WOHNRAUM- VERSORGUNGS- KONZEPT LEHRTE BAU- UND VERKEHRSPLANUNGSAUSSCHUSS 26.01.2015
ZIEL EINES WOHNRAUMVERSORGUNGSKONZEPTES Ziel ist es, Rahmenbedingungen zu schaffen, die es allen Bevölkerungsgruppen ermöglichen, sich mit bedarfsgerechtem Wohnraum zu versorgen Orientierungsgrundlage für kommunales Handeln, aber auch für private Wohnungsmarktakteure hinsichtlich der künftigen Ausweisung und Entwicklung nachfragegerechten Wohnens Aussagen zur Wohnungsmarktentwicklung, zum zukünftigen Wohnungsbedarf und zu kommunalen Zielen der örtlichen Wohnraumversorgung Besondere Beachtung der Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte 2
ANLASS UND ZIEL DER ERARBEITUNG Verpflichtende Voraussetzung für eine Förderung von Bauprojekten aus dem Wohnraumförderprogramm des Landes Niedersachsen Lehrter Wohnungsbau GmbH plant, für das Projekt Quartier 16 Fördermittel des Wohnraumförderprogramms zu beantragen; hierfür ist ein entsprechendes kommunales Konzept notwendig Das Wohnraumversorgungskonzept wurde mit der Erstellung des ISEK Lehrte abgestimmt und untermauert dieses zusätzlich. Jedoch kein Vorgriff auf Entscheidungen über konkrete Flächen 3
AUFBAU DES WOHNRAUMVERSORGUNGSKONZEPTS Demografieprofil mit Angaben zur Bevölkerungsstruktur und -entwicklung sowie zur Entwicklung der Zahl der Haushalte Bestandsaufnahme zum Wohnungsmarkt auf Basis vorliegender Daten Prognosen und Analysen zur Wohnungsmarktentwicklung und zum zukünftigen Wohnungsbedarf Gesonderte Betrachtung der Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte Ziele und Handlungsempfehlungen zur zukünftigen örtlichen Wohnraumversorgung 4
DEMOGRAFIE- PROFIL
EINWOHNERENTWICKLUNG 2009 BIS 2013 Stabile Einwohnerentwicklung dank Wanderungsgewinnen Geburtenüberschuss Wanderungssaldo Einwohner am 31.12. 46.000 43.553 600 44.000 43.238 43.158 43.178 43.162 498 500 42.000 400 40.000 300 Einwohner 38.000 142 127 200 Saldo 36.000 100 34.000-12 9 0 32.000 30.000-85 -141-115 -128-115 2009 2010 2010 2012 2013-100 -200
WANDERUNGSBILANZ: ALTERSKLASSEN 2009-2013 Zuwanderung von Familienhaushalten & Bildungsabwanderung Zuzüge Fortzüge Saldo ab 65 Jahre -529 79 608 50-64 -921-40 881 30-49 -3.241 438 3.679 25-29 -1.644 197 1.841 18-24 -2.473-253 2.220 0-17 -1.507 343 1.850-4.000-3.000-2.000-1.000 0 1.000 2.000 3.000 4.000
WANDERUNGSBILANZ: QUELLE / ZIEL 2009-2013 Leicht positive Wanderungsbilanz mit Hannover Negativer Saldo mit sonstigen angrenzende Kommunen Deutlicher Überschuss an Zuzüglern aus dem weiteren Umland Zuzüge Fortzüge Saldo angrenzende Kommunen (ohne Hannover) 2.268 2.432-164 Hannover 2.308 2.171 +137 sonstige 6.503 5.712 +791 Summe 11.079 10.315 +764
PROGNOSTIZIERTE EINWOHNERENTWICKLUNG NACH ALTERSKLASSEN BIS 2025 (PROGNOSE DER REGION) Alterung der Bevölkerung in Lehrte Anzahl Bewohner 900 01.01.2014 01.01.2004 01.01.2025 800 700 600 500 400 300 200 100 0 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 Altersjahre
HAUSHALTSENTWICKLUNG BIS 2025 Leichter Anstieg der Anzahl von Haushalten Deutlich steigender Anteil von 1- und 2-Personen-Haushalten 8.000 7.000 6.000 7.031 6.587 7.455 6.946 2 Pers. HH Haushalte 5.000 4.000 3.000 2.000 3.136 2.923 2.993 2.846 1 Pers. HH 4 + Pers. HH 1.000 3 Pers. HH 0 2014 2025
WOHNUNGS- MARKT
BESTAND WOHNGEBÄUDE NACH BAUALTERSKLASSEN (2011) Rund 62 % der Wohngebäude vor 1979 errichtet (etwa Regions- Durchschnitt): Sanierungs- und Modernisierungsbedarf ist zu erwarten Lehrte, Stadt Reg. Hannover ohne LH Hannover Niedersachsen 40% 37,8% 35% 30% 25% 33,3% 31,6% 28,7% 27,0% 25,3% 20% 15% 10% 10,7% 8,3% 11,4% 17,6% 15,5% 20,5% 11,4% 11,2% 9,7% 5% 0% bis 1919 1920 bis 1959 1960 bis 1979 1980 bis 1999 ab 2000
BESTAND WOHNGEBÄUDE NACH ANZAHL DER WOHNEINHEITEN 11.184 Wohngebäude mit 20.345 Wohneinheiten bestehen 2011 in Lehrte Deutlicher Schwerpunkt im Bereich der Ein- und Zwei-Familienhäuser Wohngebäude mit 1-2 WE 3-6 WE 7-12 WE 13 und mehr WE Lehrte 85,5% 10,7% 3,5% 0,3% Reg. Hannover ohne LH Hannover 86,3% 10,1% 3,0% 0,5% Niedersachsen 88,2% 8,8% 2,6% 0,5%
BAUTÄTIGKEIT IN LEHRTE 2001-2014 Bautätigkeit auf relativ niedrigem Niveau Fokus in der Vergangenheit auf dem Einfamilienhaussegment Mehrfamilienhaussegment gewinnt aktuell an neuer Dynamik fertiggestellte Wohneinheiten 140 120 100 80 60 40 20 0 51 gesamt WE in EZFH WE in MFH 121 113 82 88 87 94 96 95 80 72 71 43 43 25 15 14 8 8 6 12 77 68 55 54 36 66 61 41 40 34 25 27 9 14 0 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 23 0
MIETSPIEGEL 2014 Insgesamt noch moderates Mietpreisniveau Relativ geringe Preisunterschiede zwischen Größen- und Baualtersklassen Kleinräumige Unterschiede werden nicht abgebildet (z.b. zwischen Kernstadt und Ortsteilen) Wohnungsgröße bis 1960 1961 bis 1995 1995 bis 28.02.2014 25 bis unter 45 m² 5,14 /m² 4,61 5,64 /m² 5,46 /m² 4,87 6,18 /m² 45 bis unter 65 m² 5,07 /m² 4,57 5,60 /m² 5,52 /m² 4,89 6,14 /m² 5,88 /m² 4,56 7,27 /m² 65 bis unter 85 m² 4,91 /m² 4,21 5,52 /m² 5,40 /m² 4,88 6,08 /m² 5,75 /m² 4,77 7,23 /m² ab 85 m² 4,57 /m² 4,00 5,31 /m² 5,45 /m² 4,78 6,20 /m² 5,80 /m² 4,77 7,01 /m²
BRUTTO-MIETE ANGEBOTENER MIETWOHNUNGEN Zeitungs- und Internetauswertung des 1. Halbjahres 2014 Deutliche Abweichungen bei den kleinen Wohnflächen gegenüber Mietspiegel 10,00 9,00 9,29 8,00 7,00 7,73 7,26 6,87 7,60 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 bis 45 qm 45 bis 65 qm 65 bis 85 qm ab 85 qm alle Wohnflächen
BODENRICHTWERTE Deutliches West-Ost-Gefälle innerhalb des Stadtgebiets Burgdorf Uetze Hannover Ahlten Kernstadt Sehnde Hämelerwald Edemissen Peine Hohenhameln 17
ADRESSEN IM GENERATIONENWECHSEL 18
QUALITATIVE EINSCHÄTZUNGEN Sehr hohe Nachfrage nach Mietwohnungen: Lehrter Wohnbau & Genossenschaft seit 4 Jahren ohne Leerstand, Neuvermietung erfolgt i.d.r. innerhalb von 14 Tagen Besonders hohe Nachfrage in den gut integrierten Lagen, vor allem in der Kernstadt und Ahlten Unzureichendes Mietwohnungsangebot für Familien (auch kaum Einfamilienhäuser zur Miete) Nachfrage nach kleinen Wohnungen (ein bis zwei Zimmer, 40 bis 50 qm Fläche) übersteigt deutlich das Angebot Steigende Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen und Wohnlagen Steigendes Interesse an neuen Wohnformen (z.b. Mehrgenerationenwohnen, Gemeinschaftswohnprojekte, Baugruppen) bei bisher fehlendem Angebot in Lehrte
WOHNUNGS- BEDARFS- PROGNOSE
ABSCHÄTZUNG DER NEUBAUBEDARFE BIS 2025 Neue Bedarfe nur zum Teil durch steigende Haushaltszahlen Qualitativ höhere Anforderungen führen ebenfalls zu Bedarfen Nachholbedarf Ersatz Neubedarf Bedarfsprognose nach modifizierter ILS-Methode verbleibender Auflockerungsbedarf Gesamtbedarf ohne verbleibenden Auflockerungsbedarf Neubaubedarf 2015 bis 2025 87 WE 895 WE 414 WE 474 WE 1.396 WE Gesamtbedarf SSR einschl. verbleibenden Auflockerungsbedarf 1.870 WE
NEUBAUBEDARF JÄHRLICH 2015-2025 Bedarfszahlen bedeuten eine notwendige deutliche Steigerung der Bautätigkeit WE/Jahr Neubaubedarf ohne Auflockerungsbedarf 2015-2025 127 Neubaubedarf inkl. Auflockerungsbedarf 2015-2025 170 Bautätigkeit 2010-2014 66
EINKOMMENS- SCHWACHE HAUSHALTE
BEDARFSGEMEINSCHAFTEN NACH SGB II Seit 2007 stabiles Niveau, mit Zwischenhoch 2010 Verschiebung hin zu kleinen Haushalten Ortsteil 2007 2010 2014 2007-2014 Single-BG 884 994 972 +10,0 % Alleinerziehende BG 354 386 357 +0,8 % Partner-BG ohne Kinder 232 226 201-13,4 % Partner-BG mit Kindern 367 342 302-17,7 % Sonstige 43 51 59 +37,2 % gesamt 1.880 1.999 1.891 +0,6 %
AUSGESTELLTE WOHNBERECHTIGUNGSSCHEINE Jährlich ausgestellte Wohnberechtigungsscheine (WBS) stabil Kumulationseffekte (WBS verfallen nicht) gesamt bis 100% bis 120% bis 160% 200 180 160 140 142 181 185 157 175 120 100 80 60 40 20 118 80 94 64 81 66 69 58 60 59 47 49 42 58 51 67 67 58 54 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
WOHNGELDEMPFÄNGER Starke Schwankungen in den letzten 10 Jahren Wohngeldempfänger 900 800 700 600 500 400 300 799 630 518 470 635 787 711 594 538 425 200 100 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
ANZAHL GEFÖRDERTER MIETWOHNUNGSBAU Aktuell 407 geförderte Wohneinheiten im Bestand Rückgang bis 2024 um etwa die Hälfte Verbleibende geförderte Wohnungen B-Schein 100 % B-Schein 160 % 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2014 2019 2024 2029 2034 2039 2044 2049 2054 2059 2064 2069 2074 2079 2084 2089 2094
STEUERUNGS- BEDARF / ZIELE
SICHERSTELLUNG EINES ANGEMESSENEN UND VIELFÄLTIGEN WOHNRAUMANGEBOTES Ziel ist es, die sich aus der Eigenentwicklung und Zuzügen ergebenden Wohnbedarfe im angemessenen Maße zu decken Wohnungsneubau soll in allen Ortsteilen erfolgen und dort mindestens den Eigenbedarf decken Die Kernstadt bildet einen besonderen räumlichen Schwerpunkt Neben dem weiterhin wichtigen Einfamilienhausbau muss auch der Geschosswohnungsbau wieder verstärkt erfolgen
FLÄCHENSPARENDER WOHNUNGSNEUBAU MIT AUSRICHTUNG AUF INTEGRIERTE LAGEN Ziel ist es, einen möglichst großen Anteil des Wohnungsneubaus im vorhandenen Siedlungsbereich zu verwirklichen (Innen- vor Außenentwicklung) Beitrag zur Sicherstellung einer möglichst guten wohnortnahen Versorgung und Auslastung der vorhandenen Infrastruktur Angestrebter Mindeststandard ist eine fußläufige Erreichbarkeit von Haltestellen des ÖPNV oder SPNV sowie von Nahversorgungsangeboten
SOZIALE WOHNRAUMVERSORGUNG GEWÄHRLEISTEN Ziel ist es, den auslaufenden geförderten Mietwohnungsbestand mindestens zu ersetzen Der Bestand ist auf veränderte Nachfragen (kleine und große Wohnungen) anzupassen Neben Neubau kann auch die Mietbindung im Bestand hierzu beitragen Neue höherwertige Mietangebote können durch Umzugsketten auch zusätzlichen Wohnraum für einkommensschwache Haushalte aktivieren
WACHSENDEN BESONDEREN BEDARFEN GERECHT WERDEN Ziel ist es, ein ausreichendes Angebot an barrierefreien Wohnungen mit guter fußläufiger Infrastrukturversorgung zu schaffen Neue Wohnformen (gemeinschaftliches und generationenübergreifendes Wohnen) sollen einen Beitrag zur Ausdifferenzierung des Wohnungsangebotes darstellen
ANGEMESSENE SOZIALE WOHNRAUMVERSORGUNG IN ALLEN ORTSTEILEN UND INSBESONDERE IN GUT INTEGRIERTEN LAGEN Ziel ist es, ein ausreichendes Angebot an angemessenen Wohnungen für Haushalte mit besonderen Bedarfen in Lehrte anzubieten Möglichst in allen Lagen soll ein entsprechendes Angebot vorhanden sein
BESTANDSMODERNISIERUNG MIT FOKUS AUF BARRIERENREDUZIERUNG UND KLIMASCHUTZ Ziel ist eine kontinuierliche Modernisierung der Wohnungsbestände, in denen auch künftig ein Großteil der Nachfrage gedeckt werden wird Vorwiegender Bedarf wird in der altersgerechten Sanierung (Barrierefreiheit bzw. armut) und der energetischen Modernisierung gesehen
VIELEN DANK