Modernes Immobilienmanagement

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1 Andreas Pfnür Modernes Immobilienmanagement Facility Management, Corporate Real Estate Management und Real Estate Investment Management Zweite, aktualisierte und erweiterte Auflage Mit 81 Abbildungen und 63 Tabellen Springer

2 Inhaltsverzeichnis 1 Einführung 1 2 Grundlagen Begriffliche Grundlagen Immobilien Betriebliches Immobilienmanagement Grundlagen des öffentlichen Baurechts Bewertung von Immobilien Problem der Immobilienbewertung Bewertungsanlässe und zugehörige Wertbegriffe Bewertungsverfahren Prozess der Immobilenbewertung Fallstudie Immobilienbewertung 46 Literatur 50 3 Überblick über das betriebliche Immobilienmanagement Historische Ursprünge Facility Management Corporate Real Estate Management Vergleich von FM und CREM Real Estate Investment Management Systematik der Handlungsfelder des Immobilienmanagements 65 Literatur 69 4 Flächenplanung Bestimmung des Flächenbedarfs Flächenbedarf aufgrund übergeordneter Unternehmensziele Strategischer Bedarf an immobiliaren Ressourcen Technischer Flächenbedarf. 79

3 XII Inhaltsverzeichnis 4.2 Planung des Flächenbestands Ableitung des Immobilienangebots aus übergeordneten und strategischen Unternehmenszielen Technische Flächenplanung (Facilities Planning) Programm zur Planung des Flächenbestands Organisation der Flächenplanung Fallstudie zur Planung des Flächenbestands 101 Literatur Bewirtschaftung des Flächenbestands Kostenmanagement von betrieblichen Immobilien Grundzüge einer immobilienbezogenen Kostenrechnung Instrumente zur Kostensenkung Fallstudie zum Kostenmanagement Immobilienmarketing Immobilieninformationssystem Einführung in Immobilieninformationssysteme Das Beispiel SAP R/3 RE Fallstudie zur Einführung eines Immobilieninformationssystems Literatur Bereitstellung von Immobilien Kaufen, Mieten oder Leasen? Kauf Miete Leasing Sale-and-lease-back Fallstudie zur Flächenakquisition Immobilienentwicklung Projektentwicklung Besonderheiten von Flächenrecycling und Revitalisierung Vergleichende Beurteilung der Entwicklungsgrade 194 Literatur Entscheidungen bei Immobilieninvestitionen Entscheidungssituation Qualitativer Vergleich Bewahrung von Verfügungsrechten Kosten Risikoposition Investitionsrechnung im betrieblichen Immobilienmanagement Die Eingangsdaten Grundlagen der Immobilieninvestitionsrechnung Praktische Anwendung der Kapitalwertberechnung Praktische Anwendung der Rentabilitätsberechnung 231

4 Inhaltsverzeichnis XIII 7.4 Entscheidungshilfen bei Unsicherheit Wie unsicher sind Immobilieninvestitionen in Deutschland? Berücksichtigung der Unsicherheit Anwendungsbeispiel Sensitivitätsanalyse Anwendungsbeispiel Risikoanalyse 242 Literatur Grundlagen der Finanzierung betrieblich genutzter Immobilien Finanzierungsinstrumente im Überblick Klassische Kreditfinanzierung Projektfinanzierung Immobilienaktiengesellschaften Geschlossene Immobilienfonds Leasing und Leasing-Fonds Mezzanine Finanzierungsformen Finanzwirtschaftliche Wirkung der Immobilienfinanzierung 266 Literatur Kapitalmarktorientiertes Immobilienmanagement (Real Estate Corporate Finance) Neue Anforderungen der Finanzwirtschaft an das Immobilienmanagement Diversifikation des Anlagevermögens durch Immobilien Maximierung des Marktwerts durch Immobilienmanagement Shareholder-Value-Management Performance-Controlling und Portfoliomanagement Notwendigkeit zur Einführung eines Performance-Controllings Methodische Grundlage des Performance-Controllings Teilsysteme des Performance-Controllings Perspektiven eines Real Estate Corporate Finance 290 Literatur Einführung des Immobilienmanagements Immobilien als Spielball in innerbetrieblichen Interessenkonflikten Zielbildung: Eigentümerfunktion versus Nutzerfunktion? Verteilung immobilienwirtschaftlicher Aufgaben Koordinations- und Motivationsprobleme Beziehung I: Stakeholder - Unternehmensleitung Beziehung II: Unternehmensführung - Immobilienmanagement Beziehung III: Immobilienmanagement - Nutzer Empirische Studien: Ein Blick in die Praxis Ziele, Inhalte und Durchführung von zwei empirischen Studien Die Organisation des Immobilienmanagements Die aktuelle Bedeutung des Immobilienmanagements Fallbeispiele aus der Praxis 336 Literatur 338

5 XIV Inhaltsverzeichnis 11 Unternehmenspraxis: Immobilien im Spannungsfeld zwischen Finanzanlage und Betriebsmittel Intransparenz im Immobilienbestand Gefühl fehlender Handlungsspielräume Marktpreismechanismen sind kein Mittel zur Bestandssteuerung Agency Probleme Ungewissheit über die Unternehmensstrategie Fehlen geeigneter Finanzierungsalternativen Best-Practise Beispiele für die Überwindung des Spannungsfelds Revitalisierung von Industriebrachen Ausgliederung des Immobilienbestands Best-Practise Beispiel: Neue Wege in der Finanzierung Best-Practise Beispiel: Outsourcing des Facility Managements Quintessenz: Offensive Corporate Real Estate Integration immobilienwirtschaftlicher Ziele Differenzierung des Immobilienmanagements nach Objekt-Clustern Flexibilität des betrieblichen Immobilienbestands Welchen Nutzen birgt eine hohe Flexibilität? Maßnahmen zur Flexibilisierung des Immobilienmanagements Immobilienwirtschaftliche Basisstrategien Quick and Dirty": Ein Leitfaden bei akutem Handlungsbedarf in Krisenzeiten Ziel: Highest and Best Use" Mittel zum Zweck: Zero-Base Budgeting Eigentum: Mit Irrtümern aufräumen Konzeptionelle Vorbereitung Eigenkapital ist (zu) teuer Neuordnung des Facility Managements 378 Sachverzeichnis 381