Denkmalschutz-Abschreibung macht Altbausanierung in Berlin attraktiv Es gibt heute nicht viele Anlageimmobilien, die kaufmännische und steuerliche Vorteile mit einer konservativ angesetzten Wertentwicklung verbinden. Das Sanierungsobjekt "Wichertstrasse 39" ist eine solche Immobilie. Das Jugendstilhaus Wichertstrasse 39 wird unter Aufsicht der Denkmalschutzbehörde aufwendig saniert und die Wohnungen werden mit zeitgemäßem Komfort ausgestattet. Dabei werden u.a. auch die alten Türen, Treppengeländer, Holzeinbauten, Stuckdecken und die stuckverzierten Fassaden, sofern möglich, liebevoll restauriert. Alt und Neu entfalten so im Zusammenklang jenen unverwechselbaren Charme, den die Liebhaber modernisierter Altbauten so sehr schätzen. Wir bieten Ihnen mit dem Objekt Wichertstraße 39 nicht irgendein Wohnobjekt in der pulsierenden und attraktiven Hauptstadt Berlin, sondern eines in überaus begehrter Lage: in Prenzlauer Berg. Mitten in einer gewachsenen und gesunden Infrastruktur, die eine der besten Voraussetzungen für die positive Entwicklung Ihres Investments ist. 10223 Berlin /Wichertstraße 39 Ihre Vorteile: Hohe Steuervorteile durch höchste Abschreibung - für 2003 bereits ca. 12.000 Euro, in den ersten 10 Jahren ab Fertigstellung jeweils 10% Abschreibung auf die Sanierungskosten. Sicherheit aufgrund guter, nachhaltiger Vermietbarkeit in einem gefragten Umfeld. Langfristig gesicherte Mieteinnahmen durch die für diese Lage günstige Miete. Hohes Wertsteigerungspotential durch die gefragte Lage in Prenzlauer Berg mit hervorragender Infrastruktur. Inhaltsverzeichnis Abb: Sanierung Kastanienallee 18 ZielImmo für Ihren Erfolg Herr Thomas Muster / Herr Dirk Beispiel Regentenstraße 1 10118 Berlin Tel. 030-12 12 12 Fax: 030-13 13 13 www.immobilienvertrieb.de Immobilien-Anlage 1 Übersicht Objektdaten 2 Übersicht Fin.daten 3 Erwerbsjahr 4 Vermietungsphase 5 Gesamtübersicht 6 Anlage-V- Erwerbsjahr 7 Erläuterungen 8 Kundenerklärung 9 2003 Zielimmo GmbH. Beachten Sie die im Prospekt zum Objekt ausführlich erläuterten Chancen und Risiken zur Immobilieninvestition.) (Berechnung erstellt ohne Gewähr)
Objektdaten Objektdaten Wohnungs-Nummer Wohnungs-Größe Miete/qm Miete Wohnung mtl. Garagenmiete/mtl. Verwaltungskosten p.a. Instandhaltungs-Rücklage p.a. sonstige Kosten p.a. Übergang/Kauf Miete ab Kosten Objekt ab Fertigstellung 11 qm 80,55 5,74 462 438 471 10/2003 1/2004 1/2004 12/2003 HStK Gebäude 20.162 + Grundst.kosten 14.344 + Denkmalschutz-AfA 125.789 + Einbauküche 3.999 = Aufwand WE + = Kaufpr. Objekt + Werbungskosten + Nebenkosten = Gesamtaufwand 164.294 164.294 8.214 172.508 Nebenkosten Werbungskosten (ohne Disagio) Bezeichnung auf Obj.kost. Betrag gesamt Bezeichnung auf Obj.kost. Betrag gesamt Grunderwerbsteuer Notar/Grundbuch Maklergebühr 3,50 % 1,50 % 5.750 2.464 Nebenkosten gesamt 8.214 Werbungskosten gesamt Notizen (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 2
Finanzierung Finanzierungsvorschlag Gesamtaufwand./. Eigenkapital = Finanzierungsbedarf 172.508 17.251 155.257 1. 2. 3. Bezeichnung Netto-Hypothek 155.257 Ausz. 95,0 % 0,0 % 0,0 % Brutto-Hypothek 163.428 Beginn 1/2004 1. 2. 3. Bezeichnung Darl.Art anf. Zins nom/eff endf. Darlehen 4,30/4,87 % ----- 0,00/ ----- 0,00/ Festschr. 10 Jahre 0 Jahre 0 Jahre Zins Rest 7,00 % anf. Tilg. Tilgung jrl. Kundendaten anf. zu verst. Einkommen Tarif Kinder KiSt-Satz 70.000 Grund-Tabelle 0 9 % AfA-Daten a) AfA-Grundlage (HK+ant. NK): a) AfA-Satz darauf b) AfA-Grundlage: ( 7i/h EstG+ant.NK) 21.170 linear 2,5% 132.078 erhöhte AfA 03 04 05 06 07 08 09 Notizen (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 3
Erwerbsjahr 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) 70.000 27.569 2. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 0 Monate 3. Ausgaben Zinsen Hypothek + Tilgung Hypothek /Beitrag LV + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + sonstige Kosten = Summe Ausgaben für 2003 davon abzugsfähig: 0 4. Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) (Unterdeckung vor Steuer (Monat): ) Unterdeckung abzugsfähig + Abschreibung (AfA) 2,50 % + erhöhte AfA (Denkmalschutz-AfA: 13.208 + Einbauküche: 420) + Disagio für 2003 + sonst. Werbungskosten für 2003 = gesamt abzugsfähig für 2003 ("Verlust aus Vermietung und Verpachtung") 132 13.628 8.171 21.931 5. Steuerersparnis für 2003 verbleibt zu versteuerndes Einkommen darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) = Steuerersparnis 48.069 15.547 12.022 Ergebnis./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) = Ergebnis nach Steuer (Jahr) 12.022 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 4
Vermietungsphase 1. Zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) 70.000 27.100 2. Einnahmen Jahresmiete (Einnahmen) für 12 Monate 5.544 3. Ausgaben Zinsen Hypothek für 12 Monate + Tilgung Hypothek /Beitrag LV + Verwaltungskosten + Instandhaltungs-Rücklage + sonstige Kosten = Summe Ausgaben für 2004 davon abzugsfähig: 7.465 7.027 438 471 7.936 4. Unterdeckung = Einnahmen./. Ausgaben Unterdeckung vor Steuer (Jahr) (Unterdeckung vor Steuer (Monat): -199) Unterdeckung abzugsfähig + Abschreibung (AfA) 2,50 % + erhöhte AfA (Denkmalschutz-AfA: 13.208 + Einbauküche: 420) + Disagio für 2004 + sonst. Werbungskosten für 2004 = gesamt abzugsfähig für 2004-2.392 1.921 529 13.628 16.078 5. Steuerersparnis für 2004 verbleibt zu versteuerndes Einkommen darauf zu zahlende Steuer (KiSt 9 %) = Steuerersparnis 53.922 18.447 8.653 Ergebnis./. Unterdeckung vor Steuer (Jahr) = Überschuß nach Steuer (Jahr) Überschuß nach Steuer (Monat) -2.392 6.261 522 (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 5
Gesamtübersicht Jahr NormAfA erh. AfA Miete Zinsen Tilgung Kosten Liqui. vst p.a. Steuerersp. Liqui nst p.a.* (Restschuld) Wertentwickl.** 2003 132 13.628 0 0 0 0 0 12.022 12.022 163.428 164.294 2004 529 13.628 5.544 7.027 0 909-2.392 8.653 6.261 163.428 166.758 2005 529 13.628 5.544 7.027 0 909-2.392 7.732 5.340 163.428 169.259 2006 529 13.628 5.544 7.027 0 909-2.392 7.732 5.340 163.428 171.798 2007 529 13.628 5.544 7.027 0 909-2.392 7.732 5.340 163.428 174.375 2008 529 13.628 5.544 7.027 0 909-2.392 7.732 5.340 163.428 176.991 2009 529 13.628 5.544 7.027 0 909-2.392 7.732 5.340 163.428 179.646 2010 529 13.628 5.544 7.027 0 909-2.392 7.732 5.340 163.428 182.341 2011 529 13.628 5.544 7.027 0 909-2.392 7.732 5.340 163.428 185.076 2012 529 13.628 5.544 7.027 0 909-2.392 7.732 5.340 163.428 187.852 2013 529 0 5.544 7.027 0 909-2.392 1.178-1.214 163.428 190.670 2014 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 193.530 2015 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 196.433 2016 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 199.379 2017 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 202.370 2018 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 205.406 2019 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 208.487 2020 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 211.614 2021 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 214.788 2022 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 218.010 2023 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 221.280 2024 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 224.599 2025 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 227.968 2026 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 231.388 2027 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 234.859 2028 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 238.382 2029 529 0 5.544 11.440 0 909-6.805 3.301-3.504 163.428 241.958 3.725 * Eigenkapital von 17.251 für 2003 nicht berücksichti/** Wertentwicklung 1,5% p.a. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 6
So könnte Ihre nächste Steuererklärung aussehen: Anlage V Name und Vorname/Gemeinschaft/Körperschaft zur Einkommensteuererklärung 2003 zur Körperschaftssteuererklärung Steuernummer zur Feststellungserklärung Einkünfte aus Vermietung und VerpachtungMuster Zeile 1 2 Einkünfte aus dem bebauten Grundstück Lage des Grundstückes / der Eigentumswohnung (Ort, Straße, Hausnummer) 10223 Berlin / Wichertstraße 39 Mieteinnahmen ohne Zeile 4 Angeschafft am Fertiggestellt am für Erdgeschoß + 1. Obergeschoß + 2. Obergeschoß + 3. Obergeschoß + weitere Geschosse Bitte nur volle -Beträge eintragen 0 3 Wohnungen Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl 4 Einnahmen aus Vermietung von Garagen, Werbeflächen, Grund und Boden für Kioske usw. sowie erstattete Umsatzsteuer 0 14 15 16 Summe der Einnahmen Summe der Werbungskosten Überschuß 0 21.931-21.931 darauf Steuern zu versteuerndes Einkommen ohne Immobilie "Verlust aus Vermietung und Verpachtung" zu versteuerndes Einkommen mit Immobilie Steuerersparnis für 2003./. 70.000-21.931 = 48.069./. = 27.569 15.547 12.022 Berechnungsbeispiel: unter Anwendung von 2 Abs.3 EStG bzw. 2b EStG (Verlustbegrenzung im Erwerbsjahr) kann die Berechnung der Steuererstattung durch die Finanzbehörde anders als hier dargestellt ausfallen. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 7
Erläuterungen zur Angebotsberechnung Allgemeines Immobilien bieten als Sachwerte weitgehend Schutz gegen Kaufkraftverlust und Inflation. Auf dem Markt der Gewerbe- und Wohnimmobilien ist dabei in den nächsten Jahren mit steigenden Preisen zu rechnen. Diese Entwicklung unterliegt jedoch Schwankungen, so daß die Wertsteigerung im langfristigen Bereich gesehen werden muß. Die beim Kauf anfallenden Nebenkosten sind nicht automatisch durch die Inflation gedeckt, daher können sich bei frühzeitigem Verkauf nachteilige Auswirkungen ergeben. Wirtschaftliches und steuerliches Ergebnis Die in der Beispielrechnung angeführten Werbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweilige Finanzbehörde. Am 19. März 1999 wurde das Steuerentlastungsgesetz 1999/2000/2002 verabschiedet. Es wurde eine neue Verlustbegrenzung gem. 2 Abs. 3 EStG und ein neuer 2b EStG sowie eine Anpassung des Verlustrück- und -vortrages an die neuen Berechnungsmethoden eingefügt. Der neue 2 Abs. 3 EStG regelt eine maximale Verlustnutzung pro Veranlagungszeitraum aus sämtlichen Einkunftsarten im vertikalen Verlustausgleich oder eine Mindestbesteuerung bei Verlusten. Weiterhin wurde eine ehegemeinschaftliche Verlustweitergabe zwischen zusammenveranlagten Ehegatten eingeführt. Der Verlustrücktrag und der Verlustvortrag gem. 10 EStG sind ebenfalls der neuen Höchstbetrags-, Verrechnungs- und Weitergabemethodik angepaßt worden. Beachten Sie bitte, daß die vorliegende Beispielrechnung nicht für jede Einkommenssituation und -kombination Gültigkeit hat. Überprüfen Sie deshalb mit Ihrem steuerlichen Berater die für Ihre Einkommenssituation gültigen Höchstbetrags-, Verrechnungs- und Weitergabevorschriften. Rendite und Verzinsung Die Angaben zur Rendite der dargestellten Kapitalanlagen sind unverbindlich. Die für die Berechnung gemachten Angaben wurden auf Grundlage der Ergebnisse der vergangenen Jahre verwendet und können für die Zukunft nicht garantiert werden. Konditionen der Finanzierung Die Konditionen der Fremdmittel werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Das ausgewiesene Ergebnis kann sich, abhängig von der gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen, ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Angabenvorbehalt Alle Angaben und Berechnungen in dieser Musterberechnung wurden mit Sorgfalt zusammengestellt und entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstiger Vorschriften. Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Irrtümern o.ä. oder durch künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers kann keine Gewähr übernommen werden. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 8
Wichtiger Hinweis Die Vermittlung erfolgt ausschließlich auf Basis der Verträge und Angebotsprospekte des Initiators. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ist hiermit nicht verbunden. Die Berechnungsbeispiele basieren auschließlich auf Angaben des Kunden und sind unverbindlich. Weiterhin stellen die vorstehenden Berechnungsbeispiele sowie die Liquiditätsberechnung keine Rentabilitätsberechnung etwa nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung dar. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, daß die Erstellung einer Rentabilitätsberechnung durch den Vermittler nicht geschuldet ist. Ort, Datum Kunde Vermittler (Berechnung erstellt ohne Gewähr) Seite: 9