GEWERBEIMMOBILIENMARKT- BEOBACHTUNG DEUTSCHLAND CS-Bericht 05/2014
Einleitung BÜROMARKTENTWICKLUNG IN DEUTSCHLAND Liebe Leserinnen und Leser, Roy Brümmer Managing Director Head of Letting & Transaction Management CORPUS SIREO Asset Management Commercial GmbH die anhaltend hohen Transaktionsvolumen an den gewerblichen Immobilienmärkten belegen die Attraktivität Deutschlands für in-und ausländische Investoren. Mit über 30 Mrd. EUR investiertem Kapital erreichte das Jahr 2013 den höchsten Stand der vergangenen fünf Jahre. Dieser Trend scheint ungebrochen, lässt doch bereits das erste Quartal 2014 einen neuerlichen Jahreshöchstwert erwarten. Grundlage dieser positiven Entwicklung sind neben dem anhaltenden Anlagedruck institutioneller Investoren die zunehmend positiven ökonomischen Rahmendaten, die trotz politischer Risiken auf Investmentund Vermietungsmärkte ausstrahlen. Diese Entwicklungen werden im vorliegenden Kurzbericht thematisiert. Ich wünsche Ihnen eine informative Lektüre! Roy Brümmer 1 7
Wirtschaftliche Entwicklung WIRTSCHAFTSWACHSTUM 2014 BEFEUERT BÜROFLÄCHENNACHFRAGE These 1: Zunehmende wirtschaftliche Dynamik wirkt positiv auf die regionale Büroflächennachfrage Starke Frühindikatoren trotz wirtschaftlicher Unsicherheit infolge Ukraine-Krise Erwartetes Wachstum der deutschen Wirtschaft von 1,9, Rückgang der Arbeitslosenrate auf 5,2 (ILO) und Anstieg der Erwerbstätigenquote auf 78,2 in 2014 Positive Korrelation zwischen konjunktureller Entwicklung und Büroflächennachfrage Anziehende Büroflächennachfrage mit positiven Impulsen an den Vermietungsmärkten (Leerstandsabbau, Mietsteigerungen) und nachgelagert an den Investmentmärkten (Preisentwicklung) Frühindikatoren (04/2014) Indikator PMI Composite Index Produktion ifo Geschäftsklimaindex ZEW-Konjunkturerwartung Aktueller Wert Entwicklung Vormonat 111,2 (+0,5) 56,3 (+2,0) 43,2 (-3,4) Early-Bird-Index 2,04 (-0,33) 10 8 6 4 2 0 Wirtschaftliche Entwicklung BIP (in ) München Hannover Deutschland Hamburg Dresden Arbeitslosigkeit Dtl. 2010 2011 2012 2013 2014* *Prognose Top 20 Ranking wirtschaftlich dynamischer Städte Deutschlands (2012-2014 in )* Rang Stadt BIP- Anstieg () Rang Stadt BIP- Anstieg () 1. Wolfsburg 9,9 11. Münster 4,7 2. Braunschweig 8,0 12. Düsseldorf 4,7 3. Erlangen 7,0 13. Rostock 4,4 4. Hannover 5,6 14. Mainz 4,4 5. Hamburg 5,5 15. Magdeburg 4,4 6. Ulm 5,3 16. Dortmund 4,0 7. München 5,2 17. Berlin 4,0 8. Dresden 5,1 18. Kassel 3,9 9. Potsdam 4,9 19. Mannheim 3,9 10. Regensburg 4,8 20. Heidelberg 3,4 *Ranking kreisfreier Städte nach Wirtschaftswachstum (2012-2014 in ) und Büromarktgröße (ab 1 Mio. m²); Quelle: Experian, RIWIS, Markit, Commerzbank, ifo, ZEW, CS Research 2014 2 7
Entwicklung Finanzmärkte FINANZIERUNGSWETTBEWERB UM HOCHWERTIGE GEWERBEIMMOBILIEN These 2: Finanzierung von Gewerbeimmobilien zunehmend unproblematisch, Sonder- und Spezialimmobilien bleiben ein Nebenthema Entwicklung 6-Monats-Euribor 6,0 4,5 6-Monats-Euribor (letzte 12 Monate) 0,6 0,5 Grundlegende Entspannung der Finanzierungskonditionen durch eine Vielzahl an aktiven Geldgebern 3,0 1,5 0,0 0,4 0,3 0,2 Steigende LTVs auf knapp 70, gute Kreditverfügbarkeit Im Finanzierungsfokus bleiben Core- Objekte, starke Konkurrenz der Geldgeber untereinander Margenrückgänge für durchschnittliche Gewerbeobjekte auf etwa 150 BP trotz leicht steigender Zinsniveaus Leitzinsentwicklung und Inflationserwartung () 6,0 Leitzins EZB Leitzins Fed Inflation - Deutschland Inflation - Eurozone 4,5 3,0 Anhaltende Schwierigkeiten bei der Finanzierung von Projektentwicklungen und Refurbishments mit weniger Wettbewerb und höheren Banken-Margen 1,5 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014* 2015* *Prognose; Quelle: Experian, EZB, Fed, Bundesbank, CS Research 2014 3 7
Entwicklung Bürovermietungsmärkte STABILE REGIONALMÄRKTE PROFITIEREN VON FLÄCHENNACHFRAGE These 3: Steigende Nachfrage nach Büroflächen treibt Leerstandsabbau und Mietentwicklung Moderate Fertigstellungsvolumen mit positivem Effekt auf Vermietungsmärkte Mietindex Entwicklung Großstädte vs. Metropolen² 115 Angebotsmieten Großstädte Spitzenmieten Metropolen 110 105 100 Hohe Büroflächenumsätze in den letzten 3 Jahren Weitere Erholung in 2014 infolge zunehmender wirtschaftlicher Dynamik erwartet Fortgesetzter Leerstandsabbau (insbesondere in Top 20-Städten), Großstädte mit niedrigerem Sockelleerstand Ergebnis: weiterer Anstieg der Mietniveaus zu erwarten, Diskrepanz zwischen Spitzenmieten und Durchschnittswerten dürfte sich verringern Flächenumsatz (Mio. m²) 95 90 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2006 2007 Flächenumsatz (Mio. m²) Großstädte BIP - Großstädte 2008 2009 Metropolen BIP - Metropolen 20 15 10 5 0-5 2010-10 BIP () 15 12 9 6 3 0 2011 2012 Leerstand () A - Metropolen C - Mittelstädte 2013 2014 B - Großstädte D - Kleinstädte 2015 * Prognosen; ²Angebotsmieten 14 Großstädte und Spitzenmieten 7 Metropolen; Quelle: empirica ag, RIWIS, PMA, CS Research 2014 4 7
Entwicklung Gewerbliche Investmentmärkte ANHALTENDER ANLAGEDRUCK TREIBT TRANSAKTIONSVOLUMEN These 4: Ansteigendes gewerbliches Transaktionsvolumen in 2014, Renditeangleichung zwischen Core- Segment und Durchschnittsobjekten Anhaltend hohe Investorennachfrage nach Immobilienanlagen aufgrund solider Fundamentaldaten Starker Mittelzufluss aus dem Ausland, zunehmende Aktivitäten insbesondere seitens Private Equity und Fonds 20 15 10 5 0 Gewerbl. Transaktionsvolumen Dtl. Aktivität von Investorengruppen Großtransaktionen Frankfurt (letzte 6 Monate) Objekt Käufer Preis (Mio. ) Größe (m²) WestendDuo grundbesitz europa 237 27.500 MainTor UniInstitutional European RE 155 20.700 GallusPark II Gingko Tree Investment 110 69.500 Schillerhaus Warburg Henderson 81 12.600 Bridgestone HQ n/a; Verkäufer: Degi Global 19 8.800 Büropark am Taunus Activum SG n/a 23.000 Investorenfokus weiterhin auf Core - Produkten, entsprechend geringe Produktverfügbarkeit und sinkende Ankaufsrenditen Gleichzeitig hoher Anlagedruck und gestiegene Renditeerwartung Ergebnis: Ausweichbewegungen auf Nebenlagen, Regionalmärkte sowie Objekte mit Optimierungspotenzialen Investorengruppe Aktivität Nachfrage Angebot Beispiel-Transaktion Private Equity Immobilien AG s / REIT / Immobilienunternehmen Private Investoren Deutsche Offene Fonds / Spezialfonds Versicherungen / Pensionskassen / Banken Fonds Manager Blackstone*: Herzogterassen (Düsseldorf); 350 Mio. Patrizia*: Leo I Portfolio (Hessen); 1 Mrd. Rock Capital: Campus One (München); 32 Mio. Deka: An den Brücken (München); 115 Mio. Talanx Gruppe: Central Tower (München); 81 Mio. Schroders: Europa Arkaden (Darmstadt); 16 Mio. * Muttergesellschaft; Quelle: PMA, CS Research 2014 6 5 7
Entwicklungen und Trends MARKT FÜR GEWERBEIMMOBILIEN MIT ANHALTENDEM AUFWÄRTSPOTENZIAL These 1: Wirtschaftswachstum befeuert Büroflächennachfrage nachhaltig Zunehmende wirtschaftliche Dynamik Deutschlands korreliert mit Büromarktentwicklung Steigende Büroflächennachfrage durch Beschäftigungsaufbau These 2: Finanzierung von Gewerbeimmobilien verbilligt sich Hoher Wettbewerb und sinkende Bankenmargen trotz steigender Zinsentwicklung Kreditverfügbarkeit und Konditionen weiterhin stark abhängig von Risikoklassen These 3: Steigende Büroflächennachfrage mit Positiveffekt auf Mietmärkte Anziehende Büroflächennachfrage infolge zunehmender wirtschaftlicher Dynamik Vermietungsmärkte reagieren positiv mit Leerstandsabbau und Mietsteigerungen These 4: Anhaltender Anlagedruck treibt Transaktionsvolumen und reduziert Risikoaversion Hohe Nachfrage aus dem In- und Ausland führt zu steigenden Handelsvolumen, Preisen und Ausweichbewegungen der Anleger Divergierende Entwicklung der Spitzen- und Durchschnittsobjekte nimmt perspektivisch ab 6 7
Kontaktdaten KONTAKTDATEN ROY BRÜMMER Managing Director Letting & Transaction Mgmt. Jahnstr. 64 D-63150 Heusenstamm Tel. +49 6104 664 160 Roy.Bruemmer@corpussireo.com MARTIN LIPPMANN Senior Manager Advisory / Research Jahnstr. 64 D-63150 Heusenstamm Tel. +49 6104 664 371 Martin.Lippmann@corpussireo.com Weiterführende Informationen zu CORPUS SIREO, unseren Dienstleistungen und Studien finden Sie unter: www.corpussireo.com CITY REPORT WOHNEN REGIONAL OFFICE INDEX 7 7
Anhang Definitionen und Erläuterungen Frühindikatoren ifo-geschäftsklimaindex: Das ifo Geschäftsklima basiert auf ca. 7 000 monatlichen Unternehmensmeldungen zur gegenwärtigen Geschäftslage und den Erwartungen (Lageeinschätzung gut, befriedigend, schlecht ; Geschäftserwartung günstiger, gleich bleibend, ungünstiger ). Das Geschäftsklima ist ein transformierter Mittelwert aus den Salden der Geschäftslage und der Erwartungen, der jeweils auf den Durchschnitt des Jahres 2005 normiert wird. Herausgeber: ifo Institut; www.cesifo-group.de. PMI Composite Index Produktion: Der Composite Index Produktion ist ein gewichteter Durchschnittswert aus dem Index Industrieproduktion und dem Index Geschäftstätigkeit im Servicesektor. Beide basieren auf der Frage Ist die Geschäftstätigkeit bzw. Produktion/Leistung in Ihrem Unternehmen höher, gleich oder niedriger als vor einem Monat?. Herausgeber: Markit Economics; www.markit.com. ZEW-Konjunkturerwartung: Beim monatlichen Finanzmarkttest werden die Erwartungen von Finanzmarktanalysten für die kommenden sechs Monate abgefragt, Antwortkategorien umfassen die Einstufungen gut, normal, schlecht. Die Salden (ZEW-Konjunkturerwartung) ergeben sich aus der Differenz der positiven ( gut ) und der negativen ( schlecht ) Anteile der Antworten. Herausgeber: Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung GmbH (ZEW); www.zew.de. Early-Bird Index: Zusammengesetzter Index aus den Indikatoren kurzfristiger Realzins, preisliche Wettbewerbsfähigkeit und Einkaufsmanagerindex des verarbeitenden Gewerbes in den USA. Monatliche Erscheinungsweise. Herausgeber: Commerzbank AG; www.commerzbank.de. Finanzmarktkennzahlen 6-Monats-Euribor: Euro Interbank Offered Rate. Referenzzinssatz für Termingelder in Euro im Interbankengeschäft, hier mit einer festen Laufzeit von 6 Monaten. Ermittlung: Euribor-EBF; www.euribor-ebf.eu