Bebauungsplan "Alter Unteröwisheimer Weg" Gemarkung Bruchsal Seite 1. Begründung planungsrechtlicher Festsetzungen und örtlicher Bauvorschriften

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1 Gemarkung Bruchsal Seite 1 Teil B Beigefügte Teile zum Bebauungsplan planungsrechtlicher Festsetzungen und örtlicher Bauvorschriften

2 Gemarkung Bruchsal Seite 2 Inhaltsverzeichnis 0 Übersichtsplan 1 Flächennutzungsplan 2 Darstellung des Plangebietes 3 Planungsziele 4 Planungsrechtliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften 5 Eingriffsdarstellung und Ausgleichsmaßnahmen 6 Zusammenstellung der Flächen 7 Kosten

3 Gemarkung Bruchsal Seite 3 0 Übersichtsplan

4 Gemarkung Bruchsal Seite 4 1. Flächennutzungsplan Im verbindlichen Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Bruchsal ist der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Alter Unteröwisheimer Weg" als Wohnbaufläche dargestellt. Das Plangebiet umfasst nur einen kleinen Teilbereich der im Flächennutzungsplan dargestellten Baufläche. Diese Darstellung entspricht der im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung des Gebietes. Der Bebauungsplan ist damit aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Ausschnitt aus dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan

5 Gemarkung Bruchsal Seite 5 2. Darstellung des Plangebietes Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes "Alter Unteröwisheimer Weg" umfasst die Grundstücke Lgb.Nrn.: 8012, 8271, 8271/1, 8271/2, 8301, 8302, 8303, 8304, 8305, , 8325, 21077, Gemarkung Bruchsal. Das Plangebiet ist planungsrechtlich derzeit als Aussenbereich gemäß 35 BauGB einzustufen. Es grenzt unmittelbar an die südlich gelegene vorhandene Straße Alter Unteröwisheimer Weg und ist durch diese erschlossen. Westlich des Plangebietes ist bereits Wohnbebauung vorhanden. Diese Bebauung ist Teil des Baugebietes Scheelkopf für das ein rechtskräftiger Bebauungsplan besteht. Der Bebauungsplan setzt als Art der baulichen Nutzung ein reines Wohngebiet fest. Das Maß der baulichen Nutzung ist durch eine höchstzulässige überbaubare Grundfläche von 150qm und eine höchstzulässige Geschossfläche von 350qm festgesetzt. Die Zahl der Vollgeschosse ist als Obergrenze auf zwei Vollgeschosse begrenzt. Als Bauweise ist offene Bauweise mit Satteldach festgesetzt. Die Gebäude können sowohl giebelals auch traufständig errichtet werden. Südlich des Alten Unteröwisheimer Weges ist bereits auch eine Bebauung mit Wohngebäuden des gleichen Wohngebietes vorhanden. Der Bebauungsplan setzt hierfür als Art der baulichen Nutzung ebenfalls eine reines Wohngebiet fest. Das Maß der baulichen Nutzung ist festgesetzt auf eine höchstzulässige überbaubare Grundfläche von 230qm und eine höchstzulässige Geschossfläche von 270qm und einem Vollgeschoss. Als Bauweise ist offene Bauweise in Form von Hausgruppen zulässig. Die vorhandenen Hausgruppen, Gebäude stehen giebelständig zum Alten Unteröwisheimer Weg und sind mit Satteldächern versehen. Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes Alter Unteröwisheimer Weg grenzt damit unmittelbar an den bisher bestehenden Rand der Ortslage an. Der Alte Unteröwisheimer Weg ist bis auf den nördlichen Gehweg voll ausgebaut, aber nur einseitig bebaut. In der Straße ist ein Mischwasserkanal DN 300 verlegt, über den der Planbereich entwässert werden kann. Die Grundstücke im Planbereich sind derzeit gärtnerisch und landwirtschaftlich genutzt. Die Bestandserfassung und Bewertung der naturräumlichen Qualität ist dem landschaftsplanerischen Gutachten im Anhang zu entnehmen. Östlich des räumlichen Geltungsbereiches grenzt unmittelbar das Naturschutzgebiet Rotenberg an, das durch Rechtsverordnung des Regierungspräsidiums Karlsruhe vom unter Schutz gestellt ist. Der Schutzzweck des Gebietes ist die Erhaltung des großflächigen Streuobstwiesenbestandes mit seiner seltenen und schützenswerten Tier- und Pflanzenwelt, die Erhaltung großflächiger Heckenbestände, Hohlwege und Weinberge, die Erhaltung wertvoller Bereiche, die der Sukzession überlassen bleiben und die Pflege und Erhaltung schützenswerter Lebensbereiche seltener gefährdeter Tier- und Pflanzenarten, wie beispielsweise der Magerwiesenbestände (Steinkauz). Das Naturschutzgebiet ist gleichzeitig als Natura Gebiet Bruchsaler Kraichgau Schutzgebietsnummer erfasst. Südlich des Grundstücks Lgb.Nr.: 8271/2 befindet sich auf dem Grundstück Lgb.Nr.:7690 das gesetzlich geschützte 24a Biotop Alter Unteröwisheimer Weg

6 Gemarkung Bruchsal Seite 6 West. Das Biotop ist geschützt als Feldhecke und Feldgehölz und besteht aus zwei Feldhecken zu beiden Seiten eines jetzt weitgehend aufgefüllten, traditionsreichen Hohlweges, der in diesem Bereich praktisch nicht mehr sichtbar ist. Auf der Südseite besteht eine größere Hecke mit relativ dichtem Gehölz aus niedrigwüchsigen Schlehen, Weißdorn und einzelnen eingewachsenen Nußbäumen. Auf der Nordseite ist eine schmale Feldhecke aus Holunder, Haseln, einzelnen Schlehen und eingewachsenen Nußbäumen. 3. Planungsziele Der Alte Unteröwisheimer Weg ist bis auf einen Gehweg auf der Nordseite der Straße vollständig ausgebaut. Die Anlagen für die Ver- und Entsorgung mit Strom, Wasser und Abwasser sind ebenfalls vorhanden. Die an die Straße angrenzenden Grundstücke sind damit voll erschlossen, aber aufgrund der planungsrechtlichen Zuordnung zum Außenbereich nicht bebaubar. Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes wird planungsrechtlich die Möglichkeit geschaffen, die vorhandene Infrastruktur besser auszunutzen. Durch die bessere Ausnutzung werden Investitionskosten für neue Infrastrukturanlagen eingespart. Die vorgesehene Bebauung bildet einen neuen Ortsrand auf der nördlichen Seite des Alten Unteröwisheimer Weges. Die westlich des Plangebietes vorhandene Bebauung mit Wohngebäuden wird bis auf die Höhe der südlich des Plangebietes vorhandenen Wohnbebauung fortgesetzt. Damit entsteht ein städtebaulich sinnvoller Ortsrand, der die bisherige Lücke entlang des Alten Unteröwisheimer Weges schließt. Mit der Planung werden Bebauungsmöglichkeiten für Ein- und Zweifamilienhausbebauung für den vorhandenen Bedarf in der Kernstadt geschaffen. Die Bebauung soll sich hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung, der Zahl der Vollgeschosse und der Gebäudestellung in die in der Umgebung vorhandene Baustruktur harmonisch einfügen. Für die im Flächennutzungsplan dargestellte nördlich angrenzende Wohnbaufläche wird eine Anbindungsmöglichkeit für eine Fuß- und Radwegeverbindung vorgesehen. Die Offenhaltung der Anbindungsmöglichkeit ermöglicht im Falle der Entwicklung der Wohnbaufläche eine direkte und kurze Fußwegeverbindung zwischen dem neuen Gebiet und dem vorhandenen Wohngebiet Scheelkopf. Der heute vorhandene Feldweg muss in Richtung Osten außerhalb der geplanten Bebauung verlegt werden. Dadurch wird auch zukünftig die Erreichbarkeit der angebundenen Grundstücke sichergestellt. Zwischen die neue Bebauung entlang dem Alten Unteröwisheimer Weg und dem angrenzenden Naturschutzgebiet Rotenberg wird ein Teil der erforderlichen Ausgleichsflächen vorgesehen. Damit ergibt sich eine Pufferfläche zwischen der neuen Bebauung und dem Schutzgebiet. Die Fläche wird als Streuobstwiese angelegt und dient damit den Schutz- und Erhaltungszielen des Schutzgebietes. Die Nutzung der Fläche als Streuobstwiese ist auch mit dem unmittelbar angrenzenden 24a-Biotop vereinbar und löst keine Schutzkonflikte aus.

7 Gemarkung Bruchsal Seite 7 4. Planungsrechtliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften Die Art der baulichen Nutzung wird als reines Wohngebiet festgesetzt. Damit wird die in dem angrenzenden Baugebiet Scheelkopf festgesetzte Art der baulichen Nutzung fortgesetzt. Die ausnahmsweise zulässigen Läden und nicht störenden Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebietes dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes und Anlagen für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebietes dienende Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke werden nicht Bestandteil des Bebauungsplanes, weil das Gebiet mit einer Gesamtfläche von 0,83ha sehr klein ist und damit aus sich heraus keine Anlagen dieser Art rechtfertigt. Die Versorgung mit Waren und Dienstleistungen des täglichen Bedarfs kann in den schon vorhandenen Einrichtungen erfolgen. Gleiches gilt für die kirchlichen, kulturellen, gesundheitlichen und sportlichen Bedürfnisse der Bewohner des Gebietes. Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich hinsichtlich der Grundflächenzahl und der Geschoßflächenzahl an den Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung. Die Zahl der Vollgeschosse wird auf zwei Vollgeschosse festgesetzt. Die Traufhöhe wird als Mindest- und Höchstgrenze auf 4,0 bis 4,5m festgesetzt. Damit fügt sich die neue Bebauung in den vorhandenen Bestand gut ein. Westlich des Plangebietes ist zweigeschossige Bauweise als Obergrenze zulässig und südlich des Plangebietes ist eingeschossige Bauweise zulässig. Mit der Festlegung der Traufhöhe in Verbindung mit der Dachform und der Dachneigung ist die Realisierung von zwei Vollgeschossen möglich, obwohl das Gebäude hinsichtlich seiner äußeren Erscheinung als eingeschossiges Gebäude wirkt. Die Traufhöhe ist zu messen zwischen dem Schnittpunkt der Außenwand mit der Oberseite der Dachhaut. Bezugspunkt ist die Höhenlage der angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche in der Gebäudemitte. Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen festgelegt. Die Baufenster haben einen Abstand von 5,0m zur Straßenbegrenzungslinie und setzen damit die vorhandene Bauflucht westlich des Plangebietes fort. Die Bautiefe ist auf 12,0m begrenzt. Die Bautiefe ist abgeleitet aus der Belichtungstiefe von Wohnräumen mit Tageslicht. Als Bauweise ist offene Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern festgesetzt. Damit wird die vorhandene Baustruktur westlich des Plangebietes aufgegriffen und fortgesetzt. Die Gebäude sollen traufständig zur Straße orientiert werden um den gekrümmten Straßenverlauf zu betonen. Die Festsetzung der Stellung der baulichen Anlagen wurde entsprechend vorgenommen. Nebenanlagen, die aufgrund anderer Vorschriften für die Nutzung der Grundstücke erforderlich sind, sind nur innerhalb der festgesetzten Flächen für Nebenanlagen und innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Die Flächen für Nebenanlagen sind zwischen den Baufenstern angeordnet. Aufgrund der offenen Bauweise sind diese Grundstücksteile nicht mit Hauptbaukörpern überbaubar und können somit sinnvoll für die Herstellung von Stellplätzen und Garagen genutzt werden. Die rückwärtigen Flächen der Grundstücke werden damit von baulichen Nebenanlagen freigehalten. Die Errichtung von Garten- und Gerätehütten bis 20m 3

8 Gemarkung Bruchsal Seite 8 in den rückwärtigen Grundstücksflächen ist möglich, damit für die Unterbringung von Gartengeräten Aufbewahrungs- und Abstellmöglichkeiten geschaffen werden können. In den Wohngebäuden dürfen höchstens zwei Wohnungen errichtet werden. Das Gebiet ist als Ein- bzw. Zweifamilenhausgebiet geplant. Damit das städtebauliche Planungsziel erreicht bzw. gesichert wird. ist die Begrenzung der Zahl der Wohneinheiten je Gebäude erforderlich. Die Flächen von Stellplätzen einschließlich der Zufahrten sind mit wasserdurchlässigen Materialien und Oberflächenbefestigungen herzustellen. Diese Festsetzung dient der Minimierung der Flächenversiegelung und der teilweisen Erhaltung der Versickerungsmöglichkeiten im Plangebiet. Die Festsetzung minimiert den Eingriff in den Naturhaushalt. Die festgesetzten Ausgleichsflächen liegen zum Teil innerhalb des Plangebietes und zum Teil ausserhalb auf von der Gemeinde bereitgestellten Flächen. Auf den Grundstücken Lgb.Nrn. 8271/1, 8271/2, teilweise, und teilweise sind Streuobstwiesen anzulegen und zu unterhalten. Die zu verwendenden Sorten sind aus dem landschaftsplanerischen Gutachten entnommen. Die vorgeschlagenen Arten können durch andere Streuobstsorten ersetzt oder ergänzt werden. Die Grundstücke weichen von den im landschaftsplanerischen Gutachten vorgeschlagenen Flächen ab, da nach der Fertigstellung des Gutachtens die vorzeitige Besitzeinweisung des laufenden Flurbereinigungsverfahrens stattgefunden hat. Der Umfang der Flächen sowie die durchzuführenden Maßnahmen sind jedoch unverändert, so dass eine gleichwertige Alternative festgesetzt ist. In dem landschaftsplanerischen Gutachten wird außerdem vorgeschlagen, die Dächer von Nebenanlagen zu begrünen. Auch diese Festsetzung dient dem Ausgleich von Eingriffen in den Naturhaushalt. Die innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches festgesetzte Ausgleichsfläche und die außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches von der Stadt bereitgestellten Ausgleichsflächen sowie die auf diesen Grundstücken durchzuführenden Maßnahmen sind den Baugrundstücken innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches zugeordnet. Die Kosten für den Ausgleich der Eingriffe sind damit entsprechend dem Verursacherprinzip von den Eigentümern der Grundstücke zu tragen auf denen die Eingriffe in den Naturhaushalt erfolgen. In den Örtlichen Bauvorschriften sind Dachform, Dachneigung, die Zulässigkeit von Dachaufbauten, die Zulässigkeit von Antennen sowie die Zulässigkeit und Gestaltung von Einfriedigungen im Vorgartenbereich geregelt. Als Dachform sind Satteldächer festgesetzt. Die Dachneigung entspricht der Festgesetzten Dachneigung im Bebauungsplan Scheelkopf. Die Gebäude sollen traufständig zur Straße errichtet werden, um den Straßenverlauf zu betonen. Damit wird die bauliche Gestaltung der vorhandenen Gebäude entlang des Alten Unteröwisheimer Weges aufgenommen und fortgesetzt. Mit der gewählten Dachform und Neigung ist es möglich den Dachraum sinnvoll zu Wohnzwecken zu nutzen und ein Vollgeschoss im Dach herzustellen. Die Regelung der Zulässigkeit von Dachaufbauten dient der einheitlichen Gestaltung der Dachlandschaft innerhalb des Plangebietes.

9 Gemarkung Bruchsal Seite 9 5. Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen Für die Ermittlung der Eingriffe in den Naturhaushalt und die Ausgleichsmaßnahmen wurde ein landschaftsplanerisches Gutachten (Anhang) vergeben. In dem Gutachten wird der naturräumliche Bestand erfaßt und bewertet, die Eingriffe auf der Grundlage des Bebauungplanes ermittelt und Ausgleichsmaßnahmen vorgeschlagen. In dem Gutachten sind zwei alternative Ausgleichsvarianten dargestellt. Die Ausgleichsmaßnahmen innerhalb des Gebietes sind jeweils gleich. Der Ausgleich außerhalb des Gebietes kann zum einen auf dem Grundstück Lgb.Nr (Variante 1) oder auf den Grundstücken Lgb.Nrn , teilweise und (Variante 2) erfolgen. Die Gemeinde hat sich für die Variante 2 entschieden, weil diese Grundstücke innerhalb des Naturschutzgebietes Rotenberg liegen und die durchzuführenden Ausgleichsmaßnahmen den Zielen des Naturschutzgebietes entsprechen. Durch die Ausgleichsmaßnahmen wird das Naturschutzgebiet aufgewertet. Gegen die vorgeschlagene Ausgleichsvariante 1 spricht, dass diese Fläche innerhalb einer im Flächennutzungsplan dargestellten Wohnbaufläche liegt. Sollte dieses Gebiet zukünftig einer baulichen Nutzung zugeführt werden, müßte die durchgeführte Ausgleichsmaßnahme wieder an anderer Stelle innerhalb der Gemarkung ausgeglichen werden. Dies ist jedoch nicht sinnvoll und entspricht nicht dem Grundsatz der Nachhaltigkeit. Die im Gutachten vorgeschlagene Vermeidungsmaßnahme der Erhaltung von Bäumen am nördlichen Gebietsrand wird nicht festgesetzt. Gründe hierfür sind zum einen, dass der Gutachter Bäume zur Erhaltung vorschlägt, die ausserhalb des räumlichen Geltungsbereiches liegen und deshalb nicht als Vermeidungsmaßnahme anerkannt werden können. Zum anderen werden die wenigen Bäume innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches noch durch das Erfordernis von Umlegungsmaßnahmen vorhandener Versorgungs- und Infrastrukturleitungen beeinträchtigt. Stattdessen wird auf den Baugrundstücken die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern festgesetzt. Die im landschaftsplanerischen Gutachten vorgeschlagenen Ausgleichsmaßnahmen sind vollinhaltlich in den Festsetzungen des Bebauungsplans enthalten. Die durch den Bebauungsplan hervorgerufenen Eingriffe in den Naturhaushalt sind somit vollständig ausgeglichen. 6. Zusammenstellung der Flächen Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfaßt eine Fläche von ca qm. Davon entfallen auf Verkehrsflächen qm Bauflächen qm

10 Gemarkung Bruchsal Seite 10 Ausgleichsflächen qm Die Ausgleichsflächen außerhalb des räumlichen Geltungsbereiches umfassen eine Fläche von ca qm 7. Kosten Der Stadt entstehen durch den Bebauungsplan für die Herstellung des Gehweges Kosten in Höhe von ca Der Fußweg für die spätere Anbindung der im Flächennutzungsplan dargestellten Baufläche wird erst hergestellt, wenn die Bebauung des Gebietes tatsächlich erfolgt. Die Verlegung des landwirtschaftlichen Weges verursacht Kosten in Höhe von ca Die Ausgleichsmaßnahmen verursachen Kosten in Höhe von.ca für die erstmalige Herstellung der Maßnahmen. Zu diesem Betrag kommen noch die Kosten für den Erwerb der notwendigen Flächen zur Durchführung der Ausgleichsmaßnahmen in Höhe von ca Die Gesamtkosten für die Ausgleichsmaßnahmen belaufen sich damit auf ca Entwurf und Bearbeitung Stadt Bruchsal, Stadtplanungsamt Bruchsal, den gez. Jürgen Müller, Dipl.- Ing. Ausfertigung: Die Übereinstimmung der mit dem Gemeinderatsbeschluß/Satzungsbeschluß vom wird bestätigt. Stadt Bruchsal, Bürgermeisteramt Bruchsal, den gez. Bernd Doll Oberbürgermeister Anlage

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