Fördermöglichkeiten des Landes Nordrhein-Westfalen bei Neubau und Umbau im Bestand

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1 Fördermöglichkeiten des Landes Nordrhein-Westfalen bei Neubau und Umbau im Bestand bpa Kolloquium Die WG als Geschäftsidee Dortmund, 15. November 2016

2 Gastbeitrag zum Thema der möglichen öffentlichen Förderung von neuen Wohnformen für Wohngemeinschaften im Neubau und im Gebäudebestand These: Die öffentliche Förderung (nur) eine Alternative? Referent: Michael Kramp, Ministerialrat a.d.

3 Die Förderpauschalen für Neubau pro qm förderfähiger Wohnfläche 3 Mietniveau Einkommensgr. A Einkommensg. B Tilgungsnachlass M % M % M % M % Bei Gruppenwohnungen mit Wohnschlafräumen erhöht sich das Baudarlehn für jedes Bad, das einem Mieterzimmer zugeordnet ist, um 4.000

4 Die Förderpauschalen für Neuschaffung im Bestand pro qm förderfähiger Wohnfläche 4 Mietniveau Einkommengr. A Einkommensgr. B Tilgungsnachlass M % M % M % M % Bei Gruppenwohnungen mit Wohnschlafräumen erhöht sich das Baudarlehn für jedes Bad, das einem Mieterzimmer zugeordnet ist, um 4.000

5 5 Zu den Grunddarlehen bei Neubau und Bauen im Bestand können weitere Zusatzdarlehen bewilligt werden: für kleine Wohnungen bis 62 (67) qm für Aufzüge: Normalaufzug pro WE max Liegendaufzug pro WE max für Pflegebäder: je Bad für Sinnesgärten : 75 % der Herstellungskosten, max. 200 pro qm gestalteter Fläche für Standortaufbereitung*: Neu! für den baulichen Mehraufwand infolge von Brandschutzauflagen: 75 % der anteiligen für den geförderten Teil förderfähigen Kosten, max /WE pro Wohneinheit *Unter Standortaufbereitung fallen z.b Abbrucharbeiten, Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung, Sicherungsmaßnahmen zum Schutz von bestehenden Bauwerken, Sanierung belasteter Flächen u.a.

6 6 Zusätzlich für Maßnahmen Neubau im Bestand: für städtebaulich oder gebäudebedingter Mehrkosten bei Baudenkmälern oder Gebäude von besonderem städtebaulichen Wert: bis zu 600 je qm förderfähiger Wohnfläche Wichtig: Für alle vorgenannten Zusatzdarlehen kann ein Tilgungsnachlass von 50 % der bewilligten Darlehenssummen beantragt werden!!

7 7 Förderkonditionen, Zins-Tilgungskonditionen/Laufzeiten und Zinsbindungen Zinsen in Gemeinden der Mietenstufen M1 + M2 M3 + M4 0,5 % 0 % 10 Jahre dann 0,5 % Laufzeit wählbar für alle geförderten WE 20 oder 25 Jahre Verwaltungskostenbeitrag einmalig laufend 0,4 % 0,5 % Tilgung jährlich 1,0 % Bindungs/Laufzeitverlängerung auf Antrag wählbar: möglich 2,0 % weitere 5 bis max. 10 Jahre

8 Grundriss- und Wohnqualitäten 8 Gruppenwohnungen in der Regel auf einer Ebene angemessene Größe Individualbereiche + Gemeinschaftsflächen direkte Zuordnung der Gemeinschaftsflächen zu den Individualflächen Individualflächen als Appartement oder als Wohnschlafraum für mind. 2 Rollstuhlnutzer je Gruppe Für betreute Gruppen bauliche Anforderungen des WTG berücksichtigen kein direkter Zugang vom Bewohnerbereich zu Gemeinschaftsbädern Größe des Gemeinschaftsbereiches für die gleichzeitige Nutzung aller Bewohner Freisitz für die gemeinsame Nutzung aller Bewohner mit direktem Zugang vom Gemeinschaftsraum Flächenobergrenzen 50 qm pro Person inkl. Gemeinschaftsflächen und Mehrbedarf für Rollstuhlnutzer

9 9 Die Bewilligungsmieten im geförderten Wohnungsbau: Mietniveau EK-Gruppe A EK-Gruppe B M 1 4,25 5,35 M 2 4,65 5,75 M 3 5,25 6,10 M 4 5,75 6,65 M 4 + 6,25 7,15 Die Bewilligungsmieten können jährlich um 1,5 % ausgehend von der Anfangsmiete erhöht werden. Das trägt zur weiteren Rentabilität des Objektes bei.

10 10 Beispiel Neubau im Bestand

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18 18 Beispiel: Aufstellung der zu beantragenden Landesmittel zur Förderung des Umbaues der Schule an der X-straße (Einbau von 3 barrierefreien Gruppenwohnungen für demenziell erkrankte Menschen und Neubau eines Gemeinschaftsraumes für die Bewohnerinnen und Bewohner) auf dem Grundstück X-straße XX in X-Stadt Grundlage: Förderbestimmungen WFB vom Aktualisiert am

19 19 I. Baudarlehen für die neuen geförderten Gruppenwohnungen in der ehemaligen Schule Erl.: R* = Wohnung für Rollstuhlfahrer Lfd. Nr. der WE, Lage der WE Wohn- raum- Nr. Größe der Wohnräume einschl. Gemeinschaftsfläche in qm in qm anrechenbare Wohnfläche für Vermietung Grunddarlehen pro WE in Zusatzdarlehen für jedes Bad in in Zusatzdarlehenfür Liegendaufzug (mit Tilgungsnachlass) Gesamtdarlehen pro WE WE 1, 1 R* 45,79 45, EG 2 44,22 44, ,12 45, R* 46,97 46, ,47 43, ,39 44, ,74 43, ,66 42, WE 1 zus. 356,36 356, in WE 2, 9 R* 46,70 46, OG 10 45,99 45, ,89 46, R* 47,88 47, ,79 45, ,49 45, ,60 45, ,44 44, WE 2 zus. 368,78 368, WE 3, 17 48,74 48, DG 18 R* 49,11 49, ,57 49, R* 48,83 48, ,77 46, ,19 47, ,13 47, ,44 46, WE 3 zus. 383,78 383, Gesamt 1.108, , Gesamt max aufger aufger

20 20 II. Baudarlehen für den Neubau des Gemeinschaftsraumes für alle Bewohnerinnen und Bewohner 189,39 qm = aufgerundet: 190 qm x 900 /qm = (davon Tilgungsnachlass: ( ) III. Zusatzdarlehen für den denkmalpflegerischen und gebäudebedingten Mehraufwand für den Umbau der ehemaligen Schule (mit Tilgungsnachlass) 1.108,92 qm = aufgerundet: qm x 600 /qm = (davon Tilgungsnachlass: ( ) IV. Zusatzdarlehen für ein Pflegebad (davon Tilgungsnachlass: ( ) V. Zusatzdarlehen für den Sinnesgarten Gestaltete Fläche insgesamt qm Kosten: rd gefördert werden 75 %, maximal qm x 200, (davon Tilgungsnachlass: ( )

21 21 VI. Zusatzdarlehen für die Standortaufbereitung Teilweise Gebäudeabriss (Dach, Zwischendecken), Abriss Toilettenanlagen Aufbereitung ehemaliger Schulhof (Beseitigung und Entsorgung Asphaltdecken), Bodengutachten usw. einschl. Nebenkosten Kosten: rd gefördert werden 75 % maximal x 24 WE (davon Tilgungsnachlass: ( ) VII. Darlehen für die 6 Wohnungen für Rollstuhlfahrer nach Nr. 6.2 WFB Mehrkosten für besondere Haustechnik, behindertengerechte Küchen, behindertengerechte Bäder/WC, breitere Türen, Rollstuhlabstellplätze, Ladestationen usw. für alle 6 Wohnungen zusammen (6 WE x )

22 22 VIII: Zusammenfassung der Baudarlehen Baudarlehen für die 3 Gruppenwohnungen (s. I.): darin enthalten Tilgungsnachlässe für Grundbetrag Baudarlehn einschl. Badzulage x 15 % ( ) Liegendaufzüge x 50 % ( ) Baudarlehen für den Gemeinschaftsraum (s.ii): darin enthalten Tilgungsnachlass x 15 % ( ) Zusatzdarlehen denkmalpflegerischer und gebäudebedingter Mehraufwand (s. III): darin enthalten Tilgungsnachlass: ( ) Zusatzdarlehen für ein Pflegebad (s. IV): darin enthalten Tilgungsnachlass: ( ) Zusatzdarlehen für den Sinnesgarten (s. V): darin enthalten Tilgungsnachlass: ( ) Zusatzdarlehen Standortaufbereitung (s. VI): darin enthalten Tilgungsnachlass: ( ) Darlehen für die 6 Rollstuhlfahrerwohngen (s. VII): Gesamtdarlehen:

23 23 IX: Zusammenstellung Tilgungsnachlässe: a) für den Darlehnsgrundbetrag: b) für den Gemeinschaftsraum c) für den Liegendaufzug: d) für Zusatzdarlehen denkmalpflegerischer und gebäudebedingter Mehraufwand: e) für ein Pflegebad: f) für den Sinnesgarten: g) für die Standortaufbereitung: Tilgungsnachlässe insgesamt:

24 Errechnung der Aufwendungen jährlich im ersten Jahr Fremdmittel-Zinsen Sparkasse x 1,95 % 3.471,00 Landesdarlehen: = x (0,0 % + 0,5 %) *) , ,15 2. Tilgungen Sparkasse x 5,97 % ,60 Landesdarlehen: = x 1,0 % , ,90 3. Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten: 24 Wohnplätze und 1 Gemeinschaftsraum x 279, ,75 Instandhaltungskosten: (1.108,92 qm + 189,39 qm) x 9, , ,12

25 25 Gegenüberstellung Mieteinnahmen./. Aufwendungen für Zinsen, Tilgung und Bewirtschaftungskosten Mieteinnahmen: Gruppenwohnungen: 1.108,92 qm x 5,25 x 12 = ,96 Gemeinschaftsraum: 189,39 qm x 6,10 x 12 = ,35 Gesamtmieteinnahmen jährlich: ,31 Aufwendungen: für Zinsen / VKB: ,15 für Tilgungen: ,90 für Bewirtschaftungskosten: ,12 Gesamtaufwendungen jährlich: ,77 Überschuss im ersten Jahr: ,54

26 26 *) Hinweis Nach 10 Jahren wird für das Landesdarlehen eine Verzinsung von 0,5 % erhoben. Dadurch erhöhen sich die jährlichen Aufwendungen um 0,5 % von , das sind erhöhte Zinsaufwendungen von jährlich rd Um diesen Betrag verringert beginnend nach 10 Jahren die Rendite. Nach 10 Jahren haben sich aber gleichzeitig die zulässigen Mieten um erhöht, so dass es nicht zu einer unzumutbaren Erhöhung der Aufwendungen kommt. Die Zinskondition von 0,5 % bleibt dann bis zum Ablauf des 25. Jahres unverändert. Bindungs-/Laufzeitverlängerung von 5 bis max. 10 Jahre sind auf Antrag möglich

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30 30 Beispiel Neubau Nur: Wirtschaftlichkeitsberechnung

31 31 Ausgangslage Neubau eines barrierefreien Hauses mit 2 Gruppenwohnungen mit 24 Appartements für demenziel erkrankte bzw. ältere Menschen in einer Gemeinde der Mietenstufe 4 Grundlagen: Vorplanung eines Architekturbüros Kostenschätzung vergleichbarer Neubaumaßnahmen Wohnraumförderungsbestimmungen des Landes NRW, Stand: Es fallen Kosten für die Aufbereitung des Grundstücks (Gebäudeabbruch, Bodengutachten, Entsorgung u.a.) an, die mit gefördert werden sollen.

32 32 Ermittlung möglicher Fördermittel des Landes NRW Darlehnsermittlung und Ermittlung der Tilgungsnachlässe: Grundpauschalen (mit 25 % Tilgungsnachlass) 18 Wohnschlafräume mit ca. 900 qm für Einkommensgruppe A Grunddarlehn: 900 qm x = Wohnschlafräume mit ca. 300 qm für Einkommensgruppe B Grunddarlehn: 300 qm x = Erhöhung für Bäder in den Wohnschlafräumen 24 Einheiten x = Grundpauschalen insgesamt: Zusatzdarlehn (mit 50 % Tilgungsnachlass) für: Sinnesgarten Kosten: x 75 % = Standortaufbereitung Kosten x 75 % = Brandschutzauflagen 24 WE x = Darlehn für Schwerbehinderte 4 WE x = Zusatzdarlehn insgesamt: Gesamtförderdarlehn:

33 33 Ermittlung Tilgungsnachlässe: für die Grundpauschalen 25 % der Darlehnssummen x 25 % = für die Zusatzdarlehn 50 % der Darlehnssummen x 50 % = Gesamttilgungsnachlässe: *) *) das sind 29,2 % der Darlehenssumme von insgesamt

34 34 Konzept einer Wirtschaftlichkeitsberechnung 1. Ermittlung der Gesamtkosten, Kostenschätzung vergleichbarer Neubaumaßnahmen Kosten des Baugrundstücks: Kaufpreis des Baugrundstücks: qm x rd. 380 /qm rd Nebenkosten für Kauf, Notar, Grundbuch u.a. rd Kosten der Standortaufbereitung rd Baukosten Gebäude einschl. besonderer Bauteile, Außenanlagen/ Sinnesgarten und Mehrkosten Schwerbehinderung, Möblierung und Brandschutzauflagen (bei 1200 qm Wohnfläche = rd /qm) rd Baunebenkosten: für Architekten- und Ingenieurleistungen, Behördenleistungen, Finanzierungskosten und sonstiger Nebenkosten rd Summe Gesamtkosten: rd

35 2. Finanzierung: 35 Fremdmittel (dinglich gesichert) Fremdmittel der Bank Zinssatz 1,3 %, Tilgung 3 %, Auszahlung 100 % Gesamtdarlehen der NRW.BANK Zinssatz 0,0 % (10 Jahre), VKB 0,5%, Tilgung 1,0 %,Auszahlung 99,6 % Eigenleistungen: Bargeld und Guthaben: 20 % = , abzügl. Eigenkapitalersatz von rd. 50 % der Tilgungsnachlässe Summe Finanzierungsmittel: Aufwendungen jährlich: Fremdmittel Zinsen (s. Anlage ) rd Fremdmittel Tilgung (s. Anlage ) rd Bewirtschaftungskosten (s. Anlage ) rd Summe Aufwendungen jährlich: rd

36 Ertrag (Mieteinnahmen jährlich): 36 Mieteinnahmen: für geförderte Wohnungen, für Einkommensgruppe A 900 qm x 5,75 x 12 Monate für geförderte Wohnungen, für Einkommensgruppe B 300 qm x 6,65 x 12 Monate Betreuungspauschale für 24 Pl. in GR.-WE, 35 x 24 x12 Monate = Möblierungspauschale für 24 Pl. in GR.-WE, 35 x 24 x12 Monate = Summe Erträge (Mieteinnahmen jährlich): Ergebnis (im ersten Jahr) Überdeckung: Hinweis: Die Überdeckung der Mieteinnahmen über die Aufwendungen für Zinsen, Tilgung und Bewirtschaftungskosten von im Verhältnis zum eingesetzten Eigenkapital von bedeuten eine anfängliche Eigenkapitalverzinsung von 9,07 %. Mit den jährlich zulässigen Mietsteigerungen von 1,5 % erhöht sich die Eigenleistungs-Verzinsungsquote entsprechend um rd.0,4 %-Punkte pro Jahr.

37 Mietenentwicklung in 25 Jahren 37 Nach den Förderrichtlinien (WFB) dürfen sich die Mieten und die mietvertraglichen Nebenleistungen in dem Zeitraum der Bindungsfristen (25 Jahre) jährlich um 1,5 % (ausgehend von der ersten Bewilligungsmiethöhe bzw. der ersten genehmigten mietvertraglichen Nebenleistungen) erhöhen. Das bedeutet eine zulässige jährliche Mieterhöhung von 5,75 /qm/mtl. x 1,5 % = 0,09 /qm/monatlich, Einkommensgruppe A Das bedeutet eine zulässige jährliche Mieterhöhung von 6,65 /qm/mtl. x 1,5 % = 0,10 /qm/monatlich, Einkommensgruppe B Das bedeutet eine zulässige jährliche Mieterhöhung der mietvertraglichen Nebenleistungen für alle geförderten WE von (35, ,00 ) = 70,00 mtl. x 1,5 % = 1,05 /WE/mtl. Die Mieteinnahmesituation verbessert sich demnach jährlich bei den geförderten Wohnungen um rd Hinweis: Vor Ablauf der Bindungsfrist kann bei der NRW.BANK beantragt werden, dass die Förderkonditionen, insbesondere die dann geltende Verzinsung von 0,5 %, bis zu 10 Jahre bei Beibehaltung der Bindungen weiter gelten soll.

38 Errechnung der Aufwendungen jährlich im ersten Jahr Fremdmittel-Zinsen/VKB Fremdmittel: x 1,3 % Landesdarlehen: ( / ) = x (0,0 % + 0,5%) *) Zinsen/VKB insgesamt: Tilgungen Fremdmittel: x 3 % Landesdarlehen: ( / ) = x 1,0 % Tilgung insgesamt: Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten 24 WE x 279, Instandhaltungskosten: qm x 9, Bewirtschaftungskosten insgesamt: *) In den ersten 10 Jahren sind die Landesmittel unverzinslich. Nach 10 Jahren beginnt die 0,5 % Verzinsung der Landesmittel, (Mehraufwendungen von 0,5 % von = ) daher eine Verringerung der Mietmehreinnahmen im Zeitverlauf nach den ersten 10 Jahren.

39 39 Vielen Dank!