Kurzanalyse erstellt am: 8. September 2006 TKL.Fonds Gesellschaft für Fondsconception und analyse mbh Neuer Wall 18 D20354 Hamburg Telefon: +49 40 / 68 87 45 0 Fax: +49 40 / 68 87 45 11 EMail: info@tklfonds.de www.tklfonds.de
Kurzanalyse: Executive Summary Sumary Disclaimer: TKLFonds hat diese Analyse mit größter Sorgfalt erarbeitet. Als Datenbasis für die Analyse dienen Angaben der Fondsinitiatoren in den Fondsprospekten sowie Angaben aus Quellen weiterer Dritter. Für die Vollständigkeit, Richtigkeit und Genauigkeit der Angaben zeichnen die Fondsinitiatoren und die weiteren veröffentlichenden Dritten ausschließlich selbst verantwortlich. Die Analyse stellt lediglich eine von mehreren Hilfen bei einer Anlageentscheidung dar. Sie ersetzt keinesfalls eine qualifizierte Anlageberatung durch eine entsprechend ausgebildete Person, wie beispielsweise einen Anlage, Steuerberater und/oder Rechtsanwalt. Allgemeine Daten der Beteiligung Fondsbezeichnung GmbH & Co. KG HCI Immobilien Consult GmbH Real Estate Private Equity Fonds Herausgabedatum des Prospektes 23. Februar 2006 inkl. Nachträge vom 23. und 24. März 2006 Analysedatum 8. September 2006 Schließung des Fonds zum 31. März 2007, Verlängerung um zwölf Monate möglich Dauer der Gesellschaft bis zum 31. Dezember 2014 Kündigung frühestens möglich zum* 31. Dezember 2014 Haftung im Außenverhältnis beschränkt auf 10% der Pflichteinlage Währung des Fonds USD Mindestzeichnungssumme in USD 25.000 Einzahlungstermine nach Annahme 26% + 5% Agio am 31. März 2007 32% am 31. März 2008 32% am 31. März 2009 10% Kommanditkapital ohne Agio in TUSD 100.000 Agio auf das Emissionskapital 5,0% Fondsvolumen inkl. Agio (Gesamtinvestition) in TUSD 104.899 * Es besteht ein Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund, insbesondere im Fall anhaltender Arbeitslosigkeit oder Arbeitsunfähigkeit. Erfahrung Anzahl emittierter Fonds 366 Realisiertes Investitionsvolumen in Mio. 8.273,0 Anzahl emittierter Real Estate Private Equity Fonds 0 Durchschnittliches Volumen emittierter Real Estate Private Equity Fonds in Mio. Performance bereits aufgelegter Fonds* Alle Fonds des s Vergleich prospektierter und realisierter Ausschüttungen 114 unter Plan, 130 im Plan, 41 über Plan Vergleich prospektierter und realisierter Tilgungen 101 unter Plan, 69 im Plan, 155 über Plan Note 2,35 * Stand: Leistungsbilanz 2004 2
Kurzanalyse: Executive Summary Unabhängige Mittelverwendungskontrolle Prospektprüfungsbericht Steuergutachten Platzierungsgarantie Fondskonzeption Für das Zustandekommen des Fonds erforderliche Mindestplatzierung Konzeptionelle Besonderheiten: 100.000 TUSD (100,0% der geplanten Pflichteinlage) Der Fonds ist als in Deutschland ansässige Personengesellschaftesellschaft konzipiert, die sich an in den USA ansässigen Limited Partnerships beteiligt. Somit ist anzunehmen, dass sämtliche den Anlegern zuzurechnenden Einkünfte als Einkünfte aus Gewerbebetrieb einzuordnen sind. Allerdings besteht der wesentliche Teil der Erträge der Fondsgesellschaft voraussichtlich aus Immobilieneinkünften, die nach dem aktuell herrschenden DBA Deutschland/USA in den USA versteuert werden. Den Limited Prtnerships zufließende Dividenden werden gemäß DBA in Deutschland nach dem Halbeinkünfteverfahren besteuert. Es besteht grundsätzlich das Risiko, dass steuerliche Rahmendaten, insbesondere das DBA, geändert werden. Weiterhin besteht das Risiko, dass die Fondsgesellschaft einer Besteuerung in Deutschland unter Anrechnung der gezahlten USSteuern unterworfen wird. Das Risiko einer Strafbesteuerung nach dem Investmentsteuergestz soll durch die Zwischenschaltung der HCI USA I Mezzanine Corp. vermieden werden, da an bestimmten Investitionen (z.b. in private REITs) über diese Zwischengesellschaft partizipiert wird. Die Anleger beteiligen sich an einem Dachfonds, der Anteile an Zielfonds erwirbt. Die Zielfonds erwerben ihrerseits Immobilien. Alle sieben identifizierten Zielfonds sind bereits gezeichnet. Die HCI Capital AG beteiligt sich als Komplementärin mit einer Einlage in Höhe von 2 Mio. USD an der Fondsgesellschaft. Das Beteiligungsangebot weist den für Real Estate Private Equity Fonds typischen BlindPoolCharakter auf. Note 2,00 Angestrebte Finanzierungsarten Angestrebte Diversifikation auf Zielfonds Angestrebte Immobilienarten Angestrebte Regionen und Länder 71% Opportunity; 29% Value Added 7 Zielfonds breite Diversifizierung Nordamerika BlindPoolCharakter 100% der Zielfonds stehen fest Sind Zielfonds, in die investiert werden soll, im Prospekt ja genannt Beurteilung der Zielfonds, in die investiert werden soll Die Zielfonds wurden größtenteils von Managementgesellschaften aufgelegt, die über eine große Erfahrung verfügen. Rund 89% des angelegten Kapitals wurde in Zielfonds investiert, deren Management bereits seit sechs Jahren oder länger Real Estate Private Equity Fonds auflegt. Insofern sollte die Erzielung zumindest marktüblicher Ergebnisse sehr wahrscheinlich sein. Die Trackrecords (Nettorendite nach IRR) von Vorgängerfonds betragen nach Prospektangaben zwischen 7% und 104,1% p.a. Sind Zielfonds, in die vorangegangene Fonds des s nein investiert haben, im Prospekt genannt Note 1,75 3
Kurzanalyse: Executive Summary Management des Fonds Ist eine vom unabhängige Gesellschaft für das Management des Fonds verantwortlich? Fondsmanagement ja The Townsend Group Angaben zum Fondsmanagement: Ankaufsprozess The Townsend Group mit Hauptsitz in Cleveland wurde 1983 gegründet und ist nach eigenen Angaben der größte ImmobilienInvestmentberater von institutionellen Anlegern in den USA. Das Team umfasst neben den beiden Gründern Terry Ahern und Kevin Lynch 32 Immobilienexperten. Townsend berät über 70 institutionelle Investoren. Dies sind neben Industrieunternehmen auch Pensionsfonds und Stiftungen. Townsend verwaltet für seine Kunden über 100 Mrd. USD an Anlagevermögen, das in rund 400 Zielfonds investiert ist. Gemäß eigenen Angaben haben die Kundenportfolios von Towsnend eine um durchschnittlich 43% höhere Performance als der National Property Index. Townsend nimmt somit für sich in Anspruch in 2005 z.b. 1,2 Mrd USD an Mehrwert durch seine Beratungsleistungen für die Kunden geschaffen zu haben. Kostenstruktur und Ergebnisverteilung Policenprüfung Intensive Prüfung und Bewertung der Zielfonds durch das Management des Fonds Note 1,75 Investitionsphase Investitionsgrad mit Liquiditätsreserve in % 92,00% Fondskosten in der Investitionsphase ohne Agio in % des Fondsvolumens ohne Agio Fondskosten in der Investitionsphase zzgl. Agio in % des Fondsvolumens inkl. Agio Betriebsphase Fixe Fondskosten in der Betriebsphase p.a. in USD Variable Fondskosten in der Betriebsphase p.a. in % des Fondsvolumens ohne Agio Ergebnisverteilung 8,00% 12,38% 20.000 EUR p.a. 0,68% p.a. Vorzugsrendite ("Hurdle Rate") für die Kommanditisten 8,0% Ergebnisbeteiligung der Kommanditisten * 75,0% Ergebnisbeteiligung der Gründungsgesellschafter * 25,0% Note 2,55 * Nach Berücksichtigung der "Hurdle Rate" und der anschließenden Aufholung der Gründungsgesellschafter. 4
Kurzanalyse: Gesamtbeurteilung und Rating Zusammenfassung Die Anleger beteiligen sich an einem von der HCI Hanseatische Capitalberatungsgesellschaft für Beteiligungskapital mbh initiierten Real Estate Private Equity Dachfonds, der Anteile an sieben Zielfonds erwerben soll, die sich ihrerseits an Immobilien beteiligen. Alle sieben identifizierten Zielfonds sind bereits gezeichnet. Die Zielfonds wurden größtenteils von Managementgesellschaften aufgelegt, die über eine große Erfahrung verfügen. Insofern sollte die Erzielung zumindest marktüblicher Ergebnisse sehr wahrscheinlich sein. Die Townsend Group ist als vom unabhängige geschäftsführende Kommanditistin auch für die Bewertung und Auswahl der Zielfonds verantwortlich. Das Unternehmen scheint über hervorragende Kontake und ein umfangreiches Knowhow zu verfügen. Die Fondskosten und die Ergebnisverteilung des Fonds sind marktüblich. Insgesamt handelt es sich um ein sehr gutes Angebot mit sehr eingeschränktem BlindPoolCharakter und sehr erfahrenem Fondsmanagement. Anzahl 5 4 3 2 1 0 Verteilung der Gesamtnoten für Real Estate Private Equity Fonds 1,00 2,00 2,01 2,25 2,26 2,50 2,51 3,00 3,01 3,50 3,51 5,00 100,0% 80,0% 60,0% 40,0% 20,0% 0,0% Kumulierte Häufigkeit Anzahl Noten Kumulierte Häufigkeit Noten und Rating Rating der Beteiligung (15,0%) 2,35 Sehr gut oder Top 10% Fondskonzeption (15,0%) 2,00 Gut (27,5%) 1,75 Platzierungsfähig Ankaufsprozess (27,5%) 1,75 Uninteressant Kosten und Ergebnis (15,0%) 2,55 Mangelhaft Gesamtnote 2,00 Rating Beurteilung der Beteiligung im Vergleich zur Bestnote der jeweiligen Bewertungskriterien am Markt Fondskonzeption Ankaufsprozess Kosten und Ergebnis Gesamt 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% GmbH & Co. KG Differenz zur Bestnote 5