ISSN 1364/95 Rekonštrukcia Hlavnej ulice v Košiciach Dialničný privádzač Budimír - Košice Rekonštrkcia Hlavnej ulice v Košiciach Kruhový objazd - Moldavská ulica 1 1997 ročník II
ZAUJÍMAVOSTI V ČÍSLE Posudzovanie technických porúch stavebných konštrukcií pri ich oceňovaní Kataster nehnuteľností a znalecká činnosť Metodika ohodnotenia nehnuteľností v Rakúsku (3) V NASLEDUJÚCOM ČÍSLE PRIPRAVUJEME STAVEBNÍCTVO Spôsoby preukazovania vyššej ceny podľa 19 cenového predpisu (2) Stavebný zákon a znalecká činnosť Analytické metódy výpočtu opotrebovania stavieb Oceňovanie bytov a nebytových priestorov podľa platného cenového predpisu PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO Ako ďalej v znaleckých odboroch Podnikové hospodárstvo a Ekonomika - hospodárstvo - dodatočné publikovanie STÁLE RUBRIKY Príklady znaleckých posudkov INFORMÁCIE - najnovšie informácie z MS SR a ÚSI ŽU v Žiline VÝZVA K AUTORSKEJ SPOLUPRÁCI Ústav súdneho inžinierstva Žilinskej univerzity v Žiline, vydavateľ časopisu ZNALECTVO, vyzýva k autorskej spolupráci všetkých, ktorých vedomosti, poznatky a skúsenosti zo znaleckej činnosti môžu prispieť k vysokej odbornej úrovni jeho obsahu. Ponúkame autorskú spoluprácu vybraným prispievateľom podľa edičného plánu jednotlivých čísel. Rovnako však uverejníme i články a príspevky, ktoré nám zašlete na uverejnenie z vlastnej iniciatívy. Radi uverejníme i ohlasy na úroveň časopisu, požiadavky na jeho obsah i prípadné kritické ohlasy, ktoré prispejú k ďalšiemu skvalitňovaniu našej práce.
OBSAH: INHALT: HISTÓRIA A SÚČASNÝ ROZVOJ MESTA KOŠICE GESCHICHTE UND DERZEITIGE ENTWICKLUNG DER STADT KOSICE... 2 Oetter Emil, Svoboda Vít REKONŠTRUKCIA DÓMU SV. ALŽBETY V KOŠICIACH Z HĽADISKA EXISTUJÚCICH A POTENCIÁLNYCH PORÚCH HLAVNÝCH NOSNÝCH KONŠTRUKCIÍ OBJEKTU REKONSTRUKTION DES HEILIGEN ELISABETH DOMS IN KOSICE, IN ZUSAMMENHANG MIT EXISTIERENDEN UND POTENZIONELLEN DEFEKTEN DER HAUPT- UND TRÄGKON- STRUKTIONEN DES OBJEKTES... 3 Ľubomír Hurajt, Milan Tomko POSUDZOVANIE TECHNICKÝCH PORÚCH STAVEBNÝCH KONŠTRUKCIÍ PRI ICH OCEŇOVANÍ BEURTEILUNG DER TECHNISCHEN DEFEKTEN VON BAUKON- STRUKTIONEN BEI DEREN BEWERTUNG... 10 Tibor Szabó METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (3) METHODIK VOM BEWERTEN DER IMMOBILIEN IN ÖSTERREICH (3)... 12 Jaroslava Ternenyová KATASTER NEHNUTEĽNOSTÍ A ZNALECKÁ ČINNOSŤ IMMOBILIENKATASTER UND SACHVERSTÄNDIGERTÄTIGKEIT... 17 Dušan Katunský TEPELNOTECHNICKÉ POŽIADAVKY NA OBALOVÉ KONŠTRUKCIE STAVEBNÝCH OBJEKTOV WÄRMETECHNISCHE ANSPRÜCHE AUF DIE BEILAGEKONSTRUKTIONEN VON BAUOBJEKTEN... 22 Ivo Háp GOODWILL, AKO KOMPONENT STANOVENIA HODNOTY PODNIKU GOODWILL ALS KOMPONENT VOM FESTSTELLEN DES BETRIEBSWERTES... 28 INFORMÁCIE - POKYNY - OZNAMY VYHODNOTENIE ANKETY ZNALCOV V ODBORE STAVEBNÍCTVO AUSWERTUNG DER SACHVERSTÄNDIGERANKETTE... 31 VÝSLEDKY PRIESKUMU ZNALECKEJ ČINNOSTI ERGEBNISSE DER SACHVERSTÄNDIGERTÄTIGKEITENUNTERSU- CHUNG... 32 POZVÁNKA NA I. MEDZINÁRODNÚ ZNALECKÚ KONFERENCIU V ODBORE STAVEBNÍCTVO EINLADUNG ZUR I. INTERNATIONALER SACHVERSTÄNDIGER- KONFERRENZ IN DER FACHRICHTUNG BAUWESEN... 33 INFORMÁCIA O KONZULTAČNEJ ČINNOSTI INFORMATIONEN ÜBER KONSULTATIONSTÄTIGKEIT... 36 Ivan Hyben VLHNUTIE KONŠTRUKCIÍ AKO PORUCHA STAVEBNÝCH OBJEKTOV FEUCHTEN VON KONSTRUKTIONEN ALS DEFEKT DER BAUOB- JEKTEN... 19 AKTUÁLNE INDEXY CIEN STAVEBNÝCH PRÁC 2. ŠTVRŤROK 1997 AKTUELLE PREISINDEXE VON BAUARBEITEN - II. QUARTAL 1997... 36 ZNALECTVO ISSN 1364/95 je odborný časopis, v ktorom sú publikované dosiaľ neuverejnené práce z odborov STAVEBNÍCTVO A PODNIKOVÉ HOSPODÁRSTVO, z výskumu, organizácie a riadenia znaleckej činnosti v SR. Je určený technickým znalcom, znaleckým ústavom a organizáciám, štátnym orgánom, komerčným a iným organizáciám, ktoré využívajú znalecké posudky. VYTLAČENÉ Z ORIGINÁLOV ZASLANÝCH AUTORMI Vychádza 4x ročne. Vydáva a distribuuje: ŽILINSKÁ UNIVERZITA - ÚSTAV SÚDNEHO INŽINIERSTVA V ŽILINE, Tlač: EDIČNÉ STREDISKO ŽU V Žiline, Adresa redakcie: Žilinská univerzita, Ústav súdneho inžinierstva, Moyzesova 20, 010 26 Žilina, tel.: 089/478 51, 538 31, fax: 089/538 31. Šéfredaktor: Ing. Ľubomír Hurajt, zástupca šéfredaktora: Ing. Jozef Faith, CSc., technický redaktor: Ing. Marián Vyparina. Redakčná rada: Prof. Ing. Ján Benčat, CSc. - predseda. Členovia: Ing. Jaroslav Belaj, Ing. František Doktor, Ing. Jozef Faith, CSc., Ing. Ľubomír Hurajt, Doc. Ing. Ladislav Kapasný, CSc., Doc. Ing. Cyril Klinec, CSc., Marieta Kozlíková, Ing. Peter Malík, Ing. Ján Milata, Ing. Alžbeta Nováková, Ing. Miroslav Pfliegel, CSc., Doc. Ing. Ján Svrček, CSc., Ing. Milan Vyparina, Ing. Marián Vyparina, Prof. Ing. Jozef Zajac, DrSc. Obálka: Dóm sv. Alžbety v Košiciach, Konzultačné stredisko ÚSI ŽU Žilina pri FERROST, a.s., Košice.
HISTÓRIA A SÚČASNÝ ROZVOJ MESTA KOŠICE HISTÓRIA A SÚČASNÝ ROZVOJ MESTA KOŠICE Mesto Košice sa oprávnene pýši bohatou históriou. Zachované nehnuteľné pamiatky sú priamym dôkazom vývoja mesta, jeho stredovekého rozmachu ale aj bohatstva neskorších období až po súčasnosť. Košice predstavujú najlepšie zachovaný a najdôkladnejšie vyvinutý typ mesta so šošovkovitým námestím. Uličná sieť, jej postupový vývoj od románskeho obdobia po súčasnosť je dobre sledovateľná. Funkčné a prevádzkové väzby medzi jednotlivými dôležitými mestskými interiérmi sú logicky zdôvodnené a po celé stáročia rešpektované. Táto čistota pôdorysu nebola narušená ani po odstránení opevnenia. Nové urbanistické koncepcie 19. storočia len umocnili dokonalý výraz rozpínajúceho sa mesta. Pre súčasnosť a súčastníka je to zdroj poznania, ale aj výzva zachovať všetky tieto hodnoty pre budúcnosť. Prebiehajúci stavebný ruch v starom meste je prejavom snáh vedenia mesta a občanov revitalizovať toto prostredie pre potreby mestského centra s požiadavkami súčasnej doby. Nevyhovujúce a zastaralé inžinierske siete vyvolali štart rekonštrukčných aktivít na Hlavnej ulici a od samého začiatku bolo jasné, že pôjde o rozsiahlu akciu, cieľom ktorej bude výmena všetkých inžinierských sietí na Hlavnej ulici a následné uloženie kvalitnej kamennej dlažby na komunikácie. Inžinierske siete a trať električky boli zrekonštruované, uložilo sa líniové odvodnenie a kvapková závlaha pre nové stromoradia. Projekty rekonštrukcie sietí a jej realizáciu zabezpečovali ich správcovia. Kanalizácia sa realizovala bezvýkopovou technológiou s výnimkou odvedenia vody zo strešných zvodov. Uložené boli vedenie plynu, vody spätného vedenia vody symbolického potôčika, telekomunikácií, elektrické rozvody a káblová televízia. Z dôvodu získania kvalitného návrhu riešenia povrchovej úpravy a dlažby mesto zrealizovalo urbanisticko-architektonickú súťaž, z ktorej ako víťaz vyšla architektonická skupina LAMI. Treba poznamenať že tento riešiteľský kolektív vyhral aj súťaž rekonštrukcie Mlynskej a Alžbetínskej ulice - teda s Hlavnou ulicou celý tzv. Zlatý kríž mesta. Pohľad na hlavnú ulicu v súčasnosti dokladá uloženie dlažby v rozsahu celej Hlavnej ulice (s výnimkou lokality archeologických nálezov južnej stredovekej brány a hradových múrov). Ako vhodný prírodný materiál pre dlažbu bol určený taliansky andezit-porfýr rôznych teplých hnedých farebných tónov. Električková trať a zároveň obslužná komunikácia je vykladaná čadičovými čiernymi kockami a pre doplnenie - po oboch stranách Hlavnej ulice sa ťahá cyklistický pás s povrchom farebného asfaltu. V úseku od OD TESCO po súsošie Immaculata v stredovej osi ulice tečie symbolicky Čermeľský potok - dokumentujúci historický fakt, že tadiaľ v minulosti tiekol potok. V tomto úseku je najvýraznejšia výmena stromov po oboch stranách. Výsadbou, vzrastom a kvalitou menších stromov dostala táto časť ulice žiadaný priehľad na fasády kultúrnych pamiatok. Ak hovoríme o zeleni je treba spomenúť rekonštrukciu parku za budovou divadla, stredového parku medzi divadlom a Areálom sv. Alžbety. Do severného parku sa vrátila výrazom pôvodná kamenná fontána a symbolika pôvodného oplotenia parku. Stredový park je obohatený o nový výraz hrajúcej fontány (s rekonštrukciou ovládania) a o sochársky objekt zvonkohry. V štádiu rozpracovanosti je otázka rozšírenia parku po hranicu električkovej trate. Rekonštrukcia sa dotkla aj južného parku v podobe úpravy zelene a symboliky pôvodného kovaného oplotenia parku. V blízkej budúcnosti sa objavia na Hlavnej ulici jej neoddeliteľné súčasti ako - stánky na predaj tlače, poštové schránky, odpadkové koše, picie fontány, stojany na bicykle, lavičky a spolu s telefónnymi búdkami zavŕšia etapu rekonštrukcie. Južný cíp Hlavnej ulice je dejiskom odkrývania archeologických zaujímavostí z histórie mesta. Z rozhodnutia vedenia mesta tieto budú prezentované v dôstojnej forme pre občanov mesta a turistov. Nebude to iba forma expozície, ale stane sa živým organizmom v rámci Hlavnej ulice, prístupnou atrakciou pre turistov a záujemcov o históriu Košíc. V princípe bude archeologické nálezisko prekryté z dôvodu bežnej funkcie ulice, avšak vstupy a priehľady spolu s grafickým náznakom v dlažbe ulice budú jasne hovoriť o mimoriadnosti tohto územia. Zvláštnu časť rekonštrukcie Hlavnej ulice aj Mlynskej a Alžbetínskej ulice tvorí verejné osvetlenie. Podľa zachovaného kusa kandelábra sa vyrobili kópie stožiarov, z funkčného hľadiska boli niektoré upravené pre obojstranné osvetlenie chodníka aj komunikácie. Chodníky dnes zdobia nízke lucerny s erbom mesta v korunke. Informáciu o rekonštrukcií Hlavnej ulice uzatvorím rozhodnutím vedenia mesta o znovuinštalovaní sochy gen. M. R. Štefánika v južnom parku a zámere vytvoriť pamätník košického erbu neďaleko budúceho sídla primátora mesta na Hlavnej ulici č. 59 (stará radnica). Rok 1997 je aj rokom ukončenia rekonštrukčných prác a kompletnej povrchovej úpravy ramena hlavného kríža, t.j. Mlynskej a Alžbetínskej ulice. Práce na výmene sietí sú v plnom prúde, pripravená je projektová dokumentácia povrchového dláždenia a drobnej architektúry. Mlynská ulica vo východnom závere bude ukončená mikronámestím (pred Jakabovým palácom a Európou) a po úprave premostenia bude súčasťou rekonštrukcie silného pešieho ťahu cez Mestský park až po železničnú stanicu. Stručný výpočet aktivít v rámci rekonštrukcie historikého centra Košíc ukončíme rekonštrukciou severnej veže Dómu sv. Alžbety, s ktorou sa začalo v r. 1996. Víťazom súťaže a teraz dodávateľom stavby je firma VILLARD z Bratislavy. Obnova má komplexný charakter počnúc pozlátenou rokokovou helmicou, kvalitným statickým zabezpečením, výmenou časom zničených kamenných článkov až po obnovu vežových hodín. Práce prebiehajú pod pravidelnou kontrolou vedenia mesta ako aj špecialistov na ochranu pamiatok. Ukončenie je plánované v októbri tohoto roku. Ing. arch. Peter Murko hlavný architekt mesta Košíc 2 ZNALECTVO 1/1997
REKONŠTRUKCIA DÓMU SV. ALŽBETY V KOŠICIACH... Oetter Emil, Svoboda Vít * REKONŠTRUKCIA DÓMU SV. ALŽBETY V KOŠICIACH Z HĽADISKA EXISTUJÚCICH A POTENCIÁLNYCH PORÚCH HLAVNÝCH NOSNÝCH KONŠTRUKCIÍ OBJEKTU Resumé Autori v príspevku diskutujú niektoré problémy súvisiace s problematikou rekonštrukcie vzácneho historického objektu - národnej kultúrnej pamiatky, z hľadiska existujúcich i potenciálnych porúch hlavných nosných konštrukcií objektu. Analyzovaná problematika je ilustrovaná na statickom zabezpečení obnovovaných častí Dómu sv. Alžbety v Košiciach (sanktuárium a severná veža dómu). Poukazujú tiež na základné statické problémy pri rozsiahlejších rekonštrukčných prácach na stredovekých (konkrétne gotických) objektoch (obnova oporných pilierov na svätyni, gotických klenutí a pod.). Ďalej autori diskutujú problémy súvisiace s dodatočným zvyšovaním priestorovej tuhosti murovaných veží pomocou vnútorných vencov (ako ilustračný príklad uvádzajú konkrétnu aplikáciu na severnej veži dómu). V článku je akcentovaná tiež tá skutočnosť, že pri analýze porúch historických stavebných objektov je dôležité skúmať chronológiu tých relevantných udalostí (živelné pohromy - požiare, povodne atď., neodborné opravy, rekonštrukcie a pod.), ktoré mohli v historickom vývoji objektu podstatným spôsobom prispieť k vzniku poruchy, jej rozvoju, resp. stabilizácii. Príspevok má byť inšpiráciou pre odbornú verejnosť (vrátane znalcov) vtom zmysle, že analýzy a ich praktické aplikácie použité pri rekonštrukcií Dómu sv. Alžbety v Košiciach možno zovšeobecniť a aplikovať aj pri posudzovaní, obnove a oprave iných podobných objektov. Úvod V súčasnosti prebiehajúca obnova Dómu sv. Alžbety v Košiciach sa začala v roku 1984. Z plánovaných rekonštrukčných zámerov sa do roku 1995 podarilo realizovať iba ich časť. Kompletne bola obnovená strecha dómu, svätyňa a južné priečelie vrátane vstupného portálu. Obnovené boli vitráže na svätyni a juhovýchodnej časti južného priečelia. Podarilo sa taktiež opraviť krov a vymeniť krytinu na barokovej helmici severnej veže. V súčasnosti sa realizuje obnova kamennej časti severnej veže. časti nosných konštrukcií a pod.). Z vykonaných prác v tejto oblasti treba spomenúť komplexnú obnovu oporných pilierov svätyne, vystuženie jej obvodových stien, spriahnutie dvoch párov oporných pilierov svätyne oceľovými priehradovými väzníkmi (obr. 1 a 2), vystuženie protipožiarneho múru nad víťazným oblúkom, priestorové vystuženie severnej veže (obr. 3, 4 a 5) a ďalšie menej významné práce. V tomto príspevku sú podrobnejšie analyzované dva okruhy problémov. V prvom je uvedený typický postup, ktorým možno zvýšiť priestorovú tuhosť ťažiskového priestoru gotického chrámu - sanktuária s apsidou. V druhej časti príspevku je analyzovaný problém dodatočného zvyšovania tuhosti murovaných veží valcového tvaru (zvonice a pod.) [1], [2]. Zvýšenie priestor orovej j tuhosti ti svät ätyne gotického chrámu Statické zabezpečenie svätyne Dómu sv. Alžbety pozostávalo z: a) vytvorenia dodatočných, svätyňu vystužujúcich konštrukcií, b) komplexnej rekonštrukcie oporných pilierov, c) obnovy stredovekého muriva medzi piliermi. Počas opravy krovu a výmeny krytiny boli do podkrovia inštalované doplnkové oceľové konštrukcie, ktoré pomáhajú zvýšiť priestorovú tuhosť konštrukcie sanktuária. Sú to: oceľové vence vystužujúce obvodové murivo svätyne; oceľové priehradové väzníky, ktorých úlohou je spriahnuť dva páry oporných pilierov; oceľové ťahadlá, ktoré vystužujú protipožiarny múr nad víťazným oblúkom. Na obr. 1 je zobrazené pôdorysné rozmiestnenie týchto oceľových prvkov. Obr. 2 znázorňuje umiestnenie oceľových vencov a oceľových priehradových väzníkov vo zvislom smere. Z hľadiska statiky stavebných konštrukcií sú relevantné tie rekonštrukčné zásahy, výsledkom ktorých je zvýšenie statickej bezpečnosti konštrukcie (priestorovej tuhosti konštrukcie ako celku i jej jednotlivých prvkov, stability a pod.). U historických objektov sú to v mnohých prípadoch podstatné rekonštrukčné aktivity, zásluhou ktorých môžu objekty ďalej slúžiť svojmu účelu a vydávať svedectvo o technickej a umeleckej vyspelosti svojich staviteľov. Pri súčasnej rozsiahlej obnove dómu sa ukázalo, že je potrebné urobiť aj také rekonštrukčné práce, ktoré zvýšia statickú funkčnosť objektu. Práce bolo treba vykonať z preventívnych dôvodov, a aj preto, že sa objavili evidentné poruchy niektorých nosných konštrukčných prvkov (trhliny v kamennom murive a rebrách klenieb, poškodené drevené Úlohou oceľových vencov je vystužovať obvodové murivo svätyne. Vence boli navrhnuté z valcovaných U profilov. Dvojica týchto profilov je navzájom zvarená. Medzi profily sú vložené vložky z plochej ocele. Medzera 25 mm, vymedzená medzi dvojicou U profilov vložkami, umožňuje prevlečenie kotiev, pomocou ktorých sú vence priskrutkované k murivu. Obvodové múry svätyne sú vystužené dvoma vencami. Obidva sú na vnútornom líci muriva (obr. 1), pričom spodný veniec je umiestnený tesne nad lunetami, druhý cca 30-40 cm pod korunou muriva (obr. 2). Dielce vencov boli zhotovené v dielni a zmontované boli priamo na mieste osadenia. Vodorovné zložky síl, ktoré sa z klenieb prenášajú do vertikálnych nosných prvkov (v gotike sú to oporné piliere, ktoré nahradili * OETTER Emil, Ing., CSc., Rímskokatolícky arcibiskupský úrad v Košiciach, Hlavná ul. č. 28, 040 01 Košice SVOBODA Vít, Ing., Združenie stavebných inžinierov a technikov L - projekt, Nám. Majstra Pavla č. 28, 054 01 Levoča 3
REKONŠTRUKCIA DÓMU SV. ALŽBETY V KOŠICIACH... mohutné múry románskeho slohu) sú zachytené pomocou oceľových priehradových väzníkov. Boli navrhnuté a realizované dva priehradové väzníky, ktorých úlohou je spriahnuť dve dvojice oporných pilierov susediacich s víťazným oblúkom (dvojice pilierov H-N a G-O, obr. 1). Väzníky sú uložené v korune atikového muriva a na spodnej časti majú na obidvoch stranách konzoly, do ktorých sú ukotvené oporné múry pomocou kotiev s obojstranným závitom (obr. 2). Priehradové väzníky sú navzájom spojené pozdĺžnymi stužidlami v horizontálnej aj vertikálnej rovine. Väzníky nebolo možné dopraviť na miesto osadenia ako celok. Preto boli vyrobené jednotlivé dielce väzníkov, ktoré boli zmontované na mieste osadenia v podkroví svätyne. Tretím prvkom vystuženia svätyne sú oceľové ťahadlá, ktoré vystužujú protipožiarny múr nad víťazným oblúkom. Boli navrhnuté dve ťahadlá - spodné a horné. Spodná dvojica ťahadiel je umiestnená tesne nad klenbou po obidvoch stranách muriva a je ukotvená v obvodovom murive svätyne. Horná dvojica ťahadiel je uložená na odskoku protipožiarneho múru a je ukotvená v murive schodišťových veží [1], [2]. Činnosti uvedené v odsekoch b) a c) boli z hľadiska umeleckého a remeselného popísané v príspevku: Obnova Dómu sv. Alžbety v Košiciach v minulosti a dnes, ktorý je uverejnený v zborníku konferencie: Budova a rekonštrukcia, II. sekcia - Konštrukčné, technické a technologické problémy rekonštrukcie budov [3]. Vtomto príspevku je vhodné upozorniť na to, že vznikli obavy, či počas rekonštrukcie oporných pilierov svätyne (každý pilier bol počas svojej rekonštrukcie istý čas oslabený a teda len čiastočne mohol plniť svoju nosnú funkciu) nedôjde k veľkým deformáciám (vodorovným posunutiam) oporných pilierov a následne k poruchám v nosných prvkoch konštrukcie klenieb. Z uvedených dôvodov bol stanovený presný harmonogram opráv jednotlivých oporných pilierov. Zároveň, počas celého obdobia rekonštrukcie op orných pilierov, robili pracovníci Katedry zakladania a dopravných stavieb Stavebnej fakulty Vysokej školy technickej v Košiciach pravidelné merania dilatácií na zvolených miestach klenbového systému svätyne (merania boli vykonané v rokoch 1987-1990). Princíp metodiky bol jednoduchý. Na vhodne zvolených miestach klenieb svätyne (v okolí vrcholov klenieb, v pätách klenieb a v miestach, kde boli evidentné trhliny v klenbách) boli osadené mosadzné terčíky (celkom 32 dvojíc terčíkov). Mikrometrickými meradlami sa potom dlhodobo sledovali vzájomné relatívne pohyby terčíkov voči sebe v každej osadenej dvojici [1]. Zvyšovanie priestor orovej j tuhosti ti murovaných veží v valcov alcového tvar aru Spôsob zvýšenia priestorovej tuhosti severnej veže Dómu sv. Alžbety je predmetom druhej časti tohto príspevku. Severná veža je ztechnického hľadiska jednoduchý objekt z väčšej časti takmer komínového charakteru. Je situovaná na severozápadnom nároží dómu a vytvára dominantu celej stavby. Vrátane kupolovitého zastrešenia a kríža je vysoká cca 59 m a má spolu 9 podlaží. Výška 4 murovanej časti je 41 m. Prvé tri podlažia veže sú štvorcového pôdorysu o rozmeroch 8 x 8 m, pôdorys ostatných podlaží je osemboký. Štvorboká časť veže je plne zakomponovaná do pomerne kompaktného telesa dómu. Osemboká časť veže je samostatná, voľne stojaca. Steny veže sú pomerne masívne, v prvých dvoch podlažiach naviac vystužené mohutnými oporami. Ich hrúbka sa pohybuje od 2,3 m v prvých dvoch podlažiach až po 0,8 m v podlaží piatom (obr. 3). Všeobecne možno konštatovať, že vzhľadom na vek veže, jej konštrukčné usporiadanie a také udalosti počas jej existencie, akými boli rôzne požiare, zemetrasenia a povodne [3], [4], je jej statický stav prekvapujúco dobrý. V štvorbokej časti veže neboli pri revízii technického stavu zistené prakticky žiadne významnejšie poruchy. V osembokej časti, ktorej steny sú oslabené pomerne veľkými oknami a kde sa už neuplatňuje efekt ich vystuženia stropmi, pretože tieto sú iba voľne uložené na ozubení v stenách, boli v múroch zistené približne zvislé trhliny prebiehajúce osami prevažnej väčšiny okien a to od štvrtého až do šiesteho podlažia (obr. 3). Podľa charakteru týchto trhlín a podľa ich pomerne malého nárastu od poslednej generálnej opravy, ktorá sa uskutočnila koncom minulého storočia, je možné usudzovať, že s najväčšou pravdepodobnosťou vznikli pri zemetrasení v roku 1834, alebo ešte skôr. V súčasnej dobe majú trhliny v podstate stabilizovaný stav. Za posledných 100 rokov sa rozovretie trhlín v najnepriaznivejšom prípade zväčšilo iba o cca 5 mm. Príčiny tohoto, i keď len malého zväčšovania, možno hľadať v dynamických účinkoch okolitej dopravy a vetra, v účinkoch nerovnomerného teplotného namáhania konštrukcie pri jednostrannom slnečnom oslnení a pod. Obmedzenie vzniku vyššie popísaných trhlín sa u vežových, alebo komínových stavieb robí spravidla ich vystužením vencami v úrovni jednotlivých poschodí, alebo spínacími obručami. Tento postup je navrhnutý aj v prípade severnej veže. Spevnenie osembokej časti veže bolo navrhnuté pomocou troch vencov. Keďže ich inštalovanie na vonkajšie líce múrov (z technického hľadiska by bolo najúčinnejšie a najjednoduchšie) je z architektonických a pamiatkových dôvodov neprijateľné, bolo rozhodnuté, že vence budú umiestnené vo vnútri veže a budú pripevnené k stenám kombinovaným systémom kotiev. Vence boli navrhnuté z ocele, zmontované na stavbe z dielcov vopred vyrobených v dielni. Ich dĺžka bola definitívne upravovaná až priamo na stavbe pri montáži. Montážne styky boli navrhnuté ako skrutkované, s využitím skrutiek M 12, vkladaných do otvorov 13 14 mm. Otvory je možné vyvŕtať aj priamo na stavbe bežným ručným náradím. Ukotvenie vencov na steny bolo navrhnuté pomocou lepených kotiev Hilti typu HAS z nehrdzavejúcej ocele. Utesnenie styčnej škáry medzi nerovným povrchom múrov a pomerne presným a hladkým povrchom oceľových dielcov bolo navrhnuté aktivovanou cementovou škárovacou maltou s prísadou akrylátovej disperzie Sokrat, alt. Duvilax, alebo Slovilax. Zmonolitnenie stien v miestach ukotvenia vencov bolo navrhnuté kotvami zainjektovanými cementovým mliekom a to tak, že došlo ZNALECTVO 1/1997
REKONŠTRUKCIA DÓMU SV. ALŽBETY V KOŠICIACH... k spriahnutiu kompaktných vymuroviek lícov do jediného celku. Injektáž bolo navrhnuté urobiť až po riadnom utesnení všetkých trhlín hĺbkovým škárovaním, aby riziko prípadného znečistenia povrchov stien injektážnou zmesou bolo obmedzené na minimum (obr. 5 a 6) [1]. Inštalácia stužujúcich vencov bola navrhnutá tak, aby bola realizovateľná s využitím strojového vybavenia bežne používaného v malom stavebníctve. Bolo žiadúce, aby tzv. veľké vrty boli urobené bezrázovo, rotačne s výnosom a so zdokumentovaním jadra. Malé krátke vrty bolo potom možné urobiť tradične, t.j. na plný prierez, rotačne s príklepom. Pri injektovaní, ktoré sa predpokladá nízkotlakové, t.j. max. do 0,6 MPa, bola venovaná zvýšená starostlivosť kontrole tesnosti povrchov múrov. V prípade vytekania injektážnej zmesi na povrch stien treba práce dočasne zastaviť, netesnosti odstrániť a líce muriva riadne očistiť. Vystuženie tzv. veľkých vrtov bolo navrhnuté prútmi obyčajnej betonárskej výstuže radu J 16 vtláčanými do čerstvo zainjektovaných vrtov. Napnutie kotiev Hilti bolo vykonané momentovým kľúčom na hodnotu 8 kn. Napínanie bolo treba urobiť najmenej dvakrát s odstupom min. dvoch dní, aby bola eliminovaná strata ich predpätia, ktorá vznikla od dotvarovania epoxidového tmelu [1]. Záver Oprava, či rekonštrukcia cenných historických objektov je mimoriadne náročná činnosť, na ktorej spolu s umelcami participujú odborníci viacerých technických vedných odborov. Neoddeliteľnou súčasťou celého procesu sú aj odborníci zo statiky, ktorých úlohou je navrhnúť také riešenia, ktoré zabezpečia statickú funkčnosť objektu aj v ďalšom období. V príspevku uvedené konkrétne aplikácie rôznych statických riešení pri rekonštrukcii Dómu sv. Alžbety v Košiciach môžu byť inšpiráciou pri oprave podobných objektov zahrnutých medzi národné kultúrne pamiatky. Poznámka: Kópie jednotlivých obrázkov sú veľkými zmenšeninami výkresov dielčích častí projektových dokumentácií, preto sú kóty a popisy v týchto obrázkoch zle čitateľné až nečitateľné. Literatúra [1] Kolektív autorov: Projektové dokumentácie rôznych etáp obnovy Dómu sv. Alžbety v Košiciach z rokov 1982-95. Archív Rímskokatolíckej farnosti sv. Alžbety v Košiciach [2] Oetter, E. - Svoboda, V.: Rekonštrukcia Dómu sv. Alžbety vkošiciach z hľadiska statiky stavebných konštrukcií. Konferencia so zahraničnou účasťou BUDOVA A REKONŠTRUKCIA ako sprievodná akcia výstavy PRO DOMO - zborník prednášok. C PRESS, Domu techniky, s.r.o., Košice, máj 1996, vydanie prvé, str. 85-92. [3] Oetter, E. - Markušová, K.: Obnova Dómu sv. Alžbety v Košiciach v minulosti a dnes. Konferencia so zahraničnou účasťou BUDOVA A REKONŠTRUKCIA ako sprievodná akcia výstavy PRO DOMO - zborník prednášok. C PRESS, Domu techniky, s.r.o., Košice, máj 1996, vydanie prvé, str. 108-115. [4] Dóm sv. Alžbety v Košiciach, národná kultúrna pamiatka. Vydavateľstvo Obzor, n. p., Bratislava - Košice, 1983. Obrázok č. 1 5
REKONŠTRUKCIA DÓMU SV. ALŽBETY V KOŠICIACH... Obrázok č. 2 Obrázok č. 3 6 ZNALECTVO 1/1997
REKONŠTRUKCIA DÓMU SV. ALŽBETY V KOŠICIACH... Obrázok č. 4 7
REKONŠTRUKCIA DÓMU SV. ALŽBETY V KOŠICIACH... Obrázok č. 5 8 ZNALECTVO 1/1997
REKONŠTRUKCIA DÓMU SV. ALŽBETY V KOŠICIACH... Obrázok č. 6 9
POSUDZOVANIE TECHNICKÝCH PORÚCH STAVEBNÝCH KONŠTRUKCIÍ PRI ICH OCEŇOVANÍ Ľubomír Hurajt, Milan Tomko * POSUDZOVANIE TECHNICKÝCH PORÚCH STAVEBNÝCH KONŠTRUKCIÍ PRI ICH OCEŇOVANÍ Znalci z odboru stavebníctvo, odvetvia oceňovanie nehnuteľností sa v znaleckej praxi stretávajú s požiadavkou oceniť objekt, kde po určení základnej ceny je potrebné posúdiť životnosť a určiť opotrebenie v čase ocenenia. Správne stanovenie životnosti a opotrebenie má veľký vplyv na výpočet zistenej ceny nehnuteľnosti. životnosť objektu ovplyvňujú rôzne faktory, počnúc kvalitou projekčných prác a končiac údržbou. V súvislosti so zmenami vlastníkov (prevodov) alebo iných právnych úkonov nám vystupuje otázka, ako oceniť nehnuteľnosť, aby bolo možné zohľadniť skutočný stav konštrukcií v cene nehnuteľnosti. Samotné stanovenie životnosti je záležitosťou nadobudnutia informácií o objekte, voľby metodiky a získaných poznatkov. Stavebnú činnosť na území Slovenskej republiky reguluje zákon č.50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon), v znení zákonov č.103/1990 Zb., č. 262/1992 Zb., 136/1995 Z. z. a zákona č. 199/1995 Z. z. Zákon vymedzuje ( 54), že stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočniť iba podľa stavebného povolenia, alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu. V 1 vyhlášky č. 85/1976 Zb. sa uvádza, že za stavbu sa považujú všetky stavby bez zreteľa na ich s tavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Vyhláškou č. 85/1976 Zb. sú v článku 3, 1 stanovené zmeny dokončených stavieb: - nadstavby, ktorými sa stavby zvyšujú, - prístavby, ktorými sa stavby rozširujú a ktoré sú navzájom prevádzkovo prepojené s doterajšou stavbou, - stavebné úpravy, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné a výškové ohraničenie stavby, Zmenami stavieb pred ich dokončením sa rozumejú zmeny oproti stavebnému povoleniu, prípadne dokumentácii stavby overenej stavebným úradom v stavebnom konaní. Pod pojmom oprava, ktorý je v stavebnej praxi bežný sa rozumie činnosť súvisiaca s údržbou stavieb. Pre väčšiu zrozumiteľnosť sa ďalej rozlišujú pojmy: - stavba - stavebné dielo, na ktorom sa vykonáva stavebná činnosť, - objekt - stavebné dielo s ukončenou stavebnou činnosťou, - chyba konštrukcie - nedostatok konštrukcie spôsobený chybným návrhom alebo vyhotovením, - porucha konštrukcie - zmena konštrukcie oproti pôvodnému stavu, ktorá zhoršuje jej spoľahlivosť (STN 73 0038 Navrhovanie stavebných konštrukcií pri prestavbách). V súčasnej dobe, kedy slovenská sústava noriem postupne pripravuje zosúladenie s vybudovaným systémom noriem Európskeho spoločenstva, musia byť rešpektované zásady smernice Rady európskeho spoločenstva 89/106/EEC,ktorá stanovuje požiadavky na stavebné výrobky a tým s následným vplyvom na stavebné objekty. Smernica stanovuje hlavné požiadavky na stavebné konštrukcie a to: - mechanickú pevnosť a stabilitu, - protipožiarnu ochranu, - zabezpečenie hygieny, ochrany zdravia a životného prostredia, - bezpečnosť pri užívaní, - ochrana proti hluku, - úspory energie a tepelnú izoláciu. Vyššie uvedené požiadavky sú uvedené aj v 47 zákona č. 50/1976 Zb. o územnou plánovaní a stavebnom poriadku. Stavebné výrobky sú výrobky zhotovené k tomu, aby boli trvale zabudované v stavbách. V smernici sa uvádza, že z uvedených výrobkov sa realizujú stavebné objekty. Stavebné výrobky, ich systémy, ako aj stavebný objekt ako celok musí spĺňať vyššie uvedených šesť požiadaviek, pri dodržaní podmienok hospodárnosti. Za prepokladu bežnej údržby musia byť uvedené hlavné požiadavky plnené pre ekonomicky primeranú dobu životnosti. Pritom sa vychádza z predpokladu, že zaťaženie (vplyvy) pôsobiace na objekty sú predpokladateľné. Vysvetlenie niektorých základných pojmov: - chyba - nepriaznivý jav na konštrukcii, ktorá znižuje mieru jej spoľahlivosti. - porucha - vyčerpanie schopnosti konštrukcie plniť na ňu kladené požiadavky. Väčšina porúch má svoj pôvod v spolupôsobení viacerých chýb. Zo statického významu môžeme chyby a poruchy hodnotiť nasledovne: - staticky nevýznamné poruchy a chyby, pôsobiace neesteticky a psychycky nepriaznivo, - poruchy z hľadiska statického a funkčného významné, vhodne zvolenými metódami musia byť včas odstránené pre zabezpečenie spoľahlivosti objektu, - poruchy statického významu závažné tzv. havárijné, u ktorých je nutný okamžitý zásah z dôvodu bezpečnosti konštrukcie. Znalec na tvári miesta je povinný vykonať stavebnotechnický prieskum, ktorý zabezpečuje súbor vyčerpávajúcich informácií o jestvujúcom oceňovanom objekte alebo na objekte na ktorý je vykonávaný znalecký posudok. Zámery prieskumu môžu byť rôznorodé a prieskum má byť rozsahom aj nákladmi primeraný jeho významu a stupňu dôležitosti získaných poznatkov. Rozsah prieskumu je podmienený aj stavom objektu, časom ktorý je pre prieskum k dispozícii, prístupnosťou objektu, prípadne ďalšími okolnosťami. * Ing. Ľubomír Hurajt, znalec, Žilinská univerzita - Ústav súdneho inžinierstva Ing. Milan TOMKO, CSc. Stavebná fakulta Technickej univerzity v Košiciach 10 ZNALECTVO 1/1997
POSUDZOVANIE TECHNICKÝCH PORÚCH STAVEBNÝCH KONŠTRUKCIÍ PRI ICH OCEŇOVANÍ Efektívnosť prieskumných prác sa dá ovplyvniť týmito spôsobmi: - prieskum vykonáva znalec, ktorý má skúsenosti a znalosti o konštrukčnom usporiadaní a materiálovom zabezpečení stavieb, - v určitých komplikovanejších prípadoch si znalec prizýva konzultanta (odborníka v danej oblasti), - pri zahájení prieskumu je k dispozícii projektová dokumentácia a ďalšia dokumentácia, - prieskum je vykonávaný s vybavením príslušnou technikou, - pri prieskume sa aplikujú moderné nedeštruktívne metódy, - prieskum sa vykonáva v druhej etape po stanovení postupu na základe prvej obhliadky a s tým súvisiaceho vybavenia. Veľmi dôležitý je popis skutkového stavu posudzovaného objektu a tým zistených porúch, či už z hľadiska ocenenia alebo posudku podaného v inom odvetví odboru stavebníctvo. Pôvod a príčiny vzniku porúch a chýb objektu respektíve jeho časti spočívajú v: 1. nedostatkoch návrhu 2. nevhodnom a nekvaliltnom vyhotovení 3. nekvalite materiálov 4. nezodpovedajúcom prevádzkovaní 5. nedostatočnej údržbe 6. mimoriadnych udalostiach 1. Poruchy spôsobené v nedostatkoch návrhu Tieto spočívajú najmä v : - voľbe nevhodného konštrukčného systému, - nesprávne stanovenom zaťažení, - zlom statickom riešení, - chybnom návrhu technologických postupov. 2. Poruchy spôsobené nevhodným a nekvalitným vyhotovením Tieto spočívajú najmä v: - nesprávnom uložení výstuže, - nedodržaní technologických postupov pri vyhotovení, - nevyhotovení dilatačných škár, - v použití nevhodných spojovacích prostriedkov, - nedodržaní úložnej dĺžky prvkov, - nevhodnej väzbe prvkov, - nedodržanej rovinnosti prvkov, - nedodržaní tvaru podľa objektu, - nesprávneho založenia, - nesprávnom debnení, - nesprávnej izolácií. 3. Poruchy spôsobené nekvalitou materiálov Tieto spočívajú najmä v: - nesprávnom výbere zložiek betónovej zmesi, malty, farbív atď. - nedostatočnom vyhotovení spojov, - použití nekvalitného materiálu, - použití materiálov po záručnej lehote, - použití nevysušeného reziva a drevnej hmoty, 4. Poruchy spôsobené nezodpovedajúcim prevádzkovaním Príčinou vzniku tohoto druhu porúch býva najmä: - pôsobenie zaťaženia odlišného od navrhovaného, - dynamické zaťaženie od strojov a zariadení, - v nevhodnom zásahu do konštrukcie (vyhotovenie otvorov atď.), - zvýšenej vlhkosti v dôsledku prevádzkovania vnútorných priestorov. 5. Poruchy spôsobené nedostatočnou údržbou Tieto sú spôsobované nedodržaním príslušných noriem pri prevádzkovaní stavieb a zanedbaním pravidelnej údrežby a to najmä prvkov krátkodobej životnosti po ich záručnej lehote (krytiny, klampiarske konštrukcie, okná, dvere, podlahy atď) a ich nedostatočnej ochrane (nátery). 6. Poruchy spôsobené vplyvom mimoriadnych udalostí Príčinami vzniku takéhoto druhu porúch býva najmä: - vybudovanie ďalších objektov v blízkom okolí, - zvýšenie alebo zníženie hladiny spodnej vody, - otrasy od novovybudovaných komunikácií, - exhalácie, - výbuchy, - požiare, - zemetrasenie a ďalšíe živelné pohromy. Neoddeliteľnou súčasťou stavebno technických prieskumov je meranie vlastností celých konštrukcií, ich častí, stavebných materiálov deštruktívnymi alebo nedeštruktívnymi metódami, ktoré v súčasnosti sú na vysokej úrovni. Je nutné zvoliť na základe vlastného poznania adekvátnu metódu prieskumu a získania potrebných informácií pre vyhotovenie kvalitného znaleckého posudku. Pri vyhodnocovaní prieskumu stavebného objektu sa kombinuje praktický prieskum na základe obhliadky na tvári miesta s teoretickým vyhodnotením pri spracovaní znaleckého posudku, odborného posudku alebo expertízneho posudku. Problematika životnosti stavebných objektov, ktorá úzko súvisí s ich zostatkovou hodnotou, nie je uspokojivo vyriešená. Stavebnotechnický prieskum môže byť jedným z nástrojov, ktorý dá lepší odhad celkovej životnosti, zostatkovej životnosti, veľkosti opotrebenia a tým aj zistenej ceny v čase, kedy sa vykonáva ocenenie. Literatúra: 1) Ing. Peter Gaduš, Metodické postupy pri posudzovaní technických porúch stavebných objektov - záverečná práce, Žilinská univerzita v Žiline ÚSI, január 1997. 2) Ing. Július Peťko, Poruchy stavieb, ich druhy a vplyv na životnosť a cenu nehnuteľnosti - záverečná práca, Žilinská univerzita v Žiline ÚSI, január 1997 3) Petrík - Skúšobníctvo II., SVŠT Bratislava 1985 4) Bradáč - Teórie oceňování nemovitostí I. II CERM Brno 1994 5) Príslušné normy STN 6) Stavebno technické průskumy, Praha, Dom techniky, ČSVTS, Praha 1989 7) Zákony: 50/1976 Zb., 103/1990 Zb., 262/1992 Zb., 136/1995 Z.z. 199/1995 Z.z. 11
METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (3) Tibor Szabó * METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (3) 6. KapitK apitola Výpočet t prevádzk ádzkovej j hodnot y zastaralých aralých nehnuteľností spôsobom s výnosovej j hodnoty Hodnota nehnuteľnosti stanovená na základe výnosu sa skladá z nasledujúcich častí: Hodnota pôdy. Stavebná hodnota budovy. Stavebná hodnota vonkajších zariadení (najčastejšie zohľadnené vo výnosovej hodnote budovy). 1.. Hodnota a pôdy Hodnota pôdy sa zisťuje porovnávaním hodnôt, prípadne sa berie do úvahy zrážka za malú využiteľnosť. 2. Stavebná S hodnota a budovy Stavebná hodnota budovy sa počíta podľa nasledovného vzoru: Ročný hrubý výnos - náklady na hospodárenie = čistý výnos nehnuteľnosti - výnos zúročenia hodnoty pôdy = čistý výnos stavebných zariadení x násobiteľ = výnosová hodnota budovy - zníženie hodnoty za stavebné nedostatky a chyby = stavebná hodnota budovy 2.1.. Hrubý výnos Hrubý výnos sa môže určiť z výšky nájomného a z vyúčtovania úrokov nájomného. Vedľa vlastného nájomného obsahuje hrubý zisk aj iné výdavky, ako správne výdavky na prevádzkové náklady, údržbárske príspevky, ktoré majú pre prenajímateľa iba prechodný charakter a sú hradené nájomcom. Treba skontrolovať, či tieto výdavky sú skutočne v hrubom výnose, alebo či tieto sú platené nájomníkom alebo prenajímateľom. Treba si všímať, či sa výnos z nájmu môže určiť aj na trvalú dobu; to znamená, nájomné musí zodpovedať zvyčajnej úrovni v danom mieste a čase. Podklady (dôvody) môžu odzrkadľovať výšku nájomného. Informácie sa môžu získať v realitnej kancelárii alebo u maklérov. Pre prázdne miestnosti, alebo pre tie, ktoré sú vo vlastnom užívaní, je takisto vyhradené nájomné. Pri zvýšenom nájomnom sa musí zohľadniť bežná miestna úroveň (napr. ubytovanie zahraničných námezdných robotníkov). 2.2. Správne náklady Ksprávnym nákladom patria najmä: Amortizácia stavebných zariadení. Správne výdavky. Prevádzkové náklady. Náklady na údržbu. Riziko straty (úbytku) nájomného. 2.2.1.. Amortizácia stavebných s zariadení Amortizácia pôsobí pri výnosovej hodnote ako faktor vedľajších výdavkov, ktoré sa zohľadňujú iba v násobiteli. 2.2.2. Správne výdavky vky Správne výdavky zahŕňajú výdavky pre personál a zariadenia, ktoré sú podľa predpisu pre správu nehnuteľnosti dôležité. Tieto výdavky môžu byť zahrnuté aj v prevádzkových nákladoch. Ksprávnym výkonom patria: Prenájom. Vedenie nájomnej knihy, kontrola platenia nájomného, upomienkovanie. Odrátanie vedľajších výdavkov, prevádzkové náklady, dane a záznamy. Plánovanie, splnomocnenie, stráženie, opatrovanie za prácu pre ošetrovanie rastlín. Skúška výpočtov a platobný styk. Spracovanie poistných prípadov. Organizácia a osobné záležitosti. Náklady na údržbu tvoria priemerne 3-8 % hrubého výnosu; iba pri jednom alebo u niekoľkých veľkoprenajímateľov môžu klesnúť na 1-2 % hrubého výnosu. 2.2.3. Prevádzk ádzkové é náklady Prevádzkové náklady sú výdavky, ktoré vzniknú bežným užívaním nehnuteľnosti a jej prevádzkovaním. Patria sem najmä: Zabezpečenie vody. Odvedenie odpadovej vody. Vymetanie komínov. Odvoz smetí (odpadu). Všeobecné osvetlenie. Poistenie proti požiarom spôsobeným škodám, povinné ručenie, atď. Domovník. Upratovanie domu. Výťah a technické vybavenie. Vykurovanie, klimatizácia. Starostlivosť o vonkajšie zariadenia. Zabezpečenie teplej vody. Boj proti škodcom. * Ing. Tibor Szabó, absolvent CŽV v odbore Stavebníctvo na ÚSI ŽU v Žiline 12 ZNALECTVO 1/1997
METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (3) 2.2.4. Náklady na údržbu Patria sem iba tie výdavky, ktoré sú potrebné na odstránenie chýb, ktoré vznikli opotrebovaním, starnutím a poveternostnými vplyvmi a slúžia k zachovaniu stavby počas jej trvania. Výdavky na údržbu hradí vlastník. Treba si všimnúť, že sa neberú do úvahy skutočné výdavky určeného roku, v ktorých by obzvlášť vysoké alebo nízke výdavky v neodôvodnenej miere ovplyvňovali výnosovú hodnotu. Viacročné výdavky za údržbu sa vypočítajú v % z výnosovej hodnoty v deň ohodnotenia. Podľa druhu vyhotovenia stavby astavu konštrukcií sú sadzby na údržbu nasledovné: Obytné domy od 0,5 do 1,5% výrobnej ceny Obchodné domy od 0,5 do 2% výrobnej ceny Veľmi staré, historicky chránené objekty priemerne 4% výrobnej ceny 2.2.5. Riziko o strs traty y nájomného Riziko straty nájomného je riziko zníženia zisku, ktorý vznikne po nevýnosnom nájme, nedoplatku, alebo stratou času medzi podpisom dvoch nájomných zmlúv. Slúži aj na krytie výdavkov, k platbe, výpovedi, zrušeniu nájomných vzťahov alebo vysťahovaní. Pri priestoroch, ktoré sa využívajú na priemyselné účely, je riziko väčšie, lebo tieto sa ťažšie prenajímajú. Riziko straty nájomného sa vypočíta percentuálnou sadzbou z hrubého výnosu. Sadzby sa rovnajú pri: Obytných objektoch 2% Kanceláriách 2,5% Priemyselne využitých objektoch 2,5-4% 2.3. Zúroč očenie hodnot y pôdy 2.3.1.. VýpočV ýpočet Čistý zisk pozemku (ročný hrubý zisk mínus výdavky na hospodárenie) sa delí na výnos zúročenia hodnoty pôdy a podiel výnosu budovy. Základy a pôda sú časovo neohraničené, to znamená, že sú navždy použiteľné, ak sa suma zúročenia vypočíta ako ročná hodnota stáleho dôchodku (zisku). Vzor je nasledovný: hodnota pôdy x kapitalizačná úroková miera Zúročenie hodnoty pôdy = 100 Suma zúročenia hodnoty pôdy pre výpočet hodnoty pôdy nemá žiadny význam a slúži k zisteniu podielu čistého zisku stavebných zariadení. 2.3.2. Smerodatná (urču čujúca) úrok oková á miera Zásadne sa berie do úvahy tá istá úroková miera, ako pri kapitalizácii podielu výnosu budovy. Základ a pôda priamo súvisí s osudom budovy, pokiaľ je na pozemku postavená. 2.4. Násobiteľ 2.4.1.. Odhad násobiteľ eľa Čistý zisk stavebných zariadení predstavuje ročný výnos časovej renty. Hodnota výnosu budovy sa vypočíta ako čistá hodnota z ročnej miery zisku. Pritom platí, že čistý zisk pripadajúci na stavebné zariadenia zostáva nezmenený počas doby zvyšného užívania. Nájomné sa vo všeobecnosti platí mesačne dopredu, potom je možné predpokladať, že pre odhad hodnoty zisku budovy by sa brala do úvahy čistá hodnota zisku - nájmu plateného mesačne zálohou. Je potrebné si všimnúť, že mesačne započítaný hrubý zisk nie je identický so ziskovou mierou, ale s rozširujúcim čistým ziskom konečného ročného výnosu. Podľa vecného práva sa ročný čistý zisk porovná so splátkou ročného doplatku platiaceho čistého dôchodku - zisku. V čistom zisku stavebných zariadení má krytie ročná amortizačná suma pre časovú hodnotu budovy, ako aj zúročenie časovej hodnoty budovy. K zúročeniu priložené amortizačné sumy sú tak vymerané, že ku každému dňu určenému na ohodnotenie stavebnej hodnoty budovy môžu byť ušetrené až ku koncu trvania užívania. K začiatku zvyšnej doby trvania je suma pre amortizáciu ešte malá, na základe ešte väčšej časovej hodnoty budovy; čistý zisk bude ešte skoro v plnej výške potrebný k zúročeniu. Spokročilým vekom budovy bude užívanie časovej hodnoty a aj suma zúročenia menšia. Sumy ročných rezervných fondov budú proti tomu s odobratou zvyšnou životnosťou budovy väčšie. Čistý zisk stavebných zariadení sa presúva postupne zo zúročených súm kapitálu budovy na sumy rezervného fondu pre nahromadenú časovú hodnotu budovy. Použiteľný násobiteľ sa upraví po: kapitalizačnej úrokovej miere a zvyšnej dobe užívania budovy. Treba si všimnúť, že iba zvyšný čas trvania a nie celková doba užívania ovplyvňuje násobiteľa. Vzor pre násobiteľa znie: q n 1 V qn x ( q 1) Kde: V - násobiteľ q - = 1 + p/100 p - kapitalizačná úroková miera v % n - zvyšná doba užívania v rokoch 2.4.2. KapitK apitalizačná alizačná úrok oková á miera Výška kapitalizačnej úrokovej miery má pre výpočet stavebnej hodnoty budovy zvláštny význam. Spravidla pre výpočet dôchodku - zisku platí: čím nižšie je zúročenie, tým vyšší je násobiteľ a stavebná hodnota budovy, čím vyššie je zúročenie, tým nižší je násobiteľ a stavebná hodnota budovy. S prijateľnou zvyšnou dobou užívania sa zmenšuje predovšetkým následok výšky úrokovej miery. 13
METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (3) Kritérium pre výber kapitalizačnej úrokovej miery je riziko, ktorému sa podrobí výnos z reálnej dražby. Rodinné domy, ako aj poľnohospodárske nehnuteľnosti a nehnuteľnosti lesného hospodárstva podliehajú menšiemu riziku, ako hospodársky a priemyselne využívané objekty. Ako v bankovníctve platí zásada: Malé riziko žiadne zúročenie. Veľké riziko vysoké zúročenie. Vo všeobecnosti sa dostávame k hodnotám nehnuteľností nasledovnými úrokovými mierami: Pri veľmi dobrej mestskej polohe vo Viedni sa môžu brať do úvahy aj menšie kapitalizačné úrokové miery pre obytné a obchodné domy, ako uvedené v tabuľke. Typ nehnuteľnosti Úroková miera Rodinné domy 2,5-3,5 % Rodinné domy pre 2 rodiny 3,5-4,0 % Nájomné obytné domy 2,5-4,0 % Obytné a obchodné domy 5,0-5,5 % Úrady, obchodné domy,nákupné strediská 6,0-6,5 % Priemyselné pozemky 6,0-7,0 % Turistické nehnuteľnosti 8,0-8,5 % Odvádzanie kapitalizačnej úrokovej miery z úrokovej miery kapitálového trhu Sú otvorené aj alternatívne možnosti vyrúbenia daní pre kupca v nájomnej zmluve. Ako základ k výpočtu kapitalizačnej úrokovej miery sa berie do úvahy napríklad porovnávanie schopností zúročiteľnej pôžičky. Pritom môžeme sekundárnu trhovú renditu zistiť v Štatistických mesačníkoch rakúskej národnej banky podľa zverejnenej tabuľky Rendity na domácich dôchodkových trhoch, napr. Sekundárne trhové rendity jednorázových emisií. Ako oporný bod slúži získaný úrok z pôžičiek. Sekundárnu trhovú renditu treba zistiť aj v poradcoch zakladania v kreditných inštitúciách. Uzavreté pôžičky nenúkajú pritom žiadnu ochranu proti znehodnoteniu peňazí. V úrokovej miere je komponent, ktorý dostatočne zohľadní očakávané znehodnotenie peňazí. Znehodnotenie môže byť aj prispôsobením výnosu nehnuteľnosti, prípadne výnosu podniku, na ktorom znamená hodnota peňazí urovnanie. Zrážka sa vykonaná z kapitalizačnej úrokovej miery. Táto prispôsobená strata hodnoty peňazí nemôže ale jednoducho, po stiahnutí inflačnej miery, prípadne úrokovej miery kapitálového trhu, obsahovať prémie peňažnej hodnoty. Nemôže byť prispôsobená výnosu nehnuteľnosti na zmenených hodnotách peňazí v rovnakej miere. Keď sa zohľadní zrážka prispôsobenej peňažnej hodnoty pri výpočte kapitalizačnej úrokovej miery, nemôže byť nasadená pri výpočte budúcich výnosov. Budúce výnosy nehnuteľností sú v protiklade 14 s výnosom z pôžičiek so všeobecným a špeciálnym rizikom. Všeobecné riziko je z investícií do nehnuteľností alebo podnikov. K tomu sa počíta nebezpečenstvo klesania konjunktúry, nepredvídané vplyvy životného prostredia a iné problémy (riziká). Všeobecné riziko je prirážkou k zaregistrovaniu úrokovej miery kapitálového trhu, ktorá podľa mienky odborníkov môže dôjsť k polovici úrokovej miery na kapitálovom trhu. Špeciálne riziko, ktoré vzniká pri zvláštnej situácii hodnotenej nehnuteľnosti, je zohľadnené pri výpočte budúcich výnosov. Nehnuteľnosti a predovšetkým priemyselne využívané pozemky sa ťažšie predávajú. Táto malá mobilita sa zohľadní ako prirážka k úrokovej miere. Výška prirážky závisí od druhu nehnuteľností, veľkosti, polohy, atď. a pri priemyselne využívaných nehnuteľnostiach veľkosť podniku, formy práva, zaviazanosť v podnikateľskom spojení (spolku), atď. Schéma výpočtu k odvádzaniu kapitalizačnej úrokovej miery z miery kapitálového trhu: rendita sekundárneho trhu - zrážka prispôsobenia hodnoty peňazí + všeobecné riziko + malá mobilita investície = kapitalizačná úroková miera Príklad pre turisticky využité nehnuteľnosti: rendita sekundárneho trhu 6,50% - zrážka prispôsobenia peňažnej hodnoty 2,00% + všeobecné riziko 2,50% + malá mobilita investície 1,00% Kapitalizačná úroková miera 8,00% Príklad pre rodinný dom: rendita sekundárneho trhu 6,50% - zrážka prispôsobenia peňažnej hodnoty 3,50% + všeobecné riziko 0,00% + malá mobilita investície 0,00% Kapitalizačná úroková miera 3,00% 2.4.3. Zvyšná doba využitia Pri kapitalizačnej úrokovej miere určí zvyšná doba využitia (užívania) výšku násobiteľa. Zvyšná doba využitia sa vypočíta nasledovne: obvyklá životnosť - vek budovy = obvyklá doba zvyšnej životnosti (využitia) Je potrebné kontrolovať, či sa vypočítaná zvyšná doba využitia z dôvodu zvláštnych okolností predĺži alebo skráti. Správny odhad zvyšnej doby využitia je významný práve pri starších budovách. Je ZNALECTVO 1/1997
METODIKA OHODNOTENIA NEHNUTEĽNOSTÍ V RAKÚSKU (3) vhodné posúdiť, či ešte zodpovedajú dnešným technickým a hospodárskym požiadavkám. Zastaralé nariadenia /predpisy pôdorysov, časom podmienené a silne individuálne stavebné stvárnenie, ako aj chyby hygienických zariadení v bytoch môžu ovplyvniť zvyšnú dobu trvania. Budova má byť do tretej pätiny doby užívania dobre užívateľná, v tretej pätine to môže byť dostačujúce, v štvrtej pätine primerané a v poslednej pätine môže byť doba užívania zlá. Zrážky vedú k zlepšeniu zvyšnej doby užívania (využitia). 2.4.4. Násobiteľ pri nehnuteľnos eľnostiach s viacerými budovami, prípadne rozšírr ozšírené (zväčšené) budovy Pri viacerých budovách s rôznou dobou využitia sa môže hodnota zisku budovy počítať pre jednotlivé budovy zvlášť, alebo sa berie priemerná zvyšná doba využitia pre všetky budovy. Prvá metóda je síce obšírnejšia, ale presnejšia. Ale ani často sa opakujúce (mnohonásobné) odchýlky (rozdiely) druhej metódy nie sú veľmi veľké. Vedľajšie budovy, prístavby, určia spravidla osud hlavnej budovy tak, že násobiteľ sa určí podľa zvyšnej doby využitia hlavnej budovy. Pri pristavaní poschodia sa posúdi, či sa nepredĺži zvyšná doba využitia budovy. 2.5. Zníženie hodnoty z dôvodu skrs krytých nedostatk atkov v a chýb Tieto pôsobia na hodnotu zisku budovy znižujúco (Kapitola 5 odst. 2.2.). 3. VonkV onkajšie zariadenia Spravidla sa vonkajšie zariadenia zaznačia pri výpočte čistého zisku budovy, tak sa ušetrí výpočet. Stavebná hodnota vonkajších zariadení sa počíta iba vtedy, keď sa tým dosiahnu vlastné nájomné sumy a je veľmi rozdielna zvyčajná doba využitia od hlavnej budovy. 4. Odvádzanie prevádzk ádzkovej j hodnoty z výnosovej j hodnoty Výnosová hodnota nehnuteľnosti sa počíta takto: hodnota pôdy + stavebná hodnota budovy vypočítaná spôsobom výnosovej hodnoty + stavebná hodnota vonkajších zariadení (ak sa počíta zvlášť) = výnosová hodnota nehnuteľnosti Pri metóde vecnej hodnoty musí byť prevádzková hodnota odvodená z výnosovej hodnoty nehnuteľnosti. 4.1.. Zrážky (splátky) k prispôsobeniu pôsobeniu na prevádzk ádzkovú hodnotu Spravidla prichádzajú do úvahy nasledovné zrážky: Zohľadnenie situácie na trhu Použije sa v prípade ak je dôležité prispôsobiť sa situácii na trhu. Nevyhovujúce miesto Táto zrážka sa používa iba vtedy, keď sa zohľadní nevyhovujúce miesto vo výške nájomného - celkom alebo v časti. Ochrana pamiatkovo chránených objektov Použije sa v prípadoch, keď sa ich ochrana neberie do úvahy v rozpočte vyšších výdavkov na údržbu. (5. kapitola) 4.2. VýpočV ýpočet t prevádzk ádzkovej j hodnot y pri použití metódy výnosovej j hodnoty Prevádzková hodnota sa počíta podľa nasledovného vzoru: výnosová hodnota nehnuteľnosti - zrážky k prispôsobeniu sa k prevádzkovej hodnote - hodnota zisku z osobného dôchodku, práva využitia (užívacie právo) výpovedí = medzihodnota - zrážka kvôli obmedzenej zužitkovateľnosti z užívacích práv a výpovedí = Prevádzková hodnota nehnuteľnosti 5. VýpočV ýpočet t výnosovej j hodnoty Pri hospodársky zastaralých budovách môže dôjsť ku situácii, že suma zúročenia hodnoty pôdy je väčšia, ako ročný čistý zisk nehnuteľnosti. Preto pre výpočet hodnoty zisku budovy nezostáva žiadna suma. V týchto prípadoch výnosová hodnota nehnuteľnosti je iba hodnota pôdy znížená o výdavky na vypratanie a zbúranie budovy. Príklad pre výpočet prevádzkovej hodnoty metódou výnosovej hodnoty Trojposchodový obchodný dom, zvyšná doba užívania 50 rokov, kapitalizačná úroková miera 5,5%. a) Hodnota pôdy (pozemku) 720 m 2 ás11 000,- S 7 920 000,- b) Stavebná hodnota budovy ročný hrubý zisk: obchodná časť S 81 000,- S 972 000,- 1 byt na 3. poschodí S 50 000,- S1 022 000,- odrátajúc výdavky na obhospodárenie: správne výdavky S 30 000,- prevádzkové náklady S 122 000,- 1% náklady na údržbu z výrobnej ceny vo výške S 14,5 milióna S 145 000,- 3% riziko straty nájomného S 31 000,- S 328 000,- S 328 000,- S694 000,- prirátajúc vlastné nájomné pre malý byt na 3. poschodí S 24 000,- čistý zisk nehnuteľnosti S 718 000,- odrátajúc zúročenie hodnoty pôdy 15