Gemeinde Lenzburg Kanton Aargau Änderung Bauzonen-/Kulturlandplan und Bauordnung Einzonung Hornerfeld Angebot an Arbeitszonen Beilage zum Planungsbericht Unüberbaute Industrieareale (blau) in Lenzburg, Niederlenz, Staufen und Hendschiken (Horner) Quelle: BVU ARE, Karte Kantonale Übersicht über den Stand der Erschliessung, Stand Ende 2006 Marti Partner Architekten und Planer AG, Zürich und Lenzburg
Stadt Lenzburg, Einzonung Hornerfeld; Beilage zum Planungsbericht, Angebot an Arbeitszonen 2 1. Vorwort Im Zusammenhang mit Einzonungsbegehren für Bauvorhaben ist ein Bedarfsnachweis zu erbringen. Gemäss Art. 15 des eidg. Raumplanungsgesetzes umfassen Bauzonen Land, welches voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt wird. Im vorliegenden Papier wird das bestehende Angebot an unüberbauten Arbeitszonen analysiert. Die Gemeinden erlassen die allgemeinen Nutzungspläne ( 15 BauG). Der rechtlich festgelegte Untersuchungsperimeter ist das Gemeindegebiet von Lenzburg. Zur Übersicht werden auch die unüberbauten Arbeitszonen der angrenzenden Gemeinden Niederlenz, Staufen und Hendschiken (Horner) einbezogen. Ein gemeinsames geografisches Merkmal dieser Standorte ist, dass sie über die Ausfahrt Lenzburg an die Autobahn angeschlossen sind. Grundlagen für die Überprüfung: - Kantonale Übersicht über den Stand der Erschliessung, Stand Ende 2006 Verfasser: Departement Bau, Verkehr und Umwelt, Abteilung Raumentwicklung - Bericht Schibli, welcher im Zusammenhang mit der Nutzungsplanung Siedlung Niederlenz erstellt wurde. Titel: Überlegungen zum Umzonungsbegehren Hammermatte, Niederlenz Kapitel 2.4, Angebot Autor: Werner Schibli, dipl. Architekt ETH/SIA + Raumplaner FSU Datum 6. März 2006 Copyright erteilt November 2007 - Aktualisierung der Übersicht über den Stand der Erschliessung Am 21. September 2007 wurde die Nutzungsplanung Siedlung Niederlenz rechtskräftig, und damit die Einzonung der Arbeitszone Hammermatte. Dieses Gebiet fehlt noch in der kantonalen Übersicht (vgl. Titelblatt, Nr. 12) - Angaben Stadtbauamt Lenzburg, Fachstelle Standortmarketing Region Lenzburg Besprechung Stadtbauamt, T. Hofstetter / Marti Partner, T. Meier vom 12. 11. 2007 2. Beurteilung des Angebotes Um eine Übersicht über das effektive Angebot von Flächen zu erhalten, welche zur Zeit rechtskräftig einer Arbeitszone bzw. Industrie- oder Gewerbezone zugeordnet, baureif und für neue Betriebsgebäude verfügbar sind, ist eine differenzierte Bewertung der einzelnen Teilflächen erforderlich. Zu beurteilen sind die heutige Nutzung bzw. Belegung, die Funktion als Reservefläche für einen bestimmten, bereits vorhandenen Betrieb sowie die technischen Möglichkeiten einer Bebauung und vollwertigen Nutzung eines Areals. Die Betrachtung konzentriert sich auf die reinen Arbeitszonen. Mischzonen (Wohn- und Gwerbezonen, Kernzonen usw.) werden nicht einbezogen, weil die Zielrichtung der vorliegenden Studie nicht Arbeitsplätze im Allgemeinen, sondern nur grössere Industrie-, Gewerbe- und mässig störende Gross-Dienstleistungsbetriebe umfasst, für deren Ansiedlung sich Mischzonen nicht eignen.
Stadt Lenzburg, Einzonung Hornerfeld; Beilage zum Planungsbericht, Angebot an Arbeitszonen 3 Die nachfolgende Bewertung erfolgt arealweise. Die Lage und Nummerierung der einzelnen Areale ist in der Übersichtskarte im Titelblatt ersichtlich. Areal 1: Das Areal dient heute dem Kiesabbau und - damit verbunden - in einem kleinen Teil der Betonherstellung (Beton Niederlenz-Lenzburg AG). Das Areal wird noch auf sehr lange Zeit blockiert und nicht für andere Zwecke verfügbar sein, da selbst nach einer allfälligen Wiederauffüllung mit sehr langen Setzungszeiten gerechnet werden muss. Fläche gemäss Karte vorhanden: ca. 2.83 ha, Fläche effektiv verfügbar: ---. Areal 2: Dieses Areal dient als Komponentenlagerplatz für das Kieswerk Lenzhard der Ortsbürgergemeinde und ist daher bis auf weiteres nicht verfügbar. Fläche gemäss Karte vorhanden: ca. 0.50 ha, Fläche effektiv verfügbar: --- Areal 3: Vollständig als Aussenlagerfläche benützter Teil des Areals Sacac Schleuderbetonwerk AG: Betriebsnotwendiger Teil, kaum überbaubar (höchstens als Ausbaureserve des Betriebs). Fläche gemäss Karte vorhanden: 0.70 ha, Fläche effektiv verfügbar: --- Areal 4: Quadrant/Symalit AG: Zu einem grossen Teil als Aussenlagerfläche belegt. Ausbaureserve des bestehenden Betriebs, daher nicht anderweitig verfügbar. Fläche gemäss Karte vorhanden: 1.27 ha, Fläche effektiv verfügbar: --- Areal 5, Niederlenz: Ein Anteil von ca. 2.06 ha ist im Eigentum der Quadrant/Sy-malit AG und dient als Ausbaureserve für den Betrieb. Der andere Teil (Fläche ca. 1.46 ha) ist im Eigentum der Ortsbürgergemeinde Lenzburg. Auf diesem Areal ist in den nächsten Jahren Kiesabbau vorgesehen, erst nachher ist eine bauliche Nutzung denkbar. Das Materialabbaugesuch für die Parzelle 1092 ist anfangs Dezember 2005 zur Bewilligung eingereicht worden. Fläche gemäss Karte vorhanden: 3.52 ha; Fläche effektiv sofort verfügbar: ---, Fläche mittel- bis langfristig verfügbar: 1.46 ha. Areal 6, Niederlenz: Das Areal war ursprünglich im Eigentum der Ortsbürgergemeinde Niederlenz. Die Hälfte davon ist an eine Fensterfabrik verkauft worden (Alpsteg Fenster AG). Der Neubau wurde dieses Jahr bezogen. Ein weiterer Viertel wurde an einen benachbarten Betrieb verkauft (Unifil). Der Kauf erfolgte, weil Ausbaupläne bestehen. Der restliche Viertel ist verfügbar. Fläche gemäss Karte vorhanden: 2.85 ha; Fläche effektiv verfügbar: 0.7 ha. Areal 7: Betriebsareal ABB; heute als Betriebsparkplatz vollständig genutzt, gleichzeitig mögliche Ausbaureserve des Betriebs. Fläche gemäss Karte vorhanden: 0.91 ha; Fläche effektiv verfügbar: --- Areal 8: Betriebsareal Baumann Transport AG: Die Fläche ist teilweise bereits heute belegt und dient als mittel- bis längerfristige Ausbaureserve des Betriebs. Fläche gemäss Karte vorhanden: 0.45 ha; Fläche effektiv verfügbar: --- Areal 9: Areal Häfeli AG Lenzburg (Transporte, Erdarbeiten und Entsorgung): Diese Fläche dient heute als Ausbaureserve für den Betrieb und als Oeko-Versuchsfläche. Sie ist somit nicht verfügbar. Fläche gemäss Karte vorhanden: 0.95 ha; Fläche effektiv verfügbar: --. Areal 10, Niederlenz: Freifläche innerhalb des Hetex-Areals. teilweise belegt. Nutzung nur im Zusammenhang mit benachbarten Bauten Hetex-Areal realistisch. Fläche gemäss Karte vorhanden: 0.13 ha; Fläche effektiv verfügbar: ---
Stadt Lenzburg, Einzonung Hornerfeld; Beilage zum Planungsbericht, Angebot an Arbeitszonen 4 Areal 11, Niederlenz: Gebiet Hammermatte, im Besitz der Einwohnergemeinde Niederlenz. Die Umzonung von der Landwirtschaftszone in die Arbeitszone ist seit dem 21. 9. 2007 rechtskräftig. Das an die Arbeitszone von Lenzburg angrenzende Areal muss noch erschlossen werden, teilweise über das Gemeindegebiet Lenzburg. Das Projekt Verlängerung Ringstrasse Nord (Nr. 6.15) soll gemäss Agglomerationsprogramm Aargau Ost zwischen 2011 und 2014 realisiert werden. Fläche gemäss Karte vorhanden: ca. 3.0 ha; Fläche kurzfristig verfügbar: -, Fläche mittel- bis langfristig verfügbar ca. 3.0 ha. Areal 12: Fischer Baugeschäft; Rückwärtiger Firmenbereich, zum Teil belegt (Lagerplatz), zu einem grossen Teil jedoch unter der Autobahnbrücke und daher kaum für Gebäude nutzbar. Fläche gemäss Karte vorhanden: 0.34 ha; Fläche effektiv verfügbar (Baulinie A1): 0.12 ha. Areal 13: PAWI; Freifläche dient als Ausbaureserve des Betriebs. Fläche gemäss Karte vorhanden: 0.75 ha; Fläche effektiv verfügbar: --- Areal 14: Firma Doninelli, Staufen (Baugeschäft, GU, Immobilien); Steht nicht im Zusammenhang mit dem Betrieb und ist zur Zeit nicht genutzt. Kürzlich wurden zwei Teilgrundstücke von zusammen rund 3300 m2 an Betriebe verkauft. Gemäss dem Erschliessungsprojekt beträgt die Strassenfläche 2600 m2 (geplante Verlängerung der Ringstrasse Nord). Fläche gemäss Karte vorhanden: 1.95 ha m 2 ; Fläche kurzfristig verfügbar: ca. 1.36 ha (wegen der Lage der Strasse in zwei Areale aufgeteilt). Areal 15, Hornerfeld West; Steht nicht im Zusammenhang mit einem Betrieb und ist zur Zeit nicht genutzt: Äusserst ungünstige Erschliessung mit Anschluss an Autobahnzubringer, der praktisch nur einen Rechts-/ Rechtsabbiegeverkehr zulässt. Solange dieses Problem nicht gelöst wird, ist eine Veräusserung und eine konkrete Planung unrealistisch. Fläche gemäss Karte vorhanden: 1.14 ha m 2 ; Fläche kurzfristig verfügbar: ---; mittel- bis längerfristig verfügbar: vermutlich ca. 0.90 ha (Mit Berücksichtigung des Erschliessungsabzugs). Areal 16: Firmen Hänggi Immobilien AG, Staufen, Messer AG (Sauerstoffwerk) und Häfeli AG Lenzburg (Transporte, Erdarbeiten und Entsorgung); Der unüberbaute Teil der Messer AG von rund 0.3 ha dient als Betriebsreserve.. Der restliche Teil ist verfügbar. Fläche gemäss Karte vorhanden: ca. 1.61 ha, Fläche effektiv verfügbar: ca. 1.3 ha. Areal 17, Staufen: Grundsätzlich verfügbare Freifläche. Fläche gemäss Karte vorhanden: ca. 1.18 ha, Fläche effektiv verfügbar: 1.18 ha. Areal 18, Hendschiken: Grösserer Teil Erbengemeinschaft, kleinerer Teil Firma Doninelli, Staufen (Bauunternehmung, GU, Immobilien). Die benachbarte Iveco möchte ihren Betrieb auf dem Grundstück Doninelli erweitern. Die noch unerschlossene Parzelle der Erbengemeinschaft kann nur teilweise für Hochbauten genutzt werden, da sie an Wald grenzt und wegen einer Hochspannungs-Freileitung. Um das Areal planungsrechtlich baureif zu machen ist ein Erschliessungsplan notwendig. Dieser ist in Bearbeitung. Anschliessend sind die Erschliessungsstrasse und die Werkleitungen zu erstellen. Fläche gemäss Karte vorhanden: ca. 2.2 ha, Fläche kurzfristig verfügbar: ---, Fläche mittelfristig verfügbar ca. 1.8 ha. (nach Abzug Strasse und Waldabstand, davon ein Teil für die Iveco).
Stadt Lenzburg, Einzonung Hornerfeld; Beilage zum Planungsbericht, Angebot an Arbeitszonen 5 Schlussfolgerungen: Das effektiv verfügbare Flächenangebot liegt weit unter dem Wert, welcher aus der Addition der nicht überbauten Arbeitszonen gemäss kantonaler Statistik entsteht. Viele Flächen sind Betriebsreserven. Einige Flächen sind erst langfristig überbaubar, weil zuerst Kies abgebaut wird. Im gesamten Untersuchungsgebiet (Gemeinden Lenzburg, Hendschiken, Niederlenz und Staufen) gibt es keine mindestens 1.5 ha grosse, unüberbaute, sofort verfügbare Parzelle in einer Arbeitszone. 3. Flächenbilanz in der Gemeinde Lenzburg Arbeitszonen gemäss der kant Übersicht über den Stand der Erschliessung Ende 2006 total 73.0 ha 100 % überbaut 59.2 ha 81 % unüberbaut 13.8 ha 19 % davon baureif 9.6 ha 13 % davon baureif in 5 Jahren 1.2 ha 2 % davon langfristige Reserve 3.0 ha 4 % Arbeitszonen gemäss der Analyse des bestehenden Angebotes, Stand November 2007 (unüberbaute Teilflächen vgl. Kapitel 2.) total 73.0 ha 100 % überbaut 59.6 ha 82 % unüberbaut 13.4 ha 18 % davon sofort verfügbar (zu kaufen) und baureif 2.8 ha 4 % übrige Flächen (grösstenteils Reserveflächen für best. Betriebe) 10.6 ha 14 % 16. 11. 2007, Marti Partner, Thomas Meier