BVI-Verwalterinformation 02/16 Nachrüst- und Wartungspflicht für Rauchwarnmelder 1 Eine Handlungsempfehlung des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.v. 1 2016 Rüdiger Fritsch, Rechtsanwalt, zgl. Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Krall, Kalkum & Partner GbR, Birkenweiher 13, 42651 Solingen.
In mittlerweile 13 von 16 Bundesländern haben die Landesgesetzgeber durch Ergänzung der jeweiligen Landesbauordnungen eine Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern nebst einer entsprechenden Wartungspflicht - auch für Bestandsimmobilien- eingeführt 2. Bedauerlicherweise enthalten die jeweiligen landesgesetzlichen Regelungen in miet- und wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht eine Vielzahl von Regelungslücken und handwerklichen Fehlern, so dass sich für Vermieter und Wohnungseigentümer die Frage ergibt, ob und in welchem Umfang sie zum Handeln verpflichtet sind. Mit Blick auf die in verschiedenen Bundesländern bald ablaufenden Übergangsfristen stellt sich diese Frage akut 3. Das beratende BVI-Mitglied Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch wird diese Frage im Folgenden beantworten. Wer ist zur Rauchwarnmeldernachrüstung verpflichtet? Die Mehrzahl der Landesbauordnungen weist die Pflicht zur Nachrüstung mit Rauchwarnmeldern ausdrücklich dem jeweiligen Eigentümer zu. Soweit es sich um Mietobjekte handelt, trifft somit die Ausrüstungspflicht den vermietenden Eigentümer. Ist keine ausdrückliche Regelung getroffen, ergibt sich die Ausstattungspflicht für den vermietenden Eigentümer aus seiner Pflicht zur Einhaltung bauordnungsrechtlicher Vorschriften sowie (für den Vermieter) aus seiner Verpflichtung, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses sicher zu stellen 4. Soweit es um Wohnungseigentümergemeinschaften geht, sind nach dem reinen Wortlaut der Bestimmungen zunächst die einzelnen Wohnungseigentümer als Ausrüstungspflichtige angesprochen, da die Ausstattungspflicht sich auf Wohnungen, also den Bereich des Sondereigentums, bezieht und die Existenz von Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Änderung der Landesbauordnungen schlichtweg vergessen wurde. Dies bedeutet indes nicht, wie teilweise in der Literatur behauptet wird 5, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigen Verband sowie den WEG-Verwalter insoweit keine Handlungspflichten treffen. Handlungsrecht und -pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft Zwischenzeitlich dürfte unstreitig sein, dass die die Ausstattung von Wohnungen mit Rauchwarnmeldern sowie deren DIN-gerechte Wartung nach den Vorgaben der jeweiligen Landesbauordnung eine Maßnahme des Brandschutzes und damit eine öffentlich-rechtlich normierte Maßnahme der Verkehrssicherung darstellt, da sie dem Schutz von Leib und Leben der jeweiligen Bewohner sowie dem Schutz des Gebäudes dient 6. Der Bundesgerichtshof hat bereits in früherer Rechtsprechung ausdrücklich festgestellt, dass die Pflicht zur Verkehrssicherung eine sog. geborene Wahrnehmungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft gem. 10 Abs. 6 S. 3 Alt. 1 WEG darstellt 7. 2 vgl.: Baden-Württemberg - 15 Abs. 7 LBO BW; Bayern - Art. 46 Abs. 4 BayBO; Bremen - 48 Abs. 4 BremLBO; Hamburg - 45 Abs. 6 HBauO; Hessen - 13 Abs. 5 HBauO; Mecklenburg-Vorpommern - 48 Abs. 4 LBauO M-V; 44 Abs. 5 NBauO; Nordrhein-Westfalen - 49 Abs. 7 Bau NW; Rheinland-Pfalz - 44 Abs. 8 LBauO RP; Saarland - 46 Abs. 4 LBauO; Sachsen- Anhalt - 47 Abs. 4 BauO LSA; Schleswig-Holstein - 49 Abs. 4 BauO-SH; Thüringen - 46 Abs. 4 ThürBO. 3 z.b.: Nordrhein-Westfalen: 31.12.2016; Bayern: 31.12.2017; Thüringen: 31.12.2018. 4 2015, 761; BSG, Urt. v. 18.6.2014 - B 3 KR 8/13 R, NZS 2014, 738. 5 z.b.: Casser, ZMR 2015, 177 ff. 6 so ausdrücklich: BGH, Urt. v. 17.6.2015 (a.a.o.); 7 BGH, Urt. v. 9.3.2012 - V ZR 161/11, ZMR 2012, 646.
Hiernach kann die Wohnungseigentümergemeinschaft sog. gemeinschaftsbezogene Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer durch einfachen Mehrheitsbeschluss zur Ausübung an sich zu ziehen und die Durchführung entsprechender Maßnahmen durch und auf Kosten der Gemeinschaft zu regeln, insbesondere, wenn wie hier im Falle des Brandschutzes dessen Erfüllung realistischer Weise nicht dem Belieben des einzelnen Eigentümers überlassen werden kann. So hat der BGH in diversen Grundsatzurteilen festgestellt, dass die Erfüllung der Ausstattungspflicht mit öffentlich-rechtlich vorgeschriebenen Rauchwarnmeldern eine Handlungspflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft auslöst, sofern die Nachrüstpflicht sämtliche Wohnungseigentümer trifft (z.b.: reine Wohnanlage) 8. Auf entsprechendes Tätigwerden der Gemeinschaft besteht sogar gem. 21 Abs. 4 WEG ein notfalls gerichtlich durchsetzbarer Anspruch eines jeden einzelnen Wohnungseigentümers 9. Selbst wenn es sich um ein gemischt-genutztes Objekt handelt, in dem Teileigentumseinheiten nicht auszustatten sind, besteht Regelungskompetenz der Gemeinschaft, da es für die Beschlussfassung ausreicht, dass die Pflichtenerfüllung durch den Verband förderlich ist 10. Da Rauchwarnmelder infolge eines entsprechenden Eigentümerbeschlusses zur Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Nachrüstverpflichtung angeschafft werden, stehen diese, da aus dem Gemeinschaftsvermögen gem. 10 Abs. 7 WEG finanziert, nicht im Sondereigentum. Weil deren beschlussgemäße Anbringung im Bereich der jeweiligen Wohnungen als Maßnahme der ordnungsmäßigen Verwaltung i.s.d. 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG erfolgt, liegt auch kein der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft entzogener Eingriff in das Sondereigentums vor 11. Handlungspflichten des Verwalters Obgleich somit die Entscheidung über die Ausstattung des Objekts mit Rauchwarnmeldern bei der Wohnungseigentümerversammlung liegt, treffen den Verwalter gleichwohl entsprechende Organisations- und Handlungspflichten. Dem Verwalter nach WEG ist durch die Regelung des 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG (gegebenenfalls zusätzlich und verstärkend durch entsprechende Regelungen des Verwaltervertrags) die Obsorge für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, insbesondere für die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen übertragen 12. Hieraus folgt, dass der Verwalter verpflichtet ist, die Wohnungseigentümer über die jeweilige landesgesetzliche Rauchwarnmelder-Nachrüstpflicht sowie über die Vor- und Nachteile einer Beschlussfassung für oder gegen eine gemeinschaftliche Nachrüstung aufzuklären, Vergleichsangebote einzuholen und den Eigentümern im Rahmen einer einzuberufenden Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen. 8 2015, 761; BGH, Urt. v. 8.2.2013 - V ZR 238/11, ZMR 2013, 642; LG Karlsruhe, Urt. v. 30.6.2014-1 S 109/14, IMR 2015, 372. 9 AG Wuppertal, Urt. v. 30.9.2015 91b C 58/15, ZMR 1/2016. 10 11 12 BGH v. 23.3.1993 - VI ZR 176/92, NJW 1993, 1782; BayObLG v. 17.10.02-2Z BR 82/02, ZMR 2003, 216.
Ob die Wohnungseigentümer den Empfehlungen des Verwalters dann auch tatsächlich folgen, liegt nicht in dessen Entscheidungsmacht, jedoch im wohlverstandenen Interesse der Gemeinschaft. Pflicht zur Wartung der Rauchwarnmelder Die in der überwiegenden Mehrzahl der Bauordnungen enthaltene Regelung, wonach der jeweilige Mieter, Nutzer oder unmittelbare Besitzer der ausstattungspflichtigen Räume zur Sicherstellung der Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder verpflichtet sein soll, sollte nicht zu dem Trugschluss verleiten, dass die Handlungskompetenz und -pflicht dadurch dem Vermieter bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft genommen und auf den jeweiligen Eigennutzer oder Mieter abgewälzt wäre. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass die Bauordnungen als lediglich landesrechtliche Rechtsverordnungen nicht den alten Grundsatz Bundesrecht bricht Landesrecht aushebeln können 13. Durch eine Landesbauordnung kann nicht in das bundesrechtlich geregelte Mietrecht des BGB ( 535 ff. BGB) eingegriffen werden. Die mietrechtliche Wartungspflicht des Vermieters ergibt sich ungeachtet landesgesetzlicher Regelungen verpflichtend aus 535 Abs. 1 S. 2 BGB, wonach der Vermieter verpflichtet ist, die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses sicher zu stellen 14. Zudem stellen die Wartungskosten umlagefähige Betriebskosten 15 dar, wobei regelmäßig in Mietverträgen entweder durch ausdrückliche Vereinbarung (Neuverträge) oder aufgrund einer entsprechenden Mehrbelastungsklausel (Altverträge) die Kostentragung durch den Mieter vereinbart ist, woraus logischerweise folgt, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Wartung ausführen zu lassen. Für das Wohnungseigentum hat der BGH in seinen o.g. Grundsatzentscheidung ausdrücklich ausgesprochen, dass aus der Regelungskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft auch das Recht bzw. die Pflicht zur Durchführung der Wartung folgt 16. Weitere rechtliche und praktische Argumente einer Gemeinschaftslösung Mit Blick auf die obigen Ausführungen sollten folgende weitere Gesichtspunkte berücksichtigt werden, die hier vertretener Auffassung nach dagegen sprechen, die Ausrüstung und Wartung dem einzelnen Eigentümer oder Mieter zu überlassen. Gem. den zwingend zu beachtenden DIN-Vorschriften 17, auf deren Einhaltung die Landesbauordnungen verweisen, sind nämlich Rauchwarnmelder von Fachpersonal zu projektieren, zu installieren und zu warten. Insbesondere ist gem. DIN 14676 Abschn. 7 Nachweis der Fachkompetenz für Dienstleistungserbringer ausdrücklich empfohlen, dass die Projektierung, Installation und Instandhaltung von Rauchwarnmeldern nur durch besonders zertifizierte Personen (Geprüfte Fachkraft für Rauchwarnmelder) vorgenommen werden soll. 13 Riecke, Anm. zu AG Bottrop, Urt. v. 18.9.2015 20 C 25/15, ZMR 2016, 63 (64). 14 Bundessozialgericht (BSG), Urt. v. 18.6.2014 - B 3 KR 8/13 R, NZS 2014, 738. 15 2 Nr. 17 BetriebskostenV; AG Lübeck, Urt. v. 13.7.2010 21 C 1668/07, ZMR 2008, 302; nach LG Magdeburg, Urt. v. 27.9.2011-1 S 171/11, ZMR 2011, 957, sollen sogar die Kosten der Anmietung der Rauchwarnmelder auf den Mieter umgelegt werden können. 16 17 DIN 14604; DIN 14676.
Zu berücksichtigen ist ferner, dass die oben angegebenen Maßnahmen rechtssicher zu dokumentieren sind. Wer sich als Eigentümer / Vermieter darauf verlässt, dass ein eigennutzender Eigentümer oder Mieter die DIN-gerechte Installation und insbesondere Wartung ausführen und dokumentieren wird, verletzt die ihm obliegende Pflicht zur Verkehrssicherung und geht ein unkalkulierbares Haftungsrisiko im Schadensfall ein (vgl. insbesondere nachstehenden Hinweis auf die Gefährdung des Versicherungsschutzes). Hieraus folgt: Nur die einheitliche Ausstattung des Objekts mit qualitativ hochwertigen Geräten stellt sicher, dass diese durch das erforderliche Fachpersonal nach den anerkannten Regeln der Technik ordnungsgemäß installiert werden, was Fehlalarme auf ein Mindestmaß beschränkt 18. Nur eine einheitliche Wartung stellt sicher, dass vorhandene Geräte gem. DIN von entsprechendem Fachpersonal gewartet werden und die Wartungsprotokolle verfügbar sind 19. Nur die einheitliche Ausstattung mit Rauchwarnmeldern und deren einheitliche Wartung bewahrt der Wohnungseigentümergemeinschaft den ansonsten gefährdeten Schutz der Gebäudefeuerversicherung 20. Im Falle der Ausstattung des Objekts mit einem Flickenteppich individuell angeschaffter Geräte wird ein professioneller Dienstleister kaum bereit sein, überhaupt bzw. zu wirtschaftlichen Konditionen eine spätere Wartung zu übernehmen. Ausdrücklich zu warnen ist vor Beschlussfassungen, wonach mangels Tätigwerden der Wohnungseigentümergemeinschaft der einzelne Wohnungseigentümer verpflichtet werden soll, für die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern und deren Wartung zu sorgen und dies dem Verwalter nachzuweisen habe. Solche Beschlüsse sind mangels Beschlusskompetenz nichtig 21. Umsetzungsprobleme und deren Lösung Soweit einzelne Nutzer / Eigentümer sich einer einheitlichen Ausstattung bzw. Wartung mit dem Argument verweigern, man habe schon vorgreiflich individuell Rauchwarnmelder angebracht, so muss der Mieter bzw. Eigentümer das Zugriffsermessen des Vermieters bzw. der Eigentümergemeinschaft akzeptieren und kann nicht durch Einbau eigener Geräte in die Verwaltungskompetenz von Vermieter bzw. Gemeinschaft eingreifen 22. 18 DIN 14604; DIN 14676. 19 DIN 14676, Abschnitt 7: Geprüfte Fachkraft für Rauchwarnmelder. 20 21 BGH, Urt. v. 10.10.2014 - V ZR 315/13, ZMR 2015, 239; AG Bonn, Urt. v. 30.1.2015-27 C 144/14, ZMR 2015, 407; mit Blick hierauf fehlerhaft: LG Braunschweig, Urt. v. 7.2.2014-6 S 449/13, ZWE 2014, 323. 22 2015, 761; BGH, Urt. v. 8.2.2013 - V ZR 238/11, ZMR 2013, 642; LG Düsseldorf, Beschl. v. 21.7.2015-25 S 167/14, ZMR 2015, 780; AG Düsseldorf, Urt. v. 11.1.2016-290a C 192/15, demn. in ZMR; AG Tübingen, Urt. v. 5.6.2015-2 C 1095/14, IMR 2015, 323; AG Hannover, Urt. v. 12.12.2014-484 C 7688/14, ZMR 2015, 585; AG Singen, Urt. v. 25.11.2014-7 C 20/14, ZMR 2015, 416; AG Ratingen, Urt. v. 18.11.2014-11 C 121/14, ZMR 2015, 643; LG Hamburg, Urt. v. 5.10.2011-318 S 247/10, ZMR 2012, 129; AG Ham-
Im konkreten Fall kann durch Beschlussfassung über die notfalls gerichtliche Durchsetzung der bestehenden rechtlichen Verpflichtung zur Duldung der entsprechenden Maßnahmen Nachdruck verliehen werden 23. Die Problematik einer durch abweichendes Nutzungsverhalten des jeweiligen Eigentümers oder Mieters ins Leere laufenden zu geringen Ausstattung kann vorgebeugt werden, indem über die vorgeschriebene Mindestausstattung hinaus auch solche Räume mit Rauchwarnmeldern ausgerüstet werden, die als Schlafräume oder Kinderzimmer nutzbar sind (z.b.: Wohnzimmer). Die Rechtsprechung und Literatur vertritt hierzu die Auffassung, dass solche Maßnahmen als modernisierende Instandsetzung gem. 22 Abs. 2 WEG bzw. als Modernisierung gem. 555b BGB sinnvollerweise durchgeführt werden können 24. Fazit Abschließend ist festzustellen, dass eine Vielzahl juristischer und praktischer Argumente dafür sprechen, als Vermieter und Wohnungseigentümer das Thema Rauchwarnmeldernachrüstung aktiv aufzugreifen. Weiterführende Literatur Abschließend sei zur vertieften Auseinandersetzung mit der Problematik auf die umfassenden Ausführungen von Herrn Dr. RiAG Riecke, in Riecke/Schmid, Kommentar zum Wohnungseigentumsgesetz, hingewiesen 25. Der Inhalt der vorstehenden Verbandsmitteilung stellt die fachliche Meinung des jeweiligen Autors / des BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.v. dar. Wir bitten um Verständnis dafür, dass der Autor / der BVI Bundesfachverband der Immobilienverwalter e.v. für die sachliche und juristische Richtigkeit der vertretenen Auffassung sowie der daraus gegebenenfalls abgeleiteten / abzuleitenden Handlungsempfehlung keine Haftung übernimmt, insbesondere nicht dafür, dass diese von einem mit der Sache befassten / zu befassenden Gericht geteilt werden. Wir empfehlen daher, insbesondere mit Blick auf die konkreten Umstände des jeweiligen Einzelfalls, gegebenenfalls eigenen fachlichen oder rechtlichen Rat einzuholen. burg-blankenese, Beschl. v. 26.6.2013 531 C 125/13, ZMR 2013, 965; AG Hamburg-Blankenese, Urt. v. 16.2.2011 531 C 341/10, ZMR 2011, 395. 23 AG Neuss, Urt. v. 21.1.2016-91 C 4582/15, demn. in ZMR; für das Mietrecht: 555 a, 555 d BGB; für das Wohnungseigentumsrecht: 14 Nr. 4 Alt. 1 WEG. 24 2015, 761; LG Halle/Saale, Beschl. v. 31.3.14-3 S 11/14, ZMR 2014, 986; AG Halle/Saale, Urt. v. 14.3.2014-99 C 2552/13, ZMR 2014, 455; AG Ratingen, Urt. v. 18.11.2014-11 C 121/14, ZMR 2015, 643; Schmid, ZMR 2008, 98 ff. 25 Riecke in: Riecke/Schmid, WEG, Kommentar, 4. Aufl. 2015, Sonderteil Rauchwarnmelder in Mietwohnungen und Wohnungseigentumsanlagen, S. 1533 ff.