BEGRÜNDUNG. Bebauungsplan Nr. 25 IX W. - Wekeln (nördl. Hülsdonkstraße) - (Verfahrensstand: Entwurf)

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1 Bebauungsplan Nr. 25 IX W - Wekeln (nördl. Hülsdonkstraße) - (: ) BEGRÜNDUNG Stadt Willich Geschäftsbereich Arno Hoffmann

2 Inhaltsverzeichnis 1. ZIELE UND ZWECK DER PLANUNG LAGE UND GRÖßE DES PLANGEBIETES STÄDTEBAULICHER ENTWURF PLANINHALT UND FESTSETZUNGEN Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweisen, überbaubare Grundstücksfläche Nebenanlagen Garagen und Stellplätze Verkehrsflächen Grünflächen Pflanzgebote Pflanzbindungen ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN HINWEISE MAßNAHMEN ZUR VERWIRKLICHUNG Bodenordnung Erschließung UMWELTSCHUTZ...7 1

3 1. ZIELE UND ZWECK DER PLANUNG Die Aufstellung des Bebauungsplanes hat insbesondere folgende Ziele: Die Stadt Willich hat südlich des Ortsteiles (Alt-) Willich in einem Umfang von rund 88 ha den neuen Wohnstandort Wekeln entwickelt. Eine Rahmenplanung wurde 1994 durch das Institut für Städtebau der RWTH Aachen entwickelt. Die Umsetzung der Bauabschnitte I bis VIII ist bereits erfolgt. Die Aufstellung des Bebauungsplanes 25 IX W Wekeln (nördlich Hülsdonkstraße) - soll den Wohnstandort Wekeln nördlich der Hülsdonkstraße auf den ehemaligen Friedhofserweiterungsflächen ergänzen. Abbildung 1.1: Übersichtsplan Baufertigstellung (unmaßstäblich) (Quelle: Rahmenplan Wekeln Übersichtsplan Baufertigstellung - Stand Nov.2012) Der Bedarf nach einem neuen Wohnstandort ergibt sich aus der Bauland- und Wohnungsnachfrage in Willich. Die günstige Lage und verkehrlichen Anbindung des Standortes Willich-Wekeln an die benachbarten Zentren Mönchengladbach, Krefeld und Düsseldorf machen das Baugebiet auch für Wohnungs- und Baulandsuchende aus dem Umland attraktiv. Der Bebauungsplan hat den Zweck, für seinen Geltungsbereich die rechtsverbindlichen Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung zu schaffen. Er bildet die Grundlage für den Vollzug weiterer Maßnahmen. 2

4 2. LAGE UND GRÖßE DES PLANGEBIETES Die Stadt Willich liegt zwischen den Ballungsrandzonen der Städte Krefeld, Düsseldorf, Neuss und Mönchengladbach. Sie besteht aus den Stadtteilen Alt-Willich, Anrath, Schiefbahn und Neersen. Als Mittelzentrum ist die polyzentrisch aufgebaute Flächengemeinde auf das Oberzentrum Krefeld ausgerichtet; abhängig von den jeweiligen Standorten bestehen jedoch unterschiedliche Orientierungen zum Umland. Das Plangebiet liegt in der Gemarkung Willich, Flur 24 und 30, südwestlich des Ortskerns von Alt-Willich und hat eine Größe von 2,97 ha. Es wird im Wesentlichen wie folgt begrenzt: im Norden von dem Friedhofweg, im Osten von den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Bebauung Hülsdonkstraße, im Süden von den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Bebauung Bonnenring, im Westen von den rückwärtigen Grundstücksgrenzen der Bebauung Moltkestraße. Die genaue Lage des räumlichen Geltungsbereiches ergibt sich aus dem Übersichtsplan und ist eindeutig im Plan durch Planzeichen gekennzeichnet. Folgende Gründe haben zur vorgenannten Begrenzung des Geltungsbereiches geführt: Der Planbereich umfasst im wesentlichen die ehemaligen Friedhofserweiterungsflächen südlich des Friedhofweg. Zur Anbindung an den Bonnenring und die Hülsdonkstraße sind der Parkplatz am Bonnenring und eine Teilfläche der privaten Stellplatzanlage an der Hülsdonkstraße in den Planbereich einbezogen. Zudem ist die Fläche der Gasübernahmestation enthalten, um den gesamten südlichen Planbereich des Vorläuferplanes 73 W Friedhof Willich zu erfassen. Es besteht aus stadtplanerischer Sicht keine Notwendigkeit weitere Flurstücke in das Plangebiet einzubeziehen. Abbildung 2.1: Übersichtsplan (unmaßstäblich) (Quelle: Ausschnitt aus der Deutsche Grundkarte mit Planzeichen ergänzt) 3

5 3. STÄDTEBAULICHER ENTWURF Varianten Zur Erschließung und Bebauung der ehemaligen Friedhofsflächen wurden 2 Varianten entwickelt. In Variante 1 erfolgt die Erschließung über eine Verbindungsstraße mit Stichwegen. Hiermit werden ruhige Wohnbereiche an Wendeanlagen mit Aufenthaltsqualität favorisiert. In Variante 2 erfolgt die Erschleißung über eine Ringstraße. Die Vorteile ergeben sich im wesentlichen für den Verkehrsfluß. Erschließung Das Plangebiet wird von Erschließungsstraßen von der Hülsdonkstraße und über den Parkplatz Bonnenring aus erschlossen. Eine zusätzliche Fuß- und Radwegeverbindung soll eine schnelle Erreichbarkeit des Supermarktes gewährleisten. Weitere Fuß- bzw. Radweganbindungen sollen über den Friedhofweg und den als Wegeverbindung angelegten Schutzstreifen der Erdgasleitung erfolgen. Die Verkehrsflächenbreite im Plangebiet beträgt in der Regel 7,5 m (Mischfläche 4,0 m, Parken alternierend 2,0 m, Misch-/Gehwegfläche 1,5 m). Die Aufweitungen und Einengungen im Straßenraum dienen der Straßengestaltung. Bebauung Der Planbereich soll im wesentlichen durch eine aufgelockerte Bebauung mit eingeschossigen Einzel- und Doppelhäusern geprägt werden. Lediglich auf den an die rückwärtige Bebauung der Hülsdonkstraße angrenzenden Flächen ist in Variante 2 eine offene zweigeschossige Bebauung als Geschosswohnungsbau für Seniorenwohnungen oder ähnlichem dargestellt. Öffentliches Grün Die Grünzüge der angrenzenden Bebauungspläne werden im Plangebiet weitergeführt und dienen der Fuß- und Radwegeverbindung. Parkplatz Friedhof Gegenüber dem Nebeneingang zum Friedhof ist ein Parkplatz vorgesehen, der durch seine Anbindung an das Wohngebiet auch als Besucherparkplatz dienen kann. 4. PLANINHALT UND FESTSETZUNGEN 4.1. Art der baulichen Nutzung Die Wohnbauflächen des Plangebietes werden ihrer Eigenart bzw. der angestrebten Nutzung entsprechend als Allgemeine Wohngebiete (WA) festgesetzt. Um den Charakter der vorwiegenden Wohnnutzung im Allgemeinen Wohngebiet zu betonen, werden die im WA gem. 4 Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) ausgeschlossen. Aufgrund der Infrastruktur des Umfeldes bestehen kein Bedarf und keine Notwendigkeit, diese Ausnahmen einzuräumen Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung wird im Bebauungsplan durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschoßflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse und in Teilbereichen 4

6 durch die Höhe der baulichen Anlagen (Firsthöhen) bestimmt. Bei der Ermittlung des Maßes der baulichen Nutzung greift immer die engste Festsetzung, die angegebenen Maximalwerte können daher unter Umständen nicht voll ausgenutzt werden. Im gesamten Planbereich mit Ausnahme der an die rückwärtige Bebauung der Hülsdonkstraße angrenzenden Flächen - ist eine Eingeschossigkeit festgesetzt. Damit soll der Abschluss vom Wohngebiet Wekeln im Norden markiert werden. Im Übergangsbereich ist eine Zweigeschossigkeit festgesetzt, um Bezug auf die vorhandene Bebauung zu nehmen und einen Anteil an Geschosswohnungsbau zu ermöglichen. Durch die Firsthöhenbegrenzung in diesem Bereich wird in Verbindung mit der Dachneigung der äußere Rahmen der Gebäude bezüglich der Höhenentwicklung begrenzt. Die festgesetzten Bestimmungsgrößen ergeben sich aus der Zielsetzung des Bebauungsplanes und der dabei zugrundeliegenden städtebaulichen Konzeption. Um eine Beschränkung der überbaubaren Grundstücksflächen durch die GRZ zu vermeiden, orientiert sich diese an dem Höchstwert der BauNVO. Der für die GRZ angegebene Maximalwert ergibt sich aufgrund der festgesetzten Geschossigkeit. Die festgesetzten Dachneigungen ermöglichen eine Ausnutzung der Dachgeschosse zu Wohnzwecken. Nebenbaukörper, die im Anschluss an den Hauptbaukörper errichtet werden, können auch mit einer geringeren Dachneigung ausgeführt werden, um den vielfältigen Nutzungen im rückwärtigen Grundstücksbereich Rechnung zu tragen. Die möglichen Dachneigungen werden auch der Forderung des Energieversorgungskonzeptes (EVK) für die Stadt Willich gerecht, eine spätere Nutzung für Sonnenkollektoren mit zu berücksichtigen (optimale Dachneigung 30 bis 45 ) Bauweisen, überbaubare Grundstücksfläche Im gesamten Planbereich sind Einzel- und Doppelhäuser festgesetzt, um die Bebauungsdichte zu begrenzen. Lediglich auf den an die rückwärtige Bebauung der Hülsdonkstraße angrenzenden Flächen ist in Variante 2 eine offene Bebauung dargestellt. Die Tiefe der überbaubaren Flächen werden im wesentlichen auf 12 m beschränkt, die allerdings zur Errichtung von Wintergärten ausnahmsweise um 3 m ausgeweitet werden können. Ausnahmen ergeben sich nur bei sehr großen Grundstücksgrößen. Um durch eine Kleingliederung eine bauliche und gestalterische Einfügung in die vorhandene Bebauung zu gewährleisten, ist kein Bebauungsband, sondern sind einzelne Bauflächen festgesetzt. Ausnahmen zur Überschreitung der Baugrenzen durch untergeordnete Gebäudeteile Verglaste Wintergärten dienen der passiven Sonnennutzung, sie tragen somit zur Drosselung des Energieverbrauchs und der Reduzierung des CO2 Ausstoßes bei und unterstützen die Forderung nach energieeinsparendem Bauen und Wohnen. Zur Errichtung von Wintergärten kann daher eine Überschreitung der rückwärtigen Baugrenzen zugelassen werden. Um die Wirkungsweise eines Wintergartens zu sichern und das Erscheinungsbild der Wohnsiedlungen nicht zu überformen, sind diese nur als untergeordnete Gebäudeteile (Puffer) in weitgehend transparenter Form zulässig. Die dahinterliegende Fassade soll dabei ablesbar bleiben. Die weitere Ausgestaltung des Umfangs ist abhängig vom Gebäudekörper und der Grundstücksgröße zu sehen und verbleibt in der Ermessensentscheidung der Baugenehmigungsbehörde Nebenanlagen Um der Ermessensentscheidung der Baugenehmigungsbehörde nach der BauO NRW Spielraum zu geben, ist die Zulässigkeit von Nebenanlagen im Bebauungsplan nur durch die Einhaltung eines Mindestabstandes zur Straßenbegrenzungslinie begrenzt. Dieser gewährleistet ein geordnetes Straßenbild unter Berücksichtigung der möglichen Unterbringung von Standplätzen für Abfallbehälter und anderer Nebenanlagen. 5

7 4.5. Garagen und Stellplätze Der Nachweis der im Baugenehmigungsverfahren geforderten Stellplätze ist auf den jeweiligen Grundstücksflächen bzw. auf den dafür festgesetzten Flächen erbringen. Der geforderte Stauraum vor Garagen sichert den Verkehrsfluss im öffentlichen Straßenraum und stellt Parkraum vor den Garagen sicher; auch der Stauraum kann auf den geforderten Stellplatznachweis angerechnet werden Verkehrsflächen In Ergänzung des vorhandenen Verkehrsnetzes sind die Verkehrsflächen im wesentlichen als "Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung" festgesetzt. Die Zweckbestimmung "verkehrsberuhigter Bereich" findet aufgrund der Straßenplanung auch hier seine Berechtigung. Die Wohnstraßen sollen als verkehrsberuhigte Bereiche mit Fahrgasse ausgebildet werden; es verbleibt im Querschnitt Raum vor den Grundstücken für Fußgänger und einseitiges öffentliches Parken und Baumpflanzungen. Im Plangebiet kann innerhalb der Verkehrsflächen für je 3-6 Wohneinheiten die Anlage eines öffentlichen Stellplatzes realisiert und sogar überschritten werden. Auch die Anpflanzung von Bäumen im Straßenraum ist innerhalb der festgesetzten Flächen möglich. Die Dimensionierung der Wendeanlagen entspricht ebenfalls den Vorgaben der EAE und bietet die Möglichkeit für das Wenden eines dreiachsigen Müllfahrzeuges Grünflächen Die öffentlichen Grünflächen nehmen gleichzeitig Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft auf und bieten Platz für Spielräume Pflanzgebote Bei der Aufstellung eines Bebauungsplanes ist über die Belange des Naturschutzes und der Landespflege in der Abwägung nach 1 a BauGB zu entscheiden. Dazu gehören auch Entscheidungen über Darstellungen und Festsetzungen nach 9 BauGB, die dazu dienen, die zu erwartenden Beeinträchtigungen auszugleichen, zu ersetzen oder zu mindern. Um die Auswirkungen auf die Natur und Landschaft bzw. die Eingriffe in diese beurteilen zu können, ist ein entsprechender Umweltbericht erstellt; dieser ist Bestandteil des Bebauungsplanes und der Begründung als Anlage beigefügt. Die Ergebnisse werden durch planungsrechtliche Festsetzungen berücksichtigt. Da der Wohnbereich Freiflächen in Anspruch nimmt, sind Ausgleichsmaßnahmen notwendig Pflanzbindungen Der erhaltenswerte Baum- und Strauchbestand ist lagegenau eingemessen und durch Festsetzungen im Plan berücksichtigt. 5. ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Neben den planungsrechtlichen Festsetzungen sind die im Bebauungsplan unter Ziffer II des Textteiles getroffenen örtlichen Bauvorschriften (Äußere Gestaltung baulicher Anlagen, Gestaltung, Begrünung und Bepflanzung der Stellplätze, der Standplätze für Abfallbehälter und der unbebauten Flächen, Art, Höhe und Gestaltung von Einfriedungen) für die positive Gestaltung des Ortsbildes erforderlich. Mit den Vorschriften über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen soll erreicht werden, dass sich die Neubauten an den historisch gewachsenen Strukturen und Gestaltungsmerkmalen orientieren; die vorgefundene Struktur des Siedlungsgebietes wird dabei zugrunde gelegt. 6

8 Um die Anlagen für den ruhenden Verkehr und die Abfallbehälter gestalterisch in das Plangebiet einzufügen, werden auch für die Gestaltung, Begrünung und Bepflanzung der Stellplätze, der Standplätze für Abfallbehälter und der unbebauten Flächen Festsetzungen getroffen. Die vorgeschriebenen Einfriedungen orientieren sich an traditionellen Umfassungen. Die Höhenbegrenzung auf max. 0,60 m für Einfriedungen auf den, der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandten Grundstücksflächen soll diese Zonen einladend gestalten und zwischen der Öffentlichkeit der Straße und der Privatheit des Hauses vermitteln. Maschendrahtzäune gehören nicht zu den traditionellen Umfassungen, sie stören das Ortsbild und sind daher nur in Verbindung mit einer mindestens gleichhohen Bepflanzung zulässig. 6. NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN Die Ferngasleitung mit Schutzstreifen wird nachrichtlich übernommen. 7. HINWEISE Auf die Wasserschutzzone, den Flugverkehr, den Grundwasserstand, die Erdbebenzone, die Abstimmung mit der Wehrbereichsverwaltung und das Verhalten bei der Entdeckung von Bodendenkmälern wird hingewiesen. 8. MAßNAHMEN ZUR VERWIRKLICHUNG 8.1. Bodenordnung Die Aufteilung in neue Baugrundstücke erfolgt auf privater Basis. Ein Umlegungsverfahren ist dann nicht erforderlich. Falls keine private Umlegung möglich sein sollte, muss ein Umlegungsverfahren nach dem Baugesetzbuch durchgeführt werden Erschließung Versorgung und Entsorgung Der neu entstehende Baubereich wird an das Netz der öffentlichen Versorgungsträger angeschlossen. Die Versorgungsträger werden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes beteiligt. Die Beseitigung des Schmutz - und Regenwassers erfolgt im Trennsystem. Das Schmutzwasser wird dem Gruppenklärwerk Neuwerk zugeführt. Das Niederschlagswasser soll über Regenwasserkanäle gesammelt und ortsnah der Regenwasserbehandlungs- und Rückhalteanlage Flöthbachaue zugeführt werden. Eine Versickerung des Regenwassers über Mulden oder Muldenrigolen ist nicht möglich. 9. UMWELTSCHUTZ Für die Belange des Umweltschutzes nach 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB und 1a BauGB wird eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt werden und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Das Ergebnis der Umweltprüfung ist in der Abwägung nach 1 a BauGB zu berücksichtigen. Der Umweltbericht ist der Begründung als Anlage beigefügt. Die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) ist aufgrund der Größe und der heutigen Nutzung des Plangebietes nicht erforderlich. 7

9 Eine Eingriffbewertung ist der Begründung als Anlage beigefügt. Die Ergebnisse wurden durch Planungsrechtliche Festsetzungen berücksichtigt. Aufgestellt am Im Auftrag (Dipl.-Ing. Hoffmann) Anlagen 1. Bestandsaufnahme 2. Umweltbericht 3. Bodengutachten 8