagen eines Beherbergungsbetriebes mit max. 62 Zimmer (124 Betten) Gebäude und Anlagen eines Gaststättenbetriebes (Schank- und Speisewirtschaft) mit max. 320 m² Tagungs- und Veranstaltungsräume mit insgesamt max. 190 Sitzplätzen Angegliederter Wellnessbereich mit Schwimmbad, Sauna- und Fitnessräumen für die Hotelgäste Betriebsinhaber- und Betriebsleiterwohnung, wobei die höchstzulässige Zahl auf insgesamt max. 2 Wohneinheiten beschränkt ist dem Hotelbetrieb dienende Verkaufseinrichtungen mit insgesamt max. 50 m² Verkaufsfläche Betriebsbedingte Stellplatzflächen für Pkws und Busse 1.2 Allgemeine Wohngebiete ( 4 BauNVO) Ausschluss von Ausnahmen im Allgemeinen Wohngebiet (gem. 1 Abs.6 Nr.1 BauNVO) Im Allgemeinen Wohngebiet sind (die nach 4 Abs. 3 Nr. 1 bis 5 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen) Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. 2. Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 2.1 Bezugspunkte zur Bestimmung der Höhe baulicher Anlagen (gem. 18 BauNVO) Die Wandhöhe (WH) ergibt sich aus der Differenz zwischen der mittleren Höhe des Meeresspiegels (NN) und dem Schnittpunkt der Außenwandfläche mit der Oberkante Dachhaut (traufseitig). Die Firsthöhe (FH) ergibt sich aus der Differenz zwischen der mittleren Höhe des Meeresspiegels (NN) und der Oberkante des Dachfirstes. 3. Überbaubare Grundstücksfläche ( 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 3.1 Ausnahmen zur Überschreitung der Baugrenzen durch untergeordnete Gebäudeteile (gem. 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO) Für das Sonstige Sondergebiet Ein Vortreten von untergeordneten Gebäudeteilen (wie Mauerpfeiler, Erker, Treppenhäuser, Balkone etc.) kann in Abstimmung mit der Denkmalbehörde um max. 1,0 m zugelassen werden. 1

2 Für die Allgemeinen Wohngebiete Die rückwärtigen Baugrenzen können zur Errichtung von Terrassen um bis zu 3,5 m überschritten werden. Das Überschreiten der rückwärtigen Baugrenzen zur Errichtung von Terrassenüberdachungen und Wintergärten mit einem Glasanteil von mindestens 85% der Außenhülle kann um bis zu 3,0 m zugelassen werden. 4. Nebenanlagen ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB) 4.1 Zulässigkeit von Nebenanlagen (gem. 14 Abs. 1 und 23 Abs. 5 BauNVO) Außerhalb der Baugrenzen liegende Nebenanlagen, ausgenommen der Einfriedungen, haben zur Straßenbegrenzungslinie einen Mindestabstand von 1,0 m einzuhalten. 4.2 Zulässigkeit von Nebenanlagen (gem. 14 Abs. 2 BauNVO) Nebenanlagen im Sinne des 14 Abs. 2 ( für die Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienende Anlagen, fernmeldetechnische Anlagen sowie Anlagen für erneuerbare Energien) BauNVO sind allgemein zulässig. 5. Stellplätze und Garagen ( 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB 5.1 Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen (gem. 12 Abs. 6 BauNVO) Der Bedarf an Stellplätzen und Garagen ist auf den dafür festgesetzten Flächen oder innerhalb der überbaubaren Flächen zu erfüllen. Vor den Garagen ist ein Stauraum von mind. 5,0 m nachzuweisen. Stellplätze und Garagen haben zur seitlichen Straßenbegrenzungslinie ein Mindestabstand von 1,0 m einzuhalten, wenn die Festsetzungen im Bebauungsplan nichts anderes aussagen. Für die mit Ga1 gekennzeichneten Garagenflächen (Ramshof 2a, 3 und 4) darf ausnahmsweise auf den Stauraum von 5,0 m verzichtet werden. Es ist jedoch ein Mindestabstand zur vorderen Straßenbegrenzungslinie von 0,5 m einzuhalten. 6. Immissionsschutz ( 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 6.1 Schallschutzmaßnahmen Entsprechend dem Lärmtechnischen Gutachten zum Bebauungsplan werden für das Plangebiet Lärmpegelbereiche von I bis IV festgesetzt. Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenwandbauteilen nach DIN 4109: In den festgesetzten Lärmpegelbereichen müssen zur Lärmquelle gerichtete Außenbauteile (Dächer über Aufenthaltsräumen, Wände, Fenster, Rollladenkästen und dergleichen) das erforderliche Schalldämm-Maß gem. DIN 4109 erhalten. Die Lüftungsöffnungen für Räume, in denen aufgrund ihrer Nutzung eine Stoßlüftung nicht möglich ist (z.b. Schlafräume), müssen mit Schalldämpferstrecken versehen sein, die so zu bemessen sind, dass die Schalldämmung der gesamten Außenwand (Fenster, Lüftungseinrichtung, Wandanteil) dem vorgegebenen Bauschalldämm-Maß entspricht. 2

3 7. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Als Kompensationsfläche für den Eingriff ist der Ausgleich entsprechend der Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung zum Bebauungsplan (Grünordnungsplan) anzulegen und zu erhalten. Die Zuordnung der Maßnahmen zu den Eingriffen erfolgt entsprechend der Anlage Zuordnung der Ausgleichsmaßnahmen. 8. Pflanzgebote und Pflanzbindung ( 9 Abs. 1 Nr. 25 a, b BauGB) 8.1 Pflanzgebote ( 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB) Auf den Wohnbauflächen ist zu pflanzen: - bis 400 m² Grundstücksfläche ein kleinkroniger Laubbaum, - ab 400 m² bis 600 m² Grundstücksfläche ein großkroniger Laubbaum, - über 600 m² Grundstücksfläche je weiterer 100 m² ein kleinkroniger Laubbaum. Es können alternativ gepflanzt werden: - zwei kleinkronige Laubbäume statt einem großkronigen Laubbaum - ein Obstbaumhochstamm statt einem kleinkronigen Laubbaum - 30 m² Schnitthecke statt einem kleinkronigen Laubbaum - 60 m² Schnitthecke statt einem großkronigen Laubbaum - je 400 m² Verkehrsfläche ein kleinkroniger Laubbaum (das entspricht insgesamt ca. 37 Stck., Baumscheiben mindestens 2 x 2 m). Alle Anpflanzungen sind entsprechend den Vorgaben der beigefügten Artenliste auszuführen und zu erhalten. 8.2 Pflanzbindungen (gem. 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauNVO) Die im Bebauungsplan zur Erhaltung festgesetzten Bäume und Sträucher sind artgerecht zu pflegen und zu erhalten. Bei natürlichem Abgang ist eine gleichwertige Ersatzpflanzung vorzunehmen. 9. Geh- und Fahrrecht (gem. 9 Abs. 1 (21) BauGB) Das Geh- und Fahrrecht in einer Breite von 4,0 m auf den Flurstücken 529 und 530 gilt für die Eigentümer und Pächter der landwirtschaftlichen Restflächen von o.g. Flurstücken. 10. Niederschlagswasserbeseitigung Im Plangebiet erfolgt die Entsorgung des Niederschlagswassers über vorhandene und zu erweiternde Kanäle im Trennsystem in die Regenwasserrückhalte- und behandlungsanlage Benratherdyk. Auf die Möglichkeit einer Befreiung von der Anschluss- oder Benutzungspflicht gemäß 7 der Abwasserbeseitigungssatzung - sofern das Wohl der Allgemeinheit durch die Befreiung nicht beeinträchtigt wird - wird hingewiesen. 3

4 II. Örtliche Bauvorschriften ( 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. 86 Abs. 4 BauO NRW) Nur für das Allgemeine Wohngebiet 1. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen ( 86 Abs. 1 Nr. 1 BauO NRW) Bei an der gemeinsamen Grundstücksgrenze errichteten Gebäuden sind die Dächer jeweils in gleicher Form, Neigung, Neigungsrichtung und Farbe auszuführen. Kommt keine Einigung zustande, so sind traufenständige Satteldächer mit schwarzen matten Ziegeln und dem für die Dachneigung festgesetzten Höchstwert (im Rahmen der Bauhöhenbeschränkungen) zu errichten. Dachaufbauten, Dacheinschnitte, Überschreitungen der Wandhöhe und Zwerchgiebel/Ausluchten sind nur bis zu folgenden Höchstmaßen zulässig: - Höhe max. 1,50 m, - Breite max. 4,00 m, - Breite an gemeinsamen Grundstücksgrenzen jeweils max. 2,00 m, - Gesamtbreite max. 50 % der jeweiligen Hausbreite. Dächer von Nebenbaukörpern, Nebenanlagen und Garagen dürfen mit geringerer Dachneigung oder als Flachdach ausgeführt werden. 2. Gestaltung, Begrünung und Bepflanzung der Stellplätze, der Standplätze für Abfallbehälter und der unbebauten Flächen ( 86 Abs. 1 Nr. 4 BauO NW) Stellplätze können auch als Carports mit Rankgerüst oder begrüntem Dach errichtet werden. Der Zwischenraum von Garagen und Stellplätzen zur Straßenbegrenzungslinie ist einzugrünen, soweit er nicht für Zugänge oder Zufahrten benötigt wird. Standplätze für Abfallbehälter sind so zu gestalten, dass sie durch eine dreiseitige Umgrenzung von den Straßenverkehrsflächen nicht einsehbar sind. Zulässig ist eine Hecken- oder Strauchbepflanzung oder eine Mauer im Material der Hauptbaukörper, bis max. der Höhe der Abfallbehälter. 3. Art, Höhe und Gestaltung von Einfriedungen ( 86 Abs. 1 Nr. 5 BauO NW) Auf den der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandten Grundstücksflächen sind nur folgende Einfriedungen zulässig: - Hecken, Zäune und Mauern bis 0,60 m Höhe. Auf den der öffentlichen Verkehrsfläche nicht zugewandten Grundstücksflächen sind nur folgende Einfriedungen zulässig: - Hecken bis 1,80 m Höhe, - Zäune bis 1,80 m Höhe mit einem Lochanteil von mindestens 75 % pro m² Zaunfläche und im Verbund mit einer mindestens gleich hohen Begrünung. Ausnahmsweise können diese auch auf den der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandten Grundstücksflächen zugelassen werden, wenn die Terrassenseite eines Wohngebäudes dieser zugewandt ist. 4

5 III. Hinweise 1. Denkmalgeschütze Anlage Ramshof / Sondergebiet Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens sind alle Planungen auf dem Ramshof, insbesondere die Ansichten und Höhenentwicklungen der Gebäude, mit dem Rheinischen Amt für Denkmalpflege / Pulheim abzustimmen. 2. Aufschüttungen, Stützmauern Aufgrund der Differenzen der Geländehöhen innerhalb des Plangebiet werden beim Bau der Straßen und Kanäle teilweise Aufschüttungen bzw. Stützmauern auf den privaten Baugrundstücken notwendig. 3. Wasserschutzzone Das Plangebiet liegt teilweise im Einzugsbereich der Trinkwassergewinnungsanlage Darderhöfe, innerhalb der zukünftigen Wasserschutzzone III B. 4. Grundwasserstand Auf die Beachtung des derzeitigen und maximal möglichen Grundwasserstandes wird für die Ausführung der Bodenplatte und Kelleraußenwände hingewiesen. 5. Fluglärm Das Plangebiet liegt ca m nordwestlich des Flughafenbezugspunktes (FEP) des Verkehrslandeplatzes Mönchengladbach, nördlich der An-/Abflugstrecken des Regional- /Sichtflugverkehrs. Es muss mit Beeinträchtigungen durch Fluglärm gerechnet werden. IV. Nachrichtliche Übernahmen 1. Erdbebenzone Das Plangebiet befindet sich in der Erdbebenzone 1 der Bundesrepublik Deutschland. Der DIN 4149 ( Bauten in deutschen Erdbebengebieten Lastannahmen, Bemessung und Ausführung üblicher Hochbauten ) entsprechende bautechnische Maßnahmen sind zu berücksichtigen. 5