Bauen, renovieren, modernisieren Marktherausforderungen erkennen und meistern

Bauen, renovieren, modernisieren Marktherausforderungen erkennen und meistern Univ.- Institut für Genossenschaftswesen Universität Münster 1/27

Grundlage Mittelbarer Member Value Unmittelbarer MemberValue Nachhaltiger Member Value MMV UMV NMV Gebäude sind die Grundlage für die Schaffung eines (unmittelbaren) MemberValues für die Mitglieder Wie entwickelt sich die Zahl der Mitglieder und deren Präferenzen? 2/27 Wie entwickelt sich der Gebäudebestand?

Grundlage Es bedarf konkreter Vorstellungen / Szenarien über zukünftige Entwicklungen 1 Nachfrage Bestehende Mitgliederstruktur Demografische Entwicklung Struktur der Nachfrage Zeitlicher Verlauf 2 Baukosten / Struktur Bestehendes Immobilienportfolio Kostentreiber durch Regulierung Qualität Daneben: Grundstückspreise 3 Politischer Rahmen Regulierung Bauvorschriften (Energie, Barrierefreiheit, ) Lokale Bestimmungen Binnen- und Außenwanderung Grundstücksausweisung (strukturstark versus strukturschwach) 3/27

1 Nachfragestruktur und -entwicklung 2 3 Wohnungsbestand und Baukosten Politischer Rahmen 4 Handlungsmöglichkeiten 4/27

1 Nachfragestruktur und -entwicklung 2 3 Wohnungsbestand und Baukosten Politischer Rahmen 4 Handlungsmöglichkeiten 5/27

Prognosen Immer beachten: Prognosen sind schwierig, besonders wenn sie die Zukunft betreffen. (Mark Twain) Ich denke, dass es einen Weltmarkt für vielleicht fünf Computer gibt. Thomas Watson, CEO von IBM, 1943 Wenn jetzt nach der Wiedervereinigung demnächst auch noch all die Fußballer aus dem Osten dazukommen, dann wird Deutschland auf Jahre hinaus unschlagbar sein. Franz Beckenbauer, 1990 Die weltweite Nachfrage nach Kraftfahrzeugen wird eine Million nicht überschreiten allein schon aus Mangel an verfügbaren Chauffeuren. Gottlieb Daimler, Erfinder, 1901 ABER: Die einzige Möglichkeit den Irrtum zu vermeiden, ist die Unwissenheit. (Jean-Jacques Rousseau) 6/27

Bevölkerungsentwicklung bis 2060 101 2010 2030 2060 101 101 91 91 91 81 81 81 71 71 71 61 61 61 51 51 51 41 41 41 31 31 31 21 21 21 11 11 11 1 500 1 000 1 500 1 500 1 000 1 500 1 500 1 000 1 500 Großer Anteil Familien und Post-Familienhaushalte Anteil 60+: 25,6 % Baby-Boomer fast vollständig in Rente Anteil 60+: 35,3 % Baby-Boomer vollständig in Rente Anteil 60+: 39,4 % Quelle: Statistisches Bundesamt: Bevölkerung Deutschlands bis 2060 (Ergebnisse der 13. koordinierten Bevölkerungsvorausberechnung) 7/27

Bevölkerungsentwicklung bis 2060 Anteil der Über-60-jährigen wächst stark 40,00% 39,4 % Wanderungs effekte Vergleich von zwei Zuwanderungsszenarien 35,00% Szenario 1 (100.000) Szenario 2 (200.000) 30,00% 20-40 J. 20,7 % 21,2 % 25,00% 23,7 % 40-60 J. 23,7 % 24,2 % 20,00% 20,7 % 2014 2019 2024 2029 2034 2039 2044 2049 2054 2059 20 40 Jahre 40 60 Jahre Anteil 60+ 60+ J. 39,4 % 38,2 % Bev. ges. 2060 67,6 Mio. 73,1 Mio. Dominanz der Über-60-jährigen ab etwa 2020 Ergebnisse relativ robust gegenüber Zuwanderungsszenarien Quelle: Statistisches Bundesamt, Bevölkerungsvorausberechnung 8/27

Bevölkerungsprognose Regionale Unterschiede Nur wenige Wachstumsregionen im Metropolumfeld 9/27

Bevölkerungsprognose Regionale Unterschiede Alterung in allen Regionen Aber in unterschiedlichem Ausmaß Weniger betroffen: Ballungsräume Stark betroffen: Ostdeutschland 10/27

Bestand und Perspektive Mitglieder Altersstruktur Hauptmieter bei Wohnungsgenossenschaften 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% bis 18 Jahre 19 29 Jahre 30 44 Jahre 45 59 Jahre 60 Jahre und älter Mitglieder bei Wohnungsgenossenschaften älter als der Bevölkerungsdurchschnitt k.a. Quelle: IfG-Befragung von Wohnungsgenossenschaften 11/27

Zufriedenheit mit der Wohnung Nach Altersgruppen Mit meiner Wohnsituation bin ich zufrieden (Anteil Stimme zu und Stimme voll und ganz zu in Prozent) 19-29 Jahre 67,1% 30-44 Jahre 67,9% 45-59 Jahre 73,6% 60 Jahre und älter 82,3% 0,0% 20,0% 40,0% 60,0% 80,0% 100,0% Jüngere Mitglieder tendenziell weniger zufrieden Quelle: IfG-Befragung von Wohnungsgenossenschaften 12/27

Haltung und Ansprüche (Auswahl) Nach Altersgruppen Mitgliedschaft zeichnet sich unter anderem durch das Leben in einer kostengünstigen Wohnung aus.* Teilnahme an gemeinsamen Aktivitäten ist für das Mitglied wichtig.* 19-29 Jahre 60,76% 19-29 Jahre 15,44% 30-44 Jahre 66,20% 30-44 Jahre 24,10% 45-59 Jahre 70,63% 45-59 Jahre 32,74% 60 Jahre und älter 80,12% 60 Jahre und älter 47,49% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Jüngere Mitglieder haben tendenziell andere Ansprüche Quelle: IfG-Befragung von Wohnungsgenossenschaften, * Anteil Stimme zu und Stimme voll und ganz zu 13/27

1 Nachfragestruktur und -entwicklung 2 3 Wohnungsbestand und Baukosten Politischer Rahmen 4 Handlungsmöglichkeiten 14/27

Wohnungsbestand in Deutschland Alterstruktur 20 000 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 0 Bis 1918 1919 1948 1949 1978 1979 und später Gesamt Mietwohnungen Etwa 75 % des Wohnungsbestandes in Deutschland ist älter als 30 Jahre, mehr als 25 % ist älter als 60 Jahre. Quelle: Statistisches Bundesamt 15/27

Wohnungsbestand in Deutschland Alterstruktur Anteil der Wohnungen mit Baujahr 1948-1979 in % Regionale Unterschiede im Segment der Wohnungen mit Baujahr 1948 bis 1979 Quelle: Pestel-Institut 16/27

Preisentwicklung Bauwerkskosten Deutlicher Anstieg der Baukosten insb. durch höhere energetische Anforderungen Quelle: ARGE (2015): Kostentreiber für den Wohnungsbau, S. 61 17/27

Preisentwicklung Bauwerkskosten Etwa 37 % der Kostenerhöhungen sind regulierungsgetrieben Quelle: ARGE (2015): Kostentreiber für den Wohnungsbau, S. 93 18/27

Preisentwicklung Immobilien Zusätzliche preissteigernde Faktoren Ausweitung der Flächenansprüche an das Wohnen Höhere Qualitätsansprüche insb. bei Bad und Küche diverse DIN Normen Lokale Anforderungen und Regulierungen Grundstückspreise (insb. in strukturstarken Regionen) 19/27

1 Nachfragestruktur und -entwicklung 2 3 Wohnungsbestand und Baukosten Politischer Rahmen 4 Handlungsmöglichkeiten 20/27

Politische Rahmenbedingungen Kostenseitige Regulierungen Energetische Anforderungen Anforderungen Barrierefreiheit Brandschutz Lärmschutz Unzureichender Grundstücksausweis in strukturstarken Regionen Ertragsseitige Regulierungen Mietpreisbremse Umlagemöglichkeiten Großzügiger Grundstücksausweis in strukturschwachen Regionen Gleichzeitige Forderung: Bereitstellung von günstigem Wohnraum bei Erhaltung Wirtschaftskraft der Genossenschaft 21/27

Politische Rahmenbedingungen Bauland für den Mietwohnungsbau Strukturstarke Region Zu geringer Ausweis Zu hohe Baulandpreise Problem und Lösung: Ausschreibungsverfahren Strukturschwache Region Zu hoher Ausweis von neuem Bauland insb. für EFH Folge: Druck auf Mieten und Immobilienpreise Unkoordinierte Rückbauaktivitäten Unzulängliche Quartierskoordination 22/27 Grundstückpreise treiben Mieten Trend zu höheren Qualitäten Mieten können die steigenden Baukosten nicht decken

1 Nachfragestruktur und -entwicklung 2 3 Wohnungsbestand und Baukosten Politischer Rahmen 4 Handlungsmöglichkeiten 23/27

Herausforderungen Analyse Planung Marketing / Kommunikation Nachfrage Bestand Entwicklung von Bestand und Nachfrage Zielbestände Struktur des Wohnungsbestands Zeitliche Entwicklung Mitgliederentwicklung intern extern bei Misfit 24/27

Analyse Mitglieder / potentielle Nachfrage Alter Familienstand Kinder Einkommen Erwartete Mietdauer u.u. Wohnwünsche u.u. Zufriedenheit Wohnungsbestand Alter Schnitt / Größe Lage Ausstattung (Heizungsart, Bad, Zugang, ) Energieverbrauch Barrierefreiheit Fortschreibung / Erwartungen über Bestand UND Nachfrage Ableitung von Planungsbenchmarks Ableitung von (zukünftigen) Misfits 25/27

Planung Planungsziel: Dauerhafter Fit zwischen Wohnungs- und Mitgliederbestand Fortlaufende Aufgaben Mitgliederstruktur beobachten u.u. mit Marketing nachsteuern Kommunikation hinsichtlich der Wohnbestände Eigentümerfunktion Erfassung projektübergreifender Einsparungen / Synergien Projektübergreifende Bauplanung Projektorientierte Aufgaben Entscheidungsfindung: Sanierung, Abriss, Neubau Projektaufgaben: Schnitte / Bedarfe /Energie Mitgliederkommunikation Mieterumsiedlung Umfeldgestaltung Konfliktmanagement 26/27

Marketing / Kommunikation Extern Aufbau einer starken lokalen Marktposition Nutzung von Bauprojekten für diese Kommunikation Insbesondere in strukturschwachen Regionen kann eine gute Positionierung der Genossenschaft negative Effekte abfedern Starke Positionierung hilft bei Misfits in der Struktur Intern Informationen über Abriss bzw. Sanierung Entscheidungsbegründung Enge und frühzeitige Integration der Mitglieder / Vertreter in die Planung Unterstützung der Mitglieder bei ihrer Planung bei Abriss/Neubau Umzugshilfe Ausstattungshilfe Mietplanung 27/27