3,90 Euro [DE] Nürnberg 2015/2016 Lebkuchen, Bratwürste und der berühmte Christkindlesmarkt: Es lebt sich gut in Nürnberg! Das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Metropolregion boomt! Die steigende Immobiliennachfrage spricht für sich. Gregor Rahmel Leiter Immobilienvertrieb, Nürnberg Soziodemografie Nürnberg ist mit 499.000 Einwohnern die zweitgrößte Stadt Bayerns. Seit 2000 gewann die Stadt im Schnitt 750 Einwohner pro Jahr hinzu. Dieser Anstieg ist ausschließlich auf positive Wanderungssaldi zurückzuführen. Bis 2030 wird Nürnberg gemäß aktuellen Prognosen ca. 26.000 Einwohner hinzugewinnen. Aufgrund der stetigen Verkleinerung der Haushalte wird im gleichen Zeitraum zusätzlich ein Anstieg um rund 25.000 Haushalte prognostiziert. Damit ist eine hohe Wohnungsnachfrage in Nürnberg auch langfristig gesichert. Der demografische Wandel ist jedoch nicht nur in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sichtbar, sondern äußert sich auch in der fortschreitenden Alterung der Gesellschaft. Die gegenwärtig etwa 22.600 Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt. Nürnberg auf einen Blick Lage innerhalb des Städtedreiecks Nürnberg- Fürth-Erlangen, Zentrum Nordbayerns und der Metropolregion Langfristig hohe Wohnungsnachfrage durch steigende Haushaltszahlen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren stark gestiegen Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Nürnberg in Bezug auf die verfügbaren Einkommen relativ teuer Kapitalanleger schätzen an Nürnberg die Wertstabilität und gute Vermietbarkeit von Wohnungen Wohnungsleerstand: 3,1 % ; unterdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 104,8 www.heimvorteil.de 1
STADTMARKTBERICHT NÜRNBERG EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 112% 1,98 110% 1,96 Haushaltsstruktur Nürnberg 1-2- 3-4- 108% 1,94 2013 = 100% 106% 104% 102% 100% 98% 1,92 1,90 1,88 1,86 1,84 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Bayern Altersstruktur Nürnberg <20 1-2- 20-39 40-59 3-4- 60-74 75 96% 1,82 94% 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 1,80 Altersstruktur Bayern <20 20-39 40-59 60-74 75 Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung Wirtschaft Die Wirtschaftsregion Nürnberg ist einer der zehn großen Wirtschaftsräume Deutschlands und eine der wichtigsten deutschen Verkehrsdrehscheiben. Die überörtliche Verkehrsinfrastruktur wird vom Airport Nürnberg, dem ICE-Haltepunkt sowie den Bundesautobahnen 3, 6, 9 und 73 gebildet. Daneben ist die Stadt ein wichtiger internationaler Messeplatz und zweitwichtigste bayerische Hochschul- und Forschungsregion. Rund 25.000 Unternehmen werden in der Stadt gezählt: Zu den bekanntesten gehören Bosch, Siemens, LEONI, Staedtler, uvex, Datev, Novartis, GfK und Nürnberger Versicherungsgruppe. Im nahe gelegenen Herzogenaurach sind zudem adidas, Puma und die Schaeffler Gruppe angesiedelt. Nürnberg zählt in Deutschland zu den führenden Innovationsregionen in Bezug auf Patentanmeldungen je Einwohner. Die wirtschaftliche Dynamik der Metropolregion und im Speziellen der Stadt Nürnberg spiegelt sich in der steigenden Zahl an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten seit dem Krisenjahr 2009 wider. So ist die Beschäftigung seit Ende 2009 um 5,4 % angestiegen. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Arbeitslosenquote im Jahr 2009 noch bei knapp 8,7 % lag, ist sie seitdem bis auf 7,6 % in 2014 zurückgegangen. Trotz dieses Rückgangs ist die Quote noch auf überdurchschnittlichem Niveau (Deutschland 6,7 %). In Nürnberg arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rd. 90.000 Personen abgebildet. In Nürnberg wurden pro Jahr etwa 1.144 Wohnungen gebaut, davon zwei Drittel in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt ist die BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 27,0% 25,2% 0,3% 18,1% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 29,4% Bautätigkeit gestiegen. Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Einwohner- und Haushaltsentwicklung nach wie vor gut. Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Nürnberg ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (7,6 je 2 www.heimvorteil.de
WOHNUNGSNEUBAU IN NÜRNBERG Fertigstellungen 2.000 1.500 1.000 500 1 0 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je 1.000 Einw. (Nürnberg) Wohnungen je 1.000 Einw. (Top-Städte) Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik und Datenverarbeitung 1.000 Einwohner) dokumentiert, die oberhalb von vergleichbaren Städten (5,5) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel 143.900 Euro. Die Mieten und Preise am Nürnberger Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren stark gestiegen und konnten in 2014 die Steigerungsraten der Vorjahre sogar übertreffen. Ausschlaggebend für 4 3 2 0 Fertigstellungen je 1.000 Einwohner Die Nachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der damit einhergehenden positiven Einwohner- und Haushaltsentwicklung nach wie vor gut. die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in Groß- und Universitätsstädten investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise im Mittel bei 9,30 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 12,00 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 7,90 Euro/qm und haben im Maximum mittlerweile die Schwelle von 10,30 Euro/qm erreicht. Die Wohnungsmieten haben seit 2000 mit 46 % im Neubau bzw. 47 % im Bestand einen starken Anstieg erfahren. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis 4.300 Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei über 3.300 Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist dagegen deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca. 2.000 Euro/qm und gehen im Maximum bis 2.800 Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise im Schnitt um 40 % angestiegen und damit stärker als die Kaufpreise im Bestand. www.heimvorteil.de 3
STADTMARKTBERICHT NÜRNBERG Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich 250.000 Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus 440.000 Euro aufgebracht werden. Wie im Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 ebenfalls positiv. Ihre Steigerungen lagen bei +6 bis 12 % bei Häusern bzw. 16 bis 17 % bei den Grundstücken. Wohneigentum in Nürnberg zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort etwas teurer als in vergleichbaren Städten. In 2014 musste in Nürnberg durchschnittlich das 6,8- fache des jährlich verfügbaren Einkommens in Wohneigentum investiert werden, während in den Vergleichsstädten das 6,3-fache ausreichte. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Nürnberg in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 3,3 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Nürnberger Wohnimmobilien deutlich über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine positive Wertentwicklung auf dem Nürnberger Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 150% 140% 130% 150% 140% 130% 2000 = 100% 120% 110% 2000 = 100% 120% 110% 100% 100% 90% 90% 80% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 80% 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT NÜRNBERG IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 7,60 9,30 12,00 +46 % +47 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 6,10 7,90 10,30 +47 % +39 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl. 2.600 3.300 4.300 +40 % +45 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl. 1.500 2.000 2.800 +22 % +27 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro 300.000 440.000 650.000 +12 % +6 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm 300 420 630 +16 % +17 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro 250.000 350.000 430.000 +43 % +20 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro 200.000 250.000 320.000 +11 % +14 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4 www.heimvorteil.de
WOHNLAGEN IN NÜRNBERG Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Nürnberg sind: Altstadt (St. Sebald), Erlenstegen und Mögeldorf. www.heimvorteil.de 5
STADTMARKTBERICHT NÜRNBERG Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca. 65-95 qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit 150-200 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r. 600-800 qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6 www.heimvorteil.de
Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit 100-120 qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, 85774 München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. www.heimvorteil.de 7
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