Finanzierungsvorschlag für
Hier überreichen wir Ihnen das für Sie maßgeschneiderte Angebot für die Finanzierung Ihrer Immobilie. Wir freuen uns, dass Sie uns Ihr Vertrauen schenken. Das nachfolgende Konzept zeigt Ihnen, wie wir gemeinsam Ihre Wünsche realisieren. Erwerber Ihre persönlichen Daten Erwerber Herr Straße, Hausnummer Musterweg 6 Postleitzahl, Ort 12345 Musterstadt Telefon 01234/56789 E-Mail Familienstand Kinder 1 mail@muster.de ledig Kirchensteuer 0 % Geburtsdatum 31.08.1980 Arbeitsverhältnis Arbeitnehmer In dieser Übersicht haben wir Ihre persönlichen Angaben zusammengefasst. Diese fließen in die Finanzierung ein. Bitte teilen Sie uns Änderungen daher zeitnah mit. Ihr Einkommen Herr Ihr Einkommen aus nichtselbständiger Tätigkeit Bruttoeinkommen 12.000,00 * 12 Monate 144.000,00 Sonstige Einkünfte + 0,00 Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit jährlich = 144.000,00 Ihre Steuerberechnung Herr Ermittlung der Gesamteinkünfte Einkommen aus nichtselbständiger Tätigkeit 144.000,00 abzüglich Werbungskosten aus nichtselbständiger Tätigkeit - 1.000,00 Brutto-Gesamteinkünfte = 143.000,00 Ermittlung des zu versteuernden Einkommens Brutto-Gesamteinkünfte 143.000,00 Abzugsfähige Versicherungsbeträge - 7.854,00 Abzugsfähige Sonderausgaben - 36,00 Zu versteuerndes Einkommen = 135.110,00 Ermittlung des Nettoeinkommens Gesamteinkommen 144.000,00 Einkommen- bzw. Lohnsteuer und Solidaritätszuschlag vom zu versteuernden Einkommen - 48.459,00 Versicherungsbeiträge - 12.181,80 Kindergeld + 2.208,00 Nettoeinkommen jährlich = 85.472,80 Nettoeinkommen 7.122,73 Seite 1
Objekt Ihr Wunschobjekt Sie möchten ein gemischt genutztes Objekt in Privatvermögen kaufen. Ihr Objekt "Mehrfamilienhaus mit Gewerbe" befindet sich in Musterstadt, Im Fuchsbau 6. Ihr Wunschobjekt verfügt über 240,00 m² Wohnfläche. 240,00 m² werden vermietet. Das Objekt verfügt über 320,00 m² gewerbliche Fläche. Die Immobilie wurde am 01.08.1916 erbaut. Voraussichtliches Anschaffungsdatum ist am 01.04.2014 und Einzug am 01.04.2014. Für die Berechnung der Entwicklung Ihrer Finanzierung wird eine voraussichtliche Wertsteigerung des Objektes von 1,00 % pro Jahr angenommen. Bildergalerie Außenansicht Planbeispiel Wohnungstyp A Objektkosten Übersicht der Kosten Gebäudekosten Grundstückskosten Verteilt absetzbare Kosten Kaufpreis insgesamt Grunderwerbsteuer (5,00 %) Kosten für Notar und Grundbuchamt Die Kosten insgesamt betragen Details zu den einzelnen Positionen sehen Sie in den folgenden Übersichten. Ihre Abschreibungen im Detail 822.000,00 320.000,00 20.000,00 1.142.000,00 56.100,00 56.100,00 1.274.200,00 Ihre Absetzung für Abnutzung (AfA) Paragraf Dauer Jahre Start Basis Satz % Betrag /Jahr Vermietung (linear 40x2,5%) 7 Abs.4/2b EStG 40 2014 378.086,00 2,5 9.453,00 Gewerbe vermietet (linear 50x2%) 7 Abs.4/2a EStG 50 2014 504.115,00 2,0 10.083,00 Renovierung/Ausbau (degressiv 12 J.) 7h EStG 12, davon 8 2014 20.000,00 9,0 1.800,00 danach 4 2022 20.000,00 7,0 1.400,00 Anfängliche Abschreibung 21.336,00 Seite 2
Finanzierung Ihre Eigenmittel und Eigenleistungen Bargeld und Bankguthaben Eigenleistung Ihre sofort für die Finanzierung verfügbaren Eigenmittel betragen 36.000,00 20.000,00 56.000,00 Ermittlung Ihres Finanzierungsbedarfs Kosten für die Immobilie, z.b. Grundstückskosten, Gebäudekosten 1.274.200,00 Kosten für Ihre Finanzierung, die den Auszahlungsbetrag verringern, z.b. Disagio + 0,00 Die Kosten insgesamt betragen = 1.274.200,00 Abzüglich sofort verfügbare Eigenmittel und Eigenleistungen - 56.000,00 Ihr gesamter Finanzierungsbedarf beträgt = 1.218.200,00 1.274.200 56.000 1.218.200 Unser Finanzierungsvorschlag Zur Finanzierung Ihrer Immobilie unterbreiten wir Ihnen folgenden Finanzierungsvorschlag. Die Darlehenskonditionen sind heute gültig und bis Vertragsabschluss freibleibend. Ihre Finanzierungsbausteine Institut Darlehen Nettodarlehen Sollzins Tilgung Sollzinsbindung Effektivzins Aufwand % % bis % Annuitätendarlehen Annuitätendarlehen Beispiel 718.200 718.200 4,000 2,000 01.04.2019 4,07 3.591,00 Endfälliges Darlehen, Ablösung durch Bausparvertrag EDBSV Beispiel 500.000 500.000 3,000 01.04.2019 3,04 1.250,00 BSV Beispiel Ansparung ab 01.04.2014 2.500,00 Der Gesamteffektivzins für diese Kombination (Darlehen mit Tilgung durch Bausparvertrag) beträgt 4,77 %. Summe 1.218.200 1.218.200 7.341,00 Seite 3
Ihre Finanzierungsbausteine Die Grafik zeigt den Anteil der Eigenmittel und der Fremdmittel am finanzierten Betrag. Eigenmittel EDBSV Beispiel Annuitätendarlehen Beispiel Ihre Finanzmittel im Detail Annuitätendarlehen Annuitätendarlehen Beispiel 718.200,00 Darlehensbetrag 718.200,00 Effektivzins jährlich % 4,07 Auszahlungskurs % 100,000 Sollzinssatz jährlich % 4,000 Nettodarlehen 718.200,00 Sollzinsbindung bis 01.04.2019 Auszahlung am 01.04.2014 Tilgungssatz jährlich % 2,000 1. Ratenzahlung am 30.04.2014 Ratenzahlung 1. Tilgungsverrechnung am 30.04.2014 Tilgungsverrechnung sofort 1. Zinsabrechnung am 30.04.2014 Zinsabrechnung 1. Rate 3.591,00 Sollzinssatz nach Sollzinsbindung jährlich % 6,000 Folgeraten 3.591,00 Gesamtlaufzeit 24 Jahre 1 Monat Rate nach Sollzinsbindung 4.649,74 Darlehensende 30.04.2038 Restschuld nach Sollzinsbindung 635.312,59 Gesamtbetrag 1.283.971,97 voraussichtliche Wohn-Riester-Förderung für Erwerber Riester-Grundzulage jährlich 154,00 Gutschrift der Zulage erstmals am 30.12.2013 Riester-Kinderzulage jährlich 485,00 Förderdauer bis voraussichtlich 2047 Anfängliche Riesterzulage jährlich 639,00 Die Kinderzulage setzt sich zusammen aus: 1 Kind(er) geboren bis 31.12.2007 185,00 1 Kind(er) geboren ab 01.01.2008 300,00 Sie erhalten die volle Riester-Förderung. Die Riester-Grundzulage bekommen Sie über den gesamten Förderungszeitraum. Die Riester- Kinderzulage erhalten Sie voraussichtlich 10 Jahre lang für 2 Kinder. Die Riester-Förderung erfolgt, solange Sie eigene Zahlungen in den Riestervertrag einbringen, höchstens bis zum Renteneintritt. Endfälliges Darlehen mit Tilgung durch Bausparvertrag Endfälliges Darlehen EDBSV Beispiel 500.000,00 Darlehensbetrag 500.000,00 Effektivzins jährlich % 3,04 Auszahlungskurs % 100,000 Sollzinssatz jährlich % 3,000 Nettodarlehen 500.000,00 Sollzinsbindung bis 01.04.2019 Auszahlung am 01.04.2014 1. Zinszahlung am 30.04.2014 Zinszahlung 1. Zinsabrechnung am 30.04.2014 Zinsabrechnung 1. Zinsrate 1.208,33 Sollzinssatz nach Sollzinsbindung jährlich % 6,000 Folgeraten 1.250,00 Gesamtlaufzeit 8 Jahre 6 Monate Rate nach Sollzinsbindung 2.500,00 Darlehensende 30.09.2022 Restschuld nach Sollzinsbindung 500.041,67 Gesamtbetrag 679.916,66 Der Gesamteffektivzins für diese Kombination (Darlehen mit Tilgung durch Bausparvertrag) beträgt 4,77 %. Der Gesamteffektivzins gibt den effektiven Jahreszins für die Bausparvor-/endfinanzierung an, also die jährlichen Kosten von Darlehen und Bausparvertrag in Prozent. Der Gesamteffektivzins berücksichtigt auch die notwendigen Einzahlungen in den Bausparvertrag. Seite 4
Folgebausparvertrag BSV Beispiel Bausparsumme 500.000,00 Tarif 2 Ansparphase Guthaben zu Beginn der Berechnung 0,00 Guthabenzins jährlich % 1,000 Mindestguthaben % 50,00 Ansparrate 5,00 Abschlussgebühr % 0,00 Guthaben bei Zuteilung 253.670,83 Beginn der Sparzahlungen am 01.04.2014 Rückzahlphase Darlehensbetrag 246.329,17 Effektivzins jährlich % 3,09 Auszahlungskurs % 100,000 Sollzinssatz jährlich % 3,000 Darlehensgebühr/Agio 0,00 Rückzahlrate Promille 5,00 Auszahlung voraussichtlich am 30.09.2022 Rückzahlrate 2.500,00 1. Ratenzahlung am 30.10.2022 Ratenzahlung voraussichtliche Laufzeit 9 Jahre 6 Monate Tilgungsverrechnung vierteljährlich Die Abschlussgebühr wird verrechnet. Die Sparratenzahlungen erfolgen bis zur erfolgreichen Bewertung. Die anfängliche Entwicklung Ihres Finanzierungsaufwands 2014 bis 2018 Ihre jährlichen Ausgaben 2014 2015 2016 2017 2018 AD Annuitätendarlehen Beispiel 32.319,00 43.092,00 43.092,00 43.092,00 43.092,00 EDBSV EDBSV Beispiel 11.208,33 15.000,00 15.000,00 15.000,00 15.000,00 - BSV BSV Beispiel 22.500,00 30.000,00 30.000,00 30.000,00 30.000,00 Summe jährliche Ausgaben für Ihre Fremdmittel 66.027,33 88.092,00 88.092,00 88.092,00 88.092,00 Instandhaltungsrücklage 5.209,63 7.041,72 7.112,14 7.183,26 7.255,09 Bruttoaufwand jährlich 71.236,96 95.133,72 95.204,14 95.275,26 95.347,09 Bruttoaufwand 7.915,22 7.927,81 7.933,68 7.939,60 7.945,59 Ihre jährlichen Zulagen 2014 2015 2016 2017 2018 Riester-Zulage 639,00 639,00 639,00 639,00 639,00 Ihre jährlichen Mieteinnahmen 2014 2015 2016 2017 2018 Wohnen 10.800,00 14.400,00 14.400,00 14.400,00 14.400,00 Garage 1.080,00 1.440,00 1.440,00 1.440,00 1.440,00 Gewerbe vermietet 16.200,00 21.600,00 21.600,00 21.600,00 21.600,00 Summe Mieteinnahmen 28.080,00 37.440,00 37.440,00 37.440,00 37.440,00 Jährliche steuerwirksame Beträge 2014 2015 2016 2017 2018 AfA Gewerbenutzung 7.562,00 10.083,00 10.083,00 10.083,00 10.083,00 AfA vermietet 7.090,00 9.453,00 9.453,00 9.453,00 9.453,00 Sonstige AfA 1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00 1.800,00 Absetzbare Zinsen 32.527,61 42.987,52 42.346,10 41.678,57 40.983,81 Absetzbare Riesterbeträge 2.100,00 2.100,00 2.100,00 2.100,00 2.100,00 Abzüglich Mieteinnahmen 28.080,00 37.440,00 37.440,00 37.440,00 37.440,00 Summe steuerlich absetzbarer Beträge 22.999,61 28.983,52 28.342,10 27.674,57 26.979,81 Steuerersparnis 9.006,00 11.519,00 11.250,00 10.969,00 10.677,00 Ihr Nettoaufwand 2014 2015 2016 2017 2018 Aufwendungen jährlich 71.236,96 95.133,72 95.204,14 95.275,26 95.347,09 - Mieteinnahmen jährlich 28.080,00 37.440,00 37.440,00 37.440,00 37.440,00 - Steuerersparnis jährlich 9.006,00 11.519,00 11.250,00 10.969,00 10.677,00 Nettoaufwand jährlich 34.150,96 46.174,72 46.514,14 46.866,26 47.230,09 Nettoaufwand 3.794,55 3.847,89 3.876,18 3.905,52 3.935,84 Unter Bruttoaufwand versteht man die Ausgaben für Ihre Immobilie ohne Berücksichtigung etwaiger Zulagen, Mieterträge oder steuerlicher Auswirkungen. Seite 5
Wohn-Riester-Verträge sind zertifizierte Darlehensverträge, in denen die Tilgung eines Darlehens für eine selbstgenutze Immobilie staatlich gefördert wird. Zahlt der Förderberechtigte 4 Prozent seines Vorjahresbruttoeinkommens (maximal 2.100 im Jahr) abzüglich des Zulageanspruchs in einen zertifizierten Wohn-Riester-Vertrag, erhält er die volle staatliche Riesterzulage. Diese beträgt jährlich 154 für jeden Zulageberechtigten, zuzüglich 185 für jedes bis 2007 geborene bzw. je 300 für jedes ab 2008 geborene Kind. Die Zulagen werden zusammen mit den eigenen Beiträgen in vollem Umfang für die Tilgung des Darlehens eingesetzt. Aufwendungen für Riesterverträge sind außerdem als Sonderausgaben in der Einkommensteuererklärung absetzbar. Falls die sich daraus ergebende Steuerersparnis höher ist als die gezahlte Riesterzulage, wird der übersteigende Betrag vom Finanzamt als Steuererstattung ausgezahlt. Bei allen Formen des Riestersparens hat der Gesetzgeber bei Renteneintritt eine nachgelagerte Besteuerung vorgesehen. Dafür wird das fiktive Wohnförderkonto geführt. Auf diesem werden die staatlich geförderten Tilgungsleistungen, die gewährten Zulagen und ggf. der Betrag erfasst, der zum Wohn-Riestern entnommen wurde. Am Ende jeden Jahres wird der Stand des Wohnförderkontos um 2 Prozent erhöht. Bei Rentenbeginn wählen Sie die Besteuerungsart. Bei jährlicher Besteuerung wird bis zum 85. Lebensjahr jedes Jahr ein gleicher Teilbetrag des Wohnförderkontos dem zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet. Bei einmaliger Besteuerung sind einmalig nur 70% des Wohnförderkontos zum zu versteuernden Einkommen hinzuzurechnen. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt von der individuellen Situation ab. Der Steuersatz ist im Rentenalter üblicherweise deutlich niedriger als während der Berufstätigkeit. Aufgrund der dieser Berechnung zugrunde liegenden individuellen Daten beträgt der Stand Ihres Wohnförderkontos im Jahr 2047 beim voraussichtlichen Eintritt in den Ruhestand 81.993,99. Bei einem angenommen Steuersatz von 20% im Rentenalter entspricht dies einer jährlichen Steuerbelastung von 964,64. Im Nettoaufwand oder Nettoertrag sind neben Ihren Aufwendungen für die Immobilie auch etwaige Zulagen, Mieterträge und steuerliche Abschreibungen berücksichtigt. Seite 6
Gesamtentwicklung Ihrer Finanzierung April 2014 - Dezember 2038 Jahr Restschuld Jahresende AfA jährlich Absetzbare Kosten jährlich Zulagen jährlich Mieteinkünfte Steuervorteil Aufwand brutto Aufwand netto Nettoeinkommen Überschuss 2014 1.206.561,28 16.452,00 34.627,61 639,00 3.120,00 1.000,67 7.915,22 3.794,55 7.122,73 3.328,18 2015 1.190.817,80 21.336,00 45.087,52 639,00 3.120,00 959,92 7.927,81 3.847,89 7.201,90 3.354,01 2016 1.174.432,90 21.336,00 44.446,10 639,00 3.120,00 937,50 7.933,68 3.876,18 7.281,77 3.405,59 2017 1.157.380,47 21.336,00 43.778,57 639,00 3.120,00 914,08 7.939,60 3.905,52 7.362,26 3.456,74 2018 1.139.633,28 21.336,00 43.083,81 639,00 3.120,00 889,75 7.945,59 3.935,84 7.443,56 3.507,72 2019 1.121.036,16 21.336,00 62.970,87 639,00 3.120,00 1.585,83 9.679,72 4.973,89 7.525,52 2.551,63 2020 1.101.344,16 21.336,00 68.843,88 639,00 3.120,00 1.791,42 10.266,48 5.355,07 7.608,23 2.253,16 2021 1.080.437,60 21.336,00 67.629,32 639,00 3.120,00 1.748,83 10.272,65 5.403,82 7.691,69 2.287,87 2022 798.918,20 20.936,00 60.687,31 639,00 3.120,00 1.491,92 8.612,21 4.000,30 7.775,85 3.775,55 2023 752.800,91 20.936,00 41.933,59 154,00 3.120,00 875,92 7.785,17 3.789,25 7.860,79 4.071,54 2024 704.561,16 20.936,00 39.811,13 154,00 3.120,00 801,75 7.791,53 3.869,78 7.762,37 3.892,59 2025 654.089,94 20.936,00 37.579,66 154,00 3.120,00 723,58 7.797,94 3.954,36 7.848,84 3.894,48 2026 601.272,18 19.536,00 35.233,12 154,00 3.120,00 592,50 7.804,43 4.091,93 7.926,47 3.834,54 2027 545.986,43 19.536,00 32.765,13 154,00 3.120,00 506,08 7.810,97 4.184,89 8.004,94 3.820,05 2028 488.104,43 19.536,00 30.168,88 154,00 3.120,00 415,17 7.817,58 4.282,42 8.084,09 3.801,67 2029 427.490,69 19.536,00 27.437,14 154,00 3.120,00 319,58 7.824,26 4.384,68 8.164,11 3.779,43 2030 364.002,21 19.536,00 24.562,40 154,00 3.120,00 219,00 7.831,01 4.492,01 8.244,93 3.752,92 2031 297.487,87 19.536,00 21.536,54 154,00 3.120,00 113,08 7.837,82 4.604,74 8.326,55 3.721,82 2032 251.620,64 19.536,00 18.546,00 154,00 3.120,00 8,42 5.874,90 2.746,48 8.408,92 5.662,44 2033 209.628,88 19.536,00 16.059,12 154,00 3.120,00-78,58 5.351,65 2.310,23 8.492,21 6.181,97 2034 165.047,17 19.536,00 13.469,17 154,00 3.120,00-169,25 5.358,67 2.407,92 8.576,26 6.168,34 2035 117.715,76 19.536,00 10.719,47 154,00 3.120,00-265,42 5.365,76 2.511,18 8.661,19 6.150,01 2036 67.465,06 19.536,00 7.800,18 154,00 3.120,00-367,67 5.372,92 2.620,59 8.746,99 6.126,40 2037 14.115,00 19.536,00 4.700,82 154,00 3.120,00-476,17 5.380,15 2.736,32 8.833,61 6.097,29 2038 0,00 19.536,00 2.244,47 0,00 3.120,00-562,08 1.926,00-631,91 8.921,13 9.553,04 Gesamt 503.516,00 835.721,81 8.061,00 926.640,00 164.708,00 2.177.339,20 1.085.991,20 Barwerte bei 4,00 % 6.012,62 593.943,77 132.253,75 1.463.722,00 731.511,85 Der Gesamteffektivzins aller Fremdmittel bis zum Ende der Finanzierung beträgt 5,11 %. Die Spalten der en Beträge enthalten den Durchschnittswert, der sich aus der Division des Jahresbetrages durch die Anzahl der Monate ergibt. Informationen zu den Finanzierungsjahren 2014 Einzug Auszahlung Annuitätendarlehen Annuitätendarlehen Beispiel Auszahlung Endfälliges Darlehen EDBSV Beispiel Ab diesem Zeitpunkt ist der Kinderfreibetrag günstiger! 2019 Angenommener Sollzins nach Sollzinsbindung 6 % jährlich bei Annuitätendarlehen Annuitätendarlehen Beispiel Angenommener Sollzins nach Sollzinsbindung 6 % jährlich bei Endfälliges Darlehen EDBSV Beispiel 2022 BWZ-Daten überprüfen! Bausparvertrag BSV Beispiel Auszahlung Bausparvertrag BSV Beispiel Ablösung durch BSV Endfälliges Darlehen EDBSV Beispiel Rückzahlungsende Endfälliges Darlehen EDBSV Beispiel 2032 Rückzahlungsende Bausparvertrag BSV Beispiel 2038 Rückzahlungsende Annuitätendarlehen Annuitätendarlehen Beispiel Seite 7
Grafik Ausgaben und Einnahmen Grafik Gesamtbelastung/Zinsanteil/Tilgungsanteil Nach Ihren Angaben, die selbstverständlich vertraulich behandelt werden und dem Bankgeheimnis unterliegen, den derzeitigen Kapitalmarktkonditionen, unverbindlichen Zuteilungsaussichten bei Bausparverträgen und heutigen steuerlichen Gegebenheiten haben wir diese Modell-Berechnung mit größter Sorgfalt durchgeführt. Bitte haben Sie dafür Verständnis, dass wir eine Haftung für diese unverbindliche Beratung ausschliessen müssen. Ebenso kann eine Haftung für den Eintritt der verfolgten steuerlichen Ziele nicht übernommen werden. Die Konditionen sind freibleibend bis zur Darlehenszusage durch die Bank. Seite 8