SATZUNG BEBAUUNGSPLAN NR. 9 WOHNANLAGE NÖTHNITZER HANG 3. ÄNDERUNG GEMEINDE BANNEWITZ TEIL C-1: BEGRÜNDUNG INHALT

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1 GEMEINDE BANNEWITZ BEBAUUNGSPLAN NR. 9 WOHNANLAGE NÖTHNITZER HANG 3. ÄNDERUNG SATZUNG TEIL C-1: BEGRÜNDUNG INHALT 1 Bestehendes Planungsrecht Ziel der Planaufstellung, Städtebauliches Erfordernis Planungsgrundlagen Beschreibung des Plangebietes Darstellungen des Flächennutzungsplans Städtebauliche Konzeption Begründung der planerischen Festsetzungen Geltungsbereich Art und Maß der baulichen Nutzung, Festsetzung der Höhenlage Grünordnerische Maßnahmen Hinweise Flächenbilanz Wesentliche Auswirkungen... 5 PLANUNGSBÜRO SCHUBERT ARCHITEKTUR & FREIRAUM - Friedhofstraße Radeberg Seite 1

2 1 BESTEHENDES PLANUNGSRECHT Der Bebauungsplan Nr. 9 Wohnanlage Nöthnitzer Hang ist am in Kraft getreten. Im südlichen Teil des Bebauungsplans ist die Anlage einer Streuobstwiese als Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft und gleichzeitig ein Allgemeines Wohngebiet WA festgesetzt. Gemäß Erschließungsvertrag sollte die Streuobstwiese durch den damaligen Investor hergestellt und der Gemeinde übergeben werden. Der Erschließungsvertrag wurde bezüglich der Streuobstwiese nicht umgesetzt, stattdessen wurden Teilflächen im Norden der Maßnahmefläche an die Eigentümer der nördlich angrenzenden Grundstücke verkauft und werden durch diese intensiv als Hausgarten genutzt. Entgegen den Festsetzungen des B-Plans wurden bauliche Anlagen wie Gartenhäuser und Stützmauern errichtet, sowie großflächige Erdaufschüttungen aufgebracht. Diese Nutzung befindet sich im Widerspruch zu den Festsetzungen des rechtskräftigen B-Plans. Eine gärtnerische Nutzung sowie die Errichtung von Stützmauern und Nebengebäuden sind in der als Streuobstwiese festgesetzten Fläche unzulässig. 2 ZIEL DER PLANAUFSTELLUNG, STÄDTEBAULICHES ERFORDERNIS Die Gemeinde Bannewitz beabsichtigt mit der vorliegenden 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 9 Wohnanlage Nöthnitzer Hang, die sich überlagernden Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplans zu korrigieren und die mittlerweile gärtnerisch genutzten und teilweise bebauten Flächen eindeutig der Wohnbaufläche WA 7 zuzuordnen und damit deren bauliche Nutzung durch Nebenanlagen sowie die Nutzung als Hausgarten rechtmäßig zu sichern. Gleichzeitig ist es erforderlich, den auf diesen Flächen nicht mehr möglichen kompensatorischen Ausgleich an anderer Stelle zu erbringen. 3 PLANUNGSGRUNDLAGEN 3.1 Beschreibung des Plangebietes Der Bebauungsplans Nr. 9 Wohnanlage Nöthnitzer Hang liegt im nördlichen Teil der Gemarkung Nöthnitz, unmittelbar südlich der BAB 17. Südlich grenzt der Geltungsbereich des Bebauungsplans an den Nöthnitzgrund an. Der Geltungsbereich der 3. Änderung ist durch die bereits vorhandene Nutzung als Hausgärten für die nördlich angrenzenden Reihenhäuser geprägt. Abb. 1 terrassierte Hausgärten, im Hintergrund verbleibende Maßnahmefläche Abb. 2: bauliche Anlagen in den Hausgärten Im Änderungsbereich liegen keine Schutzgebiete nach Wasser-oder Naturschutzrecht. Ca. 200 m südwestlich des B-Plan-Gebietes beginnt das FND Eutschützgrund, das sich bis nach Bannewitz erstreckt. PLANUNGSBÜRO SCHUBERT ARCHITEKTUR & FREIRAUM - Friedhofstraße Radeberg Seite 2

3 3.2 Darstellungen des Flächennutzungsplans Im rechtsgültigen Flächennutzungsplan (FNP) der Gemeinde Bannewitz (2005) liegt der Änderungsbereich an der südlichen Grenze der ausgewiesenen Wohnbaufläche. Der angrenzende Nöthnitzgrund ist als Grünfläche dargestellt. Da der Flächennutzungsplan nicht parzellenscharf ist, entspricht die 3. Änderung des B-Plans der in den Grundzügen dargestellten beabsichtigten Flächennutzung. Die 3. Änderung des Bebauungsplans Nr. 9 Wohnanlage Nöthnitzer Hang wird damit gemäß 8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Abb. 3: Auszug FNP mit Lage B-Plan-Änderung (blaue Kennzeichnung) 4 STÄDTEBAULICHE KONZEPTION Die städtebauliche Konzeption beinhaltet die Zielsetzung, den nördlich gelegenen Reihenhausgrundstücken die Flächen des Änderungsbereiches als Hausgärten zuzuordnen. Eine Ausweisung der Flächen als private Grünfläche würde dieser Zielsetzung nicht gerecht, da innerhalb von Grünflächen keine baulichen Anlagen zulässig sind. Die Festsetzung von Baugrenzen ist wiederum nicht erforderlich, da gemäß rechtskräftigem B-Plan Nebenanlagen auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Baugrundstücke zulässig sind. Da die überplanten Grundstücke jeweils den gleichen Eigentümer wie das jeweils nördlich angrenzende Reihenhausgrundstück haben, ist die Erschließung über die an der Straße Nöthnitzer Hang angrenzenden Baugrundstücke gesichert. 5 BEGRÜNDUNG DER PLANERISCHEN FESTSETZUNGEN 5.1 Geltungsbereich Der räumliche Geltungsbereich der 3. Änderung des Bebauungsplans umfasst ausschließlich diejenigen Flächen, für die gemäß der planerischen Zielsetzung die Änderung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft in Wohnbaufläche beabsichtigt ist. Der Geltungsbereich umfasst demnach die Flst. 159/16, 159/17, 159/18, 159/19, 159/20, 159/22, 159/23, 159/24, 159/25 und 159/26 Gemarkung Nöthnitz. Die Grenze des ca. 0,1 ha großen räumlichen Geltungsbereiches ist in der Planzeichnung Teil A.1 (Rechtsplan) zeichnerisch festgesetzt. Die Lage der neuen Kompensationsmaßnahme ist mit einem externen Geltungsbereich in der Planzeichnung Teil A.2 (Ausgleichsbebauungsplan) zeichnerisch festgesetzt. PLANUNGSBÜRO SCHUBERT ARCHITEKTUR & FREIRAUM - Friedhofstraße Radeberg Seite 3

4 5.2 Art und Maß der baulichen Nutzung, Festsetzung der Höhenlage Im rechtskräftigen B-Plan ist der Änderungsbereich gleichzeitig als Allgemeines Wohngebiet und als Grünfläche / Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft dargestellt, auf der mit der Anpflanzung einer Streuobstwiese die durch das Baugebiet Nöthnitzer Hang verursachten Eingriffe kompensiert werden sollten. Basieren auf dem Planungsziel, die Fläche als Hausgärten im Zusammenhang mit der nördlich angrenzenden Wohnbebauung zu nutzen und die Errichtung von Nebenanlagen zuzulassen, verbleibt im Geltungsbereich der 3. Änderung die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als WA Allgemeines Wohngebiet. Unter Berücksichtigung des Regelungszwecks der Planänderung werden die bereits durchgeführten baulichen Maßnahmen, wie z.b. Geländeregulierungen, Stützmauern, Gartenhäuser etc. den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung zu Grunde gelegt. Es werden sowohl die Grundflächen der Nebenanlagen je Baugrundstück als auch die maximal zulässige Höhe der Stützmauern und Aufschüttungen entsprechend des vorhandenen Bestandes festgesetzt. Grundlage der festgesetzten Höhenbezugspunkte sowie der bestehenden Gebäudegrundflächen und Stützmauerhöhen bildet die Bestandsvermessung des Vermessungsbüros Kraft vom Damit die Bezugspunkte für die Höhe der Stützmauern und Aufschüttungen dem erforderlichen Grundsatz der Eindeutigkeit und Bestimmtheit genügen, wurde aus den gemessenen Geländehöhen die festgesetzte Höhenlage der Eckpunkte der einzelnen Baugrundstücke interpoliert, soweit die Vermessungspunkte nicht bereits mit diesen identisch waren. 5.3 Grünordnerische Maßnahmen Gemäß den Abstimmungen zwischen der Gemeinde Bannewitz und der Unteren Naturschutzbehörde soll die Kompensation der durch das Baugebiet verursachten Eingriffe anstelle der Anlage der Streuobstwiese durch Renaturierungsmaßnahmen im FND Eutschützgrund erfolgen. Aufgrund der Nähe des FND Eutschützgrund zum Plangebiet ist der räumliche Zusammenhang gewahrt. Im FND liegen seit vielen Jahren Missstände vor, die teilweise keinem Verursacher mehr zugeordnet werden können und deren Beseitigung deshalb Gegenstand der Kompensationsmaßnahme ist. Neben dem Rückbau vorhandenen baulicher Anlagen, die dem Schutzzweck des FND widersprechen, ist die Aufforstung des FND-Randbereiches unter Berücksichtigung des gesetzlichen Waldabstandes von 30 m zu baulichen Anlagen der angrenzenden Grundstücke der Winckelmannstraße nach 25 Abs. 3 SächsWaldG vorgesehen. Hierfür muss ein Erstaufforstungsantrag gestellt werden. Aufgrund privatrechtlicher Regelungen für den nördlichen Teil des Flst. 49/1 ist nur der südliche 1. BA als naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahme seitens der Gemeinde vorgesehen. Da die Nachbargrundstücke 49c, 4ge und 49f nicht forstwirtschaftlich genutzt werden und mit Wohngebäuden bebaut sind, müssen die Forderungen des 25 Abs. 2 und 3 SächsWaldG eingehalten werden. Dabei gilt, dass der Abstand der Waldbäume zu bestehenden Gebäuden, die dem dauerhaften Aufenthalt von Menschen dienen, mindestens 30 m betragen muss. Der gleiche Mindestabstand gilt zwischen Waldbäumen und baulichen Anlagen mit Feuerstätten. Die Ausgleichsmaßnahme wird dem Eingriff anteilig zugeordnet, da der Kompensationsumfang deutlich größer ist als der ermittelte Eingriffsumfang. Grundlagen des zugeordneten Flächenanteils bilden die Abstimmung mit der UNB zur Höhe der anzusetzenden Kosten für die Ausgleichsmaßnahme 1 sowie die Ausführungsplanung zur Renaturierung des FND Eutschützgrund im Bereich des Flst. 49/1 Gemarkung Bannewitz, 1. BA einschließlich Kostenberechnung. Die Umsetzung hat spätestens 1 Jahr nach Inkrafttreten der 3. Änderung des B-Plans Nr. 9 Wohnanlage Nöthnitzer Hang zu erfolgen. Innerhalb des Änderungsbereiches befindet sich ein alter, naturschutzfachlich hochwertiger Apfelbaum. Dessen Erhaltung ist festgesetzt, um die Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu minimieren und der Verbleib des Baums der beabsichtigten gärtnerischen Nutzung der Grundstücke nicht widerspricht. 1 Schriftverkehr PB Schubert, Gemeinde Bannewitz und UNB vom / PLANUNGSBÜRO SCHUBERT ARCHITEKTUR & FREIRAUM - Friedhofstraße Radeberg Seite 4

5 Alle anderen Festsetzungen des Bebauungsplans Nr. 9 behalten ansonsten für den Änderungsbereich ihre Gültigkeit. 6 HINWEISE Die archäologischen Hinweise des rechtskräftigen B-Plans behalten auch für den Geltungsbereich der 3. Änderung ihre Gültigkeit. Außerdem wird auf die Notwendigkeit einer Erstaufforstungsgenehmigung sowie den einzuhaltenden gesetzlich Waldabstand hingewiesen. 7 FLÄCHENBILANZ Geltungsbereich der 3. Änderung des B-Plans Nr. 9: davon Allgemeines Wohngebiet WA ca. 0,1 ha ca. 0,1 ha Geltungsbereich des Ausgleichsbebauungsplans zur 3. Änderung des B-Plans Nr. 9: davon Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft ca. 0,16 ha ca. 0,16 ha 8 WESENTLICHE AUSWIRKUNGEN Gemäß 2a BauGB ist im Bauleitplanverfahren eine Umweltprüfung durchzuführen und ein Umweltbericht zu erstellen. Die Umweltprüfung bezieht sich auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans angemessener Weise verlangt werden kann ( 2 Abs. 4 Satz 3 BauGB). Im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung wurde um Äußerung zum erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung gebeten. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung (Teil C-2). PLANUNGSBÜRO SCHUBERT ARCHITEKTUR & FREIRAUM - Friedhofstraße Radeberg Seite 5