Verkehrswertschätzung

Schätzungen AG Brunnenhof 8 8032 Zürich Beilage 1 Verkehrswertschätzung EG OG Wohn- und Geschäftshaus Solothurnstrasse 4600 Olten SO

Inhaltsverzeichnis 1. Allgemeines 3 2. Objektdaten 4 2.1. Grundbuch 4 2.2. Grundstück 4 2.3. Gebäude 4 2.4. Unterlagen 4 3. Beschrieb 5 3.1. Lage 5 3.2. Gebäude 6 3.3. Bewertungsannahmen 6 4. Verkehrswertberechnung 7 4.1. Substanzwertberechnung 7 4.1.1. Neuwert 7 4.1.2. Altersentwertung 7 4.1.3. Zeitwert 7 4.1.4. Landwert 7 4.1.5. Substanzwert 8 4.2. Ertragswertberechnung 8 4.2.1. Mietwert 8 4.2.2. Diskontierungssatz für Discounted Cash Flow 8 4.2.3. DCF-Wert 8 4.3. Verkehrswert 8 5. Kommentar 9 5.1. Allgemeine Bemerkungen zur Liegenschaft 9 5.2. Schlussbemerkungen 9 Schätzungsexperte Peter Meister Seite 2

1. Allgemeines Objekt Wohn- und Geschäftshaus Solothurnstrasse 4600 Olten SO Auftraggeber Immobilien AG. vertreten durch Robert Bamert Postfach 8050 Zürich Eigentümer Portfolio Schweiz AG Papiermühlestrasse 14 3014 Bern Experte Schätzungen AG Peter Meister dipl. Immobilien-Treuhänder Brunnenhof 8 8032 Zürich Besichtigung 5. August 2009 Stichtag 1. September 2009 Verkehrswert (DCF-Wert) CHF 3 420 000 8032 Zürich, 19. August 2009 / pm Schätzungsexperte Peter Meister Seite 3

2. Objektdaten 2.1. Grundbuch Gemeinde Olten Grundbuch Nr. 2795 Plan Nr. 40 Fläche 306 m 2 Dienstbarkeiten Vormerkungen Anmerkungen Fusswegrecht z.g. Einwohnergemeinde Olten Das Fusswegrecht bezieht sich auf einen bestehenden Durchgang. Diese Eintragung hat keinen wertrelevanten Charakter. Keine Altertümerschutz Revers betreffend Oeltank Der Altertümerschutz betrifft ausschliesslich die Fassade, welche in der heutigen Gestaltung erhalten bleiben muss. 2.2. Grundstück Topographie Zonen- und Bauvorschriften Erschliessung 2.3. Gebäude Art Nutzung Zweiseitig angebaute Altstadt-Liegenschaft Das Grundstück befindet sich in der "Wohn- und Geschäftszone" welche für Bauten mit Wohnungen und mit mässig störendem Gewerbe wie Büros, Läden, gewerbliche Betriebe usw. bestimmt ist sowie in der Ortsbild-Schutzzone A. Diese dient der Erhaltung des historischen Stadtteils und ist mit speziellen Einschränkungen und Vorschriften verbunden. Das Grundstück ist vollständig erschlossen. Altstadtliegenschaft (Geschäfts- und Wohnhaus) 1./3. UG: Verkaufsgeschäft, Lager und Haustechnik EG: Verkaufsgeschäft 1./2. OG: Büro, Praxis 3./5. OG: Wohnen 2.4. Unterlagen Für die Ausführung des Bewertungsgutachtens standen die folgenden Unterlagen zur Verfügung: - Grundbuchauszug vom 6. Oktober 2006 - Mieterspiegel per 1. September 2009 - Liegenschaftsabrechnungen - Bau- und Zonenreglement der Stadt Olten mit Zonenplan Eine Begehung der Liegenschaft fand am 5. August 2009 in Begleitung des Bewirtschafters statt. Schätzungsexperte Peter Meister Seite 4

3. Beschrieb 3.1. Lage Makro-Standort Olten ist neben dem Hauptort die wichtigste Stadt des Kantons Solothurn, liegt zentral im Schweizer Mittelland, eingebettet zwischen Jurasüdfuss und Aare. Die Stadt zählt rund 17'500 Einwohner und ist, nicht zuletzt wegen der günstigen Verkehrssituation, ein wichtiges Zentrum für Gewerbe-, Geschäfts, und Dienstleistungsbetriebe. Insbesondere zeichnet sich der Standort auch durch ein überdurchschnittliches Schulangebot, vor allem im Bereich Fach- und Weiterausbildungen, aus. Olten ist als Eisenbahnknotenpunkt sowohl durch den öffentlichen Verkehr, als auch das Nationalstrassennetz sehr gut mit den übrigen Landesteilen verbunden und die grossen europäischen Metropolen sind schnell erreichbar, der internationale Flughafen Zürich ist eine gute Fahrstunde (Zug oder Auto) von Olten entfernt. Die städtische Infrastruktur ist gut ausgebaut und neben zahlreichen innerstädtischen Einkaufsmöglichkeiten verfügt Olten auch über Einkaufszentren sowie über ein grosses Kultur-, Sport- und Freizeitangebot sowie über Naherholungsgebiete in der Umgebung. Mikro-Standort Das Wohn- und Geschäftshaus liegt an der Solothurnstrasse in Olten, nur unweit der Hauptgasse, welche direkt zur alten Holzbrücke (nur für Fussgänger) führt, die neben der Bahnhofbrücke die Hauptverbindung über die Aare sicherstellt. Der Standort ist geeignet für eine Nutzung, welche von der zentralen Lage, der Bahnhofsnähe und den Fussgängerfrequenzen profitieren kann. Dies triftt in hohem Mass auf das Verkaufsgeschäft und Restaurant im Erdgeschoss zu, aber auch einzelne Mieter in den Obergeschossen - teilweise mit Kundenkontakten - können davon profitieren. Durch die sehr gute Anbindung an den öffentlichen Verkehr ist das eingeschränkte Parkplatzangebot kaum ein Nachteil. Zudem stehen verschiedene öffentliche Kurzzeit- Parkplätze in der unmittelbaren Umgebung zur Verfügung und das öffentliche Parkhaus an der Bahnhofstrasse ist in wenigen Gehminuten erreichbar. In Olten ist zurzeit ein gewisses Überangebot an Verkaufs- und Büroräumen feststellbar. Durch die langfristigen Mietverträge - mehrheitlich sind diese bis ins Jahr 2011 abgeschlossen - sollte sich die Situation in den nächsten Jahren stabilisieren. Es sollte möglich sein, auch die leerstehenden Büroräume innerhalb von 18 Monaten vermieten zu können. Unter diesem Gesichtspunkt gehe ich davon aus, dass die Leerstandsrisiken auch künftig in einem normalen Rahmen liegen. Schätzungsexperte Peter Meister Seite 5

3.2. Gebäude Baujahr vor 1900, Gesamtsanierung zwischen 1995 und 1998 (Abschluss und Neuvermietung) Gebäudevolumen 7 515 m 2 Gebäudeversicherungswert CHF 9 018 000 Konstruktion Installationen Raumprogramm Ausbau Zustand Umgebung Einschränkungen Nutzung Massivbau in Mauerwerk und Beton, Personenlift über alle Etagen Die Gebäudeinfrastruktur und Ausstattung entspricht einem hohen Standard. Die Liegenschaft umfasst Geschäftsräume, Büros und Praxis sowie Lager und Kellerräume. Der Ausbau ist qualitativ hochwertig, die Zimmergrössen sind überdurchschnittlich und die Wohnungen verfügen mehrheitlich über grosszügige Balkone oder Dachterrassen. Die Liegenschaft präsentiert sich in neuwertigem Zustand. Es sind keinerlei bauliche Mängel oder Schäden am Gebäude erkennbar. Mit Ausnahme einer kleinen Anlieferungsfläche auf der Gebäuderückseite sind keine Aussenflächen vorhanden. Die Haustechnischen Anlagen wurden nicht besichtigt. Das Gebäude beinhaltet ein Verkaufsgeschäft mit integriertem Restaurant, welches sich inklusive Büro-, Lager- und Nebenräumen vom Untergeschoss bis ins erste Obergeschoss erstreckt sowie Büros und Wohnungen in den darüber liegenden Etagen. 3.3. Bewertungsannahmen Substanzwert Mietwert Einschränkungen Aufgrund des Gebäudevolumens und dem eingesetzten Kubikmeterpreis von CHF 400 ergibt sich ein Neuwert für das Gebäude von rund CHF 3.0 Mio. Die Altersentwertung wurde mit 50% berücksichtigt. Der Landwert wurde mittels Lageklasse ermittelt. Die Liegenschaft ist vollständig vermietet. Der Mietwert liegt leicht höher, als die derzeitigen Mieterträge. Ausgehend von einem Basiszinssatz von 3.0% und Zuschlägen von insgesamt 4.3 % für Betriebs- und Unterhaltskosten, sowie Mietzinsrisiko und Abschreibungen, ergibt sich ein Kapitalisierungssatz von 7.4%. Dies führt zu einem Ertragswert von rund 3.42 Mio. CHF. Teile der Konstruktion, welche versteckt, nicht freistehend oder nicht zugänglich sind, haben wir nicht besichtigt. Wir können deshalb nicht bestätigen, dass diese Teile in einem guten Zustand und/oder frei von Schäden und Mängeln sind. Für die Bewertung wird zudem davon ausgegangen, dass das Grundstück frei von Altlasten ist. Schätzungsexperte Peter Meister Seite 6

4. Verkehrswertberechnung 4.1. Substanzwertberechnung 4.1.1. Neuwert Der Neuwert beinhaltet die reinen Gebäudekosten sowie die übrigen Baukosten wie Vorbereitungsarbeiten, Einrichtungen, Umgebungsarbeiten, Baunebenkosten, Ausstattungen sowie allgemeine Abzüge und Zuschläge. Geschätzter oder effektiver Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichartigen Gebäudes (zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages) erforderlich wäre. BKP Neuwert in % Neuwert 1 Vorbereitungsarbeiten 0.50 % 15 030 2 Gebäudekosten 93.00 % 2 795 580 4 Umgebung 1.00 % 30 060 5 Baunebenkosten 5.50 % 165 330 Total Neuwert 3 006 000 4.1.2. Altersentwertung Bei der Altersentwertung eines Gebäudes und der Umgebung handelt es sich um wertmässige Einbusse, welche beim Neuwert seit der Erstellung infolge Alter, Abnützung und anderen Gründen eingetreten ist. Die Alterswertminderung wird nachfolgend in % des Neuwertes berechnet. gesch. Alter Gewichtung Total Rohbau I 35 1 35 Rohbau II 35 2 70 Ausbau 35 3 105 Installationen 35 4 140 10 350 Wirtschaftliches Alter 35 Jahre Gesamtlebensdauer 70 Jahre Altersentwertung gemäss Wertminderungstabelle Linear 50.0 % Altersentwertung CHF 1 503 000 4.1.3. Zeitwert Der Zeitwert errechnet sich aus dem Neuwert abzüglich Alterswertminderung und unter Berücksichtigung von allfälligen Abzügen oder Zuschlägen. Neuwert 3 006 000 Altersentwertung -1 503 000 Zeitwert CHF 1 503 000 4.1.4. Landwert Der Experte bestimmt den Landwert aufgrund von Erfahrungswerten für überbaute Grundstücke. Die Berechnung erfolgt relativ zur Bausubstanz mittels eines Landwertanteils, welcher das Ergebnis einer Beurteilung der Lage des Grundstückes unter Anwendung eines geeigneten Lageklassemodells ist. Kriterium Note Gewichtung Total A Standort 7.00 1 7.00 B Nutzung 6.50 1 6.50 C Geschäftslage 7.00 1 7.00 D Erschliessung 4.00 1 4.00 E Marktsituation 7.00 1 7.00 5 31.50 Berechnung der Lageklasse 31.50 : 5 = 6.30 Lageklasse nach SIV Büro, Gewerbe 6.30 Landwertanteil in % des Neuwertes 64.96% Neuwert CHF 3 006 000 m² CHF pro m² Relativer Landwert Landwert (Bestandteil Substanzwert) 306 6 380 1 952 000 Schätzungsexperte Peter Meister Seite 7

4.1.5. Substanzwert Der Substanzwert (Sachwert) setzt sich aus dem Zeitwert (Zustandswert), dem Landwert des Grundstückes und kurzfristigen Investitionen zusammen. Zeitwert 1 503 000 Landwert 1 952 000 Substanzwert CHF 3 455 000 4.2. Ertragswertberechnung 4.2.1. Mietwert Der Mietwert ist das Resultat eines nach marktmässigen Gesichtspunkten errechneten, erzielbaren nachhaltigen Mietzinses, im Gegensatz zum Mietertrag, welcher die tatsächlich erzielten Mietzinse beinhaltet. Für die Berechnung des Ertragswertes wird vom Mietwert ausgegangen. Übersicht Mietertrag gemäss Mieterspiegel (Beilage 3) Mietertrag Mietwert mtl. Mietertrag p.a. Mietwert p.a. 22 202 22 544 Ja 266 425 270 530 4.2.2. Diskontierungssatz für Discounted Cash Flow Für die Ermittlung des dynamischen Ertragswertes ist der Mietwert mit einem angemessenen Faktor (Diskontierungssatz) zu verwenden. Basiszinssatz: 3.00 % Zuschläge % Genereller Immobilienzuschlag 1.00 Makro-/Mikrostandort 1.00 Objektart 0.50 Betriebskosten (Versicherungen, Abgaben, Objektsteuern) 0.25 Unterhaltskosten (Instandhaltung je nach baulicher Beurteilung) 0.50 Mietzinsrisiko (nach Objekt und Marktlage) 0.10 Verwaltungskosten 0.25 Rückstellungen (Beanspruchung, Bauqualität, Gesamtlebensdauer) 0.80 Total Zuschläge 4.40 Total Zuschläge 4.40 % Diskontierungssatz 7.40 % 4.2.3. DCF-Wert DCF-Wert gemäss Beilage 2 CHF 3 416 367 4.3. Verkehrswert Der Verkehrswert ist ein Mischverhältnis zwischen Substanz- und Ertrags- bzw. Barwert, wobei diese je nach Art und Nutzung der Liegenschaft unterschiedlich gewichtet werden. Im vorliegenden Fall entspricht der Verkehrswert dem Ertragswert. Verkehrswert (=Ertragswert) 3 416 367 Rundung 3 633 Verkehrswert (DCF) inkl. Grundstück CHF 3 420 000 Bruttorendite Mietertrag 7.8 % Bruttorendite Mietwert 7.9 % Schätzungsexperte Peter Meister Seite 8

5. Kommentar 5.1. Allgemeine Bemerkungen zur Liegenschaft Die Wohn- und Geschäftsliegenschaft liegt an zentraler Lage in der Altstadt von Olten, in nächster Umgebung der stark frequentierten Fussgängerzone. Durch diese exponierte Lage sind Vorteile für eine kommerzielle Nutzung gegeben, allerdings ist dadurch auch die Wohnqualität etwas eingeschränkt. 5.2. Schlussbemerkungen Wir haben den Schätzungsauftrag nach bestem Wissen und Gewissen, absolut neutral und unter Berücksichtigung anerkannter Wertbestimmungen ausgeführt. Ort und Datum Zürich, 14. August 2009 Der Experte Schätzungen AG Peter Meister dipl. Immobilien-Treuhänder Schätzungsexperte Peter Meister Seite 9

Verkehrswertschätzung nach der Discounted-Cash-Flow-Methode per 1. September 2009 Liegenschaft Solothurnerstrasse, 4600 Olten SO 40 Beilage 2 Festlegung Verzinsung Region Mittelland 0.75% (Zu- bzw. Abschlag wegen Makrolage) Jährliche Teuerung 1.50% Fluktuationsrate letzte 12 Monate 0.0% Lage: Kategorie 3 0.25% (Zu- bzw. Abschlag wegen Mikrolage) Mietzinsrelevante Teuerung 0.60% (=40% der jährlichen Teuerung) Referenzzinssatz 3.00% (Basis risikolose Alternativanlage) Leerstand p.a. (2% Sollmz) 4'340 (Trend aus den letzten 3 Jahren) Genereller Immobilisierungszuschlag 1.00% (Genereller Risikozuschlag) Leerstand p.a. (0% Sollmz) 1'291 (aktuell per Stichtag hochgerechnet auf ein Jahr) Wohn- und Geschäftshaus 0.50% (Zu- bzw. Abschlag wegen Gebäudeart) Grundbuch- bzw. Katasternummer Parzelle 2795 Betriebskosten, Rückstellungen usw. 1.90% (Zu- bzw. Abschlag wegen Gebäudeart) Brutto-Kapitalverzinsung 7.40% Bruttokapitalisierungssatz 7.91% (im ersten Jahr) Instandsetz.aufw. orig. 66'695 Jahr 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Soll-Brutto-Mietertrag p.a. (ohne Akonto HK/BK) 270'530 272'153 273'786 275'429 277'081 278'744 280'416 282'099 283'791 285'494 287'207 Ausserordentliche Mietzinsänderungen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ao Mietzinsänderungen, kumuliert, angepasst 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ertrag aus Kurzparking (Basis letztes GJ) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Mietzinserhöhung aus Sanierung 2'310 Mietzinsanteil Sanierung, kumuliert, angepasst 0 0 0 0 0 0 0 2'324 2'338 2'352 Soll-Brutto-Ertrag p.a. (ohne Akonto HK/BK) 270'530 272'153 273'786 275'429 277'081 278'744 280'416 284'409 286'115 287'832 289'559 Total Leerstandsrisiko (1) -5'410-5'442-5'475-5'508-5'541-5'574-5'608-5'641-5'675-5'709-5'744 (2.00%) (2.00%) (2.00%) (2.00%) (2.00%) (2.00%) (2.00%) (1.98%) (1.98%) (1.98%) (1.98%) Effektiver Brutto-Ertrag p.a. 265'120 266'711 268'311 269'921 271'540 273'170 274'809 278'767 280'440 282'123 283'815 Liegenschaftsaufwand 1) -40'580-40'823-41'068-41'314-41'562-41'812-42'062-42'315-42'569-42'824-43'081 Instandsetzungsaufwand 2) -34'550 (15.00%) (15.00%) (15.00%) (15.00%) (15.00%) (15.00%) (15.00%) (14.88%) (14.88%) (14.88%) (26.81%) Netto-Ertrag (NOI) 224'541 225'888 227'243 228'607 229'978 231'358 232'746 236'453 237'871 239'299 206'184 Sanierungen (Unterhaltsanteil) 3) -70'000 Sanierungen (aktivierbarer Teil) 3) -30'000 Betrieblicher Cash-Flow 224'541 225'888 227'243 228'607 229'978 231'358 132'746 236'453 237'871 239'299 206'184 Abzinsungsfaktor (mittelschüssig) 0.96493 0.89845 0.83654 0.77891 0.72524 0.67527 0.62874 0.58542 0.54508 0.50753 0.48973 Barwert des betrieblichen Cash-Flow 216'667 202'949 190'099 178'063 166'789 156'229 83'463 138'424 129'660 121'451 Netto-Residualwert (Net Exit Value) 3'034'331 3'052'537 3'070'852 3'089'277 3'107'813 3'126'460 3'045'219 3'195'306 3'214'478 3'233'765 3'742'004 Cash-Flow-Rendite 6.57% 6.61% 6.65% 6.69% 6.73% 6.77% 3.89% 6.92% 6.96% 7.00% Summe Barwert des betrieblichen Cash-Flow 1'583'793 Barwert des Residualwertes (vorschüssig) 1'832'573 53.58% g j g j g j j j Verkehrswert nach DCF 3'416'367 Grundstückfläche m2 306.00 Bemerkungen: Verkehrswert nach DCF 3'420'000 Abweichung EW/SW 1.02% 1) 15% der Mieteinnahmen 2) 1.0 % der Anlagekosten von CHF 3'455'000 Sustanzwert 3'455'000 Brutto- Rendite 6.50% Anfang 3) Sanierung CHF 100'000 im Jahr 2015, davon 30% aktivierbar Sanierungen gemäss Besichtigung 100'000 Brutto- Rendite 6.03% Exit Bilanzwert per 31. Dezember 2008 2'984'200 Versicherungswert 9'018'000 DCF-Berechnung Beilage 2.xls Schätzungen AG

Mieterspiegel per 1. September 2009 Stand: 17.08.2009 Liegenschaft Solothurnerstrasse, 4600 Olten Beilage 3 12.00 Objekt-Nr. Mieter Objektart Zimmer Stock Mietbeginn m2 Nettomiete p.a. (CHF) Nettomiete CHF/ m2/jahr Marktmiete CHF/ m2/jahr Marktmiete p.a. (CHF) Vertrag befristet bis Option 1 auszuüben bis Option 1 gültig bis Datum Kündigung Haftungsdatum 0001 Mieter A Detailhandelsraum EG 01.04.2003 71 38'261.40 539.00 500.00 35'500.00 31.08.2011 0002 Mieter A Detailhandelsraum EG 01.04.2003 63 33'740.40 536.00 500.00 31'500.00 31.08.2011 0101 Leerstand Büroraum 1. OG 01.09.2008 196 32'880.00 168.00 180.00 35'280.00 0201 Mieter B Praxis 2.5 2. OG 01.07.2006 191 33'264.00 174.00 180.00 34'380.00 30.06.2011 30.06.2010 30.06.2016 0301 Mieter C Wohnung 2.5 3. OG 01.03.2003 102 19'800.00 194.00 155.00 15'810.00 0401 Mieter D Maisonettewohnung 5.5 4. OG 01.12.2003 228 27'600.00 121.00 135.00 30'780.00 0501 Mieter E Maisonettewohnung 4.5 5. OG 01.06.2000 204 27'072.00 133.00 145.00 29'580.00 9101 Leerstand Detailhandelsraum ZG 01.06.2000 112 23'400.00 209.00 250.00 28'000.00 9102 Mieter A Detailhandelsraum 1. UG 01.04.2003 103 22'104.00 215.00 200.00 20'600.00 31.08.2011 9201 Mieter F Gewerberaum 2. UG 01.04.2006 99 4'200.00 42.00 50.00 4'950.00 31.03.2011 30.06.2008 30.09.2008 9202 Mieter A Gewerberaum 2. UG 01.04.2003 21 2'183.40 104.00 100.00 2'100.00 31.08.2011 9301 Mieter G Lagerraum 3. UG 01.07.2003 41 1'920.00 47.00 50.00 2'050.00 1'431 266'425.20 270'530.00

Beilage 4 Erfolgsrechnung 2008 2007 2006 Ø Soll-Nettomietzins -260'046.00-256'946.00-386'974.00-301'322.00 Erträge aus NK-Pauschale -12'000.00-12'000.00-10'000.00-11'333.33 Ertragsausfall aus Leerstand (netto) 17'550.00 0.00 1'235.65 6'261.88 Debitorenverluste 10'616.00-4'095.60-3'664.35 952.02 Versicherungen 8'066.65 5'150.85 9'610.10 7'609.20 Hauswartkosten 0.00-4'200.00 0.00-1'400.00 Allg. Strom/Wasser/Gas/Wärme 49.95 0.00 0.00 16.65 Verwaltungshonorar 12'879.20 10'782.30 13'700.80 12'454.10 Vermietungsaufwand 2'095.10 9'766.45 247.80 4'036.45 Diverser Betriebsaufwand 83'374.20 40'718.60 2'510.25 42'201.02 Aufwand NK aus Leerstand 6'750.00 0.00-7'622.60-290.87 Service-Abonnemente -57.00 563.80 0.00 168.93 Aufzüge U+R 3'531.40 1'158.10 0.00 1'563.17 HLKSE und Kanalisation U+R 21'091.95 8'511.75 4'993.15 11'532.28 Spezielle Reinigung 0.00 1'614.00 0.00 538.00 Fassade/Fenster U+R 1'673.45 728.95 0.00 800.80 Allgemein U+R 9'490.20 417.75 28'442.40 12'783.45 Umgebungsaufwand 731.75 0.00 0.00 243.92 Ersatz Geräte-Installationen 6'690.40 7'866.30 16'543.50 10'366.73 Werterhaltende Renovation/Sanierung 0.00 0.00 3'112.55 1'037.52 Sanierung bei Mieterwechsel 0.00 0.00-13'138.80-4'379.60 Finanzaufwand 0.00 14.95 0.00 4.98 Beitrag an Mieterausbauten werterhaltend 0.00 0.00-598.80-199.60 Gewinn/Verlust -87'512.75-189'947.80-341'602.35-206'354.30

Verkehrswertschätzung nach der Discounted-Cash-Flow-Methode per 1. September 2009 Beilage 5 Liegenschaft Solothurnerstrasse, 4600 Olten SO Jahr 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Soll-Brutto-Mietertrag p.a. (ohne Akonto HK/BK) Ausserordentliche Mietzinsänderungen Ao Mietzinsänderungen, kumuliert, angepasst Ertrag aus Kurzparking (Basis letztes GJ) Mietzinserhöhung aus Sanierung Mietzinsanteil Sanierung, kumuliert, angepasst Soll-Brutto-Ertrag p.a. (ohne Akonto HK/BK) Total Leerstandsrisiko Effektiver Brutto-Ertrag p.a. Liegenschaftsaufwand Instandsetzungsaufwand Netto-Ertrag (NOI) Sanierungen (Unterhaltsanteil) Sanierungen (aktivierbarer Teil) Betrieblicher Cash-Flow Abzinsungsfaktor Barwert des betrieblichen Cash-Flow Netto-Residualwert (Net Exit Value) Cash-Flow-Rendite Summe Barwert des betrieblichen Cash-Flow Barwert des Residualwertes g g j j j j g j Verkehrswert nach DCF Nachweis Diskontierungssatz Vorlage DCF leer Beilage 5.xls Schätzungen AG