CITY REPORT WOHNEN Ausgabe 2014 Düsseldorf 2013 Angebot, Preise, Markttrends für die Wohnungsmarktregion. überreicht durch:
Wem möchten Sie Ihre Immobilie anvertrauen? Vertrauen auch Sie beim Immobilienverkauf auf den Platzhirschen im Rheinland denn Qualität zeichnet sich aus! Sie sind Eigentümer einer Immobilie? Sie möchten kurzfristig einen seriösen Käufer finden und gleichzeitig einen guten Preis erzielen? Dann profitieren Sie von dem Rundumsorglos-Paket der CORPUS SIREO Makler. Unser einzigartiges Vertriebsnetzwerk in Zusammenarbeit mit der Düsseldorfer Stadtsparkasse und unser Know-how sichern den erfolgreichen Verkauf Ihrer Immobilie. Sie wünschen ein unverbindliches Beratungsgespräch mit den CORPUS SIREO Maklern? Wir freuen uns auf Ihren Anruf unter 0211 15978-400 oder besuchen Sie uns unter www.corpussireo.com/vd Unser Partner:
Inhalt Inhalt VORWORT 2 IMMOBILIENMARKT DÜSSELDORF Investition in Betongold Mit attraktiven Finanzierungskonditionen Gastbeitrag von Arndt Hallmann 4 Düsseldorf Eigentumswohnungen 6 Düsseldorf Marktentwicklung 8 Düsseldorf Perspektive 12 Düsseldorf Einfamilienhäuser 14 IMMOBILIENMARKT REGION DÜSSELDORF Region Düsseldorf Eigentumswohnungen 18 Region Düsseldorf Einfamilienhäuser 22 METHODIK 26 IMPRESSUM 27 1
Vorwort Franz Krewel Geschäftsführer CORPUS SIREO Makler GmbH Christoph Seckler Geschäftsführer CORPUS SIREO Makler GmbH 2
Vorwort Vorwort Liebe Leserinnen und Leser, das Jahr 2013 brachte für Düsseldorf höchst interessante Entwicklungen auf dem Wohnimmobilienmarkt. Der City Report Ausgabe 2014 informiert Käufer wie Verkäufer über die wichtigsten aktuellen Veränderungen. Im Auftrag von CORPUS SIREO hat das Forschungsinstitut empirica insgesamt 66.724 Immobilieninserate des Jahres 2013 ausgewertet. Dabei wurden die Angebote und durchschnittlichen Quadratmeterpreise sowohl für den Bestand als auch für Neubauten untersucht. Die Tendenz ist deutlich: In überwiegendem Maße ziehen Wohnimmobilien im Preis an. Unsere Region steht wirtschaftlich solide da. Die Beschäftigungssituation ist günstig, Arbeitskräfte werden eingestellt. Immer mehr Menschen suchen deshalb Wohnraum, auch Wohneigentum. Weil das Angebot nach wie vor knapper ist als die Nachfrage, steigen die Preise. Auf eine immer wieder befürchtete Preisblase deuten die Untersuchungsergebnisse jedoch nicht hin. Denn das Preisniveau steigt an den meisten Standorten moderat, an einigen bleibt es auf dem Niveau des Vorjahres, in wenigen Fällen werden leichte Preissenkungen beobachtet. Das zeugt von einem gesunden Marktverhalten. Es ist also eine gute Zeit, um eine Wohnimmobilie zu veräußern. Umfangreiche Fach- und Marktkenntnisse sind jedoch eine wichtige Voraussetzung für einen erfolgreichen Verkauf. Auch wer eine Wohnimmobilie erwerben möchte, sollte Expertenwissen hinzuziehen. Die CORPUS SIREO Makler vereinen langjähriges Know-how und genaue Kenntnis der Region. Damit stehen wir sowohl Verkäufern als auch Käufern hilfreich zur Seite. Unter Telefon 0211 15978-0 stehen wir Ihnen gern für eine persönliche Terminvereinbarung zur Verfügung. Bitte informieren Sie sich auch im Internet unter www.corpussireo.com/makler über unsere Expertise. Wir wünschen Ihnen eine informative Lektüre! Franz Krewel Geschäftsführer CORPUS SIREO Makler GmbH Christoph Seckler Geschäftsführer CORPUS SIREO Makler GmbH 3
Gastbeitrag Investition in Betongold Mit attraktiven Finanzierungskonditionen Der Immobilienmarkt in Düsseldorf boomt. Im letzten Jahr wurde mit 1,3 Milliarden Euro auf Rekordniveau über 70 Prozent mehr für Wohnungen in Düsseldorf ausgegeben als im Vorjahr. Noch immer registriert die Stadt wachsende Einwohnerzahlen, im Jahr 2014 wird voraussichtlich die 600.000 Einwohner- Marke durchbrochen und das trotz demografischem Wandel! Eine Investition in Betongold lohnt sich. Der Düsseldorfer Immobilienmarkt Immer wieder wird über die Gefahr einer Immobilienblase spekuliert. Denn die wachsenden Einwohnerzahlen und die daraus resultierende steigende Nachfrage nach Wohnraum bei einem fast stagnierenden Angebot bewirken einen enormen Preisanstieg. Und das sowohl in Bezug auf Mietpreise als auch in Bezug auf Kaufpreise. Bauprojekte wie Le Quartier Central erfreuen sich großer Beliebtheit doch Düsseldorfs Wachstumsmöglichkeiten sind durch die umliegenden Städte geografisch begrenzt. Vor allem zentrale Trendviertel wie Oberkassel oder Pempelfort weisen überproportional steigende Preise für Wohnraum aus. Doch das Rheinisch-Westfälische Institut (RWI) gibt Entwarnung: Demnach gibt es keine Anzeichen für eine Immobilienblase. Aufgrund des begrenzten Angebots und einer entsprechenden Werthaltigkeit der Immobilien wird von einer langfristigen Wertsteigerung ausgegangen. Trotzdem sollten Käufer auf realistische Preise achten und auf eine professionelle Wertermittlung bestehen. Lohnende Investments Eine Investition in Immobilien lohnt sich: Bei einer nachhaltigen Wertsteigerung wird die Inflationsrate ausgeglichen und eine im Vergleich zu anderen Anlagemöglichkeiten attraktive Rendite erzielt mit einem konservativen Risikoprofil. Vergleichbar sichere Investmentalternativen lassen die Anleger in eine Realzinsfalle tappen. Der Realzins nach Steuern und Inflation liegt oftmals im negativen Bereich. So weisen beispielsweise 10-jährige Bundesanleihen derzeit lediglich einen Nominalzins von 1,695 Prozent auf. Eigentümer hingegen profitieren von dem historischen Zinstief. Noch nie konnten Sie Ihr Eigenheim so günstig finanzieren. Chancen nutzen Die private Nutzung von Immobilien bietet für den Anleger diverse Vorteile. Neben dem Vorteil des dauerhaften Wegfalls der Belastung durch Mietzahlungen wird die Finanzierung des Eigenheims auch staatlich gefördert. So bietet der Staat steuerliche Vorteile, günstige Finanzierungsmöglichkeiten sowie die Möglichkeit der Einbindung der Riesterförderung, um den Traum der eigenen vier Wände wahr werden zu lassen. Finanzielle Vorteile werden von persönlichen Vorteilen wie der Entscheidungsfreiheit 4
Gastbeitrag bei der Gestaltung der Immobilie und Sicherheit begleitet. Nach Beendigung der Finanzierung wohnt der Eigentümer belastungsfrei in den eigenen vier Wänden, was eine erhebliche Steigerung des Realeinkommens begünstigt und mehr Raum für die Erfüllung individueller Ziele und Wünsche gibt. Zur Ergänzung oder Alternative der privaten Nutzung von Immobilien ist die fremdgenutzte Immobilie als Vermögensbaustein attraktiv. Ob Neubau, Bestandsimmobilie oder Umnutzung die Vermietung von Immobilien in Düsseldorf kann eine sehr rentable Kapitalanlage sein, wenn die Rahmenparameter stimmen. Hierzu gehören insbesondere Lage, Ausstattung und Kaufpreis der Immobilie. Die Finanzierung wird im Idealfall komplett durch die Nettomieteinnahmen getragen. Der Anleger hat neben steuerlichen Vorteilen nach einigen Jahren eine lastenfreie Immobilie und generiert durch die Mieteinnahmen eine zusätzliche Einnahmequelle. Stadtsparkasse Düsseldorf Ihr Partner Ganz gleich, für welchen Investitionsweg Sie sich entscheiden: Die Stadtsparkasse Düsseldorf ist der richtige Partner zur Verwirklichung Ihrer Wünsche. In zahlreichen Geschäftsstellen stehen Ihnen kompetente Baufinanzierungsspezialisten zur Seite. Auch im Bereich der gewerblichen Baufinanzierung finden Sie bei uns den richtigen Ansprechpartner. Besonderen Wert legen wir dabei auf eine ganzheitliche Beratung. Unsere langjährigen, erfahrenen Mitarbeiter berücksichtigen bei der Planung alle Eventualitäten- so dass Sie auch bei steigenden Zinsen beruhigt schlafen können. Arndt Hallmann, Vorstandsvorsitzender der Stadtsparkasse Düsseldorf Für Investoren ist Düsseldorf sehr attraktiv: Das Jahr 2013 war seit 2007 das erfolgreichste Geschäftsjahr für den Düsseldorfer Immobilien-Investmentmarkt. Das Transaktionsvolumen lag mit 2,08 Milliarden Euro knapp über der Zwei- Milliarden-Marke. Zahlreiche Großtransaktionen bewirkten eine Verdopplung des durchschnittlichen Transaktionsvolumens der letzten 5 Jahre. 5
Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebote Angebote an Eigentumswohnungen in den Düsseldorfer Stadtteilen 2013 Angebote an Eigentumswohnungen in den Überdurchschnittlicher Düsseldorfer Stadtteilen Rückgang 2013 am Stadtrand Nord, deutlich mehr Angebote im linksrheinischen Westen Wittlaer Kaiserswerth Angermund Kalkum 2011 2011 2013 Ausgewertete Angebote n. a.* 4.495 4.213 Bestand 89% 88% 86% Neubau 11% 12% 14% Düsseldorf Durchschnittspreise in /m 2 1.950 2.200 2.550 Bestand Durchschnittspreise in /m 2 1.900 2.100 2.350 Neubau Durchschnittspreise in /m 2 3.100 3.300 3.550 * Werte aufgrund veränderter Datengrundlage nicht mit 2012 vergleichbar Lohausen Lichtenbroich Stockum Unterrath Rath Lörick Derendorf Golzheim Mörsenbroich Ludenberg Hubbelrath Heerdt Niederkassel Oberkassel Pempelfort Düsseltal Grafenberg City Flingern Gerresheim Hafen Unterbilk Friedrichstadt Lierenfeld Oberbilk Vennhausen Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth Flehe Wersten Angebote bis 50 über 50 bis 100 Holthausen Reisholz Hassels über 100 bis 150 über 150 Itter Benrath Fallzahl zu gering/kein Angebot Angebote bis 50 über 50 bis 100 über 100 bis 150 über 150 Fallzahl zu gering/ kein Angebot Urdenbach Garath Himmelgeist Hellerhof 6
Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebotspreise Angebotspreise in /m² der Eigentumswohnungen in den Düsseldorfer Stadtteilen 2013 Angebotspreise in /m² der Eigentumswohnungen Stärkste in Steigerungen den Düsseldorfer in der Stadtteilen Innenstadt 2013 und an deren Rändern, Potenziale am südöstlichen Innenstadtrand Wittlaer 2.950b Angermund 2.600d Kalkum Kaiserswerth 3.000b Lohausen 2.200d Lichtenbroich 1.750b Heerdt 3.100c Durchschnittspreise in /m 2 Durchschnittspreise in /m² bis 1.800 bis 1.800 über 1.800 bis 2.200 über 2.200 bis 2.600 über 2.600 bis 3.000 über 3.000 über 3.000 Fallzahl zu gering/ kein Angebot über 1.800 bis 2.200 über 2.200 bis 2.600 über 2.600 bis 3.000 Fallzahl zu gering/kein Angebot Preistendenz (im Vergleich zum Vorjahr) Lörick 3.250b Stockum 3.500b Hafen Hamm 3.350b Niederkassel 3.400b Preistendenz gesunken im Vergleich zum Vorjahr gesunken gleichbleibend gleichbleibend gestiegen gestiegen Golzheim 3.400b Oberkassel 4.450c Volmerswerth 3.000c Unterbilk 3.400c Unterrath 2.100b Derendorf 2.350c Pempelfort 3.350c City 2.700c Friedrichstadt 2.200b Bilk 2.500c Flehe 3.300c Mörsenbroich 2.150b Düsseltal 2.950c Oberbilk 1.800c Flingern 3.050c Wersten 2.200b Itter 3.100b Himmelgeist 2.050d Rath 1.700c Grafenberg 2.600d Lierenfeld 1.700c Eller 1.650b Holthausen 1.800b Ludenberg 2.650b Gerresheim 2.100b Vennhausen 1.750* Reisholz 2.950* Hassels 1.700c Benrath 2.000c Urdenbach 2.500c Unterbach 2400d Hubbelrath 2.050b Garath 1.350b Hellerhof 2.300c * Veränderung nicht darstellbar, da keine Preisangabe im Vorjahr 7
Düsseldorf Marktentwicklung Wohnungsmarkt Düsseldorf: Preisniveaus und -Entwicklungen Enger Einfamilienhausmarkt im Jahr 2013 Der Vorjahrestrend steigender Preise setzte sich in Düsseldorf auch in 2013 fort sowohl bei Eigentumswohnungen als auch bei Einfamilienhäusern. Im Vergleich der vier Städte des City Reports sind die Preise für Eigentumswohnungen in der nordrhein-westfälischen Landes hauptstadt mit 15% am stärksten gestiegen. Bei Einfamilienhäusern musste sich Düsseldorf mit einem Plus von 8,2% nur Frankfurt geschlagen geben. Allerdings bleibt Düsseldorf mit einem Medianpreis von 497.000 für ein Einfamilienhaus teurer als Frankfurt. Ein Angebotsminus von 15% bei Neubauten hat den Preis in Düsseldorf auf 600.000 ansteigen lassen. Noch stärker als im Vorjahr ist der Neubaumarkt von kleinteiligen Angeboten (Villen, großzügige Einfamilienhäuser und Stadthäuser) in bevorzugten Lagen geprägt. Es gibt kaum Neubauprojekte mit mehr als 30 Einheiten. Da der Markt für Einfamilienhäuser unter den vier Städten des City Reports in Düsseldorf am angespanntesten ist, sind weitere Preissteigerungen in 2014 zu erwarten. Demgegenüber hat sich das Preisgefüge auf dem regionalen Einfamilienhausmarkt nicht verändert. Meerbusch ist noch immer mit Abstand der teuerste Standort mit einem Medianpreis von 519.000. Am anderen Ende der Preisskala liegen das preisgünstige Dormagen (280.000 ) sowie Monheim (295.000 ). Luxussegment relativ schmal in Düsseldorf Eigentumswohnungen in Düsseldorf wurden 2013 zu einem Medianpreis von 2.550 /m² angeboten, das sind 15% mehr als im Vorjahr. Die Preissteigerung lässt sich zurückführen auf einen höheren Neubauanteil bei gleichzeitig steigenden Preisen für gebrauchte Wohnungen. 2013 kosteten Neubauten im Schnitt 3.550 /m². Damit ist Düsseldorf 8-10% teurer als Köln und Bonn, liegt jedoch 10% hinter Frankfurt. Die teuersten Wohnungen wurden im linksrheinischen Westen, insbesondere in Oberkassel (u. a. auf dem Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs) sowie in der Düsseldorfer Innenstadt (u. a. Andreasquartier), angeboten. Hier gab es auch das größte Angebot. Mit dem Pandion d Or auf dem Areal der Neuen Düsseldorfer Stadtquartiere in Pempelfort gewinnt auch das Luxuswohnen im Hochhaus an Bedeutung in Düsseldorf. Verglichen mit Frankfurt ist dieses Teilsegment aber kaum entwickelt. Im Unterschied zu Frankfurt ist zudem das Top-Segment in Düsseldorf weniger breit aufgestellt, auch wenn die Preise in der Spitze oberhalb von 10.000 /m² liegen. 8
Immobilie als Kapitalanlage und zur Eigennutzung LambertusEins: Neubau-Eigentumswohnungen in der Düsseldorfer Altstadt Vorankündigung! Vertriebsstart in Kürze. Den Charme der Gründerzeit erleben modernen Stil von heute genießen In einem unter Denkmalschutz stehenden Gebäude in der malerischen Düsseldorfer Altstadt realisiert die CORPUS SIREO Projektentwicklung Düsseldorf GmbH den Bau von 14 Eigentumswohnungen. In traumhafter, romantischer Lage nur wenige Schritte vom Rhein entfernt entstehen hochwertig ausgestattete Zwei- bis Vier-Zimmer-Wohnungen mit Balkon oder Terrasse in südlicher Ausrichtung. Alle Wohnungen sind über einen Aufzug erreichbar. Das Gebäude Lambertusstraße 1 ist von wunderschönen alten Linden sowie aufwändig restaurierten Altbauten umgeben. In den malerischen, verkehrsberuhigten Gassen rund um das Areal haben sich exquisite Galerien, kleine Cafés und liebevoll eingerichtete Restaurants niedergelassen. Unmittelbar an das Areal grenzt die nördliche Düssel an, der Spazierweg direkt am Fluss entlang endet am Rheinufer mit unzähligen Ausgehmöglichkeiten und Freizeitaktivitäten. Zahlen und Fakten 14 Wohneinheiten 2 bis 4 Zimmer hochwertige Ausstattung CORPUS SIREO Makler GmbH Berliner Allee 27-29 40212 Düsseldorf Tel. 0211 15978-0 duesseldorf@corpussireo.com www.lambertuseins.de www.corpussireo.com/duesseldorf 9
Düsseldorf Neubau-Eigentumswohnungen Angebotspreise und -verteilung Angebotspreise in /m² und verteilung der Neubau-Eigentumswohnungen in Düsseldorf 2013 Angebotspreise in /m² und -verteilung der Neubau-Eigentumswohnungen Kräftiger Angebotszuwachs im linksrheinischen Westen, Innenstadtrand Nord nähert sich an Innenstadt an in Düsseldorf 2013 Stadtrand Nord 4.400c 9 Innenstadtrand Nord 3.600c 26 Stadtrand Ost 3.000c 52 linksrheinischer Westen 4.850c 101 Innenstadt 4.050b 90 Innenstadtrand Ost 3.400b 108 Innenstadtrand Süd 3.350b 61 Durchschnittspreise in /m² Durchschnittspreise in /m 2 bis 3.100 bis 3.100 über 3.100 bis 4.100 über 4.100 über 4.100 über 3.100 bis 4.100 Preistendenz (im Vergleich zum Vorjahr) Preistendenz gesunken im Vergleich zum Vorjahr gesunken gleichbleibend gestiegen gestiegen gleichbleibend Stadtrand Süd 3.100b 92 Anzahl Angebote (absolut) Anzahl Angebote (absolut) 10
Immobilie als Kapitalanlage und zur Eigennutzung COncept 58 Entspannt wohnen in Düsseldorf-Derendorf Entdecken Sie Düsseldorfs neue Facetten Das COncept 58 befindet sich mitten im aufstrebenden Szenedreieck zwischen Derendorf, Pempelfort und Golzheim. Rund um die Collenbachstraße pulsiert das Leben und bietet gleichzeitig ausreichend Raum, um die Seele baumeln zu lassen und die hübschen Straßen und Parks in vollen Zügen zu genießen. Mit COncept 58 wird das Viertel um 21 attraktive Wohneinheiten reicher. Das raffinierte Wohnkonzept ist mit seiner Riegelbebauung an der Collenbachstraße und seiner zweigeschossigen Hinterhofbebauung so angelegt, dass Singles und Familien, Jung und Alt, Aktive und Ruhesuchende hier das perfekte Zuhause finden. Die Wohnungen verfügen über 2 bis 5 Zimmer und erstrecken sich auf Größen zwischen ca. 68 und ca. 209 Quadratmeter. Sie verfügen entweder über schöne Privatgärten, große Balkone oder Dachterrassen auf den begrünten Dachflächen über der Wohnung. Zeitlose Architektur mit klaren Formen Die helle Fassadengestaltung betont das freundliche Flair des neuen Wohnquartiers COncept 58. Überdurchschnittliche Raumhöhen und zum größten Teil bodentiefe Fenster lassen die Zimmer mit Licht durchfluten und unterstreichen die großzügige Architektur. Qualität wird hier groß geschrieben bei der Auswahl der Materialien, Boden- und Wandbeläge sowie der Armaturen wurde großer Wert darauf gelegt, dass nur schöne und wertbeständige Materialien verbaut werden. Zahlen und Fakten 21 Wohneinheiten 2 bis 5 Zimmer Wohnflächen von ca. 60 bis 209 m² CORPUS SIREO Makler GmbH Berliner Allee 27-29 40212 Düsseldorf Tel. 0211 15978-0 duesseldorf@corpussireo.com www.concept58.de www.corpussireo.com/duesseldorf 11
Düsseldorf Perspektive 12
Düsseldorf Perspektive Düsseldorf Nachfragedruck nicht durch Preisbremse abbaubar Trotz eines gebremsten Beschäftigungswachstums von 0,7% in 2013 verzeichnet Düsseldorf für das Jahr 2013 den stärksten Einwohnerzuwachs der Städte in der Rheinschiene. Das kontinuierliche Bevölkerungswachstum steht im Kontext gestiegener aber noch immer unzureichender Wohnungsbaufertigstellungen. In Düsseldorf werden anteilig nur halb so viele Wohnungen gebaut wie in Frankfurt damit ist Düsseldorf Schlusslicht unter den vier Städten des City Reports. In der Folge sind die Kaufpreise auch 2013 wieder gestiegen. Gelingt es nicht, in 2014 deutlich mehr zusätzlichen Wohnraum in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt zu schaffen, sind weitere Preissteigerungen absehbar. Die 2013 in Düsseldorf eingeführte Regelung, dass ein Teil der neuen Wohnungen preisgedämpft dem Markt bereit gestellt werden muss, mag zwar den Anstieg der Neubaupreise geringfügig abmildern, wird aber zu deutlichen Preissteigerungen bei gebrauchten Wohnungen führen. ähnlich wie in Frankfurt, jedoch höher als in Köln und Bonn. Düsseldorfer Neubauwohnungen in diesen Projekten sind im Schnitt zwischen 75 und 200 m² groß. Angesichts eines höheren Preisniveaus liegt Frankfurt mit einer Spanne von 65 bis 180m² darunter. Umnutzungen vormals gewerblicher Immobilien in Wohngebäude haben in Düsseldorf nicht das Ausmaß wie in Frankfurt. Bei guten Standortbedingungen finden jedoch auch in Düsseldorf Umwandlungen statt, wie aktuell bei einem Objekt in der Düsseldorfer Straße in Oberkassel. Mit dem zweiten Wohnhochhaus im Pempelforter Quartier Central gewinnt auch das Luxuswohnen im Hochhaus in Düsseldorf an Bedeutung. Thomas Abraham empirica Forschung und Beratung AG Große Wohnflächen im Neubau Von den rund 40 derzeit in Düsseldorf vermarkteten Neubauprojekten, in denen zusammen mehr als 2.000 Eigentumswohnungen realisiert werden, entfällt der größte Teil auf die Düsseldorfer Altstadt (v. a. Andreasquartier), Oberkassel (v. a. Belsenpark), Flingern (Grafental), Pempelfort (Quartier Central) und Mörsenbroich (v. a. Gartenstadt Reitzenstein). Im Schnitt sind die Projektgrößen mit rund 50 Wohnungen in Düsseldorf 13
Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebote Angebote an Einfamilienhäusern in den Düsseldorfer Stadtteilen 2013 Angebote an Einfamilienhäusern in den Größtes Düsseldorfer Angebot Stadtteilen am östlichen 2013Stadtrand, Angebotsniveau im Düsseldorfer Norden stabil Wittlaer Kaiserswerth Angermund Kalkum 2011 2012 2013 Ausgewertete Angebote n. a.* 1.094 1.023 Bestand 82% 81% 83% Neubau 18% 19% 17% Düsseldorf Durchschnittspreise in Euro 389.000 459.000 497.000 Bestand Durchschnittspreise in Euro 372.000 450.000 480.000 Neubau Durchschnittspreise in Euro 399.000 540.000 600.000 * Werte aufgrund veränderter Datengrundlage nicht mit 2012 vergleichbar Lohausen Lichtenbroich Stockum Unterrath Rath Lörick Derendorf Golzheim Mörsenbroich Ludenberg Hubbelrath Heerdt Niederkassel Oberkassel Pempelfort Düsseltal Grafenberg City Flingern Gerresheim Hafen Unterbilk Friedrichstadt Lierenfeld Oberbilk Vennhausen Hamm Bilk Eller Unterbach Volmerswerth Flehe Wersten Angebote bis 15 über 15 bis 20 Holthausen Reisholz Hassels über 20 bis 40 über 40 Itter Benrath Fallzahl zu gering/kein Angebot Angebote bis 15 über 15 bis 20 über 20 bis 40 über 40 Fallzahl zu gering/ kein Angebot Urdenbach Garath Himmelgeist Hellerhof 14
Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebotspreise Angebotspreise in der Einfamilienhäuser in den Düsseldorfer Stadtteilen 2013 Angebotspreise der Einfamilienhäuser Verhaltene in den Entwicklung Düsseldorfer in den Stadtteilen nördlichen 2013Toplagen, größte Zuwächse am östlichen Innenstadtrand Wittlaer 810.000c Angermund 659.000b Kalkum 485.000d Kaiserswerth 920.000d Lohausen 512.000c Lichtenbroich 379.000c Heerdt 575.000b Lörick 557.000c Stockum 875.000c Niederkassel 1.150.000c Oberkassel 1.780.000c Unterrath 380.000b Derendorf Golzheim 495.000d 1.637.000c Pempelfort 890.000b City Mörsenbroich 695.000c Düsseltal 2.199.000c Flingern 367.000c Rath 435.000b Grafenberg 825.000d Ludenberg 1.325.000c Gerresheim 459.000c Hubbelrath 517.000d Durchschnittspreise in Euro Durchschnittspreise in Euro bis 350.000 über 350.000 bis 450.000 über 450.000 bis 600.000 über 600.000 bis 800.000 über 800.000 Fallzahl zu gering/ kein Angebot bis 350.000 über 350.000 bis 450.000 über 450.000 bis 600.000 über 600.000 bis 800.000 über 800.000 Fallzahl zu gering/kein Angebot Preistendenz (im Vergleich zum Vorjahr) gesunken Hafen Hamm Volmerswerth Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr gesunken gleichbleibend gleichbleibend gestiegen gestiegen Friedrichstadt Unterbilk 600.000b 659.000c Oberbilk 419.000c Bilk 641.000d Flehe Himmelgeist 995.000c Lierenfeld Wersten 413.000d Itter 515.000c Eller 350.000b Holthausen Vennhausen 396.000c Reisholz Urdenbach 479.000b Hassels 345.000c Benrath 407.000d Unterbach 485.000c Garath 305.000c Hellerhof 339.000b * Veränderung nicht darstellbar, da keine Preisangabe im Vorjahr 15
Erfolgreicher Immobilienverkauf mit den CORPUS SIREO Maklern CORPUS SIREO Makler GmbH Unsere Stärken für Sie im Einsatz Wir unterstützen Sie nicht nur beim Erwerb einer Immobilie, sondern stehen Ihnen auch beim Verkauf Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses kompetent zur Seite. Bei der CORPUS SI- REO Makler GmbH finden Sie ein starkes Team, welches Sie in allen Belangen unterstützt. Unsere 26 Mitarbeiter am Standort Düsseldorf sind qualifizierte Immobilienkaufleute, die über langjährige Berufserfahrung verfügen und unsere interne Nachwuchsakademie durchlaufen. Aus diesem Grunde sind wir auch schon lange Jahre ISO 9001-qualitätszertifiziert. Kennen Sie den aktuellen Grundstückswert Ihrer Immobilie? Oder wie sich der Kaufpreis der Immobilie berechnet? Der Sachwert? Ertragswert? Verkehrswert? Haben Sie Kenntnisse zur aktuellen Kaufpreisentwicklung? Wir helfen Ihnen! Setzen Sie auf unsere Erfahrungen und unser Know-how. Wir können Ihnen auch sagen wie die Inhalte des Grundbuchs richtig interpretiert werden zum Beispiel wie sich Lasten und Beschränkungen auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken. Ihre Zeit ist kostbar und knapp? Deshalb übernehmen wir für Sie die einkommenden Kundenanfragen und führen die individuellen Besichtigungstermine. Wer unterstützt Sie bei Fragen zum Notartermin oder hilft Ihnen auch bei den notwendigen Schritten nach dem Verkauf? Wir sind immer für Sie da! Durch unsere Sparkassenpartnerschaft können wir auch sämtliche Fragen rund um die Finanzierung beantworten. Und als exklusiver Vertriebspartner der Stadtsparkasse Düsseldorf haben wir Zugang zu den Kunden einer der größten deutschen Sparkassen. Über ihr Filialnetz, alleine 95 Vertriebsstellen mit 1.100 Beratern der Stadtsparkasse in Düsseldorf, und ein gemeinsames Online-Immobilienvertriebsportal können wir Ihre Immobilie einer Vielzahl von Interessenten vorstellen und damit den Verkauf aktiv unterstützen. Allein in 2013 haben die CORPUS SIREO Makler GmbH in Düsseldorf ein Verkaufsvolumen von etwa 80 Millionen Euro vermittelt. Kambiz Payandeh Projektleiter Eigennutzung Tel. 0211 15978-340 kambiz.payandeh@corpussireo.com Vertrauen Sie uns! 16
Strukturierter Verkaufsprozess Strukturierter Verkaufsprozess bei CORPUS SIREO Makler Wir legen Wert auf Qualität und nicht auf den schnellen Abschluss. Eine Immobilie schnell zu verkaufen ist oft nicht der richtige Weg um das bestmögliche Ergebnis für Käufer und Verkäufer zu erzielen. Wir arbeiten unter anderem nach dem Prinzip des Fairen Verkaufs. Bei diesem Verfahren gibt es keinen festgelegten Kaufpreis, sondern eine Preisindikation an welcher sich potenzielle Interessenten orientieren können um ein Kaufangebot abzugeben. Nach Auswertung der Angebote durch die CORPUS SIREO Makler erfolgt die Verkaufsentscheidung durch den Eigentümer der Immobilie so bleibt der Verkauf fair: nicht die Schnelligkeit sondern die Qualität des Angebots entscheidet über den Verkauf. 8. Verkaufsentscheidung des Eigentümers und Beurkundung 1. Seriöse Immobilieneinwertung 7. Erstellung Angebotsspiegel und Weitergabe an den Eigentümer 2. Auftragsverhandlung/ Maklerauftrag Fairer Verkauf: Bei mehreren Interessenten erwirbt nicht der schnellste, sondern der aus Eigentümersicht qualitativ beste Interessent die Immobilie. 6. Annahme von schriftl.kaufangeboten 3. Festlegung Angebotspreis 5. Definition Verkaufsprozess mit Fristsetzung zur Abgabe von Angeboten 4. Umfangreiche Marktansprache 17
Region Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebote Angebote an Eigentumswohnungen in der Region Düsseldorf 2013 Angebote an Eigentumswohnungen in Neubauanteil der Region Düsseldorf in der Region 2013 steigt bei insgesamt rückläufigem Angebot Ratingen Meerbusch Mettmann Kaarst Düsseldorf Erkrath Neuss Hilden Dormagen Langenfeld Monheim Angebote 18 bis 300 über 300 bis 400 über 400 bis 600 über 600 Angebote bis 300 über 300 bis 400 über 400 bis 600 über 600 2011 2012 2013 Ausgewertete Angebote n. a.* 4.367 4.242 Bestand 91% 90% 88% Neubau 9% 10% 12% Düsseldorf Umland Durchschnittspreise in /m 2 1.450 1.500 1.600 Bestand Durchschnittspreise in /m 2 1.400 1.450 1.500 Neubau Durchschnittspreise in /m 2 2.550 2.850 2.950 * Werte aufgrund veränderter Datengrundlage nicht mit 2012 vergleichbar
Region Düsseldorf Eigentumswohnungen Angebotspreise Angebotspreise in /m 2 der Eigentumswohnungen in der Region Düsseldorf 2013 Angebotspreise in /m² der Eigentumswohnungen in der Region Düsseldorf 2013 Preise steigen am stärksten in den teuersten Städten, Neubauten selten unter 2.500 /m² Ratingen 1.650c Meerbusch 2.200c Mettmann 1.550b Kaarst 1.500b Düsseldorf 2.550c Erkrath 1.350b Neuss 1.500c Hilden 1.650b Dormagen 1.550b Langenfeld 2.150c Monheim 1.350b Durchschnittspreise in /m² bis 1.500 über 1.500 bis 1.700 über 1.700 Durchschnittspreise in /m 2 Preistendenz (im Vergleich zum Vorjahr) bis 1.500 gesunken über 1.500 bis 1.700 gleichbleibend über 1.700 Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr gesunken gleichbleibend gestiegen gestiegen 19
Immobilie als Kapitalanlage und zur Eigennutzung Le Marron: Wohnen am Belsenplatz Mit dem Neubauprojekt Le Marron entsteht ein Wohnhighlight der Extraklasse am Oberkasseler Immobilienmarkt. Die eleganten Stadtdomizile von Le Marron bieten ihren Bewohnern eine moderne, elegante Bauweise, großzügige Grundrisse und punkten durch die einmalige Lage: Sie wohnen direkt am Theo- Champion-Boulevard mit allen Geschäften des täglichen Bedarfs. Die autofreie Promenade lädt zudem zum Flanieren und Verweilen ein. Eleganz heißt nicht, ins Auge zu fallen, sondern im Gedächtnis zu bleiben. (Giorgio Armani) Ein weiteres Highlight von Le Marron bildet der aufwändig gestaltete Pocket Park ein üppig begrünter innerer Garten auf der Dachfläche des Erdgeschosses, der die eigenen vier Wände zu einem Ort der Ruhe und Erholung werden lässt. Erleben Sie den unvergleichlichen Charme von Oberkassel neu mit Le Maron. Zahlen und Fakten 40 Wohneinheiten Wohnflächen zwischen 81 und 276 m² Raumhöhen bis zu 2,95 m Tiefgarage CORPUS SIREO Makler GmbH Berliner Allee 27-29 40212 Düsseldorf Tel. 0211 15978-0 duesseldorf@corpussireo.com www.le-marron-oberkassel.de www.corpussireo.com/duesseldorf 20
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Region Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebote Angebote an Einfamilienhäusern in der Region Düsseldorf 2013 Angebote an Einfamilienhäusern in Rückgang der Region im Düsseldorf Umland so 2013 stark wie in Düsseldorf, überdurchschnittliche Schrumpfung in Dormagen, Erkrath und Hilden Ratingen Meerbusch Mettmann Kaarst Düsseldorf Erkrath Neuss Hilden Dormagen Langenfeld Monheim Angebote 22 bis 200 über 200 bis 300 über 300 bis 500 über 500 Angebote bis 200 über 200 bis 300 über 300 bis 500 über 500 2011 2012 2013 Ausgewertete Angebote n. a.* 3.328 3.154 Bestand 78% 81% 82% Neubau 22% 19% 18% Düsseldorf Umland Durchschnittspreise in Euro 291.000 330.000 350.000 Bestand Durchschnittspreise in Euro 285.000 325.000 346.000 Neubau Durchschnittspreise in Euro 319.000 350.000 394.000 * Werte aufgrund veränderter Datengrundlage nicht mit 2012 vergleichbar
Region Düsseldorf Einfamilienhäuser Angebotspreise Angebotspreise in der Einfamilienhäuser in der Region Düsseldorf 2013 Angebotspreise der Einfamilienhäuser in der Region Düsseldorf 2013 Nachfrage aus Düsseldorf treibt die Preise im Umland, stärkste Steigerungen im rechtsrheinischen Süden Ratingen 400.000c Meerbusch 519.000b Mettmann 319.000b Kaarst 330.000c Düsseldorf 497.000c Erkrath 357.000c Neuss 320.000c Hilden 340.000b Dormagen 280.000c Langenfeld 340.000c Monheim 295.000c Durchschnittspreise in Euro bis 310.000 über 310.000 bis 350.000 über 350.000 Preistendenz (im Vergleich zum Vorjahr) Durchschnittspreise in Euro gesunken bis 310.000 gleichbleibend über 310.000 bis 350.000 über 350.000 gestiegen Preistendenz im Vergleich zum Vorjahr gesunken gleichbleibend gestiegen 23
Region Düsseldorf Neubau-Einfamilienhäuser Angebotspreise Angebotspreise in der Neubau-Einfamilien häuser in der Region Düsseldorf 2013 Angebotspreise und -verteilung der Neubau-Einfamilienhäuser in der Region Düsseldorf 2013 Überdurchschnittlicher Angebotsrückgang im linksrheinischen Umland, kräftiger Preisschub in Meerbusch Meerbusch 549.000c 75 Ratingen 457.000c 106 Mettmann 402.000b Kaarst 379.000b 95 Düsseldorf 600.000c 172 Erkrath 357.000c 27 20 Neuss 389.000c 103 Hilden 360.000b 18 Dormagen 275.000b 35 26 Monheim 298.000b Langenfeld 330.000b 53 Durchschnittspreise in Euro bis 320.000 über 320.00 bis 390.000 über 390.000 Durchschnittspreise in /m 2 Preistendenz (im Vergleich zum Vorjahr) bis 320.000 gesunken über 320.000 bis 390.000 gleichbleibend über 390.000 gestiegen 24 bis 100 Preistendenz im Vergleich bis zum 200 Vorjahr gesunken ab 200 bis 399 gleichbleibend gestiegen Anzahl Angebote (absolut) ab 400
Immobilie als Kapitalanlage und zur Eigennutzung Wohnen am Jacobushof lebensund liebenswert Das Wohnquartier Wohnen am Jacobushof liegt zentral, direkt angrenzend an die schöne Fußgängerzone und an die Kirche St. Jacobus. Hier finden Sie im direkten Umfeld alles, was Sie für den täglichen Bedarf brauchen. Der Jacobushof besticht durch seine außergewöhnliche Fensterfront, die ein architektonisches Highlight ist und sich von der Nachbarschaft deutlich abhebt. Trotzdem integriert sich der Jacobushof perfekt in das umliegende Stadtbild der pulsierenden Fußgängerzone. Es entstehen 70 lichtdurchflutete Wohnungen, die höchste Wohnansprüche erfüllen. Die Wohnungen verfügen über schöne Terrassen, ruhige Balkone oder eine sonnige Dachterrasse. Hier können Sie wunderbar entspannen und den Tag ausklingen lassen. Der Hauszugang zu den Häusern wird vom Innenhof her an die Haustüre barrierefrei ausgeführt, und die Tiefgaragen sind über Aufzüge an die Wohnhäuser angebunden. Die Freiflächen werden aufwendig gestaltet und ergänzen so die schönen Grünflächen der direkten Umgebung. Zahlen und Fakten 70 Wohneinheiten Wohnflächen von ca. 49 bis ca. 161 m² Baubeginn 2014 Fertigstellung 2015 CORPUS SIREO Makler GmbH Berliner Allee 27-29 40212 Düsseldorf Tel. 0211 15978-0 duesseldorf@corpussireo.com www.jacobushof-hilden.de www.corpussireo.com/duesseldorf 25
Methodik Methodik Die in den Karten dargestellten Angebotspreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser sind Ergebnis von Auswertungen der empirica-preisdatenbanken (Quellen: empirica-systeme Marktdatenbank, IDN Immodaten GmbH), die deutschlandweit recherchierte Immobilienangebote aus Internetquellen enthalten. Somit ist sichergestellt, dass ein großer Teil des deutschen Wohnimmobilienmarktes abgedeckt ist. Die angegebenen Preise sind so genannte Medianpreise. Der Median, auch Zentralwert genannt, spiegelt den tatsächlichen Preisdurchschnitt in einer Stadt oder einem Stadtteil besser wider als der arithmetische Mittelwert. Denn er wird nicht verzerrt von so genannten Ausreißern, das heißt von Preisen, die extrem vom Gros der anderen nach unten oder oben abweichen. empirica empirica besteht als unabhängiges wirtschafts- und sozialwissenschaftliches Forschungs- und Beratungsunternehmen aus drei Büros: die empirica Forschung und Beratung AG in Berlin, deren Zweigniederlassung in Bonn und komet-empirica Regionalentwicklung, Stadtentwicklung, Immobilienforschung GmbH in Leipzig. empirica berät nationale, regionale und internationale Institutionen sowie private Auftraggeber in den Feldern Immobilienmärkte, Wirtschaftsforschung sowie Stadt- und Regionalentwicklung und verfügt über eigene Datenbanken (empirica-preisdatenbank, techem-empirica-leerstandsindex, empirica-regionalprognosen, empirica-quartiersdatenbank). Weitere Informationen zu empirica finden Sie unter www.empirica-institut.de. empirica-systeme GmbH Die empirica-systeme GmbH ist auf die Verarbeitung, Analyse und Bereitstellung von Immobilienmarktdaten spezialisiert. Mit der empirica-systeme Marktdatenbank kann auf eine Grundlage zurückgegriffen werden, die mit einer Vielzahl von Variablen zu Standort, Ausstattung und Beschaffenheit einzelner Immobilien, differenzierte Analysen des Immobilienmarktes ermöglicht. Weitere Informationen zur empirica-systeme GmbH finden Sie unter www.empirica-systeme.de. 26
Impressum Impressum Herausgeber CORPUS SIREO Makler GmbH Aachener Straße 186, 50931 Köln Tel. 0221 4737-700 Fax 0221 4737-799 koeln@corpussireo.com www.corpussireo.com/makler Datenanalyse empirica Forschung und Beratung AG Thomas Abraham Kaiserstraße 29, 53113 Bonn empirica-systeme GmbH Andreas Vater Kurfürstendamm 234, 10719 Berlin Bildnachweis LambertusEins/CORPUS SIREO, davis/fotolia, Düsseldorf Oberkassel/CORPUS SIREO, Jacobushof/evohaus GmbH/ CORPUS SIREO, COncept58/LINIE_4 Architekturvisualisierung (Titel); Goodluz/iStock/Thinkstock (U2); Franz Krewel, Christoph Seckler/CORPUS SIREO (S. 2); Arndt Hallmann/Stadtsparkasse Düsseldorf (S. 5); Düsseldorf Stadtteile- und Regionenkarten/CORPUS SIREO, empirica (S. 6, 7, 10, 14, 15, 18, 19, 22-24); rupbilder/fotolia, goodluz/fotolia (S. 8); LambertusEins/CORPUS SIREO (S. 9); COncept58/LINIE_4 Architekturvisualisierung (S. 11); davis/fotolia (S. 12); Kambiz Payandeh/CORPUS SIREO (S. 16); Le Marron/KLOTZBACH & VOGG Unternehmensgruppe/CORPUS SI- REO (S. 20); Sandra Munz/CORPUS SIREO (S. 21); Moon/fotolia (S. 21); Jacobushof/evohaus GmbH/CORPUS SIREO Copyright Alle Rechte an dieser Ausgabe sind vorbehalten. Nachdruck, auch auszugsweise, nur mit schriftlicher Genehmigung. Fotos, Grafiken und von der Redaktion konzipierte Layouts sind vom Herausgeber urheber rechtlich geschützt. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen beruhen auf öffentlich zugänglichen Quellen, die der Herausgeber für zuverlässig hält. Eine Garantie für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Angaben kann CORPUS SIREO Makler GmbH nicht übernehmen. Alle Meinungsäußerungen geben die aktuelle Einschätzung des Herausgebers wieder. Für den Inhalt dieser Meinungsäußerungen und Prognosen kann keine Gewähr übernommen werden. Insbesondere kann keine Haftung für zukünftige wohnungswirtschaftliche Entwicklungen übernommen werden. Die in dieser Publikation enthaltenen Daten und Informationen können sich im Publikationszeitraum sowie in der Zukunft ohne vorherige Ankündigung ändern. Ein Produkt der: 27
Impressum CORPUS SIREO MAKLER GMBH Niederlassung Düsseldorf Berliner Allee 27-29 40212 Düsseldorf Tel. 0211 15978-0 Fax 0211 15978-123 duesseldorf@corpussireo.com Niederlassung Köln/Bonn Schaafenstraße 7 50676 Köln Tel. 0221 4737-700 Fax 0221 4737-799 koeln@corpussireo.com Am Burgweiher 65 53123 Bonn Tel. 0228 909051-0 Fax 0228 909051-587 bonn@corpussireo.com CORPUS SIREO MAKLER FRANKFURT GMBH Neue Mainzer Straße 53 60311 Frankfurt Tel. 069 97908-0 Fax 069 97908-199 frankfurt@corpussireo.com Unsere aktuellen Immobilienangebote finden Sie unter: www.corpussireo.com/makler 28
Kundenmagazin Die Kundenmagazin-App VIER WÄNDE by CORPUS SIREO VIER WÄNDE by CORPUS SIREO das digitale Kundenmagazin der CORPUS SIREO Makler GmbH und der CORPUS SIREO Projektentwicklung Wohnen GmbH ist gestartet. Die auf itunes kostenlos verfügbare ipad-app sowie ihre Online-Ausgabe auf www.corpussireo.com bietet Themen mit Informations- und Nutzwert rund um das Thema Wohnimmobilien sowie Wohnen & Leben in Düsseldorf, Köln und Bonn sowie Frankfurt am Main. Wie bewerten Experten die Lage am Wohnimmobilienmarkt? Welche Neubauprojekte gibt es aktuell an unseren Standorten an Rhein und Main? Wie entwickeln sich die Preise im jeweiligen Markt? Welche Lagen sind besonders attraktiv und was sind die Wohntrends von morgen? Das breite Themenspektrum holt Interessenten, die den Erwerb oder Verkauf einer Immobilie planen, zu den Themen ab, die sie beschäftigen. Komplettiert wird das Kundenmagazin durch Research-Themen, Beiträge zu aktuellen Fragen der Finanzierung und Immobilien-Verwaltung sowie durch Trendberichte zu Inneneinrichtung und Wohnen. Auch Einblicke in das Unternehmen CORPUS SIREO werden gewährt. Das Magazin ist somit nicht nur informativ für Verkäufer und Käufer von Immobilien, sondern auch für Bauträger, Grundstückseigentümer, Globalinvestoren. Jetzt kostenlos im itunes Store laden! Das Kundenmagazin by CORPUS SIREO:
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