Universitätsstadt Tübingen Vorlage 242/2013 Fachabteilung Stadtplanung Sandra Gmehling, Telefon: 07071-204-2761 Gesch. Z.: 71/ Datum 31.05.2013 Beschlussvorlage zur Vorberatung im zur Vorberatung im zur Behandlung im Ortschaftsrat Hirschau Ausschuss für Planung, Verkehr und Stadtentwicklung Gemeinderat Betreff: Bebauungsplan "Ortsdurchfahrt Hirschau" - Beschluss einer Veränderungssperre Bezug: 413/2012 Anlagen: 1 Anlage 1_Veränderungssperre Anlage zur Veränderungssperre Beschlussantrag: Die Satzung über eine Veränderungssperre (Anlage 1) wird nach 14 und 16 Baugesetzbuch (BauGB) und 4 Gemeindeordnung (GemO) beschlossen. Ziel: Zur Sicherung der Planungen im Bereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Ortsdurchfahrt Hirschau soll eine Veränderungssperre beschlossen werden. Vorhaben und Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, die von der Veränderungssperre erfasst werden, unterliegen einem Bau- bzw. einem Veränderungsverbot. Durch Erteilung einer Ausnahme nach 14 Abs. 2 BauGB kann dieses im Einzelfall überwunden werden. Begründung: 1. Anlass / Problemstellung Für die Ortschaft Hirschau stellt die Ortsdurchfahrt (L371) eine wesentliche Verbindungsund Erschließungsstraße dar. Von ihr aus werden die nördlich und südlich gelegen Bereiche der Ortschaft erschlossen. Entlang der Ortsdurchfahrt befinden sich neben Wohnnutzungen
viele öffentlichkeitswirksame Nutzungen, wie z. B. Läden zur Versorgung der Ortschaft, Gaststätten wie auch die Verwaltungsstelle selbst. Darüber hinaus stellt die L 371 eine zentrale Verbindungsachse dar, die von Tübingen über Hirschau nach Wurmlingen und weiter in Richtung Rottenburg führt. Bei der Baurechtsbehörde wurde ein Baugesuch eingereicht, mit dem die Errichtung einer Werbefläche für wechselnde Fremdwerbung an einem Gebäude entlang der Ortsdurchfahrt in der Kingersheimer Straße beantragt wurde. Die beantragte großflächige Fremdwerbeanlage hat eine Größe von ca. 3,60 m auf 2,60 m (9,36 m²) und soll mit einem Rahmen an einer Gebäudewand angebracht werden. Diese Gebäudewand ist von der Ortsdurchfahrt aus sehr gut einsehbar. Der Ortschaftsrat Hirschau hat erhebliche Bedenken gegen dieses Vorhaben. Fremdwerbeanlagen stellen nicht störende gewerbliche Anlagen dar, die über die bestehenden Regelungen zur Art der baulichen Nutzung entlang der Ortsdurchfahrt in Hirschau zumindest in Teilbereichen der Ortsdurchfahrt heute zulässig wären. Gestalterische Regelungen zu Werbeanlagen gibt es in Hirschau bislang nicht. Das Baugesuch für die Werbeanlage an der Ortsdurchfahrt Hirschau gibt Anlass dafür, die bestehenden planungsrechtlichen Regelungen zur Art der baulichen Nutzung zu überprüfen und zu differenzieren. Die planungsrechtlichen Regelungen sollen durch gestalterische Regelungen ergänzt werden. Dafür ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes mit örtlichen Bauvorschriften erforderlich. Der Gemeinderat der Universitätsstadt Tübingen hat in seiner Sitzung am 19.11.2012 beschlossen, den Bebauungsplan Ortsdurchfahrt Hirschau mit örtlichen Bauvorschriften aufzustellen. Daraufhin wurde die beantragte Werbeanlage (s. oben) durch die Baurechtsbehörde bis 15.08.2013 zurückgestellt. Da die Zurückstellungszeit für die beantragte Werbeanlage am 15.08.2013 endet, soll nun zur Sicherung der Planungen für den kompletten Bereich eine Veränderungssperre erlassen werden. 2. Sachstand Entlang der Ortsdurchfahrt Hirschau existieren verschiedene Ortsbaupläne und Bebauungspläne. Bezüglich der Art der baulichen Nutzung sind zumindest in Teilbereichen der Ortsdurchfahrt nicht störende gewerbliche Nutzungen zulässig. Gestalterische Regelungen gibt es nur eingeschränkt. Eine Ortsbildsatzung, über die ein Rahmen für die Zulässigkeit u.a. von Werbeanlagen definiert ist, gibt es in Hirschau nicht. Mit dem Bebauungsplan Ortsdurchfahrt Hirschau sollen bezüglich der Art der baulichen Nutzung künftig differenzierte Regelungen über die Zulässigkeit von Nutzungen getroffen werden. Ergänzt werden sollen diese planungsrechtlichen Regelungen durch gestalterische Regelungen, sogenannte örtliche Bauvorschriften. Dadurch soll die Ortsdurchfahrt als zentrale Verbindungsachse von Tübingen nach Wurmlingen und Rottenburg städtebaulich und gestalterisch erhalten und gestärkt werden. Für den Bebauungsplan mit örtlichen Bauvorschriften hat die Verwaltung bereits eine Bestandsaufnahme vorhandener Werbeanlagen durchgeführt. Um verbindliche Aussagen zur Art der baulichen Nutzung treffen zu können, ist ein Lärmgutachten erforderlich. Das Lärmgutachten ist in Bearbeitung, mit gesicherten Ergebnissen wird bis zum Sommer 2013 gerechnet. Sobald die Ergebnisse des Lärmgutachtens vorliegen, arbeitet die Verwaltung ein
städtebauliches und gestalterisches Konzept aus, das dann in einen Bebauungsplanentwurf und einen Entwurf für örtliche Bauvorschriften einfließt. Die Verwaltung rechnet damit, dass der Bebauungsplanentwurf und der Entwurf der örtlichen Bauvorschriften im Herbst 2013 in die Gremien eingebracht werden kann. Damit die städtebaulichen Ziele für den in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan Ortsdurchfahrt Hirschau gesichert werden, soll im Bereich der Ortsdurchfahrt Hirschau nun eine Veränderungssperre erlassen werden. 3. Vorschlag der Verwaltung Die Verwaltung empfiehlt, dem Beschlussantrag zu folgen. Zur Sicherung der Planungen im Bereich Ortsdurchfahrt Hirschau wird eine Veränderungssperre erlassen. 4. Lösungsvarianten Verzicht auf eine Veränderungssperre: Der Bauantrag zur Errichtung einer Werbefläche für wechselnde Fremdwerbung an einem Gebäude entlang der Ortsdurchfahrt in der Kingersheimer Straße müsste positiv beschieden werden, wodurch die zentrale Funktion der Ortsdurchfahrt städtebaulich und gestalterisch erheblich beeinträchtigt würde. 5. Finanzielle Auswirkung Keine. Dauert die Veränderungssperre allerdings länger als 4 Jahre über den Zeitpunkt der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs hinaus, ist den Betroffenen für dadurch entstandene Vermögensnachteile eine angemessene Entschädigung in Geld zu leisten (vgl. 18 BauGB). 6. Anlagen Satzung über eine Veränderungssperre mit Lageplan vom 22.10.2012 (Anlage 1)
Anlage 1 zur Vorlage 242/2013 Satzung über eine Veränderungssperre im Bereich Ortsdurchfahrt Hirschau Der Gemeinderat der Universitätsstadt Tübingen hat am xx.xx.2013 aufgrund von 14 und 16 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert am 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) und 4 Gemeindeordnung Baden-Württemberg (GemO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 24.07.2000 (GBl. S. 581, ber. S. 698), zuletzt geändert am 25.01.2012 (GBl. S. 65,68) folgende Satzung beschlossen: 1 Räumlicher Geltungsbereich (1) Der Gemeinderat der Universitätsstadt Tübingen hat am 19.11.2012 beschlossen, den Bebauungsplan Ortsdurchfahrt Hirschau aufzustellen. Maßgebend ist der Geltungsbereich, wie er im Lageplan vom 22.10.2012 dargestellt ist. Für den räumlichen Geltungsbereich des in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanes Ortsdurchfahrt Hirschau wird gemäß Lageplan vom 22.10.2012 (Anlage zu dieser Satzung) eine Veränderungssperre beschlossen. 2 Rechtswirkungen der Veränderungssperre (1) Im räumlichen Geltungsbereich der Veränderungssperre ( 1) dürfen 1. Vorhaben im Sinne des 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden; Vorhaben im Sinne des 29 BauGB sind: a) Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben, b) Aufschüttungen und Abgrabungen größeren Umfangs sowie Ausschachtungen, Ablagerungen einschließlich Lagerstätten. 2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden. (2) Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre eine Ausnahme zugelassen werden. Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Baugenehmigungsbehörde im Einvernehmen mit der Gemeinde. (3) Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt. 3 In-Kraft-Treten/Außer-Kraft-Treten (1) Die Veränderungssperre tritt mit Bekanntmachung in Kraft. (2) Die Veränderungssperre tritt außer Kraft, sobald und soweit der für den Geltungsbereich dieser Satzung aufzustellende Bebauungsplan rechtsverbindlich geworden ist, spätestens jedoch nach Ablauf von zwei Jahren. Auf diese Frist ist der seit der Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuches nach 15 Abs. 1 BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Tübingen, den xx.xx.2013 ---------------------------------------------------------------- Baubürgermeister Cord Soehlke
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