Begründung zum Bebauungsplan Nr. 53 C der Stadt Geretsried für das Wohngebiet südlich der Jeschkenstraße Aufgestellt: 22.5.2007 Geändert: 02.10.2007 14.11.2007 18.12.2007 Planfertiger: Architekturbüro Peter Schleemilch Bahnweg 1, 82538 Geretsried-Gelting Telefon: 08171 / 7120 Fax: 08171 / 7120 Grünordnung und Umweltbericht: U-Plan, Büro für Umweltplanung GbR Mooseurach 16 82549 Königsdorf Tel: 08179 / 925540 Fax: 08179 / 915545 Email: mail@buero-uplan.de Auskünfte: Stadt Geretsried -Bauamt- Karl-Lederer-Platz 1 82538 Geretsried Telefon: 08171 / 6298-31 Fax: 08171 / 6298-82 Email: Michael_Schlenz@geretsried.de
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 53C -2- Inhalt: A B C D E F Ziele, Zwecke, wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes und Planungsbedürfnis Landes- und Regionalplanung Flächennutzungsplan Grünordnung und naturschutzrechtliche Eingriffsregelung und Umweltbericht Erschließung Altlasten * * * A Ziele, Zwecke, wesentliche Auswirkungen des Bebauungsplanes und Planungsbedürfnis Durch den Bebauungsplan soll auf dem 12.619 m² großen, derzeit bewaldeten Grundstück, zwischen Jeschkenstraße und der südlichen Gemarkungsgrenze zur Gemeinde Königsdorf, Flurnummer 111/108 eine Wohnbebauung im Rahmen eines Einheimischenmodells ermöglicht werden. Östlich und westlich des Grundstücks befindet sich bereits Wohnbebauung. Aufgrund der Größe von rund 1,3 ha ist das Grundstück nicht als Baulücke zu bewerten und deshalb nicht nach 34 BauGB bebaubar. Die Aufstellung eines Bebauungsplanes zur Gewährleistung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in diesem Bereich ist deshalb erforderlich. Die Stadt beabsichtigt, Wohnbebauung in Form von Reihenhäusern, Doppel- und Einzelhäusern im Rahmen eines Einheimischenmodells anzubieten, um bedürftigen Bürgern günstiges Wohnen zu ermöglichen. Weiterhin soll durch die Bebauung des großen Grundstücks die südliche Bauzeile an der Jeschkenstraße entsprechend geschlossen und damit dieser Gebietsteil der Stadt Geretsried weiterentwickelt werden. Das Maß der Nutzung wird über die Festsetzung einer maximalen GR in Verbindung mit einer maximalen Wandhöhe der Gebäude geregelt. Das Nutzungsmaß bezogen auf die Hauptbaukörper entspricht für das gesamte Plangebiet einer GRZ von ca. 0,28 und GFZ von ca. 0,6. Für den Bereich der geplanten Mehrfamilienhäuser wird seitens der Stadt auf der öffentlichen Grünfläche, nördlich des Plangebietes Fl.Nr. 111/33, Gemarkung Geretsried, der bereits bestehende Bolzplatz um einen Spielplatz erweitert.
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 53C -3- B Landes- und Regionalplanung Aufbauend auf den Zielen des Landesentwicklungsprogramms von 2006 sollen im Rahmen der Siedlungsentwicklung bereits ausgewiesene Baugebiete vorrangig genutzt werden, um die in Inanspruchnahme von Grund und Boden möglichst gering zu halten (RP BII 1.1). Laut Flächennutzungsplan der Stadt Geretsried ist das Grundstück als Baufläche ausgewiesen und entspricht deshalb dieser Vorgabe. Weiterhin soll bei der organischen Siedlungsentwicklung der Gemeinden im Rahmen der Wohnsiedlungstätigkeit die ortsansässige Bevölkerung angemessen mit Wohnraum versorgt und deshalb verstärkt Einheimischenmodelle ausgewiesen werden (RP BII 1.3 und 2.2.). Der Bebauungsplan entspricht somit den Grundsätzen und Zielen der Landes- und Regionalplanung. C Flächennutzungsplan Der Bebauungsplan widerspricht dem rechtswirksamen Flächennutzungsplan vom 6.4.1995, der das gesamte Plangrundstück als Mischgebiet darstellt. Es handelt sich dabei um ein Endgrundstück eines in nördlicher und östlicher Richtung verlaufenden Mischgebietbandes um das Gewerbegebiet Süd, zur Abschirmung und Abstufung der anschließenden Wohnbebauung. Da die bisherige bauliche Entwicklung im Bereich des Plangrundstücks nicht erwarten lässt, dass sich in dieser peripheren Ortsrandlage Gewerbebetriebe ansiedeln werden, wird das Plangebiet als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Nachdem das Plangebiet nicht unmittelbar an das Gewerbegebiet Süd angrenzt, wird der Schallschutz durch entsprechende Auflagen bzw. Festsetzungen im Bebauungsplan sichergestellt. Die vom Flächennutzungsplan abweichende Festsetzung des Grundstücks als allgemeines Wohngebiet umfasst, bezogen auf den gesamten Mischgebietsbereich in diesem Gebiet, nur einen geringen Teil. Auf eine förmliche Flächennutzungsplanänderung kann deshalb verzichtet werden, da die allgemeine Zielsetzung des Flächennutzungsplanes, bezogen auf den gesamten Mischgebietsbereich, weiterhin gewahrt bleibt. D Grünordnung, naturschutzrechtliche Eingriffsregelung und Umweltbericht 1. Grünordnerisches Konzept Das grünordnerische Konzept des Bebauungsplanes Nr. 53 C sieht eine qualitätsvolle Ein- und Durchgrünung des Plangebietes vor. Im Bereich der privaten Grünflächen ist die Durchgrünung mit standortgerechten und heimischen Bäumen und Sträuchern durch textlich festgesetzte Pflanzgebote sichergestellt. Auf eine planzeichnerische Verortung der Pflanzgebote wurde im Bereich der privaten Grünflächen bewusst verzichtet, um den privaten Bauherren einen möglichst weiten Gestaltungsspielraum bei gleichzeitiger Wahrung der grünordnerischen Qualitäten einzuräumen ( schlanker Bebauungsplan ). Dagegen sind im Umfeld der öffentlichen Erschließungsstraße sowie entlang der Jeschkenstraße planzeichnerische Pflanzgebote verankert, die den Straßenraum strukturieren.
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 53C -4- Die entlang der Front des Baugebietes zur Jeschkenstraße zu pflanzenden Linden greifen die bereits im Anschluss an das Plangebiet vorhandene Bepflanzung (Winterlinde) entlang der Jeschkenstraße auf und führen diese fort. Über die Festsetzung von versickerungsfähigen Belägen für die Garagenvorplätze und Stellplätze wird ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden planerisch umgesetzt. Ebenso wird die landschaftsbildprägende, eiszeitliche Terrassenkante in ihrem natürlichen Relief erhalten. 2. Ergebnisse der Umweltprüfung Gemäß 2 Abs. 4 BauGB wurde eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen Umweltwirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht als abwägungsrelevante Grundlage beschrieben wurden. Nachfolgend sind die Ergebnisse des Umweltberichtes in der Zusammenfassung wiedergegeben. Auf die detaillierten Ausführungen (vgl. Büro U-Plan vom November 2007) wird hier verwiesen. 2.1 Auswirkungen Natur und Landschaft, Boden, Wasser, Klima/Luft und Landschaftsbild Als erhebliche Beeinträchtigung von Natur und Landschaft ist die mit dem Bebauungsplan ermöglichte Rodung von ca. 8.132 m² Waldfläche (Fichtenforst mittleren Alters) sowie die erhebliche Umgestaltung von 2.790 m² Schotter- und Rasenflächen zu werten. Dadurch gehen Lebensräume von Tieren und Pflanzen verloren, naturnaher Boden wird versiegelt, die Grundwasserneubildung wird vermindert, der Wald kann seine durch den Waldfunktionsplan bestätigte besondere Bedeutung für das lokale Klima (Filterwirkung und Sauerstoffproduktion) sowie für die Erholungseignung (Intensitätsstufe II) nicht mehr erfüllen. Zugleich wird die Landschaftsbildqualität gemindert, wobei zu vermerken ist, dass aufgrund der angrenzenden stark befahrenen Jeschkenstraße die Funktionen des Waldes bereits jetzt nur eingeschränkt erfüllt werden. Der naturschutzrechtliche Ausgleich erfolgt im Umfang von 3.286 m² auf einer Teilfläche der Flurstücke Fl.Nrn. 689, 690 und 691 Gemarkung Gelting (Entwicklung eines Feldgehölzes) sowie im Umfang von 3.491 m² auf einer Teilfläche des Flurstücks Fl.Nr. 1955, Gemarkung Königsdorf (Grünlandextensivierung). Zusätzlich sind waldrechtliche Maßnahmen im Umfang von 3.000 m² auf einer Teilfläche des Flurstücks Fl.Nr. 683, Gemarkung Gelting erforderlich (Waldumbau). Um artenschutzrechtliche Aspekte zu berücksichtigen, wurde der Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen, dass die Gehölze nur außerhalb der Vogelbrutzeit gerodet werden dürfen. 2.2 Auswirkungen auf den Menschen (Verkehr und Schallimmissionen) Aufgrund der Lage des Plangebietes an der stark befahrenen Jeschkenstraße sind passive Schallschutzmaßnahmen erforderlich. Demzufolge ist im Bebauungsplan festgesetzt, dass Fenster von Aufenthaltsräumen an der Nord-, Ost- und Westseite der Häuser 1 und 2 (Häuser, welche an der Jeschkenstraße liegen), als Schallschutzfenster der Klasse 3 nach VDI 2719 auszuführen sind. Ferner sind Schlaf- und Kinderzimmer, soweit sie nicht auf der Südseite dieser beiden Gebäude untergebracht werden können, mit schalldämmenden Lüftungseinrichtungen zu versehen.
Begründung zum Bebauungsplan Nr. 53C -5- E Erschließung Die Verkehrserschließung erfolgt über die Jeschkenstraße und eine öffentliche Verkehrsfläche (Fahrbahnbreite 5 m im Minimum) zur inneren Erschließung des Plangebiets. Am Ende dieser Stichstraße im Plangebiet befindet sich eine für Müllfahrzeuge konzipierte befestigte Wendeanlage, der Stich ist von Linden gesäumt. Von der Stichstraße gehen drei kurze Privatstraßen zur Erschließung einzelner Privatgrundstücke ab. Der ruhende Verkehr ist zu rund 75 % in drei Tiefgaragen untergebracht. Die Abwasserentsorgung und die Wasserversorgung erfolgen durch Anschluss an das kommunale Netz. Niederschlagswasser von baulichen Anlagen ist auf den Baugrundstücken zu versickern. Die Sickerfähigkeit des Baugrundes ist durch die Beschaffenheit des Bodens aus wasserdurchlässiger Kiesschicht gegeben Die Strom- und Erdgasversorgung erfolgt durch e-on Bayern AG bzw. die Erdgas Südbayern AG; TV-Kabel und Telefonleitung der Telekom sind vorhanden. F Altlasten Dem Planbereich (Flur-Nr. 111/108) sind keine Altlasten bekannt. Vorsorglich wird jedoch darauf hingewiesen, dass auf dem benachbarten Grundstück der Firma Franz (nördlich des Planbereiches) im Abstrom Grundwasserverunreinigungen vorliegen. Die Begründung einschließlich Umweltbericht wurde jeweils zusammen mit dem Bebauungsplan (Planzeichnung und Festsetzungen) öffentlich ausgelegt. Stadt Geretsried Cornelia Irmer 1. Bürgermeisterin