Immobilienmarkttransparenz Die Bedeutung der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte als Datenlieferant für die amtliche Statistik Peter Ache Redaktionsstelle des AK OGA c/o Geschäftsstelle des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Niedersachsen Stau 3 26122 Oldenburg peter.ache@lgln.niedersachsen.de Tel.: 0441 6215 633 Fotos: Fotolia, wenn nicht anders gekennzeichnet 1
1. Immobilienmarkt beschreiben, wie geht das eigentlich? 2. Kaufpreissammlungen, muss man kennen! 3. Methoden, Modelle, Ergebnisse Äpfel und Birnen? 4. Rollenspiel! 2
Transaktionen und Kaufinvestitionen in Immobilien (ohne Firmenverkäufe) in 2015 > 200 Mrd. 5
Investitionsvolumen nach Teilmärkten (2014) 6
Wie wird der Immobilienmarkt transparent? Beschreib mir mal den Markt 7
Beschreib mir mal den Markt was kostet bei Euch eigentlich so ein Wohnhaus? Foto: Ache sind mehr verkauft worden oder weniger? sind die teurer geworden oder billiger? wo ist es am teuersten und wo am billigsten? 8
Relationen zeigen die Entwicklung 13
Monat Dez. 2013, was ist passiert? 17
Monat Dez. 2013? bebaute Grundstücke und Wohn/Teileigentum, Transaktionen Niedersachsen 2011 bis 2015 Quelle: www.bild.de 18
Preisniveau für Eigenheime (2015) 21
Preisentwicklung bei Eigenheimen Braunschweig, Hannover, Wolfsburg Osnabrück 152 = 52 % in 4 Jahren Hannover Stadtrand Oldenburg Lüneburg Göttingen Delmenhorst Umland HH und Umland HB 22
Markt beschreiben durch Anzahl der Transaktionen Kaufinvestitionsvolumen Grundstücksflächenumsatz / Wohn-/Nutzflächenumsatz Preisniveau / Renditeniveau.und deren Entwicklungen.in möglichst langen Zeitreihen in sinnvollen räumlichen, in sinnvollen sachlichen Teilmärkten 23
2. Kaufpreissammlungen, muss man kennen! Baugesetzbuch In der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722) m.w.v. 24.10.2015 28
195 BauGB Kaufpreissammlung (der Gutachterausschüsse) jeder Vertrag mit Verpflichtung zu einer Grundstücksübertragung ist von der beurkundenden Stelle an den Gutachterausschuss zu übersenden auch Tausch auch Enteignung auch Zwangsversteigerung Auskünfte nur bei berechtigtem Interesse nach landesrechtlichen Vorschriften 29
195 BauGB Kaufpreissammlung (der Gutachterausschüsse) jeder Vertrag mit Verpflichtung zu einer Grundstücksübertragung ist von der beurkundenden Stelle an den Gutachterausschuss zu übersenden auch Tausch auch Enteignung auch Zwangsversteigerung Auskünfte nur bei berechtigtem Interesse nach landesrechtlichen Vorschriften Kleinste Einheit der Datengrundlage: Der Kaufvertrag 30
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Daten verstehen. sonst werden Fragen beantwortet, die keiner stellt. 35
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Beispiel 1: Verwandschaft ist der Vertrag zwischen Onkel und Neffe noch gewöhnlicher Geschäftsverkehr? nein, denn die Immobilie wird tatsächlich nicht jedem angeboten, sondern in erster Linie dem Neffen. aus diesem Vertrag kann keine Preisinformation für den Markt gewonnen werden, der Preis zwischen Verwandten wird in der Regel systematisch niedriger liegen. 39
Was ist denn eigentlich ein geeigneter Kauffall 40
geeigneter Kauffall besteht aus drei Komponenten Das Objekt ist jedem zugänglich (freier Markt) Das Objekt hat keine Einschränkungen Es handelt sich um den normalen Markt 41
Das Objekt ist jedem zugänglich (freier Markt) Identifizierung Nicht über den ausreißenden Preis! 42
Das Objekt ist jedem zugänglich (freier Markt) 1. Freier Markt? Identifizierung Nicht über den ausreißenden Preis! Liebhaberobjekt? Verwandtschaft? Dienstverhältnis? Notverkauf / Insolvenz? Zukauf? Ersatzkauf?.. 43
Das Objekt hat keine Einschränkungen 2. Ohne rechtliche / tatsächliche Belastungen Nießbrauch/Wohnungsrecht? Leitungs-/ Wegerecht? Denkmalschutz? Überschwemmungsgebiet?. 44
Es handelt sich um den normalen Markt 3. Normaler Markt Tausch? Enteignung? Zwangsversteigerung? Erbbaurecht? Erschließungskosten gezahlt? welche Gebäude sind noch vorhanden? 45
Beispiel: Niedersachsen Nach strengen Maßstab geeignete Fälle zur Ableitung von mittleren Kaufpreisen für Eigenheime und Wohnungen 46
Beispiel 2: Wohnfläche kann die Wohnfläche aus der Erwerberantwort genutzt werden? ja, die Wohnfläche wird in der Regel aus Bauunterlagen, von dem Makler oder aus anderen Unterlagen entnommen. die Wohnfläche ist, neben anderen Faktoren, für den Kaufpreis ausschlaggebend. 47
Beispiel 3: Baujahr ist das Baujahr wirklich relevant, wenn zwischenzeitlich saniert worden ist? kommt drauf an, in welchem Umfang die Sanierung erfolgt ist. eine Badsanierung wird das anzunehmende (für den Wert relevante) Baujahr nicht verändern; eine komplette Dachsanierung mit Sanierung der Heizungsanlage ja. 48
Verwandtschaft Wohnfläche Baujahr.. 49
3. Methoden, Modelle, Ergebnisse Äpfel und Birnen.zumindest unter den Behörden gleiche Methoden gleiche Modelle gleiche Ergebnisse 50
Appell: unter den Behörden gleiche Methoden abgestimmte Modelle gleiche Ergebnisse BASIS nur geeignete Kauffälle abgestimmte Methoden zur Analyse Plausibilisierung von Ergebnissen 51
4. Rollenspiel 54
Was tun die Gutachterausschüsse? 1. Sie führen die Kaufpreissammlungen und richten sie entsprechend ihrem Bedarf inhaltlich und technisch aus. 2. Sie leiten die für die Wertermittlung erforderlichen Daten ab und veröffentlichen sie. 3. Sie erteilen Auskünfte aus den Kaufpreissammlungen und erstellen Verkehrswertgutachten. Diese Aufgaben sind gesetzlich festgelegt. 55
Wo liegt die Hauptkompetenz der Gutachterausschüsse? 1. Sie verfügen über genaue Kenntnisse der Qualität der erhobenen Daten auch in zurück liegenden Erhebungsdekaden. 2. Sie verfügen über örtliche Marktkenntnisse und können Analyseergebnisse auch aus dieser Expertise heraus plausibilisieren. 3. Sie verfügen über Methodenerfahrungen in der örtlichen Marktdatenanalyse. 56
Wo ist der Link der Gutachterausschüsse zur amtlichen Statistik? 1. Statistikämter verfügen über auf breiter Basis entwickelte Methodenkompetenz. 2. Statistikämter verfügen über nicht auf den Kauffall bezogene Datensätze zur Erklärung des Immobilienmarktes und zur Beschreibung von regionalen Strukturen. 3. Statistikämter verfügen über Kenntnisse zu sich ändernden Anforderungen an Markttransparenz im Allgemeinen. 57
Rollenspiel 58
Rollenspiel 1. Methodenkompetenz Statistikämter Gutachterausschüsse fachlicher Austausch zu Methoden 59
2. Datenqualitätskompetenz Statistikämter Gutachterausschüsse was ist ein geeigneter Fall und was ist ein Ausreißer 60
3. Regionale Immobilienmarktkompetenz (bis zur Länderebene) Statistikämter Gutachterausschüsse Abgleich der Ergebnisse 61
Sinnvolle Zusammenarbeit = keine Einbahnstraße Statistikämter Gutachterausschüsse Foto: Ache 62
1. Methodenkompetenz Statistikämter Gutachterausschüsse 2. Datenqualitätskompetenz Statistikämter Gutachterausschüsse 3. Regionale Immobilienmarktkompetenz (bis zur Länderebene) Statistikämter Gutachterausschüsse 63
good practice Strukturierung sachlicher Teilmärkte 64
good practice Anwendung der Methode Häuserpreisindex in NRW Beschluss der Plenumssitzung der Arbeitsgemeinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in Hagen vom 20.06.2016 65
good practice Programmierung der Methode Häuserpreisindex in Niedersachsen (Veröffentlichung für den Landesgrundstücksmarktbericht 2017geplant) Screenshot aus dem Softwaremodul für die Indexreihenberechnung mit der Automatisierten Kaufpreissammlung Niedersachsen, Niedersächsischer Häuserpreisindex für Eigenheime (NIPIX.Eigenheime) 66
Fußball ist erfolgreich, weil man das Spiel versteht Foto: Fotolia.com, William87 67 67
Wir wollen, dass man den Immobilienmarkt versteht! Foto: Fotolia.com, William87 68 68
Rollenspiel 1. Methodenkompetenz Statistikämter Gutachterausschüsse fachlicher Austausch zu Methoden 2. Datenqualitätskompetenz Statistikämter Gutachterausschüsse was ist ein geeigneter Fall und was ist ein Ausreißer 3. Regionale Immobilienmarktkompetenz (bis zur Länderebene) Statistikämter Gutachterausschüsse Abgleich der Ergebnisse 69