r. architektur-werkstatt.ch MI bernhard fischer dipl. architekt fh / sty / sly 3128 rümligen tel 031/809.27.27 mail@architektur-werkstatt.ch IMMOBILIENBEWERTUNG Stweg. im 16 Stock Jupiterstrasse 7 3015 Bern
Inhaltsverzeichnis 1 Allgemeines 3 2 Objektdaten 4 2.1 Steuerwert 4 2.2 Grundbuch 4 2.3 Gebäudeversicherung 4 2.4 Umbauter Raum 4 3 Daten Gemeinde, Makrolage 5 3.1 Allgemeinde Daten der Gemeinde 5 3.2 Makrolage 5 3.3 Mikrolage 6 4 Baubeschrieb 7 4.1 Gebäudeart 7 4.2 Bauzone / Gefahrenkarte 7 4.3 Flächenzuteilung 8 5 Baujahr, Sanierungen, Baulicher Zustand 9 5.1 Baujahr, Sanierungen 9 5.2 Baulicher Zustand 9 6 MEV System 10 6.1 Objekte 10 6.11 Objekt 1 Stweg 10 6.12 Objekt 2 Einstellhallenplatz 10 7 Kubische Berechnung 11 7.1 Kubische Berechnung 11 8 Reprokosten 12 8.1 Berechnung der Gebäudekosten 12 9 Berechnungen 13 9.1 Berechnungen Erneuerungsbedarf und Entwertung 13 9.11 Ereuerungsbedarf und Entwertung gemeinschaftliches Eigentum 13 9.12 Ereuerungsbedarf und Entwertung Sonderrecht 13 9.2 Mietwerte 14 9.3 Berechnung Kapitalisierungssatz 14 10 Berechnung WE 15 10.1 Objekt 1 15 10.11 WE1 Ertragswert Objekt 1 15 10.12 WE2 Technische Entwertung gemeinschaftliches Eigentum 15 10.13 WE3 Technische Entwertung Sonderrecht 15 10.14 WE4 Anteil Saldo am Erneuerungsfonds 15 11 Resultate 16 11.1 Zusammenstellung 16 11.2 Auswertung 16 11.21 Bruttorendite 16 11.22 Anteil Aufwand am Mietertrag 16 11.23 Rückstellungsbedarf in % von BKP 2-5 16 11.23 Entwertung in /.3 von BKP 2-5 16 12 Kommentar 17 12.1 Begründung 17 12.2 Hinweis 17 12.3 Weitergabe und Nachdruck 17 13 Fotos 18 Seite 2
1 Allgemeines Objekt: 3A Zimmer Wohnung im 16. Stock Jupiterstrasse 7 3015 Bern Auftraggeber: Betreibungsamt Bern - Mittelland Dienststelle Mittelland Frau Marlise Reddy Poststrasse 25 3071 Ostermundigen Eigentümer: Urs Dietrich Jupiterstrasse 7 / 1666 3015 Bern Verwaltung: J. Brügger Immobilien und Verwaltungen Bonstettenstrasse 5, 3009 Bern Experte: Bernhard Fischer, dipl. Architekt FH/STV Mitglied Schweiz. Immobilienschätzerverband Sty Schindelackerstr. 14, 3128 Rümligen mail@architektur-werkstatt.ch Bewertungszweck: Betreibungsamtliche Schätzung Besichtigung: 14. Februar 2019 Stichtag/Gültigkeit: 14. Februar 2019 Anwesend: Herr Dietrich, Herr Rathgeb und Frau Reddy, Betreibungsamt Kantonspolizei Verkehrswert SFr. 332000.00 Rümligen, den 27.02.2019 er Gutachter: Berechnungsgrundlage: Nach Sly, Schw. Immobilienschätzer Verband S'y -.0 111.1. Schweizer immehilienechätzecverband Vorhandene Unterlagen: Grundbuchauszug per 08.01.2019 GVB Schätzerbericht per09.01.2019 Ausfertigung/Verteiler: Betreibungsamt : 2-fach in Papierform, als PDF auf CD Beilagen: - Grundbuchauszug per 08.01.2019 Seite 3
2 Objektdaten 2.1 Steuerwert (Amtlicher Wert) Objektteil Steuerjahr Gb--BlaTt WQ (1000) Steuerwert Stweg 2003 3767-66 9.780 213580 Einstellhallenplatz 2003 3767-94-50 1/93 16'710 Total Steuerwert 230'290 2.2 Grundbuch Gemeinde Stammgrundstück Stweg Einstellhalle Gru ndstückfläche m2 Bern 3767 3767-66 3767-94-50 9'000 Dienstbarkeiten/Rechte/Lasten: Vormerkungen: (wettbeeinflussend) Anmerkungen: (wertbeeinflussend) Sind im Anhang im Grundbuch-Auszug ersichtlich Pfändungen Reglement der Stweg. / Zweckentfrenndungsverbot Weder Rechte noch Lasten beeinflussen den Verkehrswert 2.3 Gebäudeversicherung Objektteil Schätzung WQ VS 1000/1000 VS Anteil gem. WQ Hochhaus 194 9.780 21445'000 209'732 Autoeinstellhalle 194 1/93 2'586'500 27812 Total Gebäudeversicherungswert 237'544 2.4 Umbauter Raum Umbauter Raum SIA-Norm 116 / bzw. Gebäudeversicherung: Objektteil Nach SIA m3 Nach GVB m3 Hochhaus nicht bekannt 34'900 Autoeinstellhalle nicht bekannt 8238 Total umbauter Raum 0 43138 Seite 4
3 Daten Gemeinde, Makrolage 3.1 Allgemeine Daten der Gemeinde Ort/Gemeinde Bern, Quartier Wittig kofen Einwohner ca. 126000 Steuerfuss aktuell 1.54 Liegenschaftssteuer 1.5%o Gemeinde im Web www.bern.ch Das verkehrsfreie Wohnquartier Wittigkofen besteht aus 5 Hochhäusern und 8 kleineren Wohnhäusern. Das in den 70er Jahren neu erstellte Quartier ist im Süden von Bern gelegen. Das Quartier zeichnet sich durch die grosszügigen Grünanlagen aus. 3.2 Makrolage Gemeinde (Qualität der Standortgemeinde) sehr gut Gut Mittel Schlecht Bemerkung Erschliessung (Hauptstrasse, Autobahn) Autobahnanschluss in Bern- Ostring oder Muri-Gümligen, innert 5 Minuten Verkehrslage, OV (Zug, Bus) Tramlinie Nr. 8, wenige Gehminuten, in knapp 15 Min im Zentrum von Bern Infrastruktur (Arzt, Apotheke etc.) Apotheke im Quartier, Ärzte in der näheren Umgebung Tir Gross Einkauf Freudenberg Zentrum, Stadt Bern Gewerbe, Gastronimie Raum Bern, Quartier Restaurant Kulturelles, Sport etc. Raum Bern (Gurten, Aare etc.) Wirtschaftsraum, Arbeitsplätze Raum Bern Potenzial Leerstandsquote tief Image Grossüberbauung Seite 5
3.3 Mikrolage Quartier (die lokalen Gegebenheiten in der unmittelbaren Umgebung) sehr gut Gut Mittel Schlecht Bemerkung 44, Quartier, Nachbarschaft Grossüberbauung Emissionen Autobahn, Flughafen Belpmoos Besonnung, Fernsicht Orientierung Balkon nach Westen, Fernsicht keine Nähe zu ÖV (Haltestelle) Täglicher Einkauf x Tramhaltestelle in wenigen Gehminuten Im Quartier hat es verschiedene Geschäfte (Migros, Denner, Coiffeur, Restaurant). Kindergarten / Schule im Quartier Kartenausschnitt vonmap.search.ch Seite 6
4 Baubeschrieb 4.1 Gebäudeart (EFH, MFH / freistehend, angebaut, eingebaut etc.) I Hochhaus, freistehend 3767 o ; I., H, l - I :, i :, 7451 4 O 35 7 155 14 17 5 Situation aus RegioGis 4.2 Bauzone / Gefahrenkarte Zone: Ueberbauungsordnung Gefahrenkarte: keine Gefahr Seite 7
4.3 Flächenzuteilung Raum F (m2) RH Beschrieb, Bemerkungen Treppenhaus, 2 Lifte, grosser Vorplatz auf jeder Etage 31/2 Zimmer Wohnung 16. OG Eingang, Vorplatz 11.53 2.49 Teppich Sep. WC 1.8 Boden und Wand NoviIon Bad, Wanne, Lavabo 2.7 Plättli Zimmer 1 11.7 Teppich Zimmer 2 14.8 Teppich Wohnen 19.9 mit Balkontüre Küche 5.9 Boden mit Lino Essen 5.8 Teppich Wohnen 20.4 Teppich 94.53 m2 Balkon 6.8 Kellerabteil Parkplatz Nr. 50 mit Sonnenstore, mit IV Verglasung im Schutzraum, mit Lattenverschlag Einstellhalle Autoeinstellhalle bis Hochhaus alles Rollstuhlgängig mit Treppenlift und automatischen Türen Waschküche mit je 8 WM und 3 TU und 6 Trocknungsräumen Seite 8
5 Baujahr, Sanierungen, Baulicher Zustand 5.1 Baujahr, Sanierungen Grundsubstanz Baujahr 1974 Saniert Jahr Keine Sanierung in der Wohnung bis Heute 5.2 Baulicher Zustand Bauteil Material / System / Fabrikat Standard Zustand 1 2 3 1 2 3 Alter Grundsubstanz Massiv x Fassaden Beton Platten Bau x Fenster DV Holz x Bedachung Flachdach, nicht saniert x Elektro Inst. Normale Installation x Telefon / TV Glasfaser Anschluss Swisscom x Sanitär Inst. Normale Installation x Waschküche im UG x Boiler Zentral x Heizung Inst. Zentrale Heizung mit Gas, Pellets und Öl x Wärmeverteilung Radiatoren x Bäder / WC lx Bad (ohne WC und Dusche) und lx sep. WC x Küchen Originalzustand x Türen Holzzargen, Raumhoch x Sonnenschutz Verbundraffstoren x Bodenbeläge Teppich, NoviIon x Decken Verputzt x Malerarbeiten Inn Ganze Wohnung muss gestrichen werden x Wärmedämmung Fassaden Betonelemente, Originalzustand, keine zusätzliche Dämmung x 45 45 45 45 Wärmedämmung Dach Originalzustand, nicht gross gedämmt x Schalldämmung Keine Reklamation Unterhalt Ganze Wohnung muss komplett saniert werden Konstruktion Beton Platten Bau Ausbau Normal 2 genügend Umgebung (Zustand, Grosszügigkeit etc.) Grossüberbauung mit grosszügigen Grünflächen Seite 9
6 MEV System MEV Multi Element Value System mit Ertragswerten und der Technischen Entwertung 6.1 Objekte 6.11 Objekt 1 Stweg WE 1 WE 2 WE 3 WE 4 Stockwerkeinheit Technische Entwertung gemeinschaftliches Eigentum Technische Entwertung Sonderrecht Anteil am Saldo Erneuerungsfonds 6.12 Objekt 2 Einstellhallenplatz WE 1 Einstellhallenplatz Seite 10
7 Kubische Berechnung 7.1 Kubische Berechnung Auf eine kubische Berechnung wird verzichtet. Diese wird nur für die Erneuerungsrate benötigt. Die Kubatur der GVB wurde verifiziert, und kann für die nachfolgenden Berechnungen verwendet werden. Seite 11
8 Reprokosten Die Reprokosten dienen nur zum Berechnen der Entwertungen und den Rückstellungskosten. 8.1 Berechnung der Gebäudekosten BKP 2-5 BKP 2 Gebäude ez-4-..zete-aieliteineetätsliztibi Hochhaus 34900 Total umbauter Raum 34'900 Hochhaus Anzahl Kubikmeter Der Schätzer setzt folgenden Wert ein Gebäudekosten m3 Fr. / m3 34900 600.00 Fr. 20940000 BKP 4 Umgebung Total m2 Oberbaut m2 Restfläche m2 9'000 492 85081 Restfläche Der Schätzer legt folgenden Wert fest Umgebgungsarbeiten m2 Fr. / m2 8508 50.00 Fr. 425400 BKP 5 Baunebenkosten 20940000 425400 1 21365400 5% von Fr. 21365400 Fr. 1068270 Neuwert nachhaltig, dauernd, im Neuzustand Fr. 22'433670 Seite 12
9 Berechnungen 9.1 Berechnung Erneuerungsbedarf und Entwertung Kostenaufteilung BKP 2-5 gemäss den Reprokosten BKP = Baukostenplan Hochhaus, freistehend erbaut 1974 Die Grundsubstanz des Hauses ist 45 Jahre alt BKP 2 + 5 22008270 Nettozinssatz berechnet In nachfolgender Rechnung wird mit folgendem Zinssatz gerechnet 3.20% ETW 2.00% 9.11 Berechnung für WE2, gemeinschaftliches Eigentum Erneuerungsbedarf Entwertung Bauteil Anteil in /.3 an BKP 2 Anteil in Fr. inkl. BNK GLD Erneuerungsrate ENR RND in Jahre Techn. Alter Entwertungen BKP 2 Rohbau 50% 11004135 100 Fassade 6% 1320496 50 15613 Dach 6% V320496 60 11578 Elektro 2% 440165 40 7287 HLKK 4% 880331 40 14575 Sanitär 2% 440165 40 7287 Lifte 3% 660248 40 10931 Ausbau 1 2% 440165 35 8804 Total / Durchschnitt 75% 16506203 44 76075 Anteil gemäss Wertquote 9.78 1000 744 100 0 0 10 40 943026 15 45 832379 10 30 295630 10 30 591261 10 30 295630 10 30 443446 10 25 282004 3683376 Anteil WQ 36023 9.12 Berechnung für WE3, Sonderrecht Erneuerungsbedarf Wird in Wird in Pos. 9.3 Pos. 10,12 verwendet verwendet Entwertung Bauteil Anteil in % an BKP 2 Anteil in Fr. inkl. BNK GLD Erneuerungsrate ENR RND in Jahre Techn. Alter Entwertungen Elektro 3% 660248 40 10931 Sanitär 3% 660248 40 10931 Küchen 5% 1100414 25 34355 Fenster 5% 1100414 40 18218 Ausbau 1 4% 880331 35 17609 Ausbau 2 5% 1100414 35 22011 Total / Durchschnitt 25% 5'502068 36 114055 Anteil gemäss Wertquote 10 1000 1115 1 39 636585 1 39 636585 1 24 1045155 1 39 1060976 1 34 845806 1 34 1057258 5282366 Anteil WQ 51'662 Ausbau I BKP 271 bis 279 Ausbau 2 BKP 281 bis 289 Wird in Pos. 9.3 Wird in Pos. 10.13 GLD Gesamtlebensdauer verwendet verwendet RND Restnutzungsdauer Seite 13
9.2 Mietwerte Der Mietwert ist das Resultat eines nach marktmässigen Gesichtspunkten errechneten, erzielbaren nachhaltigen Mietzinses, im Gegensatz zum Mietertrag, welcher die tatsächlichen erzielten Mietzinse beinhaltet. Für die Berechnung des Ertragswertes wird vom Mietwert ausgegangen. Mietverträge: Unbefristete Mieterträge angepasst per Objektteil Mietzins Mietwert aktuell p.m. p.m. Mietertrag Mietwert NF aktuell p.j. J. in m2 Mietwert pro m23 31/2 Zimmer Wohnung 16. OG 0 1500 0 18'000 95 190 Mietertrag p..i. / Mietwert p.j. dauernd und nachhaltig erzielbar 18000 9.3 Berechnung Kapitalisierungssatz Käufertypische Finanzierung Fremdkapital Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz 80.00% 4.00% 3.200% Eigen kapial Bei Selbstnutzung, kann auf die Kapitalverzinsung verzichtet werden Aufteilung Anteil Zinssatz Anteil Zinssatz Realzins 0.00% Käufertyp. Erwartung 0.00% Regionaler Markt 0.00% Immobilitätsnachteil 0.00% Zuschlag für Verlust 0.00% Konst. Wertsteigerung 0.00% 20.00% 0.00% 0.000% Nettozinssatz 3.20% Kostenzuschläge + Ertragsverluste Selbsnutzung 0.00% o + Betriebskosten mittel 0.50% 1978 + Unterhaltskosten mittel 0.25% 989 + Verwaltungskosten Fremdverw. 0.10% 396 0.85% 3'363 0.85% + Rückstellungen für grosszyklische Erneuerungen 0.50% > 1978 0.50% Erforderliche Rückstellungen gemäss Zusammenstellung in 11.11 + 11.12 Fr. N 1'859 Bruttozinssatz 5341 4.55% Erklärung: Ertragsverluste: Betriebskosten: Unterhaltskosten: Mieterwechsel, Mietzinsverluste Grundsteuern, Gebühren, Versicherungen Jährliche Instandhaltungskosten zur Sicherstellung der Nachhaltigkeit Seite 14
10 Berechnung Wertelemente WE 10.1 Objekt 1 10.11 WE1 Ertragswert Bruttoertrag erzielbar pro Jahr Bruttozinssatz wie berechnet Fr. 18000 % 4.55% Ertragswert unbefristet Fr. 395604 10.12 WE2 Technische Entwertung gemein. Eigentum Gemäss den Berechnungen in Pos. 9.11 Erneuerungssaldo ENS Fr. -36023 10.13 WE3 Technische Entwertung Sonderrecht Gemäss den Berechnungen in Pos. 9.12 Erneuerungssaldo ENS Fr. -51662 10.14 WE4 Anteil Saldo am Erneuerungsfonds Fr. 4070 gemäss Angabe der Verwaltung Fr. 311989 Seite 15
11 Resultate 11.1 Zusammenstellung Objekt 1 Objekt 2 Hochhaus Einstellhallenplatz Fr. Fr. 311989 20000 Fr. 331989 Abzüge: Keine Fr, Total WE Fr. 331989 Ertragswert der Liegenschaft Fr. 332'000 11.2 Auswertung 11.21 Bruttorendite Mietwert Fr. 18000 Verkehrswert Fr. 332000 5.42% 11.22 Anteil Aufwand am Mietertrag Kostenzuschläge Fr. 5341 Mietwert Fr. 18000 29.67% 11.23 Rückstellungsbedarf in % von BKP 2-5 Erneuerungsrate ENR Reproduktionskosten Fr. 190129 Fr. 22433670 0.85% 11.24 Entwertung in % von BKP 2-5 Erneuerungssaldo ENS Fr. 8965741 Reproduktionskosten Fr. 22433670 39.97% Seite 16
12 Kommentar / Hinweise / Haftung 12.1 Begründung Als Basis für diese Verkehrswertschätzung dienten mir die mir zu Verfügung gestellten Unterlagen und Angaben, deren Vollständigkeit und Richtigkeit ich voraussetze und welche in diesem Sinne nicht überprüft wurden. Der Verkehrswert entspricht dem heutigen Zustand der Liegenschaft und normalen wirtschaftlichen Verhältnissen. Die angenommenen Mietwerte entsprechen der aktuellen, konzeptionellen und baulichen Voraussetzungen im heutigen wirtschaftlichen Umfeld. Nach sorgfältigem Abwägen aller schätzungsrelevanten Vor- und Nachteilen der Liegenschaft, gestützt auf die verfügbaren Unterlagen und der vorstehenden Berechnungen bestätigt der Schätzer, dass diese Verkehrswertschatzung nach den einschlägigen Regeln und Normen des SIV und ohne Ansehen der Personen, nach bestem Wissen und Gewissen vorgenommen wurde. 12.2 Hinweis Die vorliegende Schätzung ist ein summarisches Gutachten. Der Zustandsbericht ist nicht abschliessend. Alle ev. vorgenannten Mängel waren offensichtlich, oder sind vom Eigentümer erwähnt worden. Der Schätzungsbericht kann somit nicht als vollständige Mängelanalyse verstanden werden. Es erfolgte auch keine Schadstoffanalyse auf Radon, Asbest etc. Auf Grund der momentanen Nutzung des Grundstückes vermute ich, dass es sich nicht um einen belasteten Standort (Altlasten) handelt bzw. keine Altlasten bestehen. Dieser Punkt wurde jedoch nicht näher untersucht/geprüft. Eine allfällige Wertverminderung aus einer später notwendigen Altlasten-Sanierung ist in der Schätzung nicht berücksichtigt bzw. bleibt ausdrücklich vorbehalten. 12.3 Weitergabe und Nachdruck Die Bewertung entfaltet keine rechtsverbindliche Wirkung. Sie hat Gültigkeit nur für diesen Auftraggeber. Die vorliegende Bewertung dient allein dem unter Art. 1 genannten Bewertungszweck. Eine Interpretation des Immobilienwertes für andere Zwecke ist somit nicht statthaft. Teil- oder Nachdruck dieser Dokumentation bedarf der Bewilligung des Bewerters. Seite 17
13 Fotos Süd Fassade West Fassade Aussicht Waschküche Seite 18