Begründung gem. 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) zur 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr "Hauptstraße/Alte Straße"

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1 Begründung gem. 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) zur 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr "Hauptstraße/Alte Straße" 1. Allgemeine Vorbemerkungen / Anlass und Ziel der Planung 2. Übergeordnete Vorgaben 2.1 Flächennutzungsplan 2.2 Rahmenplan 3. Räumlicher Geltungsbereich 4. Städtebauliche Bestandsaufnahme 4.1 Bestehende Nutzungen im Umfeld 4.2 Bestehende Nutzungen im Plangebiet / Bestehende planungsrechtliche Festsetzungen 5. Planung 5.1 Gesamtplan 5.2 Planungsrechtliche Festsetzungen Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise Baugestalterische Ziele Denkmal- und Bodendenkmalpflege Immissionen/Emissionen 6. Umweltbelange 6.1 Beschreibung der Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege Beschreibung der ökologischen Wertigkeit Beschreibung der Kompensationsmaßnahmen Allgemeiner Sachverhalt 7. Anlagen Nachweis Ökokonto

2 1. Allgemeine Vorbemerkungen / Anlass und Ziel der Planung Im Rahmen der Nachverdichtung bebauter Innenbereiche sollen zusätzliche Flächen für ein Allgemeines Wohngebiet (WA) gem. 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) ausgewiesen werden. Hierdurch sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines freistehenden Einfamilien-Wohnhauses geschaffen werden. Die Grundzüge der Planung werden durch die 1. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr "Hauptstraße/Alte Straße" nicht berührt. 2. Übergeordnete Vorgaben 2.1 Flächennutzungsplan Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Ahlen sieht im Bereich der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes gemischte Bauflächen vor. Wie zuvor geschildert erfolgt im Bebauungsplan eine Ausweisung als Allgemeines Wohngebiet, da die Nutzungen im Innern des Baugebiets vorwiegend dem Wohnen dienen sollen. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr "Hauptstraße/Alte Straße" wurde seitens der Bezirksplanungsbehörde bereits mitgeteilt, dass die (vorhandene) Abweichung aus landesplanerischer Sicht nicht relevant ist. 2.2 Rahmenplan Der Rahmenplan Vorhelm sieht im betreffenden Bereich eine entsprechende Bebauung und fußläufige Verbindungen zwischen der Hauptstraße, der Mühlenstraße und der Alten Straße vor. 3. Räumlicher Geltungsbereich Der Geltungsbereich der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr "Hauptstraße/Alte Straße" wird durch die Flurstücke 53, 54, 59 und 384 der Flur 8, Gemarkung Vorhelm gebildet und hat eine Größe von ca qm. 4. Städtebauliche Bestandsaufnahme 4.1 Bestehende Nutzungen im Umfeld Die unmittelbare Umgebung des Plangebietes wird durch das vorhandene Baudenkmal "Mühlenstumpf" und größere zusammenhängende, derzeit noch unbebaute Grünflächen gebildet. Darüber hinaus befindet sich dort der Gastronomiebetrieb Pelmke mit Kegelbahn, Partyservice, Stellplatzanlage und Außengastronomie. Vereinzelt finden auf der Freifläche zwischen dem Gebäude mit der Gaststätte (Hauptstraße 53) und dem Änderungsbereich Veranstaltungen in einem für diesen Zweck aufgestellten Festzelt statt. Die Grundstücke im Bereich des Planweges "C" wurden zwischenzeitlich auf der Grundlage des seit dem rechtskräftigen Bebauungsplanes Nr "Hauptstraße/Alte Straße" zum Teil bebaut. 4.2 Bestehende Nutzungen im Plangebiet / Bestehende planungsrechtliche Festsetzungen Derzeit wird das betreffende Grundstück vorwiegend gärtnerisch genutzt. Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr "Hauptstraße/Alte Straße" setzt im Planbereich dementsprechend private Grünfläche fest. Darüber hinaus ergibt sich hierdurch ein gewisser Umgebungsschutz für das Baudenkmal "Mühlenstumpf", Mühlenstraße Planung 5.1 Gesamtplan Im Änderungsbereich wird die ursprüngliche Planintuition des rechtskräftigen Bebauungsplanes aufgegriffen. Hiernach werden die innen liegenden Grundstücksbereiche durch kleine private Stichwege erschlossen. Die fußläufige Verbindung zwischen dem Planweg "C" und dem Änderungsbereich ist mit der Herstellung der geplanten Bebauung auf dem betreffenden Grundstück nicht - 2 -

3 mehr möglich und soll dementsprechend aufgegeben werden. An der Planung der fußläufigen Verbindung zwischen dem Baudenkmal Mühlenstumpf (Heimathaus, Mühlenstraße 5) und der Hauptstraße über die Stellplatzanlage des Gastronomiebetriebs Pelmke soll weiter festgehalten werden. Sie fließt jedoch nicht als Festsetzung in den Bebauungsplan ein. Hier bedarf es weiterer privatrechtlicher Regelungen. 5.2 Planungsrechtliche Festsetzungen Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise Die Festsetzungen als Allgemeines Wohngebiet gem. 4 BauNVO, der Grund- und Geschoßflächenzahl (GRZ 0,3 / GFZ 0,4) sowie die geplante offene Bauweise leiten sich ebenfalls unmittelbar von den Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes ab Baugestalterische Ziele Die Vorschriften der Gestaltungssatzung gem. 86 der Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) bleiben unverändert Denkmal- und Bodendenkmalpflege Innerhalb des Planbereiches befindet sich das Baudenkmal Mühlenstraße 5 (Technisches Kulturdenkmal, Windmühlenturm). Das Baudenkmal "Windmühlenturm" wurde gem. 9 Abs. 6 nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Aus Sicht der Unteren Denkmalbehörde bestehen keine Bedenken gegen die beabsichtigte Änderung des Bebauungsplanes. Bodendenkmalpflegerische Belange sind darüber hinaus e- benfalls nicht betroffen Immissionen/Emissionen Im Umfeld des Planbereiches befinden sich folgende Geräuschquellen: die Hauptstraße, der Gastronomiebetrieb Pelmke mit Kegelbahn, Partyservice, Stellplatzanlage und Außengastronomie. Vereinzelt finden auf der Freifläche zwischen dem Gebäude mit der Gaststätte, Hauptstraße 53, und dem Änderungsbereich Veranstaltungen in einem für diesen Zweck aufgestellten Festzelt statt. Da die Rahmenbedingungen seit der Aufstellung des Bebauungsplanes im Jahre 2003 im wesentlichen unverändert geblieben sind, können die im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzten passiven Lärmschutzmaßnahmen auch für den Bereich der 1. vereinfachten Änderung einen entsprechenden Immissionsschutz gewährleisten. Hierbei sind sofern notwendige Fenster nicht bereits durch die Grundrissanordnung in vom Lärm abgewandten Gebäudeseiten untergebracht werden können Fenster mit den entsprechenden Schallschutzklassen vorzusehen. Die notwendigen Schallschutzklassen der Fenster wurden im Einzelnen als Festsetzungen im Bebauungsplan dargestellt. Bei Schlafräumen sind zusätzlich Zwangsbelüftungen vorzusehen. Die vorgegebene Schallschutzklasse darf sich durch die Kombination von Fenster und Lüftungsvorrichtung nicht verschlechtern. Gleichzeitig dürfen die Innengeräuschpegel durch eventuelle Eigengeräusche der Lüftungsanlage nicht negativ beeinflusst werden. Bei Aufenthaltsräumen ist grundsätzlich von der Möglichkeit einer Stoßlüftung auszugehen, so dass hier auf Zwangsbelüftungen verzichtet werden kann. Auf den Bericht (Nr.: 1143/2633 LL ) der DEKRA Umwelt GmbH, Bielefeld, vom wird hingewiesen. 6 Umweltbelange 6.1 Beschreibung der Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege Beschreibung der ökologischen Wertigkeit - 3 -

4 Durch die beabsichtigte 1. vereinfachte Änderung des Bebauungsplanes Nr erfolgt die Rücknahme einer festgesetzten privaten Grünfläche. Ein Großteil dieser Fläche wird künftig als nicht überbaubare Grundstücksfläche festgesetzt. Erhebliche negative Auswirkungen auf die Belange des Umweltschutzes im Sinne von 1 (6) Nr. 7 BauGB liegen somit nicht vor Beschreibung der Kompensationsmaßnahmen In Gegenüberstellung des planungsrechtlichen Bestandes des Bebauungsplanes Nr und den im Rahmen der 1. vereinfachten Änderung beabsichtigten Festsetzungen wird der Eingriff in Natur und Landschaft bilanziert. Die Betrachtung erfolgt auf der Grundlage des "Warendorfer Modells" und seines Bewertungsrahmens. Bestandsbewertung (Planungsrecht) 849 m² Grünfläche: 849 m² x 0,3 WE/m² (Code Nr. 4.1) = 254,70 WE Planungsbewertung 849 m² Baugrundstück, GRZ 0,3: 849 m² x 0,3 x 0,0 WE/m² (Code Nr. 1.1) = 0,00 WE 849 m² x 0,7 x 0,3 WE/m² (Code Nr. 4.1) = 178,29 WE Bilanzierung: - 76,41 WE Durch die Gegenüberstellung der Bestands- und Planungsbewertung ergibt sich im Rahmen der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr ein ökologisches Defizit in Höhe von 77,00 Werteinheiten (WE). Ein vollständiger Ausgleich innerhalb des Plangebietes ist aus städtebaulicher, ökologischer und auch ökonomischer Sicht nicht sinnvoll. Aus diesem Grund ist die Kompensation des Eingriffs im Rahmen des Flächenpools Lippeaue Dolberg vorgesehen. Die Realisierung von Ausgleichsmaßnahmen im Flächenpool "Lippeaue Dolberg" (Gemarkung Ahlen, Flur 119, Flurstück 53) obliegt der Stadt Ahlen. Die Inanspruchnahme des Flächenpools wird über ein so genanntes Ökokonto dokumentiert (siehe Anlage). In der Gesamtbilanzierung der vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft ist somit von einer vollständigen Berücksichtigung der naturschutzrechtlichen Belange ausgegangen werden Allgemeiner Sachverhalt Da durch den beschriebenen Sachverhalt die Grundzüge des Bebauungsplanes Nr "Hauptstraße/Alte Straße" nicht berührt werden, keine Umweltverträglichkeitsprüfung vorbereitet oder begründet wird und keine Beeinträchtigungen der in 1 (6) Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter zu erwarten sind, sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen im Rahmen der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr geschaffen werden. Auf den 13 (1) Satz 1 Nr. 1 und 2 BauGB wird entsprechend verwiesen. Gem. 13 (3) BauGB wird im Rahmen der 1. vereinfachten Änderung des Bebauungsplanes Nr von der Umweltprüfung nach 2 (4) BauGB, von dem Umweltbericht nach 2a BauGB und von der Angabe der umweltbezogenen Informationen nach 3 (2) BauGB abgesehen

5 Aufgestellt im April 2007 Stadt Ahlen Der Bürgermeister Im Auftrag gez. Schulte Stadtentwicklungs und Stadtplanungsabteilung - 5 -

6 ] Stadtentwicklungs- und Stadtplanungsabteilung Flächenpool "Lippeaue-Dolberg"/ Ökokonto Bilanzierung der Inanspruchnahme des Kompensationspotentials Gemarkung Ahlen, Flur 119, Flurstück qm WE je 5,70 Inanspruchnahme Datum Bilanz Bebauungsplan Nr. 102 "An der Langst" 253 WE WE Bebauungsplan Nr "Hauptstraße / Alte Straße" WE WE vorhabenbezogener Bebauugsplan Nr. 108 "Auf der Geist" WE WE Bebauungsplan Nr. 68 "Plasskamp", Befreiung Witte, Hoppe usw. 63 WE WE Bebauungsplan Nr. 22 "Kleibrink", 1. vereinfachte Änderung 40 WE WE Bebauungsplan Nr "SB-Markt an der Warendorfer Straße" 293 WE WE Bebauungsplan Nr. 116 " Alter Postweg" WE WE BebauungNr "Luisenstraße/Holzweg" 478 WE WE Bebauungsplan Nr. 117 " Sportplatz Kleibrink" WE WE Bebauungsplan Nr "Sandfortskamp-Erweiterung Nord" WE WE Bebauungsplan Nr " Plasskamp-Erweiterung Ost" WE WE Bebauungsplan Nr. 105 "Verlängerung Pfitznerweg" 1. vereinf. Ändg. 596 WE WE Bebauungsplan Nr "Natur- und Gewerbepark Olfetal" 1. v. Ä. 848 WE WE Bebauungsplan Nr. 103 "P.-G.-S./Sportplatz Kleibrink" 1. v. Ä. 99 WE WE Bebauungsplan Nr. 28 "Gewerbegebiet Kleiwellenfeld" 2. v. Ä. 440 WE WE Bebauungsplan Nr. 71 "Glatzer Straße", 3. Änderung WE WE Bebauungsplan Nr "Natur- und Gewerbepark Olfetal" 2. v. Ä. 730 WE WE Bebauungsplan Nr. 28 "Gewerbegebiet Kleiwellenfeld", 2. Änderung 300 WE Bebauungsplan Nr "Hauptstraße / Alte Straße", 1.v.Ä. 77 WE Inanspruchnahme erfolgt mit Rechtskraft des Bebauungsplanes

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