HVB Stiftungsakademie "Die Immobilie in der Stiftung" HVB Immobilienportfolioanalyse Christian Stockfleth MRICS 26. März 2015
Agenda 1 Aufgabenspektrum Real Estate Advisory 2 "HVB Immobilienportfolioanalyse" CalCon Deutschland AG Modul "epiqr" 3 Fallstudie "Wohn- & Geschäftshaus in der Stiftung" 4 Ansprechpartner 2
Aufgabenspektrum "Real Estate Advisory" "Real Estate Advisory" Bundesweit P/PB UBK CIB D I E S T L E I S T U N G S M O D E L L E Real Estate Advisory als reine "Spezialistenfunktion" mit einer engen Verzahnung von Generalisten und Produktspezialisten P R O D U K T S P E K T R U M RE Portfoliomanagement Corporate Real Estate Management (CREM) Transaktionsmanagement weitere Produkt- Spezialisten (z.b. WealthCap) 3
Produktsprektrum "Real Estate Advisory" Immobilienportfoliomanagement Transaktionsmanagement Strategieberatung (Formulierung einer nachhaltigen Investitionsstrategie) An-/Verkauf von Einzelimmobilien (Single-Assets und Immobilienportfolien > EUR 10 Mio. ) Transaktionsmanagement (Plausibilisierung Investitionsmöglichkeiten) Durchführung von strukturierten Bieterverfahren ("Transparenz-Gebot") Performanceanalyse (Liquiditäts-, und Portfolioanalyse inklusive Reporting) Strukturierung von Sale-and-lease-back Transaktionen (Schaffung von Off-Balance-Lösungen) Track Record Projekt "Preußen" Verkauf einer Wohnanlage in Berlin-Steglitz Projekt "Oscar" Baulandentwicklung (Produktion zu Wohnen) in München Projekt "Storage" Verkauf einer Logistikimmobilie in Köln Projekt "Travel" Verkauf des Headquarters in Hannover Verkäufer Günther Holding GmbH Verkäufer ARRI AG Verkäufer Deutsche Immobilien AG Verkäufer TUI AG Käufer VIVAG AG, Wien Käufer JV überregionaler Bauträger Käufer: Europäischer Fondsinitiator Käufer Wealth Management Capital Holding GmbH 4
Kooperation CalCon Deutschland AG 5 CalCon Deutschland AG
Kooperation CalCon Deutschland AG 6 CalCon Deutschland AG
Kooperation CalCon Deutschland AG 7 CalCon Deutschland AG
Kooperation CalCon Deutschland AG 8 CalCon Deutschland AG
Aufgabenstellung "HVB Immobilienportfolioanalyse" Aufgabe Portfolioanalyse aller im Bestand befindlichen Immobilien unter Einbindung folgender Maßnahmen: Verkehrswertermittlung Bestandsanalyse der Gebäude Entwicklung von Instandhaltungsstrategien Planung von Instandhaltungsmaßnahmen und Budgetierung Liquiditätsbetrachtung Szenarioanalyse Ziel Erstellung von Handlungs- und Szenarioalternativen für das gesamte Portfolio unter Berücksichtigung der individuellen Finanz- und Liqiditätsplanung. Die Informationen zur strategischen Instandhaltungsplanung werden durch unseren Kooperationspartner, der CalCon Deutschland AG, ermittelt und den Kunden in einem Report separat ausgehändigt. 9
Fallstudie "Die Immobilie in der Stiftung" Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr - Summary HVB Immobilienportfolioanalyse Anzahl aufgenommener Objekte: 16 Wohn- und Geschäftshäuser Erfassungszeitraum: 7 Manntage Erfasste Fläche (BGF in m²): ca. 38.000 m² hiervon Wohnfläche: 18.000 m² hiervon Gewerbefläche: 20.000 m² Fallbeispiel "Wohn- und Geschäftshaus" (Auszug): 10 Objektart: Wohn- & Geschäftshaus Mietfläche: ca. 1.580 m² Stellplätze: 5 Garagen Miete: ca. 267.000,- JNM zzgl. NK+MwSt. Nebenkosten: ca. 17.300,- (nicht umlagefähig)
Fallstudie "Wohn- und Geschäftshaus in der Stiftung" Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr - Bestandsanalyse 11
Fallstudie "Wohn- und Geschäftshaus in der Stiftung" Anteil der Maßnahmenkosten an den Gesamtkosten je Portfolio Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr - Aggregierte Maßnahmenkosten und Bedarfsgerechte Maßnahmenplanung 1.800.000 1.629.285 1.600.000 1.400.000 541.923 1.200.000 1.004.397 122.166 1.000.000 194.077 800.000 541.923 600.000 434.015 122.166 400.000 200.000 146.231 194.077 190.873 146.231 Maßnahmenkosten Maßnahmenplan 0 Legende: Dach Innen 12 Fassade TGA WHG DG-Ausbau
Die Immobilie im Jahr 2015 Bei den Instandhaltungskosten handelt es sich um die Instandhaltungsrücklage! Liquiditätsüberschuss nach Bildung einer Instandhaltungsrücklage (10 / qm) Mietreinertrag / Verkehrswert (Mietreinertrag Zinsen Steuern ) / Verkehrswert (Mietreinertrag + Wertsteigerung Steuern ohne Finanzierung) / Verkehrswert 13
Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" Liquidität Einnahmen Ausgaben 2015 14
Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" Annahmen Mietsituation Steigerung der Mieteinnahmen in 10 Jahren um: o 47 % bei Wohneinheiten (mitunter durch DG-Ausbau) o 21 % bei Gewerbeeinheiten o 10 % bei Stellplätzen Aufgrund der OVM (Ortsübliche Vergleichsmiete Stadt München) die für das Objekt zwischen 11,20 bis 13,00 EUR / qm (Stand: 11/2014) liegt, sehen wir Anpassungsmöglichkeiten im Bestand und vor allem nach dem Dachgeschossausbau und der Modernisierung der Wohneinheiten. Die o.g. Mietsteigerung stellt einen Durchschnittswert unter Berücksichtigung von Fluktuation und Nachvermietung dar. Instandhaltung o 10 EUR / qm Instandhaltungsrücklage (neu) Modernisierung o EUR1.004.397 Modernisierungskosten 2016 (Innen, TGA, Wohnen, DG-Ausbau) Finanzierung neu o EUR 1.000.000 Modernisierungsdarlehen in 2016 (neu) o Zinssatz o Tilgungssatz 2,00 % p.a. 2,00 % p.a. 15
Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" Liquidität Liquidität 2015-2019 Instandhaltungsrücklage + Modernisierung neues Darlehen 16
Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" Liquidität Liquidität 2020-2024 17
Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" Auswirkungen Der Liquiditätsüberschuss im Jahr 2015 entspricht einer Verzinsung des gebundenen Kapitals (EUR 7.500.000) von 3,23 % p.a.. Das Modernisierungsdarlehen kann aus den Liquiditätsüberschüssen bedient werden. Nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen werden ab 2017 höhere Liquiditätsüberschüsse erzielt. Das in der Immobilie gebundene Kapital wird im aktuellen Zinsumfeld attraktiv verzinst! Der Dachgeschossausbau generiert eine zusätzlich vermietbare Fläche von 180 qm. Das eingesetzte Kapital in Höhe von EUR 540.000 verzinst sich durch die Vermietung der neuen Fläche mit rund 7,5 % p.a.. Bei einer umfassenden Modernisierung der Wohneinheiten zur Erzielung von Mieten über der durchschnittlichen OVM (ortsübliche Vergleichsmiete) fallen gegebenenfalls zusätzliche Kosten in Höhe von rund 300 EUR / qm an. 18
Handlungsempfehlungen Handlungsempfehlung "Ausbaupotenzial" o identifiziertes Dachgeschossausbaupotenzial o Die Flächenmehrung und die damit verbundene Ertragssteigerung stellen im aktuellen Zinsniveau eine attraktive Investitionsmöglichkeit dar. Handlungsempfehlung "Mietpreissteigerung im Bestand" o Mietsteigerungspotenzial konnte bereits im Bestand (ohne Modernisierungsaufwendungen) unter anderem bei Neuvermietungen oder im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete identifiziert werden. o Im Szenario "Modernisierung mit DG-Ausbau" ist aus heutiger Sicht weiteres Mietsteigerungspotenzial ersichtlich. Die Aufwendungen lassen sich durch Aufnahme neuer Darlehen abbilden ohne die Liquidität erheblich zu beeinflussen. Handlungsempfehlung "Instandhaltungsrücklage" o aktuell wird keine Instandhaltungsrücklage gebildet o im Rahmen der Immobilienportfolioanalyse wurde eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 10 EUR/qm Mietfläche p.a. gebildet (EUR 15.790 p.a. EUR 157.900 nach 10 Jahren). 19
So erreichen Sie unser Team UniCredit Bank AG HypoVereinsbank - Member of UniCredit Private Banking Kardinal-Faulhaber-Straße 1 80333 München CalCon Deutschland AG Beethovenplatz 4 80333 München Christian Stockfleth MRICS First Vice President Leiter Real Estate Advisory (WPB2A3) Telefon: +49 (0)89 / 378-46775 E-Mail: christian.stockfleth@unicredit.de Web: www.hvb.de Sigrid Niemeier Wirtschaftsingenieurin (Dipl.-Ing., Dipl.-Wirtsch.-Ing.) Vorstandsvorsitzende CalCon AG Telefon: +49 (0)89 / 55 26 98-300 E-Mail: s.niemeier@calcon.de Web: www.calcon.de 20
21 UniCredit Bank AG, Private Banking, Real Estate Advisory (WPB2A3)
Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr Ergebnisse der epiqr -Gebäudeanalyse alle kostenintensivsten Bauteile sind dargestellt je länger der Balken, desto schlechter der jeweilige Zustand Bewertung von Zustand a ("guter Zustand") bis Zustand d ("Ende der Lebensdauer erreicht") Stichtagsbezogene Feststellung des IST-Zustandes Basis für eine gezielte Maßnahmenplanung 22
Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr Bedarfsgerechte Maßnahmenplanung auf Basis IST-Zustandes wurden Maßnahmenpakete gebildet, die eine technische sinnvolle Bündelung von Einzelmaßnahmen enthalten (= Stand der heutigen Technik I Modernisierung) Planung aller notwendigen Bauteile der Gebäudehülle Planung aller notwendigen Bauteile am Dach FASSADE INNEN Planung aller notwendigen Bauteile im Gebäudeinneren 23 DACH TGA Planung aller notwendigen Bauteile der techn. Gebäudeausstattung erste planbare Kostenermittlung (ohne laufende Kosten) u.a. Maßnahmen enthalten, die einen Wertzuwachs der Immobilien beinhalten
Kooperation CalCon Deutschland AG 24 CalCon Deutschland AG
Kooperation CalCon Deutschland AG 25 CalCon Deutschland AG
Fallstudie "Wohn- und Geschäftshaus in der Stiftung" Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr - Ergebnisse der Bauzustandserfassung I 26
Fallstudie "Wohn- und Geschäftshaus in der Stiftung" Strategische Instandhaltungsplanung mit epiqr - Ergebnisse der Bauzustandserfassung II 27