WIRKUNGS & VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG FÜR DIE ANSIEDLUNG EINES EINKAUFSZENTRUMS AM OSNABRÜCKER NEUMARKT Endbericht für den Auftraggeber

WIRKUNGS & VERTRÄGLICHKEITSUNTERSUCHUNG FÜR DIE ANSIEDLUNG EINES EINKAUFSZENTRUMS AM OSNABRÜCKER NEUMARKT Endbericht für den Auftraggeber CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg 34 23568 Lübeck Tel.: 0451 38968 0 Fax: 0451 38968 28 E Mail: cima.luebeck@cima.de Internet: www.cima.de Bearbeitung: Dipl. Geogr. Mark Hädicke Geogr. Jennifer Schetter M.A. Dipl. Ing. Stadtplanung Martin Hellriegel Projektleitung: Dipl. Geogr. Martin Kremming kremming@cima.de Lübeck, 20. Dezember 2010 Stadt und Regionalmarketing City Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung im eigenen Ermessen verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Dieses Gutachten fällt unter 2 Abs. 2 sowie 31 Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Das Gutachten geht in das Eigentum der Stadt Osnabrück Auftraggeber über, verbunden mit allen Rechten der Weiterverwendung des Gutachtens. Sämtliche Urheberrechte verbleiben bei der CIMA GmbH in Lübeck. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 2

INHALT 0 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE 6 1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG 9 2 DER EINZELHANDELSSTANDORT OSNABRÜCK GESAMTSTADT UND INNENSTADT 10 2.1 Angebotssituation in Osnabrück 10 2.2 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt: Lagebeschreibungen 13 2.3 Berechnungen zur Nachfrage in Osnabrück 16 2.4 Weitere Ergebnisse der durchgeführten Analysebausteine 17 2.4.1 Passantenbefragung in der Osnabrücker Innenstadt 17 2.4.2 Repräsentative Haushaltsbefragung 20 2.4.3 Frequenzanalyse in der Osnabrücker Innenstadt 26 2.5 Marktgebiet der Stadt Osnabrück 29 2.6 Einzelhandelszentralität 31 2.7 Rahmenbedingungen des Märkte und Zentrenkonzepts 33 2.8 Daten für Osnabrück in der Übersicht 34 2.9 Die Wettbewerbssituation in der Region 35 3 DER STANDORTBEREICH NEUMARKT 37 3.1 Beschreibung des Mikrostandortes 37 3.2 Heutige städtebauliche Problemlagen am Vorhabenstandort und im direkten Umfeld 38 3.3 Beschreibung des Shopping Center Planvorhabens für den Osnabrücker Neumarkt 41 3.3.1 Empfehlungen zur Dimensionierung 43 3.4 Umsatzprognose 47 4 ÖKONOMISCHE AUSWIRKUNGSANALYSE DES SHOPPING CENTER PROJEKTES 48 4.1 Abgrenzung des Untersuchungsgebietes 48 4.2 Umsatzherkunft des Planvorhabens 50 4.3 Ökonomische Auswirkungen des geplanten Shopping Centers auf die bestehenden Einzelhandelsstrukturen im Untersuchungsgebiet 51 4.3.1 Vorbemerkungen zur Umsatzumlenkungsquote 51 4.3.2 Prognostizierte Auswirkungen des Planvorhabens 52 5 BEURTEILUNG DER RAUMORDNUNGSRECHTLICHEN RAHMENBEDINGUNGEN 76 6 STÄDTEBAULICHE AUSWIRKUNGEN AUF DIE OSNABRÜCKER INNENSTADT 78 6.1 Umverteilungseffekte im Hauptzentrum Innenstadt nach Lagen 78 6.2 Auswirkungen auf die Fußgängerfrequenzen 80 6.3 Weitere Anmerkungen zu einem Shopping Center am Neumarkt 82 6.3.1 Szenario ohne Shopping Center 82 6.3.2 Gestaltung Neumarkt / Johannisstraße 6.3.3 Anmerkungen der CIMA zum Entwurf des Centers 83 86 7 METHODIK 88 8 ANHANG 91 8.1 Detailübersicht der Umsatzherkunft das Planvorhabens 91 8.2 Detailübersicht der Umverteilungswirkungen 92 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 3

ABBILDUNGSVERZEICHNIS Abb. 1: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in Osnabrück nach Branchen... 11 Abb. 2: Anteile der Innenstadt an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche... 12 Abb. 3: Handelslagen in der Innenstadt Osnabrück... 13 Abb. 4: Der südliche Bereich der Großen Straße... 14 Abb. 5: Aufenthaltsqualität in der Altstadt... 15 Abb. 6: Nachfragepotenzial im Oberzentrum Osnabrück... 16 Abb. 7: Herkunft der befragten Passanten... 17 Abb. 8: In welchem Bereich der Innenstadt kaufen Sie überwiegend ein? 18 Abb. 9: Wie viel Zeit haben Sie für Ihren Besuch eingeplant?... 18 Abb. 10: Welche Geschäfte/Sortimente vermissen Sie in der Osnabrücker Innenstadt?... 19 Abb. 11: Übersicht Befragungsgebiet... 20 Abb. 12: Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich die Osnabrücker Innenstadt?... 20 Abb. 14: Wenn Sie an Ihren Besuch in der Osnabrücker Innenstadt denken, gibt es Geschäfte/ Sortimente, die Sie vermissen?... 22 Abb. 15: Vermisste Geschäfte/ Sortimente... 22 Abb. 16: Wenn Sie Ihr heutiges Einkaufsverhalten mit dem von vor drei Jahren vergleichen, kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger in der Osnabrücker Innenstadt ein?... 23 Abb. 18: Wo genau kaufen Sie Elektroartikel/Unterhaltungselektronik hauptsächlich ein? (TOP 6)... 24 Abb. 19: Bewertung der Innenstädte nach Schulnoten... 25 Abb. 20: Gesamtbetrachtung der Zählpunkte der Frequenzanalyse (ø pro Stunde)... 26 Abb. 21: Vergleich Tagesdurchschnitt Passantenfrequenzen 2004 2010... 27 Abb. 22: Veränderungen Tagesdurchschnitt Passantenfrequenzen 2004 2010... 28 Abb. 23: Marktgebiet der Stadt Osnabrück... 29 Abb. 24: Nachfragepotenzial im Markgebiet von Osnabrück... 30 Abb. 25: Handelszentralität in Osnabrück... 31 Abb. 26: Unechte Handelszentralität der Innenstadt nach Branchen... 32 Abb. 27: Datenblatt der Stadt Osnabrück... 34 Abb. 28: Regionaler Vergleich der Oberzentren... 34 Abb. 29: Handelszentralitäten der Zentren im Umland Osnabrücks... 35 Abb. 30: Vorhabenstandort am Neumarkt... 37 Abb. 31: Gestaltungsdefizite am Neumarkt... 38 Abb. 32: Passage am Neumarkt... 39 Abb. 33: Gestaltung und Busverkehr Johannisstraße... 39 Abb. 34: Mittelteil Seminarstraße und Neubebauung an der Großen Rosenstraße... 40 Abb. 35: Übersicht städtebauliche Stärken Schwächen Analyse (heute)... 40 Abb. 36: Lageplan und Schnitt des geplanten Shopping Centers... 42 Abb. 37: Verkaufsflächenschwerpunkte entlang der Nord Süd Achse... 43 Abb. 38: Konkurrierende Shopping Center in Hannover, Bremen und der Region ab 10.000 qm... 45 Abb. 39: Flächenansprüche einer Auswahl expansiver Center Mieter, die noch nicht in Osnabrück vertreten sind... 45 Abb. 40: Verkaufsflächen und Umsatzstruktur des Prüfvorhabens... 47 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 4

Abb. 42: Umsatzherkunft des Prüfvorhabens Shopping Center Neumarkt Osnabrück... 50 Abb. 43: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt in der Warengruppe Lebensmittel / Reformwaren... 53 Abb. 44: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt in der Warengruppe Gesundheit / Körperpflege... 55 Abb. 45: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt in der Warengruppe Bekleidung / Wäsche... 57 Abb. 46: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt in der Warengruppe Schuhe / Lederwaren... 59 Abb. 47: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt in der Warengruppe Uhren / Schmuck / Optik / Hörgeräte... 61 Abb. 48: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt in der Warengruppe Bücher / Schreibwaren... 63 Abb. 49: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt in der Warengruppe Elektroartikel / Unterhaltungselektronik / Foto / Computer und Zubehör / Neue Medien... 65 Abb. 50: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt in der Warengruppe Sportartikel... 67 Abb. 51: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt in der Warengruppe Spielwaren... 69 Abb. 52: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt in der Warengruppe Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.)... 71 Abb. 53: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt in der Warengruppe Geschenkartikel / Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat... 73 Abb. 54: Empfohlene Verkaufsflächenobergrenzen für das Shopping Center am Neumarkt in Osnabrück... 75 Abb. 55: Prognostizierte Frequenzveränderungen durch ein Shopping Center am Neumarkt... 80 Abb. 56: Die CIMA Branchen... 88 Abb. 57: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen... 89 Abb. 58: Umsatzherkunft des Prüfvorhabens Shopping Center Neumarkt Osnabrück im Detail... 91 Abb. 59: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt im direkten Untersuchungsgebiet... 92 Abb. 60: Umverteilungseffekte des Planvorhabens Shopping Center Neumarkt im erweiterten Untersuchungsgebiet... 98 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 5

0 ZUSAMMENFASSUNG DER ERGEBNISSE Sortimentsänderungen von Einzelhandelsbetrieben als städtebauliches Konzept Berücksichtigung finden. Der Einzelhandelsstandort Osnabrück hat sich auch im Vergleich zu den umliegenden Konkurrenzorten in den letzten Jahren überdurchschnittlich gut entwickelt. Auch die Innenstadt profitiert von zahlreichen Neuansiedlungen, baulichen Umgestaltungen und der Erweiterung des Magneten L+T. Die Ergebnisse der durchgeführten Kunden und Haushaltsbefragung zeigen deutlich, dass die überwältigende Mehrheit der Bevölkerung mit dem aktuellen Angebot in der Innenstadt zufrieden ist. Nachfrageseitig ist deshalb kein expliziter Bedarf für ein weiteres Shopping Center in der Stadt Osnabrück abzuleiten. Allerdings ist nach wie vor keine Lösung für den städtebaulichen Problembereich am Neumarkt gefunden. Obwohl in den letzten Jahren zahlreiche Strategien zur Behebung der Gestaltungs und Funktionsmängel entwickelt wurden, wurden bislang keine grundlegenden Veränderungen im Bereich Verkehr, Städtebau oder Gestaltung umgesetzt. Nicht nur der imageschädigende Effekt für die sonstige Innenstadt ist deshalb beträchtlich, auch der Einzelhandel in der südlich des Neumarkts gelegenen Johannisstraße leidet nach wie vor unter der Barrierewirkung der Verkehrsachse Neumarkt. Die Analyse der Fußgängerfrequenzen hat außerdem gezeigt, dass sich die Disparitäten zwischen der starken A Lage Große Straße und insbesondere den südöstlichen Neben und Randlagen seit dem Umzug von C&A weiter verschärft haben. Neben diesen wirtschaftlichen und städtebaulichen Rahmenbedingungen bilden auch die Leitlinien der Fortschreibung des Märkte und Zentrenkonzeptes eine wichtige Beurteilungsgrundlage für die Ansiedlung eines Einkaufszentrums 1 am Neumarkt. Durch Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück muss das Konzept bei der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und 1 Die Begriffe Einkaufszentrum und Shopping Center werden im Rahmen dieser Untersuchung synonym verwendet. Das Planvorhaben kann aus Sicht der CIMA grundsätzlich mit den Vorgaben des Märkte und Zentrenkonzepts vereinbart werden, insofern es gelingt, innerhalb des neuen Einkaufszentrums nicht nur eine Wiederholung des bereits vorhandenen Angebots abzubilden, sondern auch vorhandene Branchen und Anbieterlücken zu schließen und damit eine sinnvolle Ergänzung zum übrigen Einzelhandel der Innenstadt zu bilden. Zwar ist die Realisierung eines Großprojektes, mit dem nahezu alle Flächenreserven für die Entwicklung der Innenstadt aufgebraucht werden, nach wie vor nicht als ideale Lösung anzusehen. Allerdings ist abzuwägen, dass durch das geplante Shopping Center ein großflächiger Leerstand in zentraler Lage endlich beseitigt werden könnte. Auf Basis eines idealtypischen Branchenmixes norddeutscher Shopping Center und Informationen des Projektentwicklers wurde die Umsatzerwartung für das Einkaufszentrum berechnet. In einem Center mit 23.500 qm Verkaufsfläche ist demnach ein Umsatz von ca. 99,4 Mio. zu erwarten. Davon würden 62,8 Mio. (63,2 % des Centerumsatzes) innerhalb der Stadt Osnabrück umverteilt. Im Umland würde sich die Verdrängung mit ca. 36,6 Mio. niederschlagen. Über alle Branchen würde das Center in der geprüften Größenordnung auf eine Verdrängungsquote von insgesamt 9,2 % in der Innenstadt kommen. In einigen Sortimenten des Branchenmixes dürften allerdings deutlich höhere Werte jenseits der 10 % Umverteilung die Folge sein. Das geplante Shopping Center am Neumarkt wäre aus Gutachtersicht deshalb nur mit maximal 22.800 qm VK realisierbar, ohne das grundsätzliche Gleichgewicht der innerstädtischen Lagen zu gefährden. Gleichzeitig müsste der Branchenmix planungsrechtlich einigen Beschränkungen unterworfen werden. Dies betrifft die Warengruppen Bekleidung / Wäsche (Reduzierung auf max. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 6

8.400 qm VK) sowie Elektroartikel / Unterhaltungselektronik / Foto / Computer und Zubehör / Neue Medien (Reduzierung auf 3.000 qm VK). In einigen Warengruppen könnten die Verkaufsflächen gegenüber der von der CIMA geprüften Variante auch erhöht werden: Lebensmittel und Reformwaren (Erhöhung auf 2.400 qm VK), Spielwaren (Erhöhung auf 800 qm VK) sowie Hobbybedarf (Erhöhung auf 800 qm VK). Da ein zu großes Center sich zu einem abgeschlossenen Einkaufsstandort ohne Synergieeffekte für sein Umfeld entwickeln, im schlimmsten Fall selbst Magneten wie L+T gefährden und auch regional hohe Verdrängungseffekte auslösen könnte, empfehlen wir unabhängig von den Verkaufsflächenbeschränkungen für die Einzelsortimente auch eine Obergrenze für den gesamten aperiodischen Bedarfsbereich festzulegen. Hier sollten 20.000 qm nicht überschritten werden. Neben diesen Verkaufsflächenobergrenzen bedarf es auch einer Mindestgröße für das Center, um eine entsprechende Magnetkraft zu entwickeln, die für die Aufwertung des Neumarktes nötig ist. Abgeleitet aus der Konkurrenzsituation im Umfeld des Vorhabens wie auch im regionalen Kontext empfehlen wir daher eine Verkaufsfläche von mindestens 18.000 qm im aperiodischen Bedarf. Die Bereitstellung von nicht marktgerechten Verkaufsflächen kann im schlechtesten Fall dazu führen, dass mit zweitklassigen Anbietern vorliebgenommen werden muss und sich (regional und bezogen auf den Neumarkt) keine Magnetwirkung entfalten kann. Als Folge würden sich die Verdrängungseffekte deutlich mehr im direkten Vorhabenumfeld niederschlagen. Nach wie vor sind wir der Überzeugung, dass die Ansiedlung eines Shopping Centers am Neumarkt eine grundlegende Umgestaltung des Neumarktes voraussetzt. Erfolgt diese Umgestaltung nicht und behält der Neumarkt seine heutige Barrierewirkung bei, so ist ein Eigenleben des Centers auf der Südseite des Neumarktes unweigerlich die Folge. Es dürften kaum Frequenzaustausche zu beobachten sein, mögliche Synergien würden für den Rest der Innenstadt nicht genutzt. Außerdem ist der Umfang der Auswirkungen auf den bestehenden Einzelhandel vom genauen Anbietermix des Einkaufszentrums abhängig. Nur wenn es gelingt, Anbieter zu gewinnen, die sich vom Standartbesatz anderer Innenstädte abheben, kann ein Magnet entstehen, der das vorhandene Angebot sinnvoll ergänzt, statt nur mit ihm zu konkurrieren. Es muss jedoch deutlich gemacht werden, dass die Ansiedlung eines neuen Einkaufszentrums selbst für den Fall, dass die Barrierewirkung des Neumarktes vollständig abgebaut und ein innovativer Mietermix für das Center gewonnen werden kann, für Teile der Innenstadt negative Auswirkungen haben wird. Bei den städtebaulichen Auswirkungen ist insbesondere ein weiteres Abschmelzen der südöstlichen Randlagen (Möserstraße, Wittekindstraße, Över de Hase, Teile der Georgstraße) zu erwarten. Diese Abwärtsentwicklung von Neben bzw. Randlagen bei gleichzeitiger Konzentration des filialisierten Einzelhandels auf die A Lagen ist in Osnabrück seit langem offensichtlich. Dieser Strukturwandel in der Innenstadt und im Einzelhandel ist nicht vollständig zu vermeiden, sondern stellt vielmehr einen bundesweiten Trend dar. Eine Centeransiedlung wird diese Entwicklung zwar beschleunigen und verschärfen, weil der Wettbewerbsdruck höher wird, letztendlich wird er sich aber auch ohne eine Entwicklung am Neumarkt fortsetzen. Damit werden auf der anderen Seite auch wieder Spielräume für neue Nutzungsformen und Funktionen der Innenstadt frei. Die Lagen in direkter räumlicher Nähe zum geplanten Center dürften von den zusätzlichen Frequenzen profitieren. Dies gilt insbesondere für den südlichen Teil der Großen Straße, den Neumarkt und die nördliche Johannisstraße. Frequenzverluste prognostizieren wir hingegen für den nördlichen Teil der Großen Straße. Grundsätzlich ist von einer Verfestigung der bereits heute stattfindenden Entwicklung auszugehen: Die Haupteinkaufslage wird sich zunehmend in die südliche Hälfte der Großen Straße verlagern, während die nördliche Hälfte mit Profil und Frequenzverlusten zu rechnen hätte. Ein Absinken zur B Lage ist allerdings nicht zu erwarten. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 7

Der mittlere Abschnitt der Große Straße wird dank des modern aufgestellten Magneten L+T, der stark genug ist, um sich im Wettbewerb zu behaupten, weiterhin von zentraler Bedeutung im Einzelhandelsgefüge der Innenstadt sein. Solange P&C an seinem Standort bestehen bleibt sind für den Nikolaiort mit den angrenzenden Bereichen von Herrenteichstraße und Kamp keine tiefgreifenden Veränderungen zu erwarten, allerdings wird sich der Trend zu mehr Dienstleistungen und Gastronomie fortsetzen. Die Entwicklung der Kamp Promenade, die bislang über keine optimale Branchen und Mieterstruktur verfügt, ist neben dem Einfluss einer potenziellen Ansiedlung am Neumarkt vor allem vom eigenen Centermanagement und der Fähigkeit, neue Magneten zu gewinnen, abhängig. Mit der geplanten Erweiterung der Kamp Promenade in Richtung Norden (auf das ehemalige Woolworth Grundstück) ist hier bereits der erste Schritt für eine positive Entwicklung getan worden. Im Bereich Krahnstraße sowie in der restlichen Altstadt muss zwar mit Frequenzverlusten gerechnet werden. Aufgrund der dortigen Sortiments und Angebotsqualität, die sich nicht mit dem konsumigen Branchenmix eines Shopping Centers am Neumarkt überschneidet, dürften sich dort nur geringe Auswirkungen auf den vorhandenen Bestand ergeben. Es besteht außerdem eine gewisse Gefahr der Standortverlagerung für diejenigen Großbetriebe, die heute abseits der A Lage ansässig sind (z.b. P&C, Kaufhof, Saturn) und durch einen Umzug mit Frequenzgewinnen rechnen könnten. Konkrete Planungen sind uns dazu allerdings nicht bekannt. Jeder einzelne dieser Umzüge hätte erhebliche Konsequenzen für die Altstandorte. Das Ausmaß der Frequenzeinbrüche und die Heilungschancen für die betreffenden Lagen würden sich jedoch deutlich unterscheiden. dürfte. Langfristig könnten gewisse C Lagen ihre Funktion als Einzelhandelsstandort ganz verlieren. Anfänge dieses Prozesses sind entsprechend dem bundesweiten Trend bereits heute zu beobachten. Eine Shopping Center Ansiedlung wird diese Entwicklung voraussichtlich beschleunigen und verstärken. Auf der anderen Seite ist zu bedenken, dass der Neumarkt seine imageschädigende Wirkung für den Rest der Innenstadt ohne Shopping Center kaum verringern könnte. Nach unserer Einschätzung kann nur ein Platzumbau zusammen mit einem Shopping Center die Umgestaltung voran bringen und für einen Frequenzaustausch zwischen Nord und Südseite sorgen. Sollte kein Shopping Center an den Neumarkt kommen, bezweifeln wir aus heutiger Sicht, ob eine Inwertsetzung der Südseite des Neumarktes möglich ist. Die von der CIMA prognostizierten Effekte auf den Einzelhandel können nur einen Teil der Bewertungsgrundlage für die Beurteilung des Planvorhabens sein. Darüber hinaus sind insbesondere die Auswirkungen auf die innerstädtische Verkehrssituation im Zusammenspiel mit den Plänen zur Änderung der Buslinienführung genau zu prüfen. Auch die Frage nach der Nutzung des 2.Obergeschosses muss gelöst werden. Nach Erfahrungen der CIMA ist es in vielen Praxisbeispielen nicht gelungen, Einzelhandelsnutzungen oberhalb des 1. Obergeschosses dauerhaft am Markt zu platzieren. Nicht zuletzt sollte eine bessere Öffnung des Einkaufszentrums in Richtung Norden Thema weiterer Überlegungen und Verhandlungen sein. Sollte es abschließend zu einer positiven Entscheidung aus Politik, Verbänden und Verwaltung kommen, so müssen die im Gutachten dargestellten Folgen einkalkuliert werden. Den Entscheidern der Stadt Osnabrück muss klar sein, dass es durch das Planvorhaben zu Verschiebungen in den Handelslagen der Innenstadt kommen CIMA Beratung + Management GmbH 2010 8

1 AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG Ausgangssituation und Zielsetzung Verträglichkeitsgutachten für die Ansiedlung eines Shopping Centers am Osnabrücker Neumarkt. Auftraggeber Stadt Osnabrück Zeitraum Oktober bis Dezember 2010 Untersuchungsdesign: Einzelhandelsanalyse Verträglichkeitsgutachten Haushaltsbefragung Passantenbefragung Fußgängerfrequenzzählung Aufgabenstellung: Berechnung und Beurteilung der betriebswirtschaftlichen und städtebaulichen Auswirkungen der beschriebenen Centerentwicklung. Städtebauliche und gestalterische Empfehlungen für die Realisierung eines Shopping Centers am Osnabrücker Neumarkt. Methodische Grundsätze Bei der Beurteilung der Auswirkungen der Szenarien geht die CIMA von einem Worst Case Ansatz aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnungen die maximal zu erwartenden Verdrängungswirkungen dargestellt werden. Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totalerhebung des Einzelhandels in der Stadt Osnabrück, die im Jahr 2008 durch die CIMA im Rahmen der Fortschreibung des Märkte und Zentrenkonzeptes durchgeführt wurde, Änderungsvermerken der Stadt Osnabrück sowie einer Bestandsaktualisierung der Innenstadt im Herbst 2010. Die Leistungsdaten der Städte und Gemeinden aus dem Umland wurden von der CIMA ebenfalls im Oktober 2010 aktualisiert. Als Grundlage für die Beurteilung des geplanten Einkaufszentrums wurden außerdem die Zielsetzungen des Märkte und Zentrenkonzept für die Stadt Osnabrück Fortschreibung 2009/2010 berücksichtigt, das laut Beschluss des Rates der Stadt Osnabrück als städtebauliches Konzept bei der Vorhabenprüfung von Neuansiedlungen, Erweiterungen und Sortimentsänderungen von Einzelhandelsbetrieben herangezogen werden muss. Beurteilung der aktuellen Situation im Einzelhandel der Stadt Osnabrück sowie im relevanten Marktgebiet. Hier interessieren sowohl quantitative Aspekte als auch qualitative Einschätzungen der Gutachter. Vorstellung und Beurteilung des von Entwicklerseite vorgeschlagenen Entwicklungskonzepts für ein Shopping Center am Neumarkt. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 9

2 DER EINZELHANDELSSTANDORT OSNABRÜCK GESAMTSTADT UND INNENSTADT 2.1 Angebotssituation in Osnabrück Die folgenden Kennzahlen zum Einzelhandel basieren großenteils auf den Daten der Fortschreibung des Märkte und Zentrenkonzeptes (2009) und den neueren Aufzeichnungen der Stadt Osnabrück. Der Bestand der Innenstadt wurde im Oktober 2010 im Rahmen einer Vor Ort Erhebung noch einmal aktualisiert und um das Planvorhaben der Multi Development auf dem Areal des heutigen Woolworth Leerstandes ergänzt 2. Die Berechnung der Umsätze im Einzelhandel in Osnabrück erfolgte auf der Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2010 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 32 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden durch Betriebsvergleiche ermittelt und jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten werden zusätzlich durch die Beraterinnen und Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. Bereits im Rahmen der Fortschreibung des Märkte und Zentrenkonzepts ist die CIMA zu dem Schluss gekommen, dass sich die Verkaufsflächen und Umsatzanteile in der Stadt Osnabrück seit 2004 in allem Warengruppen positiv entwickelt haben. Insbesondere in den Warengruppen Möbel/ Antiquitäten (v.a. Ansiedlung IKEA) sowie Bekleidung/ Wäsche (u.a. Erweiterung des Kaufhauses L+T) sind erhebliche Verkaufsflächenzuwächse zu verzeichnen. Auch beim Umsatz hat die Warengruppe Möbel/ Antiquitäten aufgrund der Ansiedlung des IKEA Möbelhauses den höchsten absoluten Zuwachs erzielt. In Osnabrück beträgt die Verkaufsfläche unter Einbeziehung des Planvorhabens zur Erweiterung der Kamp Promenade über alle Branchen knapp 399.600 qm. Davon entfallen auf den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt, der gemäß der Fortschreibung des Märkte und Zentrenkonzepts abgegrenzt wurde, gut 120.700 qm, was einen prozentualen Anteil von ausmacht. 30,2 % Der für das Stadtgebiet ermittelte Einzelhandelsumsatz erreicht mit 1.292 Mio. knapp 100 Mio. mehr als noch im Jahr 2004. Gleichzeitig ist die Flächenproduktivität von etwa 3.700 / qm auf knapp gesunken. 3.233 / qm Verkaufsfläche (VK) 2 Hier wurden 3.900 qm Verkaufsfläche für die Warengruppe Bekleidung/Wäsche angesetzt. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 10

Abb. 1: Anzahl der Betriebe, Verkaufsfläche und Umsatz in Osnabrück nach Branchen Der Anteil der Innenstadt erreicht beim Umsatz aufgrund der erhöhten Flächenproduktivitäten mit ca. CIMA Warengruppe Anzahl der Betriebe 2010 Verkaufsfläche in m² Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % 31,9 % einen geringfügig höheren Wert als beim Anteil der Verkaufsfläche. Periodischer Bedarf insgesamt 547 97.640 575,7 44,6% Lebensmittel, Reformwaren 301 76.240 369,6 28,6% Gesundheit und Körperpflege 123 15.765 190,3 14,7% übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, Zeitschriften, etc.) 123 5.635 15,8 1,2% Aperiodischer Bedarf insgesamt 700 301.945 716,0 55,4% Persönlicher Bedarf insgesamt 282 96.115 312,1 24,2% Bekleidung, Wäsche 161 80.025 252,1 19,5% Schuhe, Lederwaren 44 12.500 42,6 3,3% Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 77 3.590 17,5 1,4% Medien und Technik insgesamt 147 33.485 127,3 9,9% Bücher, Schreibwaren 40 12.295 36,4 2,8% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 107 21.190 90,9 7,0% Spiel, Sport, Hobby insgesamt 65 23.615 53,6 4,1% Sportartikel 32 11.355 23,3 1,8% Spielwaren 12 3.920 7,7 0,6% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 21 8.340 22,6 1,8% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 46 16.255 23,9 1,9% Einrichtungsbedarf insgesamt 109 68.965 112,4 8,7% Möbel, Antiquitäten 75 49.585 83,6 6,5% Heimtextilien 34 19.380 28,9 2,2% Baumarktspezifische Sortimente 51 63.510 86,6 6,7% Bezogen auf die Einwohnerzahl lässt sich eine Verkaufsflächendichte (Pro Kopf Ausstattung) in Osnabrück von rd. 2,4 qm VK / Einwohner nachweisen. Dieser Werte liegt somit deutlich über dem Durchschnittswert der Bundesrepublik, der bei rd. 1,5 qm VK / Einwohner liegt. Für ein Oberzentrum mit entsprechend großem Marktgebiet ist dieser Wert jedoch angemessen. Einzelhandel insgesamt 1247 399.585 1291,7 100,0% Quelle: CIMA Bestandserhebung 2008 und 2010, Flächendatenbank Osnabrück Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 11

Abb. 2: Anteile der Innenstadt an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche Spielwaren 51,7 48,3 Lebensmittel, Reformwaren 5,4 94,6 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 25,5 74,5 Gesundheit und Körperpflege 28,4 71,6 Geschenkartikel, GPK, Hausrat 53,1 46,9 Schnittblumen, Zeitschriften 9,8 90,2 Angaben in % Möbel, Antiquitäten 5,7 94,3 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Heimtextilien 16,9 83,1 Bekleidung, Wäsche 79,5 20,5 Baumarktspezifische Sortimente 1,1 98,9 Angaben in % Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 58,1 62,7 41,9 37,3 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Quelle: CIMA Bestandserhebung 2008 und 2010, Flächendatenbank Osnabrück Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Bücher, Schreibwaren 42,4 57,6 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 29,4 70,6 Sportartikel 55,9 44,1 Angaben in % 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% CIMA Beratung + Management GmbH 2010 12

2.2 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt: Lagebeschreibungen Die CIMA hat bereits 2004 eine Beurteilung der Lagen der Osnabrücker Innenstadt vorgenommen und diese im Rahmen der Fortschreibung des Märkteund Zentrenkonzeptes aktualisiert. Die vorliegende Beschreibung der Einkaufslagen des Zentralen Versorgungsbereichs basiert auf diesen Voruntersuchungen; nach wie vor gültige Aussagen wurden deshalb übernommen. Änderungen ergeben sich aus der durchgeführten Frequenzzählung, der Aktualisierung der Einzelhandelserhebung im Oktober 2010 und dem dabei erhobenem Stand von Ladenleerständen und Mindernutzungen. Ergänzend wurden die Einschätzungen von Immobilienmaklern insbesondere zur Bewertung der A Lage eingeholt. Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt erstreckt sich vornehmlich entlang der Straßen Johannisstraße Große Straße Krahnstraße Bierstraße / Hasestraße und der von dort abzweigenden Querstraßen. In Ost West Richtung wird er durch die Achse Neuer Graben Neumarkt Wittekindstraße erschlossen, die die nördlich gelegene Altstadt von der südlich anschließenden Neustadt trennt. Der Haupteinkaufsbereich mit der Fußgängerzone erstreckt sich nördlich dieser Achse. Im Süden endet der Zentrale Versorgungsbereich auf Höhe der Johanniskirche. Abb. 3: Handelslagen in der Innenstadt Osnabrück Legende: A Lage B Lage C Lage Quelle: CIMA GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 13

Die Große Straße ist die wichtigste Einkaufslage in der Innenstadt Osnabrücks (A Lage), die seit dem Jahr 2004 eine weitere Stärkung erfahren hat. Grund dafür sind neben der Vergrößerung des zentralen Magneten L+T und dem Zuzug des Bekleidungshauses C&A u.a. auch die Neuansiedlung von Zara, die Vergrößerung von Reno und weitere kleinteiligere Veränderungen. Der optische Eindruck der Straße hat sich insbesondere im südlichen Teil durch die Aufwertung zahlreicher Fassaden spürbar verbessert. Wie schon im Jahr 2004 wurden in der Großen Straße an der Einmündung zur Georgstraße auch im Jahr 2010 die höchsten Frequenzen in der gesamten Innenstadt gemessen. Die A Lage ist nach wie vor durch einen hohen Filialisierungsgrad gekennzeichnet. Die Anzahl der Läden im Niedrigpreis Segment und Leerstände, die das Gesamtbild stören, hat seit 2004 jedoch abgenommen. Insgesamt zeichnet sich damit eine positive Entwicklung der Haupteinkaufslage ab. Abb. 4: Der südliche Bereich der Großen Straße Durch den Bau der Kamp Promenade haben sich gewisse Verschiebungen in der Fußgängerfrequenz ergeben. Der Passantenstrom spaltet sich heute in der Großen Straße auf Höhe der Einmündung der Großen Hamkenstraße auf, so dass sich die Frequenzen auf die südliche Große Straße und die Kamp Promenade verteilen. Das offene Center mit den Ankermietern Saturn, T.K. maxx, Kult und Esprit wird jedoch nicht als Alternative, sondern als Ergänzung zu den Läden der Großen Straße genutzt und bleibt bislang hinsichtlich der Kundenfrequenzen spürbar hinter dieser zurück. Dies ist vor allem auf das Fehlen eines wirklich starken Magnetbetriebes aus dem Bereich Mode zurückzuführen. Aktuelle Planungen sehen deshalb vor, die ehemalige Woolworth Immobilie mit in das Center einzubeziehen und dort auf ca. 3.900 qm Bekleidung anzubieten. Hinsichtlich des gelungenen Städtebaus und der Gewinnung von Neukunden, die zuvor eher nicht in der Osnabrücker Innenstadt eingekauft haben, hat die Kamp Promenade zu einer positiven Entwicklung der Haupteinkaufslage beigetragen. Foto: CIMA GmbH 2010 Mit dem südlichen Teil des Nikolaiorts endet die A Lage der Innenstadt. Sein nördlicher Teil ist wie auch die unmittelbar angrenzenden Abschnitte von Krahnstraße, Domhof, Kamp und Herrenteichstraße als B Lage einzuordnen. Ab hier nehmen die Passantenfrequenzen deutlich ab. Peek & Cloppenburg befindet sich damit in einer spürbar weniger zufriedenstellenden räumlichen Lage als fast alle anderen Bekleidungskaufhäuser der Innenstadt (H&M, C&A, L+T). Für den Besucher besticht der Nikolaiort insbesondere durch seine (Außen )Gastronomie und die daraus resultierende Aufenthaltsqualität. Die Krahnstraße ist durch eine Vielzahl mittelständischer Betriebe mit überdurchschnittlicher Angebotsqualität gekennzeichnet. Im Vergleich zu 2004 fällt die CIMA Beratung + Management GmbH 2010 14

gelungene Neugestaltung von Straßenoberfläche, Begrünung und Möblierung im Abschnitt südlich der Lortzingstraße positiv auf. Im westlichen Teil der Altstadt (C Lage) herrscht ein dichter Besatz an kleinund mittelflächigen Einzelhandelsbetrieben, der durch ein überwiegend qualitätsorientiertes Angebot gekennzeichnet ist. Eine hohe Zielgruppenorientierung und in der Regel überdurchschnittliche Warenpräsentation verleihen der gesamten Altstadt ihr ganz eigenes Profil, das zudem von der historischen Bausubstanz und den kulturellen Sehenswürdigkeiten profitiert. Die Hasestraße verfügt hingegen nicht über die städtebaulichen Qualitäten der übrigen Altstadt und übernimmt stattdessen eine gewisse Nahversorgungsfunktion für die ansässige Bevölkerung. Sie ist ebenfalls als C Lage zu charakterisieren. Abb. 5: Aufenthaltsqualität in der Altstadt Auch der größte Teil der Herrenteichstraße, Georgstraße, Öwer de Hase und Kamp sind wegen des Fehlens von Magnetbetrieben und der sehr niedrigen Fußgängerfrequenzen als C Lage einzuordnen. Die Möserstraße (C Lage) hat seit der Schließung von C&A innerhalb des innerstädtischen Einzelhandelsgefüges spürbar an Bedeutung verloren. Mit den Betrieben KIK und Tedi konnte zwar der zwischenzeitlich vorhandene Leerstand wieder mit einer Einzelhandelsnutzung besetzt werden. Den Beobachtungen der CIMA zufolge werden diese Anbieter von ihren Kunden jedoch sehr gezielt angesteuert und wirken kaum als Frequenzbringer für ihr Umfeld. Dies bestätigen auch die Ergebnisse der Frequenzanalyse, die einen deutlichen Einbruch der Passantenströme entlang der Wittekindstraße zeigen, wo sich der Standort des Warenhauses Galeria Kaufhof befindet. Dies hat auch Auswirkungen auf den östlichen Teil des Neumarktes. Er ist seit 2004 zur C Lage abgesunken; es fehlen wirkliche Magnetbetriebe. Mit der Schließung des Makromarktes hat auch der westliche Teil des Neumarktes an Einzelhandelsfunktion verloren. Von Frequenzen aus Richtung der Kamp Promenade kann dieser Straßenabschnitt kaum profitieren. Am Neuen Graben ist allerdings durch die Ansiedlung eines innovativen Konzept Stores und einer Erweiterung des Musik Clusters derzeit eine positive Entwicklung festzustellen, die zukünftig zu einer Aufwertung zur C Lage führen könnte. Die südlich des Neumarktes beginnende Johannisstraße ist bis zur Johanniskirche als B Lage zu bewerten. Das Bekleidungshaus Sinn Leffers hat eine stabilisierende Wirkung auf diesen Bereich der Johannisstraße. Der Einzelhandel profitiert in erster Linie von der Fußgängerfrequenz im Umsteigebereich am zentralen ÖPNV Knotenpunkt der Stadt und hat sich zunehmend auf deren Bedürfnisse eingestellt. Der Besatz umfasst zu einem großen Anteil nahversorgungsrelevante Anbieter und Läden aus dem unteren Preissegment. Foto: CIMA GmbH 2010 Der südliche Bereich der Johannisstraße ist als Nahversorgungslage einzuordnen und nicht mehr dem Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt zugehörig. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 15

2.3 Berechnungen zur Nachfrage in Osnabrück Die Berechnungen des Nachfragepotenzials der Stadt Osnabrück erfolgt auf der Basis der aktuellen Einwohnerzahl in Höhe von 163.375 3 und der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer (98,2 % 4 ). Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von 5.288 für 2010 zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für Osnabrück ergibt sich somit ein gewichteter Ausgabesatz von 5.192,82 je Einwohner pro Jahr. Insgesamt steht deshalb in der Stadt Osnabrück für den Einzelhandel ein jährliches Nachfragepotenzial (brutto) in Höhe von zur Verfügung. 848,4 Mio. Abb. 6: CIMA Warengruppen Nachfragepotenzial im Oberzentrum Osnabrück Nachfragepotenzial (in Mio. ) Periodischer Bedarf 466,7 Lebensmittel und Reformwaren 323,4 Gesundheit und Körperpflege 130,9 übriger periodischer Bedarf (Schnittblumen, Zeitschriften, etc.) 12,4 Persönlicher Bedarf insgesamt 116,6 Bekleidung, Wäsche 76,8 Schuhe, Lederwaren 21,3 Uhren, Schmuck, Optik, Hörgeräteakustik 18,4 Medien und Technik insgesamt 87,0 Bücher, Schreibwaren 21,3 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 65,6 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 28,7 Sportartikel 11,6 Spielwaren 7,9 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 9,3 Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 13,5 Einrichtungsbedarf 60,3 Möbel, Antiquitäten 47,2 Heimtextilien 13,2 Baumarktspezifische Sortimente 75,6 SUMME 848,4 3 4 Amtliche Einwohnerzahlen der kreisfreien Städte Niedersachsens, Niedersächsisches Landesamt für Statistik, 30.6.2010 mb research 2010 EINWOHNER 163.375 Quelle: mb research, CIMA GmbH 2010 Berechnung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 16

2.4 Weitere Ergebnisse der durchgeführten Analysebausteine Die in diesem Kapitel dargestellten Ergebnisse sind Auszüge aus dem Materialband, in dem die CIMA ausführlich über die Erhebungen berichtet und der parallel übergeben wird. 2.4.1 Passantenbefragung in der Osnabrücker Innenstadt Abb. 7: Herkunft der befragten Passanten Im Rahmen einer Passantenbefragung in der Osnabrücker Innenstadt wurden im Oktober 2010 über einem Zeitraum von vier Tagen insgesamt 615 Passanten zum Standort Osnabrück und zu ihrem Einkaufsverhalten befragt. Von der Herkunft der befragten Kunden können auch Rückschlüsse auf das Einzugsgebiet der Betriebe der Osnabrücker Innenstadt getroffen werden. Im Vergleich zum Jahr 2004 hat sich der Anteil der angetroffenen Personen mit Wohnort außerhalb der Stadt Osnabrück von 36 % auf 42 % erhöht. Zum Teil ist dies sicherlich auf die Tatsache zurückzuführen, dass zum Zeitpunkt der Befragung sowohl in Niedersachsen als auch in Nordrhein Westfalen Herbstferien waren. Es ist jedoch auch ein Hinweis darauf, dass Osnabrück seit 2004 zusätzlich Kunden aus dem Marktgebiet sowie aus dem erweiterten Marktgebiet akquirieren konnte. Auch aus dem entfernten Umland und den sonstigen Teilen Deutschlands kommen vermehrt Kunden in die Innenstadt Osnabrücks. 2004 lag ihr Anteil bei 14 %, heute sind es 16 %. In diesem Anteil sind unter anderem 1 % Besucher aus den Niederlanden enthalten. Auch aus Münster, Diepholz, Coesfeld und Bremen waren jeweils mehrere Besucher vertreten. Gleichzeitig hat die Untersuchung deutlich gemacht, dass die im Westen gelegenen Städte Rheine und Lingen nur eine schwache Bindung an den Einkaufsstandort Osnabrück zeigen und deshalb bislang zu Recht nicht zum Marktgebiet des Oberzentrums gerechnet werden. Quelle: CIMA Passantenbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 CIMA Beratung + Management GmbH 2010 17

Abb. 8: In welchem Bereich der Innenstadt kaufen Sie überwiegend ein? Abb. 9: Wie viel Zeit haben Sie für Ihren Besuch eingeplant? n = 356 n = 259 Anmerkung: Mehrfachnennungen möglich Quelle: CIMA Passantenbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Rund 75 % der Befragten aus Osnabrück und 80 % der Befragten aus dem Umland gaben an, dass sie überwiegend in der Großen Straße bzw. am Neumarkt einkaufen. Sehr deutlich wird der Unterschied zwischen der Großen Straße als Haupteinkaufsbereich und den übrigen Lagen. Altstadt, Johannisstraße und Kamp Promenade werden wegen ihres deutlich weniger ausdifferenzierten Angebots heute vor allem als ergänzende Standorte wahrgenommen. Quelle: CIMA Passantenbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Der überwiegende Teil der Bevölkerung hält sich zwischen einer und vier Stunden in der Innenstadt auf. Kürzer ist der Aufenthalt primär bei den Befragten aus Osnabrück. 22 % der Befragten aus dem Umland bleiben sogar länger als vier Stunden. Im Vergleich zu 2004 haben sich deutliche Verschiebungen ergeben, die zum Teil, aber sicher nicht ausschließlich, auf die Herbstferien zurückzuführen sind. Damals lag die überwiegende Aufenthaltsdauer noch bei ein bis zwei Stunden und insbesondere der Anteil der Langzeit Besucher war mit 3 bzw. 7,5 % deutlich niedriger. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 18

Abb. 10: Welche Geschäfte/Sortimente vermissen Sie in der Osnabrücker Innenstadt? Rund 57 % der Osnabrücker und sogar 68 % der Umlandbewohner gaben an, keine Geschäfte oder Sortimente zu vermissen. Im Vergleich zu 2004 (46 % bzw. 67 %) sind also deutlich mehr Befragte, besonders aus Osnabrück, zufrieden mit dem Angebot. Die Chance, im Rahmen von Neuansiedlungen zusätzliche Kaufkraft an Osnabrück zu binden, ist damit kleiner geworden. Vermisst werden jedoch nach wie vor insbesondere Bekleidungsgeschäfte und ein Kaufhaus. 11 % bzw. 23 % der Befragten äußerten außerdem den Wunsch nach mehr individuellen Fachgeschäften. Dies deckt sich mit den Ergebnissen der Haushaltsbefragung. Nur ein geringer Anteil der befragten Passanten konnte einen bestimmten Konkurrenzort zu Osnabrück anführen, an dem heute mehr eingekauft wird als früher. Die meisten Nennungen erhielt wie schon im Jahr 2004 die Stadt Münster. Sie wurde von knapp 39 % der befragten Osnabrücker und von knapp 29 % der Umlandbewohner genannt. Der Stellenwert Münsters ist damit sogar leicht gestiegen, was u.a. auf die 2005 eröffneten Münster Arkaden zurückzuführen ist. Wie schon 2004 sind aber auch Orte aus dem direkten Umland als Konkurrenz anzusehen. Fazit Anmerkung: Mehrfachnennungen möglich Quelle: CIMA Passantenbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Insgesamt ist bei den Befragten eine hohe Konzentration auf das Motiv des Einkaufens zu erkennen, die sich auch räumlich in der Konzentration auf die Große Straße widerspiegelt. Anders als im Jahr 2004 bietet jedoch nicht mehr die Optik des Haupteinkaufsbereichs den wesentlichen Grund für die Kritik der Befragten. Die Übermacht der Filialisten sowie das Fehlen bestimmter Geschäfte sind heute die wesentlichen Kritikpunkte. Von Seiten des Umlandes wird als Schwäche Osnabrücks auch ein unzureichendes Parkplatzangebot genannt. An der geringeren Anzahl der Nennungen von vermissten Angeboten und der erhöhten Aufenthaltsdauer lässt sich ablesen, dass sich die Stellung der Osnabrücker Innenstadt in den Augen der Kunden seit 2004 insgesamt verbessert hat. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 19

2.4.2 Repräsentative Haushaltsbefragung Im Rahmen einer repräsentativen Haushaltsbefragung wurden von Mitte Oktober bis Anfang November 2010 insgesamt 800 Telefoninterviews durchgeführt. Befragt wurden 200 Personen aus Osnabrück und 600 Personen aus dem Umland (darunter jeweils 200 aus dem Marktgebiet, dem erweiterten Marktgebiet und dem westlich gelegenen Bereich der Potenzialreserve einschließlich Lingen und Rheine). Abb. 11: Übersicht Befragungsgebiet Abb. 12: Zu welchem Zweck besuchen Sie gewöhnlich die Osnabrücker Innenstadt? Einkaufen Bummeln Freizeit, Kultureinrichtungen Gaststättenbesuch 7,4% 24,2% 17,2% 23,2% 15,5% 22,7% 61,4% 85,9% private Gründe Weg Arbeitsstätte 12,6% 8,1% 9,1% 4,7% Arztbesuch Bank, Post (Dienstleistungen) 6,6% 5,4% 6,1% 1,0% n=791 Mehrfachnennungen möglich Osnabrück Umland Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: MapPoint 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Auf die Frage nach dem Grund ihres Aufenthalts in der Innenstadt antworteten 86 % der Osnabrücker und 61 % der Befragten aus dem Umland mit Einkaufen. Bummeln hingegen nannten nur 24 % bzw. 17 % der Befragten. Dies ist ein Hinweis auf mögliche Verbesserungspotenziale im Bereich der Aufent CIMA Beratung + Management GmbH 2010 20

haltsqualität in der Innenstadt. Seit dem Jahr 2004 hat sich der prozentuale Abstand zwischen beiden Nennungen nahezu nicht verändert. Auffallend ist, dass sich die Zahl der Befragten, die vornehmlich in die Innenstadt kommen, um dort eine Gaststätte zu besuchen, im Vergleich zu 2004 nahezu vervierfacht hat. Dies ist großenteils auf eine Verbesserung des gastronomischen Angebots zurückzuführen. Für 23 % der befragten Osnabrücker ist ein Gaststättenbesuch einer der Hauptgründe für eine Fahrt in die Innenstadt; genau so viele besuchen dort in erster Linie Freizeit und Kultureinrichtungen. Nach wie vor ist Osnabrück also in den Köpfen der Besucher vor allem als Einkaufstadt verankert. Allerdings erhöht sich langsam die Wahrnehmung der Bevölkerung, welche Möglichkeiten die Innenstadt darüber hinaus noch bietet. Abb. 13: Gründe, warum die Osnabrücker Innenstadt nur selten oder nie aufgesucht wird (Top 6 Nennungen) Entfernung Alles am eigenen Wohnort Keine Zeit/ zu viel Stress Wenig Bedarf Krankheit/ Behinderung eingeschränkte/ fehlende Mobilität 3,5% 3,5% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 6,2% 9,7% 22,1% 25,7% Umland N = 113 0% 10% 20% 30% Bei der repräsentativen Haushaltsbefragung im Marktgebiet der Stadt Osnabrück antworteten auf die Frage nach der Häufigkeit des Besuchs der Innenstadt knapp 4 % der Osnabrücker in absoluten Zahlen allerdings nur 7 Personen und rund 26 % der Befragten aus dem Umland mit selten oder nie. Im Vergleich zu 2004 sind das 2,5 % (Osnabrück) bzw. 5 % (Umland) weniger, was als Erfolg für das Marketing und die Angebotsvielfalt der Osnabrücker Innenstadt verzeichnet werden kann. Aus den wenigen Antworten der Befragten aus Osnabrück ist kein einzelnes Hauptmotiv abzuleiten. Hier überwiegen persönliche Gründe wie Geldmangel oder Zeitnot. Die Motive der Nichtkäufer aus dem Umland sind in Abb. 13 dargestellt. Der Anteil der Personen, die dazu keine Angabe machen wollten, liegt allerdings mit 19 % relativ hoch. Die Hauptmotive, nicht oder nur selten in Osnabrück einzukaufen, sind insbesondere die Entfernung (25,7 %) und die vorhandene Versorgung am eigenen Wohnort (22,1 %). Die übrigen Nennungen umfassen vor allem persönliche Gründe. Nur 2,7 % der Befragten übten Kritik am schlechten Angebot oder Erscheinungsbild der Osnabrücker Innenstadt. Will die Stadt Osnabrück die bisherigen Nichtkäufer als Kunden gewinnen, muss sie ihnen also einen besonderen Grund bzw. ein besonderes Erlebnis bieten, das sie trotz der genannten Hindernisse zumindest gelegentlich in die Friedensstadt zieht. Hier sind weiterhin spezielle Marketinganstrengungen gefragt. Die Personen, die angaben, mit dem PKW in die Osnabrücker Innenstadt zukommen (Osnabrück 25,9 %, Umland 83,4 %) wurden auch nach der Parkplatzsituation befragt. Dabei gaben jeweils rd. drei Viertel der Befragten aus Osnabrück und dem Umland an, nie Probleme bei der Parkplatzsuche zu haben. Damit konnten die bereits guten Werte aus dem Jahr 2004 um weitere 5 % gesteigert werden. Nur 6 % der Osnabrücker und 2,5 %der Personen aus dem Umland bezeichneten die Parkplatzsituation als schwierig. Diese positive Entwicklung dürfte zu einem nicht unerheblichen Teil auf den Ausbau des Parkhauses von L+T, die Kamp Garage und das neue Altstadtparkhaus zurückzuführen sein. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 21

Abb. 14: Wenn Sie an Ihren Besuch in der Osnabrücker Innenstadt denken, gibt es Geschäfte/ Sortimente, die Sie vermissen? Umland Osnabrück 2010 2004 2010 2004 56,7% 45,6% 68,8% 65,7% 43,3% 54,4% 31,2% 34,3% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Ich vermisse nichts Ich vermisse etwas Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Um die Zufriedenheit der Kunden mit dem vorhandenen Angebot bewerten zu können, wurden diese gefragt, ob sie Geschäfte oder Sortimente in der Osnabrücker Innenstadt vermissen. Rund 57 % der Osnabrücker und 69 % der befragten Personen aus dem Umland vermissen nichts in der Innenstadt von Osnabrück. Im Vergleich zu 2004 sind diese Werte erfreulicherweise angestiegen, bei den Osnabrückern jedoch deutlich stärker (+ 11 %) als die derjenigen aus dem Umland. Abb. 15: Vermisste Geschäfte/ Sortimente Bekleidung Unabhängige, individuelle Geschäfte Kaufhäuser Schuhe Spielwaren/ Kinderbedarf Elektro Bücher Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 8,7% 8,7% 9,0% 7,2% 6,0% 10,1% 3,0% 10,1% 1,5% 0,0% 14,9% 17,3% N = 67 N= 69 Osnabrück Umland 28,4% 28,4% 0% 10% 20% 30% Nach wie vor stehen bei den Nennungen der vermissten Geschäfte und Sortimente Anbieter aus dem Bereich Bekleidung ganz oben. 28,4 % der Osnabrücker und 17,3 % der Umlandbewohner fehlt hier eine größere Auswahl. Ebenso viele Befragte aus Osnabrück äußern den Wunsch nach mehr unabhängigen, individuellen Geschäften. Obwohl die Befragten aus dem Umland grundsätzlich zufriedener mit dem vorhandenen Angebot in der Innenstadt sind, vermisst ein Anteil von jeweils 10 % Spielwaren/ Kinderbedarf und Elektroartikel. Während der Wunsch nach mehr Spielwaren auf eine tatsächlich vorhandene Branchenlücke hinweist, deutet die Nennung von Elektroartikeln eher darauf hin, dass der Anbieter Saturn im Kopf der auswärtigen Kunden nicht ausreichend präsent ist. CIMA Beratung + Management GmbH 2010 22

Abb. 16: Wenn Sie Ihr heutiges Einkaufsverhalten mit dem von vor drei Jahren vergleichen, kaufen Sie heute mehr, gleich viel oder weniger in der Osnabrücker Innenstadt ein? Osnabrück Marktgebiet Erw. Marktgebiet 2010 2004 2010 2004 2010 2004 weniger 26,9% weniger 36,5% weniger 28,0% weniger 37,6% weniger 34,5% weniger 27,6% gleich viel 48,9% gleich viel 54,0% gleich viel 43,4% gleich viel 65,0% gleich viel 49,7% gleich viel 64,8% mehr 24,2% mehr 19,1% mehr 9,5% mehr 15,9% mehr 7,0% mehr 7,7% Ziel der Stadt Osnabrück sein sollte, hier zumindest ein Gleichgewicht zwischen den Nennungen mehr und weniger zu erreichen, zeigt sich bei der Gegenüberstellung mit 2004, dass bereits eine positive Entwicklung stattgefunden hat. Der Anteil der Kunden, die nach eigener Angabe weniger in der Innenstadt einkaufen, ist um ca. 10 % zurück gegangen, während gleichzeitig der Anteil der Kunden, die mehr dort einkaufen, um fast 15 % gestiegen ist. Im Umland lässt sich hingegen eine andere Entwicklung feststellen. Die typischen Stammkunden mit einer festen Orientierung auf die Osnabrücker Innenstadt ( gleich viel ) haben spürbar Anteile verloren. Parallel ist sowohl die Zahl der Personen, die heute mehr in Osnabrück einkaufen, als auch die Zahl derer, die heute weniger dort einkaufen, gewachsen. Prozentual gesehen sind dabei die Nennungen im Bereich mehr etwas stärker gestiegen als bei weniger. Zu erklären ist diese Entwicklung mit einem bundesweiten Trend zu einem immer flexibleren Einkaufsverhalten. Kunden sind zunehmend mobiler, weniger ortsgebunden und legen auch bei der Wahl des Einkaufsstandorts Wert auf Abwechslung. Anders als bei der Passantenbefragung wurden in der repräsentativen Haushaltsbefragung vor allem die umgebenden Mittelzentren als alternative Einkaufsstandorte genannt. Bei den Befragten aus dem Umland fanden dabei besonders häufig Rheine und Lingen Erwähnung. Zone West 2010 weniger 26,8% gleich viel 52,6% mehr 20,6% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: CIMA Haushaltsbefragung 2010 Bearbeitung: CIMA GmbH 2010 Abb. 16 gibt die Antworten der Befragten auf die Frage nach dem heutigen Einkaufverhalten im Vergleich von vor 3 Jahren wieder. Sehr deutlich werden bei dieser Frage die Unterschiede zwischen Osnabrück und dem Umland. So kauft fast die Hälfte der Osnabrücker gleich viel in der Innenstadt ein wie vor drei Jahren, 24 % mehr und rund 27 % weniger. Auch wenn es weiterhin ein CIMA Beratung + Management GmbH 2010 23