Erfolgsfaktoren der Projektentwicklung von Corporates aus Sicht der Forschung

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1 Erfolgsfaktoren der Projektentwicklung von Corporates aus Sicht der Forschung Zwischenbericht nach drei Jahren Begleitforschung Darmstadt den Prof. Dr. Andreas Pfnür Dipl.-Wirtsch.-Ing. Kevin Meyer Fachgebiet Immobilienwirtschaft & Baubetriebswirtschaftslehre Technische Universität Darmstadt Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer

2 Das Problemfeld Projektentwicklung hat hohe Relevanz für die Immobilienwirtschaft Über Großprojekte wird aktuell sehr kritisch berichtet (Gift der Woche) Viele Projekte out of Budget Kostensteigerungen im Schnitt ca. 26 % Nutzer erhalten oft nicht, was sie (gefühlt) beauftragen Nachfrage an Bauleistungen übersteigt in vielen Teilbereichen das Angebot Qualitativer Bedarf an Immobilienflächen ist hochgradig unsicher Bedarf an Ersatz- und Ergänzungsinvestitionen bei immobiliaren Ressourcen der U wird deutlich steigen Quellen: Flyvbjerg/Holm/Buhl 2002; Deloitte Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 2

3 Bedeutung der Forschung im Bereich der Immobilienprojektentwicklungen war gering Global Deutschland Rg. Themengebiet n % Themengebiet n % 1 Housing Market (incl. Bubbles, Dynamics) 999 7,1% Education 29 5,5% 2 REITs 732 5,2% REITs 28 5,3% 3 Valuation (Models/Methods) 671 4,8% Valuation (Models/Methods) 24 4,6% 4 Retail/Office/Logistic Real Estate Markets 519 3,7% Retail/Office/Logistic Real Estate Markets 22 4,2% 5 Inter-/National Real Estate Markets 430 3,0% Miscellaneous Investment Topics 22 4,2% 6 Real Estate Pricing/Market Cycles 386 2,7% Housing Market (incl. Bubbles, Dynamics) 21 4,0% 7 Home Mortgage 383 2,7% Inter-/National Real Estate Markets 21 4,0% 8 Impacts on Housing Price/Value 341 2,4% Funds 20 3,8% 9 Education 332 2,4% Portfolio Management 17 3,2% 10 Miscellaneous Investment Topics 323 2,3% Securities 16 3,0% 11 Urban Development/Growth 306 2,2% Risk Management 16 3,0% 12 Brokerage/Agency 245 1,7% Public Private Partnership 12 2,3% 13 Appraisal 241 1,7% RE Rental Demand Cycles 11 2,1% 14 Mortgages/Mortgage Backed Securities 235 1,7% Research 10 1,9% 15 Homeownership/HOS 234 1,7% Property Development 10 1,9% 16 Housing Investment 222 1,6% Housing Investment 9 1,7% 17 Indicators/Indices 203 1,4% Stock, IPOs 9 1,7% 18 Securities 193 1,4% CREM (narrow definition), Non-Property Companies RE Mgmt. 9 1,7% 19 Portfolio Management 177 1,3% Sustainable Housing 9 1,7% 20 Housing Choice 176 1,2% Investment Management 8 1,5% 21 Default/Foreclosure 175 1,2% RE Company/Industry Strategy 8 1,5% 22 Affordability/Homelessness 171 1,2% Real Estate Services 8 1,5% 23 Housing Policy 171 1,2% Appraisal 7 1,3% 24 Impacts on Price/Value 164 1,2% Homeownership/HOS 7 1,3% 25 Property Development 161 1,1% ROI 7 1,3% Quelle: Kämpf-Dern/Pfnür (2014) Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 3

4 In unserer Forschung interessieren insbesondere 3 Problembereiche Anforderungsengeneering Wie wird im Planungs- und Realisierungsprozess sichergestellt, dass die immobiliaren Betriebsmittel effektiv und effizient ausgestaltet werden? Effektive Projektinstitutionalisierung Wie werden Aufgaben sowie zugehörige Verantwortung auf die Projektbeteiligten verteilt und mittels welcher Strukturen und Prozesse wird diese Verteilung gesteuert? Entscheidungsverhalten in Projekten Welche Einfluss hat die begrenzte Rationalität auf den Projekterfolg und wie wird sichergestellt, dass die Entscheidungsträger in Projekten bestmöglich ökonomisch rational entscheiden? Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 4

5 Zusammenhänge von physischer Organisation der Arbeit und U.erfolg sind noch unbekannt Erstes Kausalmodell zwischen physischem Ort der Arbeit und Unternehmenserfolg IuK Technologie Unternehmenserfolg Strategie-Fit der immobiilaren Ressourcen Management/ HR Mitarbeiterzufriedenheit Unternehmenskultur Büro Streß Gebäude Standort Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 5

6 Im neuen Gebäude hat sich oft die Zufriedenheit erhöht, die Produktivität aber nur bedingt Vergleichende Ergebnisse der Nutzerbefragung vorher und nachher bei Neubau Bedingungen Veränderung Zufriedenheit Gesamt 0,6 Standort 0,3 Gebäudequalität 2,0 IT 0,3 Bürokonzept -1 Arbeitsplatz -1 Quelle: Idealtypisches Muster von Befragungsergebnissen (ohne konkreten Projektbezug) Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 6

7 Erfolgreiche Projektentwicklungen benötigen präzise formulierte Aufgabenstellungen Executive Summary aus unseren Workplace Projekten Verdichtung von Arbeitsplätzen erhöht die Anforderung an Arbeitsplatzqualität Die Planung maximaler Arbeitsplatzqualität ist offenbar ein Buch mit sieben Siegeln Systemimmanent: Projekte fokussieren in Planung und Ausführung zumeist nicht auf Betriebsmittelqualität. Problem- kette: Kosteneffizienz als Planungsdogma Mangelndes Wissen über Workplace- Wirkungszusammenhänge (siehe vor) Fehlende Planung der Schnittstellen zwischen Projektpartnern Keine Produktnutzenorientierung in der Produktpolitik der Anbieter von Bau- und Immobilienwirtschaftlichen Leistungen Traditionell dysfunktionale Anreizsysteme der Bau- und Immo.wirtschaft Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 7

8 Die Institutionalisierung des Projekts hat maßgeblichen Einfluss auf Kosten und Risiken Ergebnisse der Risikoanalyse der Gesamtnutzungskosten über 15 Jahre Konventionelle Variante Investoren Variante Wertschöpfungspartnerschaft Wert unter Sicherheit: Mittelwert bei Risiko: Abweichung: + 4,3% Unterschreitung: 22% Überschreitung: 78% Bestcase 5%: Worstcase 95%: Wert unter Sicherheit Mittelwert bei Risiko: Abweichung: + 3,1% Unterschreitung: 31% Überschreitung: 69% Bestcase 5%: Worstcase 95%: Wert unter Sicherheit Mittelwert bei Risiko: Abweichung: + 0,9% Unterschreitung: 43% Überschreitung: 57% Bestcase 5%: Worstcase 95%: Wertschöpfungspartnerschaften bieten ein sehr hohes Erfolgssteigerungspotenzial (hier 21 %) Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 8

9 Die Potenziale von Wertschöpfungspartnerschaften liegen tatsächlich in der Kooperation 25 Impulse für die Projektoptimierung nach Projektbeteiligten 20 Anzahl der Effekte Errichter (HB Essen) Betreiber (HSG) Entwickler (PD) Architekt TGA-Planer Planer JLL Nutzerberater Wissenstransfer, die hohe Motivation des Betreibers und das Vertrauen der Beteiligten erklären den Erfolg. Expertise allein war es eher nicht Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 9

10 Wertschöpfungspartnerschaften funktionieren sehr unterschiedlich. Auf den Fit kommt es an Qualitätsoptimierenden Impulse der Projektbeteiligten in unterschiedlichen Projekten 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Funk,onsfähigkeit Betriebskosten Mitarbeiterzufriedenheit Instandhaltungskosten Risiken Zusammenarbeitseignung Flexibilität Anschaffungskosen Nachhal,gkeit Krankheitsquote Managementkapazitäten Projekt A: Op,mierende Effekte Projekt B: Op,mierende Effekte In der Projektdefinition müssen die Zielprioritäten zwischen Nutzer-, Investoren- und Produzenten geklärt sein. Dem folgt die Systemführerschaft Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 10

11 Ist irrationales Verhalten ein Grund für das Scheitern von Projektentwicklungen? Relevante Facetten irrationalen Verhaltens bei Immobilienprojekten Selbstüberschätzung: Selbstüberschätzung Ø Menschen überschätzen ihre Fähigkeit und Leistungen im Vergleich zu ihren Peer-Gruppen Ø Menschen überschätzen ihre Fähigkeit den Ausgang künftiger Ereignisse beeinflussen zu können Überoptimismus: Überoptimismus Ø Menschen sind hinsichtlich ihrer Erwartungen für die eigene Zukunft zu optimistisch Ø Menschen schreiben Erfolge ihren eigenen Fähigkeiten zu, während Misserfolge durch äußere Umstände verursacht werden Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 11

12 Personen mit niedriger Punktezahl haben ihre eigene Leistung deutlich überschätzt Ergebnisse der Selbstüberschätzung Rang-Perzentile 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% Objektive Leistung im Vergleich zu Fachkollegen Leistungseinschätzung im Vergleich zu Fachkollegen Better-than-average Effekt: Entscheidungsträger der Immobilienwirtschaft schätzen sich selbst insgesamt besser als der Durchschnitt ein (> 54%). Allerdings klafft eine große Lücke zwischen Under- und Over-Performern. Während Underperformer nur besser als ca. ein Drittel der Studienteilnehmer waren und sich daher stark überschätzten, unterschätzten sich die Top- Performer signifikant. 10% 0% Unteres Leistungs- Quartil 2. Leistungs- Quartil 3. Leistungs- Quartil Oberes Leistungs- Quartil Ausmaß des Fachwissen hat einen entscheidenden Einfluss auf Über- oder Unterschätzung der eigenen Fähigkeiten Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 12

13 Vertreter des CREM haben bei den Wissensfragen objektiv die beste Leistung erbracht Erzielte Leistung bei den 5 Wissensfragen nach unterschiedlichen Akteursgruppen Investor CREM Trefferquote = Häufigkeit, das der objektiv richtige Wert innerhalb des geschätzten Intervalls liegt Baufirma Entwickler Dienstleister Öffentliche Hand Banken 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 13

14 Vertreter des CREM haben ihre Leistungen im Wissensquiz am realistischsten eingeschätzt Vergleich von Leistung und Selbsteinschätzung nach Akteursgruppen Investor Selbsteinschätzung der Performance CREM 9 % Baufirma Entwickler Dienstleister Öffentliche Hand Ergebnis bestätigt die theoretische Annahme, dass die Personengruppe mit dem höchsten objektiven Wissen, die geringste Selbstüberschätzung aufweist. Banken 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 14

15 Untersuchung von Überoptimismus bei immobilienwirtschaftlichen Entscheidungsträgern Schätzfragen zum Thema Risiken und Chancen in der Immobilienprojektentwicklungen (1) Schätzen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass ein von Ihnen oder ein von einem Fachkollegen verantwortetes Immobilienprojekt in Zukunft massive Zeit- und Kostenüberschreitungen erleidet. Persönliches Risiko: 13 % Risiko für Fachkollegen: 28 % (2) Schätzen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass ein von Ihnen oder eine von einem Fachkollegen verantwortetes Immobilienprojekt alle gestellten Anforderungen (z.b. Kosten, Zeit) übertrifft. Persönliche Chance: 27 % Chance für Fachkollegen: 22 % Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 15

16 Deutliche Unterschiede in der Einschätzung von Risiken und Chancen bei Projektentwicklungen Übermäßiger Optimismus nach Akteursgruppen (1) Schätzen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass ein von Ihnen oder ein von einem Fachkollegen verantwortetes Immobilienprojekt massive Zeit- und Kostenüberschreitungen erleidet. Persönliches Risiko Risiko für Fachkollegen (2) Schätzen Sie die Wahrscheinlichkeit, dass ein von Ihnen oder eine von einem Fachkollegen verantwortetes Immobilienprojekt alle gestellten Anforderungen übertrifft Persönliche Chance Chance für Fachkollegen Investor CREM Bauuntern. Entwickler Dienstleister Öffentliche H. Banken Investor CREM Bauuntern. Entwickler Dienstleister Öffentliche H. Banken 0 % % 0 % % Forschungscenter Betriebliche Immobilienwirtschaft Prof. Dr. Andreas Pfnür, Kevin Meyer S. 16