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Stand: 18.02.2013 Bebauungsplan Nr. 26 Am Maierfeld Präambel: Die Gemeinde Hitzhofen erlässt aufgrund 2 Abs. 1, 9 und 10 Baugesetzbuch (BauGB), des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) und der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) diesen Bebauungsplan als Satzung. A. FESTSETZUNGEN DURCH TEXT 1. Art der baulichen Nutzung Das Bauland innerhalb des Geltungsbereiches wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß 9 BauGB in Verbindung mit 4 BauNVO festgesetzt. 2. Maß der baulichen Nutzung 2.1 Die Grundflächenzahl (GRZ) und Geschoßflächenzahl (GFZ) werden wie folgt festgesetzt: 2.1.1. Maximale GRZ 0,4 ( 16 Abs. 2 BauNVO) 2.1.2 Maximale GFZ 0,6 ( 16 Abs. 2 BauNVO) 2.2 Für jede Wohneinheit / Wohnung ist eine Mindestgrundstücksgröße von jeweils 350 m 2 erforderlich ( 9 Abs. 1, Nr. 3 BauGB). 3. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche 3.1 Die überbaubaren Grundstücksflächen sind durch Baugrenzen festgesetzt. 3.2 Die Abstandsflächen nach Art. 6 BayBO haben Vorrang gegenüber den Abständen der Baugrenzen zu den Grundstücksgrenzen. Die eingetragenen Abstände von Baugrenzen zur Grundstücksgrenze sind jedoch Mindestabstände. 3.3 Nebenanlagen bis zu 50 m³ Rauminhalt dürfen auch außerhalb der Baugrenzen errichtet werden, wobei Vorgärten entlang der Straße bis zu einer Tiefe von 5,00 m von jeglicher Bebauung freizuhalten sind. Untergeordnete bauliche Anlagen sind jedoch nur zulässig, wenn sie dem Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke selbst dienen und ihrer Eigenart nicht widersprechen. 3.4 Eine Baugrenzenüberschreitung für folgende Bauteile und deren Abstützungen ist zulässig, wenn die gesetzlichen Abstandsflächen eingehalten werden. - Hauseingangs- und Terrassenüberdachungen (auch wenn sie über die gesamte Außenwandlänge geführt werden) bis max. 1,50 m - Kellerabgänge und deren Überdachung bis max. 1,50 m - Balkone ohne Abstützung bis max. 1,50 m 3.5 Der Regelquerschnitt ist die Grundlage für die Bauausführung. Seite 4
4. Höhenlage der Gebäude 4.1 Die Oberkante (OK) des Rohfußbodens im Erdgeschoss darf nicht höher als 0,30 m über Oberkante des natürlichen Geländes bzw. bei allen nördlich der Erschließungsstraße gelegenen Grundstücken, über OK der anliegenden Straßenkante liegen. Das Maß ist jeweils hangseits in Gebäudemitte zu nehmen. 4.2 Maximale Wandhöhen (siehe auch Regelschnitte): Gebäude mit Sattel- oder Walmdächern: E + DG Bebauung: 4,40 m E + 1 (+ DG): 6,00 m Pultdachgebäude: E + 1 (+ DG): Traufe 6,00 m First 8,00 m Flachdachgebäude E + 1 OK-Attika 6,50 m Die Maße sind jeweils hangseits in Gebäudemitte von Oberkante natürlichem Gelände bis Schnittpunkt Außenwand mit Dachhaut zu nehmen. Bei E+DG Bebauung (Regelschnitt 1) ist ein Kniestock bis max. 1,10 m, gemessen von Oberkante Rohdecke bis Unterkante Fußpfette. Bei E+1 (+DG) Bebauung (Regelschnitt 2+3) ist ein Kniestock unzulässig, Ziffer 4.2 ist zu beachten. 5. Dächer 5.1 Im gesamten Baugebiet sind sowohl bei Haupt- als auch bei Nebengebäuden sämtliche Dachformen zulässig 5.2 Dachneigung bei allen Haustypen max. 40. 5.3 Der Dachüberstand beträgt bei allen Haustypen am Ortgang max. 0,40 m und an First und Traufe max. 0,60 m. Wird bei weniger als der Hälfte der Gebäudelängsseite die Dachkonstruktion durch vorgelagerte Stützen abgefangen, so kann der Dachüberstand auch größer sein. 5.4 Pro Dachseite sind bei einer Dachneigung von über 28 zwei Gauben zugelassen. Die Ansichtsfläche pro Einzelgaube, bei einer max. Länge von 2,50 m, wird auf 3 m² begrenzt. Bei außenwandbündigen oder vorgesetzten Gauben, sog. Zwerchhäusern", sind Ansichtsflächen bis zu 1/3 der Hauslänge möglich. 5.5 Negative Dachgauben (Dacheinschnitte) sind nicht zulässig. 5.6 Bei einem metallgedeckten Dach muss eine werkseitig aufgetragene, organische Beschichtung nach DIN 55634 (April 2010), bei mäßiger Korrosionsbelastung (C3) mit der Schutzdauer hoch d. h. >15 Jahre, vorhanden sein. Die Beschichtung muss umweltfreundlich sein. Seite 5
6. Garagen, Nebengebäude und Stellplätze 6.1 Vor jeder Garage ist auf dem Grundstück ein Stauraum in gleicher Breite und mindestens 5,00 m Tiefe zu schaffen, der zur Straße hin nicht eingefriedet werden darf. 6.2 Bei der Hof- bzw. Stauraumbefestigung dürfen nur wasserdurchlässige Beläge verwendet werden. 7. Einfriedung 7.1 Entlang der Straße sind Einfriedungen jeder Art bis zu einer Höhe von 1,00 m über OK Straßenrand zulässig. 7.2 Stützmauern und Aufschüttungen, zur Abfangung des Geländes, sind bis zu 0,50 m zulässig. 8. Versorgungsleitungen Sämtliche Versorgungsleitungen sind unterirdisch zu verlegen. 9. Entwässerung 9.1 Niederschlagswasser von den Dachflächen ist auf dem Grundstück zu sammeln, wobei eine Mindestkapazität des Sammelbehälters von 8 m 3 vorzuhalten ist. Der Überlauf ist über einen getrennten Regenwasserkanal in das nordwestlich des Baugebietes gelegene Sickerbecken einzuleiten. 9.2 Alle Bauvorhaben sind an die zentrale Wasserversorgung und Abwasserleitung anzuschließen. Zwischenlösungen zur Abwasserbeseitigung sind nicht zulässig. 9.3 Wassergefährdende Stoffe dürfen nicht in den Untergrund gelangen. Besonders im Bauzustand ist darauf zu achten, dass keine wassergefährdenden Stoffe in den Untergrund gelangen. 9.4 Oberflächenwasser und anderes Abwasser darf nicht auf die Straßenflächen geleitet werden. 9.5 Hausdrainagen dürfen nicht errichtet und nicht an die Kanalisation angeschlossen werden. 9.6 Sollte sich im Zuge einer Baumaßnahme eine Grundwasserabsenkung als notwendig erweisen, ist diese in einem wasserrechtlichen Verfahren zu beantragen. 9.7 Beim Bau der Abwasserleitungen sind Dichtigkeitsprüfungen durchzuführen. Diese sind alle 10 Jahre zu wiederholen. Abwasserleitungen sind aus Gründen der Sichtbarkeit und Zugänglichkeit über der Bodenplatte zu verlegen. 9.8 Den Genehmigungsunterlagen ist ein Entwässerungsplan beizulegen. 9.9 Die Nutzung von Regenwasser als Brauchwasser ist der Gemeinde anzuzeigen. 10. Bodendenkmäler Etwaige Bodendenkmäler unterliegen der Meldepflicht nach Art. 7 Abs. 1 Bay DSchG. Das Grabungsbüro Ingolstadt des Bayerischen Landesamtes für Denkmalpflege ist zu informieren. Seite 6
B. Hinweise und Empfehlungen 1. Aufgrund der angrenzenden landwirtschaftlichen Nutzflächen ist mit Lärm und Geruchsbelästigung zu rechnen. 2. Bei der Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern ist ein Mindestabstand von 2,50 m zu Kabeltrassen der Telekom bzw. des Energieversorgungsunternehmens N-ergie AG einzuhalten. Gemessen wird jeweils von Mitte Stamm bis Kabeltrasse (gem. 47 AGBGB). 3. Die Keller sollen wasserundurchlässig ausgeführt werden. 4. Straßenbau: Bei allen Straßen wird im Zuge der Bauausführung beidseitig bzw. bei Vorhandensein eines Gehweges einseitig ein Versorgungsstreifen in der Breite von 1,50 m ausgeführt. 5. Altlastenverdachtsflächen: Sollten im Bereich des Bebauungsplanes Altlastenverdachtsflächen bzw. ein konkreter Altlastenverdacht oder sonstige Untergrundverunreinigungen bekannt sein oder werden, sind diese zu erkunden, abzugrenzen und ggf. sanieren zu lassen. Seite 7
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