Handlungskonzept Zukunft Wohnen in Arnsberg. 2. Forum, 23. November 2017

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1 Handlungskonzept Zukunft Wohnen in Arnsberg 2. Forum, 23. November 2017

2 FRAGESTELLUNG: Welche Themen müssen für die künftige Wohnungsmarktentwicklung Beachtung finden? 1. Quantitäten: Wohnungsbedarfe 2. Wohnen im Alter 3. Zielgruppe Junge Haushalte 4. Preisgebundener Wohnungsbestand 2

3 WOHNUNGSBEDARFE 3

4 PROGNOSE DER EINWOHNERZAHL Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2014 lässt Flüchtlingszuzug unberücksichtigt und ermittelt weiteren Einwohnerverlust bis 2030 Bevölkerungsprognose (errechnet durch SSR) Prognose SSR Tatsächliche Entwicklung Quelle: Schulten Stadt- und Raumentwicklung Datenbasis: kommunales Melderegister Referenzzeitraum: flüchtlingsbedingter Zuzug in 2015/2016 unberücksichtigt Ergebnis: Rückgang der Einwohnerzahl um 6 % bis 2030 Verlangsamung des prognostizierten Bevölkerungsverlustes liegt im Bereich des Möglichen 4

5 ERGEBNISSE DER WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE Einflussfaktoren Entwicklung des Wohnungsbedarfs bis 2030 Variante SSR Normativer Ansatz (pro HH eine WE) Ersatzbedarf Neubedarf Gesamtbedarf Quelle: InWIS 2016, Datenbasis: Stadt Arnsberg, IT.NRW, Mikrozensus, SSR Fluktuationsrate 2 %, Ersatzbedarf: 0,22 % Keinen Wohnungsbedarf haben Personen in Pflegeheimen Verkleinerung der Haushaltsgröße von rd. 2,09 auf 2,03 in 2030 (Basis: IT.NRW Haushaltsprognose) Rückgang um Haushalte (- 5 %) Leerstand: rd. 5 %, darunter 2 % Fluktuationsrate 5

6 ERGEBNISSE DER WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE Ergebnisse Entwicklung des Wohnungsbedarfs bis 2030 Variante SSR Ersatzbedarf Neubedarf Gesamtbedarf Quelle: InWIS 2016, Datenbasis: Stadt Arnsberg, IT.NRW, Mikrozensus, SSR Erhöhte Anzahl an Asylbewerbern im Jahr 2016 Unterbringung im Bestand Bei Einwohnerrückgang auf Personen entsteht ein Überangebot in Höhe von rd Wohnungen Aber: weiterer Flüchtlingszuzug, Familiennachzug noch nicht berücksichtigt! Welche Auswirkung könnte Stabilisierung der Einwohnerzahl haben? 6

7 ERGEBNISSE DER WOHNUNGSBEDARFSPROGNOSE Modellrechnung Stabilisierung der Bevölkerung Entwicklung des Wohnungsbedarfs bis 2030 Variante Stabilisierung Ersatzbedarf Neubedarf Gesamtbedarf Quelle: InWIS 2016, Datenbasis: Stadt Arnsberg, IT.NRW, Mikrozensus, SSR Annahme: Einwohnerzahl stabilisiert sich auf Zahl vor der Flüchtlingszuwanderung (rd Personen) Haushaltszahl wächst um rd. 600 an Zuwachs an Haushalten könnte über noch bestehenden Leerstand kompensiert werden (wenn aktivierbar und nachfragegerecht!) Quantitativer Wohnungsbedarfe in Höhe von 837 Wohnungen bis

8 WOHNEN IM ALTER 8

9 WOHNEN IM ALTER Steigender Bedarf nach altersgerechten Wohnangeboten Prognostizierte Veränderung der Altersgruppen zwischen 2014 und 2030 Quelle: SSR (STEK Arnsberg) 9

10 WOHNEN IM ALTER Wohn- und Lebensformen sind ausdifferenziert Zu Hause Ohne Betreuung Mit Leistungen zur Teilhabe und Rehabilitation Altenwohnung der 70er/80er Jahre Barrierefreie/- Altersgerechte arme Wohn- und Wohnformen Lebensformen Wohn- und Pflegeheim Gemeinschaftliche Wohnformen Altershomogene/- heterogene Wohnungs-, Haus-, Siedlungsgemeinschaften Barrierefreie/-arme Wohnung Barrierereduziert Barrierefrei Din Rollstuhlgeeignet Din Ohne Betreuung Ohne Betreuung Mit Betreuung / Leistungen zur Teilhabe und Rehabilitation Betreutes Wohnen Sonderform: Residenz Heimverbundenes betreutes Wohnen Quelle: InWIS 2017, eigene Darstellung 10

11 WOHNEN IM ALTER Barrierearme und -freie Wohnungen Angebote in Arnsberg Lage neuer Mehrfamilienhäuser in Arnsberg Ein- und Zweifamilienhäuser Neheim Hüsten Mehrfamilienhäuser Arnsberg Quelle: InWIS 2017, Kartengrundlage: GeoBasis-DE/BKG 2017, eigene Darstellung Neubauten werden in vergangenen Jahren überwiegend barrierearm/-frei geplant Neu errichtete Mehrfamilienhäuser befinden sich vorwiegend in den Zentren Neheim, Hüsten und Arnsberg gute infrastrukturelle Ausstattung und entsprechend altersgerechtes Wohnumfeld 11

12 WOHNEN IM ALTER Angebot an altersgerechten Wohnungen Erfassung der Anzahl barrierearmer/-freier Wohnungen ist problematisch und kann nur überschlägig ermittelt werden Theorie: Praxis: Prognos (KdA) (2009): 1,4 % des Wohnungsbestandes in BRD ist altersgerecht BSI/InWIS (2007): Rd. 1,0 % des Wohnungsbestandes in BRD ist altersgerecht 1,0 bis 1,4 % des Wohnungsbestandes in Arnsberg entspricht barrierefreien/barrierearmen Wohnungen Neue MFH werden in vergangen Jahren meist zumindest barrierearm errichtet Baufertigstellungen in MFH seit 2007 in Arnsberg: 313 Wohnungen barrierearm/-frei Insgesamt kann überschlägig ein Bestand von rund barrierearmen/- freien Wohnungen ermittelt werden Einschätzung Experten: Angebot an altersgerechten Mietwohnungen ist in Arnsberg zu gering und auch bei Eigentumswohnungen treten Senioren als dominante Käufergruppe auf 12

13 WOHNEN IM ALTER Nachfrage nach altersgerechten Wohnungen Nachfrageermittlung bis 2030 anhand der Bevölkerungsprognose unter Berücksichtigung von Befragungsergebnissen zur Umzugsbereitschaft älterer Haushalte Indikator Zielgruppe: 60- bis 80-Jährige im Jahr 2030 Wunsch nach Umzug in altersgerechte Wohnform* Wunsch nach altersgerechter Wohnform ohne DL/Betreuung* Auswertung Haushalte in Arnsberg (bei 1,45 Personen/Haushalt) Haushalte in Arnsberg (34 % der HH) Haushalte in Arnsberg (26 % der HH) Potenzielle Nachfrage nach altersgerechter Wohnung ohne zusätzliche Dienstleistungen/Betreuung im Jahr 2030: Derzeitig am Markt verfügbar: Wohnungen Mehrbedarf: Wohnungen (lediglich näherungsweise umrissenes Potenzial!) *Wohntrends 2030 (InWIS und Analyse & Konzepte 2013) 13

14 WOHNEN IM ALTER Betreutes Wohnen Bestand an verschiedenen Angeboten in Arnsberg Insgesamt sind rund 360 Wohnungen in 10 Projekten des ambulant betreuten Wohnens in Arnsberg vorhanden Darüber hinaus gibt es verschiedene Seniorenwohngemeinschaften wie z.b. die Caritas Seniorenwohngemeinschaft Hüsten oder die Seniorenwohngemeinschaft LebenPlus Ausgehend von Pflegequoten für ambulant betreute Pflegebedürftige kann für das Jahr 2030 folgender Bedarf ermittelt werden: 519 Haushalte mit ambulanten Pflegebedarf bei einer Haushaltsgröße von 1,36 Personen Weiteres Potenzial an ambulant betreuten Wohnangeboten bis 2030: rund 160 Wohnungen (entspricht ca. 4 Projekten) 14

15 ZIELGRUPPE JUNGE HAUSHALTE 15

16 ZIELGRUPPE JUNGE HAUSHALTE Aktuelle Herausforderungen für Junges Wohnen in der Stadt Arnsberg Bedeutung der Zielgruppe für den Wohnungsmarkt Abwanderung vermeiden Rückkehrer gewinnen Einwohnerzahl stabilisieren vorhandene Infrastrukturen nutzen und auslasten Arbeitsplätze besetzen Mix der Generationen erhalten innovative und gemeinschaftliche Bau- und Wohnformen fördern Kinder, Jugendliche und junge Personen bis 30 Jahre stellen 30% der Arnsberger Gesamtbevölkerung Aktuelle Herausforderungen: Konkurrenzen mit anderen Zielgruppen, preisgünstige Wohnungen in Infrastrukturnähe, Vorbehalte von Vermietern 16

17 PREISGEBUNDENER MIETWOHNUNGSBESTAND 17

18 DER MARKT FÜR PREISGÜNSTIGEN WOHNRAUM Unterdurchschnittliches Miet- und Bedarfsniveau im Mietwohnungssegment Mietniveau Bedarfsniveau Quelle: NRW.BANK: Soziale Wohnraumförderung 2015, S

19 PREISGEBUNDENER MIETWOHNUNGSBESTAND Steigende Zahl der SGB XII-Empfänger Leistungsbezieher als Zahl der Leistungsbezieher nach SGB II und SGB XII in Arnsberg Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Stadt Arnsberg, eigene Darstellung Zahl der Leistungsbezieher nach SGB II (Arbeitslosengeld II) Zahl der Leistungsbezieher nach SGB XII 3. Kapitel (= Sozialgeld) Zahl der Leistungsbezieher nach SGB XII 4. Kapitel (= Grundsicherung im Alter und bei Erwerbsminderung) Indiz für Bedarf nach preisgünstigen Wohnraum Zahl der SGB II- Empfänger ist entsprechend gesunkener Arbeitslosenquote rückläufig (- 13,8 %) Zahl der Leistungsbezieher nach SGB XII ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen (+450 Personen) Steigender Bedarf nach günstigen, altersgerechten Wohnungen 19

20 PREISGEBUNDENER MIETWOHNUNGSBESTAND Einkommensverteilung in Arnsberg entspricht dem NRW-Durchschnitt Vergleich der Einkommensstrukturen (Haushalte) 2016 NRW Wickede Warstein Sundern Soest Möhnesee Meschede Ense Arnsberg Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: Gesellschaft für Konsumforschung, eigene Darstellung % 20% 40% 60% 80% 100% unter Euro bis unter Euro bis unter Euro bis unter Euro bis unter Euro bis unter Euro und mehr Im Vergleich mit umliegenden Gemeinden wie Sundern, Möhnesee und Ense in Arnsberg: erhöhter Anteil niedriger Einkommensgruppen (32 % in den Einkommensgruppen bis Euro) niedriger Anteil hoher Einkommensgruppen (31 % in den Einkommensgruppen ab Euro) Einkommensverteilung in Arnsberg entspricht in etwa NRW-Schnitt Kaufkraftindex:102,9 in Arnsberg, 102,8 im HSK,101,2 in NRW (Stand: 2015) 20

21 PREISGEBUNDENER MIETWOHNUNGSBESTAND Rückläufiger Bestand preisgebundener Mietwohnungen bis 2030 Geförderter Wohnungsbestand nach Nutzungsart in Arnsberg Selbstgenutztes Wohneigentum Mietwohnung Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: NRW.Bank, eigene Darstellung Zahl der geförderten Wohneinheiten insgesamt rückläufig Mietwohnungsbestand: - 47,5 % selbstgenutztes Wohneigentum: - 40,8 % Aufgrund auslaufender Bindung und fehlenden Ersatzbauten ist Rückgang des Bestandes um weitere 37,6 % bis 2030 prognostiziert (Bestand von Wohnungen im Jahr 2030) 21

22 PREISGEBUNDENER MIETWOHNUNGSBESTAND Niedrige Bewilligungs- und Fertigstellungszahlen in den vergangenen Jahren Baufertigstellungen und Bewilligungen von öffentlich geförderten Geschosswohnungen Bewilligungen Baufertigstellungen Quelle: InWIS 2017, Datenbasis: NRW.Bank, eigene Darstellung seit 2010 nur 8 Bewilligungen und eine Baufertigstellung Wichtiges zukunftsweisendes Projekt: Im Baugebiet Müggenberg entstehen künftig 75 öffentlich geförderte Mietwohnungen 22

23 PREISGEBUNDENER MIETWOHNUNGSBESTAND Hohes Interesse an kleinen preisgünstigen Mietwohnungen Interesse nach Mietwohnungen nach Objektgröße und Quadratmeterpreis /m² < 50 m² 50 - < 65 m² 65 - < 80 m² 80 - < 95 m² 95 - < 110 > 110 Bis <4,00 1* 18* ,00 - <4,40 4,40 - <5,00 5,00 - <5,60 5,60 - <6, * * 22* > 6, * 29* 14* 52 Legende für die Nachfrage (in [Hits/ Monat]) Sehr hohe Nachfrage (> 896) Hohe Nachfrage (816 - < 896) Durchschnittliche Nachfrage (836 - < 816) Niedrige Nachfrage (656 - < 736) Sehr niedrige Nachfrage (< 656) Quelle: InWIS 2017, Angebotsdaten ImmobilienScout24 1/2012-1/2017, eigene Darstellung Hohe/sehr hohe Nachfragewerte für günstige Wohnungen mit 50 bis 65 m² und 95 bis 110 m² bei gleichzeitig geringem Angebot Erhöhte Nachfrage nach Wohnungen mit Mietpreis zwischen 5,60 und 6,50 Euro/m² über alle Wohnungsgrößen hinweg bis 110 m² 23

24 HABEN SIE FRAGEN ODER ANREGUNGEN? 24

25 Kontakt Carolin Krüger, M.Sc. Tel. 0234/ InWIS Forschung und Beratung GmbH Springorumallee Bochum 25