Stadt-Umland-Studie Rheinland-Pfalz 2012 Bericht Hamburg Mai 2012
Stadt-Umland-Studie Rheinland-Pfalz 2012 Bericht Hamburg Mai 2012 GEWOS Institut für Stadt-, Regionalund Wohnforschung GmbH Maurienstr. 5 22305 Hamburg Telefon 040 697 12-0 Telefax 040 697 12-220 E-Mail info@gewos.de Internet http://www.gewos.de Geschäftsführung: Renate Szameitat Santander Bank BLZ 200 101 11 Konto-Nr. 1 733 922 900 GEWOS 2012 Sitz der Gesellschaft: Hamburg Registergericht: Hamburg, HRB 12 536
- I - Inhaltsverzeichnis Management Summary I 1 Hintergrund und methodisches Vorgehen 1 2 Bevölkerungsentwicklung, Wanderungen und Pendelverflechtungen in den Zentren und ihrem Umland 3 2.1 Einzugsbereiche 3 2.2 Bevölkerungsentwicklung 5 2.3 Wanderungsbewegungen 8 2.4 Pendelverflechtungen 10 2.5 Zukünftige Entwicklungen 12 3 Die Wohnungsmärkte im Spannungsfeld von Zentrum und Umland 14 3.1 Bautätigkeit 14 3.2 Entwicklung der Kauffälle und Immobilienpreise 15 4 Fazit und Schlussfolgerungen für die wohnungswirtschaftliche Praxis 17 4.1 Entwicklungslinien 17 4.2 Schlussfolgerungen für die Wohnungswirtschaft 19 4.3 Handlungsansätze 20 4.4 Fazit 21
- I - Management Summary Wechselwirkungen Zentren - Umland Ziel der Studie ist es, die Wechselwirkungen zwischen ausgewählten Zentren in Rheinland-Pfalz und ihrem ländlichen Einzugsbereich zu ermitteln und Perspektiven der zukünftigen Entwicklung aufzuzeigen. Diese Zentren sind Zentren die Großstädte Mainz Koblenz Kaiserslautern Ludwigshafen Trier sowie die Städte Speyer Pirmasens Neuwied Bad Kreuznach Idar-Oberstein Demografischer Wandel seit Jahren spürbar Stärkere Alterung der Bevölkerung im Umland Mythos Reurbanisierung Die Bevölkerungsentwicklung seit dem Jahr 2000 zeigt, dass die untersuchten Regionen bereits seit längerem dem demografischen Wandel unterliegen. Bis auf Mainz, Ludwigshafen, Speyer und Trier sind alle Zentren und Umlandgemeinden von Einwohnerrückgängen betroffen. Die Umlandgemeinden sind stärker von der Alterung der Bevölkerung geprägt als die Zentren. So ging die Zahl der Kinder und Jugendlichen in den Zentren seit 2000 um ca. 10 % zurück, in den Umlandgemeinden jedoch um rund 14 %. Insbesondere die Universitätsstädte profitieren von ihrer Attraktivität für jüngere Menschen, was sich in positiven Wanderungsbilanzen niederschlägt. Die Reurbanisierung, die Rückkehr meist älterer Menschen aus dem Umland in die Städte, ist ein Mythos, der sich bislang nicht durch Wanderungszahlen belegen lässt. So weisen Mainz, Ludwigshafen und Trier Wanderungsverluste an Personen über 64 Jahre auf. In den meisten übrigen untersuchten Städten liegen die Zuwanderungsgewinne in dieser Altersgruppe unter 30 Personen im Jahr 2010. Lediglich Koblenz hat einen Zuwanderungsüberschuss von ca. 60 Personen in dieser Altersgruppe zu verzeichnen - eine im Verhältnis zur Einwohnerzahl von rund 106.000 geringe Anzahl.
- II - Auch in absehbarer Zeit ist keine Rückwanderungswelle in die Städte zu erwarten. Trends verschärfen sich Zentren meist stabil Umland koppelt sich ab Temporärer Immobilienboom Die Einwohnerprognose bis 2025 zeigt, dass sich die bereits erkennbaren Trends regional verschärfen. Die strukturschwachen Zentren Pirmasens und Idar- Oberstein sowie ihr Umland verlieren erheblich an Einwohnern. Hier werden Stadtumbaumaßnahmen und ggf. Rückbaumaßnahmen erforderlich sein. In den übrigen Zentren sind eher moderate Rückgänge der Einwohnerzahlen zu erwarten, die durch die Zunahme kleinerer Haushalte kompensiert werden können. Lediglich Neuwied hat mit Einwohnerrückgängen von acht Prozent eine etwas schlechtere Perspektive. Die Umlandgemeinden werden zukünftig erheblich stärker von Einwohnerverlusten betroffen sein als die Städte. Diese profitieren von ihrer Infrastruktur und den sich verändernden Lebensstilen, die das städtische Leben wieder stärker präferieren. Die Entwicklung von Stadt und Umland koppelt sich in den meisten Regionen ab. So verliert die Stadt Kaiserslautern bis 2025 ca. 2 % der Einwohner, das Umland jedoch 11 %. Nur in Pirmasens (- 14 %) und Idar-Oberstein (- 15 %) verlieren Stadt und Umland gleichermaßen. Mainz strahlt auf Grund seiner Wirtschaftskraft auf das Umland ab und kann dieses noch stabilisieren. Die Stadt Mainz gewinnt rund 1 % an Einwohnern, das Umland verliert moderat mit -3 %. Seit 2010 lagen die Verkaufszahlen für Wohneigentum rund 30 % über denen von 2007. Dieser Trend ist Deutschlandweit zu beobachten und betrifft auch in den hier untersuchten Regionen nahezu alle Zentren und Umlandgemeinden. GEWOS geht davon aus dass es sich hierbei um einen temporären Effekt in Folge der Finanzkrise und des niedrigen Zinsniveaus handelt, der langfristig keinen Bestand haben wird. Die Kaufpreise sind jedoch lediglich in den prosperierenden Regionen entlang des Rheins und in Trier gestiegen. In den übrigen Bereichen stagnieren sie oder sind rückläufig. In ländlichen Gebieten kommen verstärkt Bestandsimmobi-
- III - lien auf den Markt, die das Preisniveau drücken. Steigende Anforderungen an die Wohnungswirtschaft... aber auch an die Wohnungspolitik Unterstützung durch öffentliche Förderung Die sich verschärfenden wirtschaftlichen Disparitäten bringen steigende Anforderungen an die Wohnungswirtschaft mit sich. Die wirtschaftlich starken Zentren gewinnen an Attraktivität mit der Konsequenz einer steigenden und sehr differenzierten Wohnungsnachfrage. Die strukturschwachen Regionen und das Umland der Zentren verlieren den Wettbewerb um die Bevölkerung und stehen vor deutlichen strukturellen Umbrüchen. Auch aus wohnungspolitischer Sicht bringen die aktuellen und zukünftigen Entwicklungen der Wohnungsmärkte in Rheinland-Pfalz Herausforderungen mit sich. Der demografische Wandel zwingt zu Bestandsanpassungen, um Wohnungen generationengerecht herzurichten und den Bewohnern das gewünschte lebenslange Wohnen in der eigenen Wohnung zu ermöglichen. Darüber hinaus müssen im Neubau und im Bestand die durch die Klimaschutzziele der Bundesregierung induzierten gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Standards eingehalten bzw. erreicht werden. Um diesen Herausforderungen begegnen zu können, benötigen die Eigentümer Unterstützung durch eine ausgeweitete öffentliche Förderung. Hierbei muss die Art der Förderung im Flächenland Rheinland-Pfalz flexibel die bereits aktuell deutlichen regionalen Disparitäten berücksichtigen. Es empfiehlt sich eine flexible Förderkulisse, die eine regional differenzierte Förderung von Abriss und Ersatzneubau zulässt.
- 1-1 Hintergrund und methodisches Vorgehen Zentren und ländliches Umland Einbezogene Zentren Gebietsabgrenzungen Ziel der vorliegenden Untersuchung ist es, das Verhältnis und die gegenseitigen Wechselwirkungen der rheinland-pfälzischen Zentren mit ihrem jeweiligen ländlichen Umland insbesondere im Hinblick auf Re- und Suburbanisierungsprozesse zu beleuchten und Rückschlüsse auf zukünftige Entwicklungen abzuleiten. Auf dieser Grundlage sollen Empfehlungen für die perspektivische Ausrichtung der Wohnungsunternehmen in unterschiedlich gearteten Märkten im Stadt-Umland-Kontext entwickelt werden. Vor diesem Hintergrund wurden in die Untersuchung die fünf größten Städte in Rheinland-Pfalz Mainz Koblenz Kaiserslautern sowie fünf weitere Zentren Neuwied Bad Kreuznach Idar-Oberstein Ludwigshafen Trier Speyer Pirmasens und einbezogen, die sich hinsichtlich ihrer Bevölkerungsentwicklung, ihrer Größe und ihrer regionalen Bedeutung als Wirtschaftszentrum und Arbeitsort deutlich unterscheiden und somit ein Spektrum unterschiedlicher Stadt-Umland-Regionen umfassen. Die Abgrenzung der jeweiligen Umlandgebiete basiert auf dem Grad der Pendlerverflechtung und dem Ausmaß der Wanderungen aus der Stadt in das jeweilige Umland. Eine Gemeinde wird zum jeweiligen Umland des Zentrums gezählt, wenn mindestens 15 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der Gemeinde in das Zentrum zur Arbeit pendeln (Stand 30.06.2011). Ergänzend wurden alle Gemeinden zum Umland gezählt, die pro Jahr eine Zuwanderung von mindestens 2 pro 1.000 Einwohnern aus dem jeweiligen Zentrum verzeichnen können.
- 2 - Rheingrenze Datenquellen Für die Städte Mainz, Ludwigshafen und Speyer bildet der Rhein eine natürliche Grenze, die sich sowohl auf die Pendelverflechtungen, als auch auf die Wanderungsbewegungen auswirkt. Die Pendelverflechtungen mit den rechtsrheinischen Städten und Gemeinden sind deutlich geringer als mit linksrheinischen. Sie liegen deutlich unter 15 %. Auch die Wanderungsbewegungen sind kaum relevant. Dadurch wird deutlich, dass sich die suburbanen, ländlichen Umlandbereiche dieser Städte auf die westliche Rheinseite beschränken. Die dargestellten Auswertungen beruhen auf dem aktuellen Datenstand der amtlichen Statistik (Statistisches Landesamt Rheinland-Pfalz. Die Angaben zur Kaufkraft in den Zentren und ihrem Umland wurden auf der Basis von Daten der Gesellschaft für Konsumforschung berechnet. Die Informationen zu Objekt- und Baulandpreisen sowie zur Marktaktivität sind der GEWOS Immobilienmarktanalyse IMA entnommen, die auf Angaben der Gutachterausschüsse basiert.
- 3-2 Bevölkerungsentwicklung, Wanderungen und Pendelverflechtungen in den Zentren und ihrem Umland 2.1 Einzugsbereiche Unterschiedlich dimensionierte Einzugsbereiche...... abhängig von wirtschaftlicher Bedeutung und Alleinstellungsgrad Die auf der Basis von Pendelverflechtungen und Wanderungsbewegungen gebildeten Umlandkreise zeigen die unterschiedlich großen Einzugsbereiche der untersuchten Zentren in Rheinland-Pfalz. Während sich die Umlandkreise von Mainz, Kaiserslautern, Koblenz und Trier entsprechend der wirtschaftlichen Bedeutung der Städte weit in die angrenzenden Landkreise erstreckt, sind die nach gleichen Maßstäben bemessenen Umlandkreise von Neuwied, Speyer, Pirmasens und Idar-Oberstein deutlich enger begrenzt. Die Größe der Umlandkreise ist neben der wirtschaftlichen Bedeutung des Zentrums auch von ihrer Lage und ihrem Alleinstellungsstatus abhängig. So hat Bad Kreuznach trotz seiner relativ geringen wirtschaftlichen Bedeutung in Rheinland-Pfalz einen großen Einzugsbereich über den gesamten Landkreis Bad Kreuznachs, da weder im Landkreis Bad Kreuznach noch im Rhein- Hunsrück-Kreis andere größere Zentren Einwohner und Arbeitskräfte abziehen. Ebenso verfügt die Stadt Trier in der dünn besiedelten und strukturschwachen Südwestpfalz über einen sehr großen Einzugsbereich. Die Fläche des Einzugsbereichs sagt entsprechend wenig über die Einwohnerzahl im Stadtumland aus. Während im Umland von Koblenz über 400.000 Einwohner, das 3,8- fache der Einwohnerzahl Koblenz, leben, wohnen im Einzugsbereich der etwa gleich großen Stadt Trier nur knapp 190.000 Einwohner.
- 4 - Karte 1 Ausgewählte Zentren und Umlandregionen
- 5-2.2 Bevölkerungsentwicklung Starke regionale Unterschiede Die gravierenden regionalen Unterschiede hinsichtlich der Bevölkerungsentwicklung in Rheinland-Pfalz werden in Abbildung 1 deutlich, die die Bevölkerungsveränderungen im Zeitraum von 2000 bis 2010 ausweist. Eine besonders positive Entwicklung zeigten die wirtschaftsstarken Universitätsstädte Mainz und Trier (+ 9 % bzw. + 6 %), deren Umlandgemeinden ebenfalls von dem positiven Trend profitieren konnten. Eine stabile Entwicklung wiesen auch Ludwigshafen und Speyer sowie Bad Kreuznach auf. In Pirmasens und Idar-Oberstein schlug sich die ungünstige wirtschaftliche Lage dagegen in einem elf- bzw. zehnprozentigen Bevölkerungsrückgang nieder, der in abgeschwächter Form auch im Umland der jeweiligen Zentren erkennbar ist. Abb. 1 Bevölkerungsentwicklung in den Zentren und ihren Umlandgemeinden 2000 bis 2010 Beratung Planung Forschung GEWOS Bad Kreuznach 0% 1% Idar-Oberstein -10% -7% Kaiserslautern -5% -1% Koblenz -2% -1% Ludwigshafen 0% 1% Mainz 3% 9% Neuwied -4% 0% Pirmasens -11% -1% Speyer 2% 0% Trier 2% 6% -15% -10% -5% 0% 5% 10% Umland Stadt GEWOS Stadt und Umlandgemeinden in einem Boot Wie die Karte der Bevölkerungsentwicklung auf Gemeindeebene deutlich zeigt, waren Bevölkerungsgewinne und -verluste in den Gemeinden der Umlandkreise weniger durch die Nähe zu dem jeweiligen Zentrum, als
- 6 - von der wirtschaftlichen Lage der Region insgesamt abhängig. Karte 2 Bevölkerungsentwicklung 2000 bis 2010
- 7 - Zentren und Stadtumlandgemeinden zeigen in der Regel ähnliche Entwicklungstendenzen. Eine Ausnahme ist die Stadt Neuwied, die in den vergangenen zehn Jahren rund 4 % ihrer Einwohner verlor, während die Einwohnerzahlen im Umland weitgehend stabil blieben. Sehr deutlich profitierten die Umlandgemeinden im unmittelbaren Umland von Mainz (z. B. Nieder-Olm, Essenheim und Heidesheim) von der positiven Gesamtentwicklung und dem angespannten Wohnungsmarkt der Stadt. Altersstrukturelle Unterschiede Umlandgemeinden verlieren junge Bevölkerungsgruppen Hinsichtlich der Altersstruktur lässt sich allgemein feststellen, dass die Umlandgemeinden in den letzten Jahren stärkere Einwohnerverluste bei den jüngeren Altersgruppen zu verzeichnen haben, als die Zentren. So verloren die Umlandgemeinden von 2000 bis 2010 rund 14 % der Einwohner unter 18 Jahren, die Zentren lediglich 10 %. So ging beispielsweise im Umland von Pirmasens die Zahl der Kinder und Jugendlichen im Zeitraum von 2000 bis 2010 um 27 % zurück. Im Vergleich dazu verlor die Stadt Pirmasens ca. 20 % an Kinder und Jugendlichen. In einer ähnlichen Größenordnung sind Rückgänge in der typischen Eigentumsbildungs-Altersgruppe der 30 bis 49-Jährigen festzustellen. Die Umlandgemeinden verloren mit -13% in dieser Altersgruppe stärker als die Zentren mit -9 %. Dieses Ergebnis widerspricht der weit verbreiteten Annahme, dass die Bevölkerungsentwicklung in den Umlandgemeinden von Eigentum bildenden Haushalten im Familienalter aus den Zentren bestimmt wird. Vielmehr ist in den Umlandgemeinden eine stärkere Alterungstendenz festzustellen als in den Zentren. Diese Entwicklung ist auch darin begründet, dass geburtenstarke Jahrgänge der 1960er Jahre, die häufig in das Umland gezogen sind, mittlerweile um die 50 Jahre oder älter sind. Die Generation ihrer Kinder ist inzwischen erwachsen, umfasst aber nur noch halb so viele Personen, was sich deutlich auf die Altersstruktur der Bevölkerung und die Nachfrage nach Einfamilienhäusern auswirkt.
- 8 - Sondereffekt: Einführung der Zweitwohnsitzsteuer In der Altersgruppe der 18 bis unter 30-Jährigen verzeichnen vor allem die Hochschulstandorte massive Gewinne, die jedoch in Mainz (2005), Trier (2007) und Kaiserslautern (2009) rechnerisch durch die Einführung einer Zweitwohnsitzsteuer beeinflusst wurden. 2.3 Wanderungsbewegungen Uneinheitliche Wanderungsbewegungen Suburbanisierung findet weiterhin statt Wanderungsgewinne bei jungen Erwachsenen Wie Karte 2 (Wanderungssaldo der Umlandgemeinden) zeigt, weisen die Wanderungsbilanzen der umliegenden Gemeinden gegenüber dem Zentrum bei den meisten untersuchten Städten keine klare Struktur auf. Die Wanderungsbewegungen sind abhängig von der Verfügbarkeit von nachfragegerechtem Wohnraum und Wohnbauflächen im jeweiligen Einzugsbereich. Betrachtet man die Wanderungsbilanzen 2011 nach Altersgruppen, wird deutlich, dass die Suburbanisierung besonders in den Städten Mainz, Trier, Koblenz und Ludwigshafen andauert, wenn auch in abgeschwächtem Maße. In den übrigen Zentren sind die Wanderungsverluste moderat. Die negativen Wanderungssalden der betroffenen Zentren mit den Umlandgemeinden sind in erster Linie auf die Abwanderung von Familien zurückzuführen. Dies wird deutlich, wenn man die Wanderungssalden der unter 18 Jährigen, als Indikator für Familien und der 30 bis 49 Jährigen, der typischen Eigentumsbildner, betrachtet. In der Altersgruppe der jungen Erwachsenen von 18 bis 29 Jahren weisen die Zentren Kaiserslautern mit 250 Personen, Mainz (220), Koblenz (200) und Trier (200) stärkere Wanderungsgewinne mit dem Umland auf. Viele jüngere Menschen ziehen in diese Zentren, um dort eine Ausbildung, Studium oder Berufstätigkeit aufzunehmen. Zudem bieten die Zentren Haushaltsgründern ein adäquates Mietwohnungsangebot.
- 9 - Abb. 2 Wanderungssalden der Personen in der Ausbildungsphase 18 29 Jahre 2011 Beratung Planung Forschung GEWOS Personen Bad Kreuznach Idar-Oberstein 17 28 Kaiserslautern 252 Koblenz 202 Ludwigshafen 53 Mainz 321 Neuwied -6 Pirmasens 69 Speyer -11 Trier 198 50 0 50 100 150 200 250 300 350 GEWOS Reurbanisierungstendenzen nicht belegbar Die häufig postulierten Reurbanisierungstendenzen, d.h. Umzüge von älteren Haushalten zurück in die Zentren, fallen in Bezug auf die untersuchten Zentren quantitativ nicht ins Gewicht. So verzeichnete Koblenz 2011 lediglich einen Wanderungsüberschuss von 57 Personen in der Altersgruppe über 64 Jahre. Ludwigshafen, Mainz und Trier hatten sogar leichte Wanderungsverluste an das Umland zu verzeichnen.
- 10 - Abb. 3 Wanderungssalden der über 64-Jährigen 2011 Beratung Planung Forschung GEWOS Personen Bad Kreuznach 21 Idar-Oberstein Kaiserslautern Koblenz 0 16 57 Ludwigshafen -44 Mainz Neuwied Pirmasens -36 18 29 Speyer Trier -7 16 60 40 20 0 20 40 60 80 GEWOS Erfahrungsgemäß sind insbesondere ältere Menschen stark mit ihrem Wohnort und dem gewohnten sozialen Umfeld verbunden, so dass ein Wohnortwechsel in der Regel erst erwogen wird, wenn körperliche Einschränkungen den Verbleib in der Wohnung oder im Eigenheim unmöglich machen. In strukturschwachen Regionen ist zudem der Verkauf von Wohneigentum auf Grund sinkender Nachfrage und Preise häufig nicht möglich, so dass die finanziellen Möglichkeiten fehlen, in die Stadt zu ziehen. 2.4 Pendelverflechtungen Von vielen Faktoren abhängig Die Pendelverflechtungen der Zentren mit den Umlandgemeinden sind von geografischen Gegebenheiten, den Verkehrsanbindungen und der Größe sowie wirtschaftlichen Ausstrahlungskraft des jeweiligen Zentrums abhängig. So sind die Einzugsbereiche der kleineren und wirtschaftlich schwächeren Städte Idar-Oberstein und Bad Kreuznach wesentlich kleiner als von Trier, Kaiserslautern oder Mainz.
- 11 - Pendler wohnen zwischen Ludwigshafen und Speyer Die meisten Einpendler, die in Ludwigshafen oder Speyer arbeiten, wohnen im Gebiet zwischen beiden Städten. Die übrigen Umlandgemeinden spielen als Wohnstandorte eine untergeordnete Rolle. Abb. 4 Bedeutung der Zentren für die Umlandpendler (Pendler im Umland, die in das Zentrum pendeln) Beratung Planung Forschung GEWOS Bad Kreuznach 25% Idar-Oberstein 32% Kaiserslautern 37% Koblenz Ludwigshafen Mainz 27% 29% 30% Neuwied 16% Pirmasens 36% Speyer 18% Trier 47% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% GEWOS Die Bedeutung der Zentren als Arbeitsort für die Bewohner der Umlandgemeinden ist davon abhängig, ob Alternativen im näheren Umfeld vorhanden sind. So fährt rund die Hälfte aller Pendler, die im Umland von Trier wohnen, nach Trier zur Arbeit. Für die Pendler im Umland von Speyer oder Neuwied hingegen sind auch andere Arbeitsorte wichtig. Lediglich 18 % der Pendler im Umland von Speyer arbeiten auch in Speyer, für die meisten Berufspendler sind Ludwigshafen und Mannheim Arbeitsorte.
- 12-2.5 Zukünftige Entwicklungen Prognosen bis 2025 Berücksichtigung einmaliger Effekte Überschneidungen in den Einzugsbereichen Zugewinne lediglich in Mainz Koblenz und Ludwigshafen stabil GEWOS hat auf Basis der Einwohnerdaten des Statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz Einwohnerprognosen bis 2025 für die ausgewählten Zentren und deren Umland erstellt. Ausgangsjahr ist 2010. Mögliche Unterschiede zu anderen, insbesondere kommunalen Prognosen erklären sich aus den unterschiedlichen Bevölkerungsständen der kommunalen Melderegister und den bereinigten Daten des statistischen Landesamtes. In der Prognose wurden einmalige statistische Effekte, die auf der Aussetzung der Wehrpflicht und doppelten Abiturjahrgängen beruhen, entsprechend berücksichtigt. In einigen Gebieten, beispielsweise zwischen Ludwigshafen und Speyer, Neuwied und Koblenz ergeben sich Überschneidungen der Einzugsbereiche der benachbarten Zentren. Für diese Bereiche wurden keine gesonderten Prognosen erstellt. Sie sind jeweils in den jeweiligen Umlandprognosen berücksichtigt und in den Karten schraffiert dargestellt. Die Prognosen zeigen, dass in den meisten Zentren und deren Umland die Einwohnerzahlen bis 2025 deutlich zurückgehen werden. Zugewinne sind lediglich für die Stadt Mainz (+ 1%) zu erwarten (vgl. Abb. 5). Die Einwohnerzahlen der Städte Ludwigshafen und Koblenz bleiben bis 2025 stabil, das Umland dieser Städteverliert jedoch deutlich an Einwohnern.
- 13 - Abb. 5 Bevölkerungsentwicklung in den Zentren und ihren Umlandgemeinden 2010 bis 2025 Beratung Planung Forschung GEWOS Bad Kreuznach Idar-Oberstein Kaiserslautern Koblenz Ludwigshafen Mainz Neuwied Pirmasens Speyer Trier -8% -1% -15% -15% -11% -2% -7% 0% -8% 0% -3% 1% -6% -8% -14% -14% -6% -2% -3% -2% -16% -14% -12% -10% -8% -6% -4% -2% 0% 2% Umland Stadt GEWOS Leichte Verluste in Kaiserslautern und Trier Starke Einwohnerverluste in den strukturschwachen Gebieten Zentren wirken auf das Umland Die Städte Kaiserslautern und Trier haben im Prognosezeitraum nur leichte Einwohnerverluste zu erwarten, die voraussichtlich durch die Zunahme der Haushalte weitgehend kompensiert werden können. Das Umland von Kaiserslautern wird jedoch deutlich an Einwohnern verlieren (-11 %). Erheblich Einwohnerverluste haben hingegen die strukturschwachen Regionen Idar-Oberstein und Umland (-15%) sowie der Bereich Pirmasens (-14%) zu erwarten. Insgesamt lässt sich feststellen, dass die wirtschaftlich starken Zentren ihre Einwohnerzahlen stabil halten und im Falle von Mainz sogar noch erhöhen können. In Kaiserslautern, Koblenz und Ludwigshafen koppeln sich die Entwicklungen von Stadt und Umland ab. Diese Städte können ihre Einwohnerzahlen in etwa stabil halten, während das Umland deutlich verliert. In wirtschaftlich schwachen Regionen wie Idar-Oberstein gibt es keine
- 14 - stützenden Impulse mehr für das Umland. Stadt und Umland verlieren deutlich an Einwohnern. 3 Die Wohnungsmärkte im Spannungsfeld von Zentrum und Umland 3.1 Bautätigkeit Rein quantitativ betrachtet wurden im Umfeld der wirtschaftlich prosperierenden Zentren entlang des Rheins, bei Neuwied, Koblenz, Mainz und Ludwigshafen die meisten Wohnungen errichtet. Karte 3 Baufertigstellungen 2008-2010
- 15 - Der Vergleich mit den Wohnstandorten der Pendler zeigt, dass offenkundig neue Baugebiete auch in anderen Umlandgemeinden erschlossen wurden. In den strukturschwachen Regionen wie Idar-Oberstein, Bad Kreuznach und Pirmasens war die Bautätigkeit vergleichsweise gering. Betrachtet man die Bautätigkeit der Jahre 2008 bis 2010 in Relation zur Einwohnerzahl, zeigt sich die größte Dynamik im Raum Trier. Insbesondere die grenznahen Gemeinden weisen überproportional hohe Fertigstellungszahlen auf. Hier kommt vermutlich die Nachfrage aus dem benachbarten Frankreich zum Tragen. 3.2 Entwicklung der Kauffälle und Immobilienpreise Immobilienmarktanalyse IMA Trend Temporärer Immobilienboom Zur Untersuchung der Marktdynamik nutzt GEWOS die eigene Immobilienmarktanalyse IMA und hat Grundstücksmarktberichte in den Untersuchungsregionen für den Zeitraum von 2000 bis 2010 ausgewertet. Diese Daten stehen auf Ebene der Land- und Stadtkreise zur Verfügung. Die Entwicklung der Kauffälle für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen zeigt den Trend für diese Marktsegmente auf. Die Krise auf den Finanzmärkten, die gute Wirtschaftskonjunktur und das niedrige Zinsniveau haben auch in Rheinland-Pfalz den Trend zum Immobilienerwerb verstärkt. Nach langjährigem Stillstand steigt seit 2009 die Zahl der Kauffälle für Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen deutlich an. Diese Entwicklung betrifft sowohl die Zentren als auch die umliegenden Landkreise. GEWOS geht jedoch davon aus, dass es sich um einen zeitlich begrenzten Effekt handelt, der sich mittelfristig wieder abschwächen wird.
- 16 - Steigende Kaufpreise nur in prosperierenden Regionen Die Kaufpreise für Immobilien sind vorwiegend in wirtschaftlich stabilen Regionen entlang des Rheins und in Trier deutlich gestiegen. In den Umlandgemeinden der übrigen Zentren blieben sie auf niedrigerem Niveau stabil. Dies deutet darauf hin, dass dort mittlerweile eher Bestandsimmobilien vermarktet werden als Neubauten. Betrachtet man die Preisrelationen der Zentren zu den Umlandgemeinden verstärkt sich das Kaufpreisgefälle weiter.
- 17-4 Fazit und Schlussfolgerungen für die wohnungswirtschaftliche Praxis 4.1 Entwicklungslinien Städte Gewinner im Wettbewerb mit dem Umland Wanderungen nehmen ab Mythos Reurbanisierer Der jahrzehntelange Trend, der die Städte zu Verlierern im Wettbewerb mit den Umlandgemeinden machte, ist fast überall gebrochen. Von der demografischen Entwicklung mit rückläufigen Einwohnerzahlen und alternder Bevölkerung sind die ländlichen Bereiche, auch im Umland der Zentren, meist deutlich stärker betroffen. Eine Ausnahme bilden lediglich die strukturschwachen Regionen Pirmasens und Idar-Oberstein, in denen Zentren und Umlandgemeinden gleichermaßen an Bevölkerung verlieren. Zudem ändern sich die Lebensstile vieler potenzieller Nachfrager. Die Städte profitieren dabei von ihrer besseren Infrastrukturausstattung und können mit ihrem breiten Angebot vermehrt auch Eigentumsbildner halten, die früher ins Umland abgewandert wären. Die Wanderungen zwischen den Zentren und ihrem Umland nehmen erheblich ab. Die Umlandgemeinden fungieren nicht mehr wie im bisherigen Umfang als Überlaufbecken für die Wohnungsnachfrage aus den Städten. Eine Rückwanderungswelle aus den Umlandgemeinden in die Städte findet allerdings in absehbarer Zeit nicht statt. Reurbanisierer, vorwiegend ältere Menschen, die aus dem Umland in das jeweilige Zentrum ziehen, sind bislang keine statistisch relevante Größe, sondern eher ein Mythos von Projektentwicklern. Die aktuellen Zahlen bestätigen, dass die meisten Bewohner der ländlichen Bereiche einen Wohnungswechsel in die Stadt nicht wünschen oder finanzieren können. Eine stärkere Wanderung vom Umland in die Zentren ist allenfalls langfristig zu erwarten, wenn die geburtenstarken Jahrgänge der 1960er Jahre betreuungsbedürftig werden. Damit ist jedoch frühestens in dreißig Jahren zu rechnen.
- 18 - Derzeitiger Immobilienboom Die aktuellen Trends auf den Immobilienmärkten zeigen einen Nachfrageanstieg für Ein - und Zweifamilienhäuser und für Eigentumswohnungen sowohl in den Städten als auch im ländlichen Raum. Ausschlaggebend dafür sind die zurzeit gute wirtschaftliche Lage und das niedrige Zinsniveau. Ein Anstieg der Kaufpreise ist jedoch nur in den wirtschaftlich stabilen Regionen entlang des Rheins und in Trier zu beobachten. In den meisten ländlichen Bereichen stagnieren die Kaufpreise oder sind rückläufig. Dies ist im Wesentlichen darauf zurückzuführen, dass vermehrt Bestandsimmobilien angeboten werden. GEWOS geht davon aus, dass es sich beim derzeitigen Immobilienboom um eine temporäre Erscheinung handelt, die langfristig keinen Bestand haben wird. Für die Wohnungswirtschaft ergeben sich daraus folgende Perspektiven: Die Nachfrage nach Mietwohnungen geht in nächster Zeit auch auf Grund des Trends zum Wohneigentum zurück. In den wirtschaftlich stabilen Regionen bietet sich zurzeit die Chance, vom Immobilienboom zu profitieren und Wohneigentum anzubieten. Drei Entwicklungslinien Die Einwohnerprognosen für die Zentren und das jeweilige Umland zeigen unterschiedliche Perspektiven. Hier sind drei Entwicklungsstränge zu erkennen: Mainz bildet die Ausnahme mit einer leicht steigenden Wohnungsnachfrage. Die Stadt steht für ein wirtschaftlich starkes Zentrum, das auch das Umland stabilisiert. In den Städten Bad Kreuznach, Kaiserslautern, Koblenz, Ludwigshafen und Trier bleiben die Einwohnerzahlen weitgehend konstant. Langfristig ist dort von einer stabilen Nachfragesituation auszugehen. Die Umlandgemeinden verlieren jedoch an Einwohnern.
- 19 - In den strukturschwachen Gebieten in und um Idar- Oberstein und Pirmasens ist mit einem erheblichen Rückgang der Wohnungsnachfrage zu rechnen, der sowohl die Zentren als auch das Umland betrifft. 4.2 Schlussfolgerungen für die Wohnungswirtschaft Stabile Zentren Potenzial: junge Mieter Angebote für Familien mit mittleren Einkommen In den meisten untersuchten Zentren bleibt die Wohnungsnachfrage stabil. Leichte Bevölkerungsrückgänge können durch den Zuwachs an Haushalten kompensiert werden. In den Städten Idar-Oberstein, Pirmasens und Neuwied setzt sich jedoch der negative Trend fort. Die Analyse der Stadt-/Umlandwanderungen zeigt, dass ein wichtiges Potenzial für die Wohnungswirtschaft mit Beständen in den Zentren bei den Haushaltsgründern der 18- bis 24- Jährigen und 25- bis 30 Jährigen zu finden ist. Hiervon profitieren vor allem die größeren Zentren, die entsprechende Ausbildungsmöglichkeiten anbieten. Die größten Wanderungsgewinne aus dem Umland weisen die Städte Mainz, Trier, Kaiserslautern und Koblenz auf. Zusammen mit den Zuwanderern aus anderen Regionen stellen diese Altersgruppen eine große Nachfragegruppe für die Wohnungswirtschaft dar. Trotz rückläufiger Tendenz wandern immer noch Familien mit mittleren und höheren Einkommen ins Umland ab, weil sie in den Zentren kein adäquates Wohnungsangebot finden. Dies ist insbesondere in Koblenz, Mainz, Ludwigshafen und Trier zu beobachten. Hierfür ist in erster Linie das Preisgefälle ursächlich. Die lokale Wohnungswirtschaft könnte ihr Angebot entsprechend diversifizieren, Reihenhäuser zur Miete anbieten und kleinteilige Bestände in familiengerechter Lage entsprechend anpassen.
- 20 - Geschosswohnungsbau im Umland unter Druck Ältere Mieterschaft Die Umlandgemeinden haben einen deutlichen Einwohnerrückgang zu erwarten, der sich auch auf die Wohnungsnachfrage auswirkt. Davon sind sowohl der Geschosswohnungsbau als auch das Einfamilienhaussegment betroffen. Der Geschosswohnungsbau ist im Umland bei sinkender Nachfrage stärker dem Wettbewerb mit zentraler gelegenen Beständen ausgesetzt. Die Wohnungsbestände im Umland sind zukünftig stärker von Alterung betroffen als die Bestände in den Zentren. Zukünftig wird es schwerer, jüngere Mieter zu finden, die bereit sind, ins Umland zu ziehen bzw. dort wohnen zu bleiben. Die betroffenen Wohnungsunternehmen müssen sich andererseits aber auch durch attraktivere Wohnungsangebote auf eine ältere Mieterschaft einstellen bzw. dem Trend entgegenwirken. 4.3 Handlungsansätze Neubau in stabilen Zentren Strukturschwache Regionen In Mainz und in den Städten mit lediglich moderatem Einwohnerrückgang bietet sich für die Wohnungswirtschaft die Chance, ihr Angebot durch zielgruppenorientierten Neubau zu erweitern. Dies betrifft insbesondere das Marktsegment für Betreutes Wohnen und in Universitätsstädten ein Wohnungsangebot für Studierende. Gleichzeitig muss jedoch auch der Bestand qualifiziert werden, um den Nachfrageansprüchen hinsichtlich energetischer Anforderungen und zeitgemäßem Komfort gerecht zu werden. Im Vergleich zu anderen Regionen in Deutschland sind Nachholbedarfe bei der Modernisierung erkennbar. In Pirmasens und Idar-Oberstein muss gegebenenfalls der Rückbau von nicht mehr modernisierungsfähigen Beständen erfolgen, um gravierende Folgen für die lokalen Wohnungsmärkte zu vermeiden und die Stabilität der Wohnquartiere zu wahren. Hier sind Stadtumbauprogramme erforderlich, wie sie bereits in anderen strukturschwachen Gebieten umgesetzt werden. Unabdingbar bleibt es, den erhaltungswerten Bestand zu qualifizieren, um im Wettbewerb auch mit privaten Anbietern bestehen zu können. Die lokalen Wohnungsunternehmen sollten
- 21 - dabei ihre wesentlichen Stärken weiter ausbauen und vermarkten - die Servicefreundlichkeit und ein gutes Preis-/Leistungsangebot. Schwerpunkt Modernisierung Angebote aus dem Bestand in entspannten Wohnungsmärkten In Städten in denen sich die Wohnungsmärkte deutlich entspannen wie in Neuwied, sollte der Schwerpunkt auf der Modernisierung der Bestände liegen, um auch langfristig wettbewerbsfähig zu bleiben. Dennoch ist partieller Neubau möglich und sinnvoll. Dies kann der Ersatz für nicht modernisierungsfähige Gebäude sein oder der Neubau von Anlagen für Betreutes Wohnen. An Universitäts- und Hochschulstandorten können jungen Menschen Angebote im Bestand gemacht werden. Da kleine, preisgünstige Wohnungen auch sehr stark von anderen Single-Haushalten nachgefragt werden, kommen hier eher große Wohnungen in Frage, die für Wohngemeinschaften hergerichtet werden. 4.4 Fazit Wachsende Anforderungen an die Wohnungswirtschaft...... aber auch an die Wohnungspolitik Die sich verschärfenden wirtschaftlichen Disparitäten bringen steigende Anforderungen an die Wohnungswirtschaft mit sich. Die wirtschaftlich starken Zentren gewinnen an Attraktivität mit der Konsequenz einer steigenden und sehr differenzierten Wohnungsnachfrage. Die strukturschwachen Regionen und das Umland der Zentren verlieren den Wettbewerb um die Bevölkerung und stehen vor deutlichen strukturellen Umbrüchen. Auch aus wohnungspolitischer Sicht bringen die aktuellen und zukünftigen Entwicklungen der Wohnungsmärkte in Rheinland-Pfalz Herausforderungen mit sich. Der demografische Wandel zwingt zu Bestandsanpassungen, um Wohnungen generationengerecht herzurichten und den Bewohnern das gewünschte lebenslange Wohnen in der eigenen Wohnung zu ermöglichen. Darüber hinaus müssen im Neubau und im Bestand die durch die Klimaschutzziele der Bundesregierung induzierten gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Standards eingehalten bzw. erreicht werden.
- 22 - Unterstützung durch öffentliche Förderung Um diesen Herausforderungen begegnen zu können, benötigen die Eigentümer Unterstützung durch eine ausgeweitete öffentliche Förderung. Hierbei muss die Art der Förderung im Flächenland Rheinland-Pfalz flexibel die bereits aktuell deutlichen regionalen Disparitäten berücksichtigen. Es empfiehlt sich eine flexible Förderkulisse, die eine regional differenzierte Förderung von Abriss und Ersatzneubau zulässt.