NÜRNBERG TOP-RAHMENBEDINGUNGEN BEGEISTERN DEN EINZELHANDEL SEPTEMBER 2016
IN ZAHLEN Bundesland: Bayern Einwohnerzahl: 501.072 Bevölkerungsentwicklung: + 0,4 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: 289.721 Arbeitslosenquote: 7,1 % Einzelhandelskaufkraft: 104,9 Einzelhandelszentralität: 132,6 Relevante Shopping-Center: City-Point Nürnberg (C), Röthenbach Center (S), Mercado Nürnberg (S), Franken-Center (S) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von 2006-2015 in EUR/m² 180 160 140 120 100 80 60 40 20 80-120m² 300-500m² 0 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 INNENSTADTANTEILE Nürnberg Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø 500-1 Mio. Einwohner 0 10 20 30 40 Quellen: COMFORT Research & Consulting Die Frankenmetropole beheimatet über eine halbe Million Einwohner und bildet somit das Zentrum der Europäischen Metropolregion Nürnberg mit insgesamt 3,5 Millionen Menschen. Mit einem Bruttoinlandsprodukt von 115 Mio. Euro zählt es zu den 10 größten Wirtschaftszentren Deutschlands. Sowohl die Stadt als auch die Region erfreuen sich eines kontinuierlichen Bevölkerungswachstums. Die Region Nürnberg bietet in folgenden sieben technologischen Kompetenzfeldern und innovativen Dienstleistungsbereichen mit über 25.000 Unternehmen hohe Wachstumschancen: Medizin und Gesundheit, Verkehr und Logistik, Information und Kommunikation, Energie und Umwelt, Automation und Produktionstechnik, Neue Materialien sowie Automotive. Im Zusammenspiel mit den leistungsfähigen Forschungs- und Bildungseinrichtungen gedeiht ein Klima aus Innovations- und Gründergeist mit wachsender Attraktivität und hervorragender Zukunftsperspektive. Die Altstadt ist das sowohl historische als auch aktuelle Zentrum Nürnbergs mit einer Ausstrahlung, die weit über die Metropolregion hinaus reicht. Sie ist der Einzelhandelsmagnet Frankens, der sich immer wieder neu erfindet. Hier gehen modernes Shoppingerlebnis, Kunst und Kultur mit toller Architektur und hoher Aufenthaltsqualität eine Symbiose ein, die einen bedeutenden Teil von Nürnbergs Attraktivität ausmacht. Da wundert es nicht, dass Nürnberg mit mehr als 3 Millionen Übernachtungen pro Jahr eine Top-Adresse für deutsche und internationale Städtetouristen ist. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Nürnberg, einst Pionier des Fernhandels und einer der ersten Global Player, steht heute in Konkurrenz zu vielen anderen Metropolen in Mitteleuropa und hat sich eine hervorragende Position gesichert. Mit einer der attraktivsten Innenstädte Deutschlands, überdurchschnittlich hoher Zentralität, sehr gutem Einzelhandelsumsatz und starker Kaufkraft besetzt die Stadt Rang zwei der wichtigsten Einzelhandelsstandorte Bayerns. Die Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhandelsunternehmen nach Geschäftsflächen in der Innenstadt ist nach wie vor ungebrochen. Mit ca. 215.000 m² Verkaufsfläche, einem Innenstadtanteil von ca. 20,5 % an der Gesamtverkaufsfläche und einem Umsatzanteil von ca. 24 % liegt die Frankenmetropole nur geringfügig hinter ähnlich großen Städten. Somit ergibt sich hier ein deutliches Steigerungspotenzial, berichtet Gerd Herrmann, Senior Consultant bei COMFORT. COMFORT Städtereport Nürnberg 2016 2 von 9
EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Nürnberg Ø 500 Tsd. - 1 Mio. Einwohner Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität 0 25 50 75 100 125 150 MODEZENTRALITÄT Nürnberg Ø 500 Tsd. - 1 Mio. Einwohner 0 50 100 150 200 Blick in die belebte Karolinenstraße EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Nürnberg 2016 3 von 9
1A-LAGE KAROLINENSTRASSE Eine der Top-Shoppingmeilen Süddeutschlands mit attraktivem Besatz Begehrteste 1A-Lage Nürnbergs Mieternachfrage mit leicht steigender Tendenz Mietpreisniveau stabil bis leicht anziehend Hoher Filialisierungsgrad, kaum Mieterwechsel Großflächige Anbieter sowie Flagshipstores internationaler und nationaler Marken wie z. B. Zara, H&M, Mango, Breuninger, Karstadt, Douglas, Anson's, Jack & Jones + Vero Moda Sehr hohe Passantenfrequenz Neue Mieter: Tesla, O 2, Pandora, zukünftig WMF Aktueller Mietpreis liegt bei 160,- EUR/m² BREITE GASSE / PFANNENSCHMIEDSGASSE Zuzug weiterer moderner und "junger" Konzepte, überwiegend aus dem Young-Fashion-Bereich sowie der Kommunikations- und Elektronik-Branche Stabiles Mietpreisniveau hohe Passantenfrequenz Die Flächen sind bedingt durch die Baustruktur überwiegend kleinteilig Toplage im Bereich zwischen City Point und dm-drogeriemarkt Neue Mieter: Yourfone, Vorwerk, Wormland, Office London, Sergent Major, Hallhuber, istore, Vodafone, Kiko Aktueller Mietpreis liegt bei 130,- EUR/m² MIETPREISANGABE in EUR/m² 80 100 130 160 HEFNERSPLATZ / LUDWIGSPLATZ Ankermieter: das Wöhrl-Stammhaus und (um die Ecke) C&A als großflächige Textil-Magneten In direkter Nacharschaft: Sport Scheck und trendige Anbieter wie Urban Outfitters, Guess, Tommy Hilfiger und Marc O'Polo Verbindung zwischen Karolinenstraße, Breite Gasse und Josephsplatz Hier befindet sich die für den Einzelhandel wichtigste Anbindung an den ÖPNV, der U-Bahnhof Weisser Turm Aktueller Mietpreis liegt bei 130,- EUR/m² KAISERSTRASSE Insgesamt hochwertiger Mieterbesatz Die kleine, aber feine Luxusmeile Nürnbergs Gute Nachfrage von Luxus- und Premium-Labels, überwiegend im Bereich zwischen Closed und Montblanc Neue Mieter: Michael Kors, Massimo Dutti Aktueller Mietpreis liegt bei 85,- EUR/m² KÖNIGSTRASSE Wichtigste Verbindung zwischen Hauptbahnhof und Innenstadt Gute Passantenfrequenz; ein Schwerpunkt ist Gastronomie Bester Abschnitt zwischen Hallplatz und Kaiserstraße Konsumiger, teils regionaler Mieterbesatz Langsamer Anstieg des Filialisierungsgrades Neue Mieter: zwei neue Gastrokonzepte Aktueller Mietpreis liegt bei 90,- EUR/m² 80 85 40 90 42 130 COMFORT Städtereport Nürnberg 2016 4 von 9
In der Breiten Gasse eröffneten Office London und Apollo ihre neuen Stores NÜRNBERGS CITY: TOPLAGEN MIT ENTWICKLUNGSPOTENZIAL Nürnberg besitzt aus Einzelhandelssicht eine der attraktivsten Innenstädte Deutschlands mit überdurchschnittlich hoher Zugkraft und verfügt darüber hinaus über eine hohe kunsthistorische und architektonische Anziehung. Durch den vergleichsweise hohen Anteil an Grünflächen und Flußlandschaften inmitten der Stadt entsteht ein Wohlfühl-Ambiente, von dem Tourismus, Gastronomie und Einzelhandel gleichermaßen profitieren. Zentralität, Kaufkraft und Einzelhandelsumsatz weisen in Nürnberg durchweg hohe Werte auf und belegen so die positive Entwicklung und Stabilität dieses Einzelhandelsstandorts. So rangiert Nürnberg mit seiner überdurchschnittlichen GfK-Umsatzkennziffer von 139 nur knapp hinter München und sogar noch vor Köln, Düsseldorf oder Stuttgart. Die wichtigsten Einkaufslagen zeigen eine erfreuliche, leicht steigende Tendenz. Dies zeigt sich an der nach wie vor wachsenden Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhandelskonzepte nach Geschäftsflächen in der Innenstadt. Hauptziel der Begehrlichkeit ist nach wie vor die Karolinenstraße. Hier trifft das knappe Flächenangebot auf steigende Nachfrage, was leicht steigende Mieten auf hohem Niveau und entsprechend geringe Fluktuation zur Folge hat. Mangelndes Mietflächenangebot und extrem seltener Mieterwechsel auf der Karolinenstraße führen zu zunehmender Attraktivität von Hefners- und Ludwigsplatz, den Verlängerungen und Laufachsen der Karolinenstraße. Hier wird der Mieterbesatz tendenziell immer internationaler und wertiger. Eine Aufsehen erregende neue Nutzung ist seit Februar auf der Karolinenstraße zu bestaunen: Hier hat der neue Tesla- Showroom eröffnet, der bereits sechste in Deutschland und dritte in Bayern. Am Ludwigsplatz soll in naher Zukunft eine der bedeutendsten Projektentwicklungen Nürnbergs realisiert werden: Zwischen dem Wöhrl-Stammhaus und Sport Scheck wird durch Abriss und anschließenden Neubau eine neue Hochleistungs-Einzelhandelsimmobilie entstehen. Die Baumaßnahmen werden voraussichtlich über das Jahr 2017 hinaus andauern. Für die Vermietung dieser herausragenden Liegenschaft ist COMFORT exklusiv beauftragt. Die Kaiserstraße entwickelt sich langsam, aber nachhaltig immer weiter zur kleinen Meile der Premium- und Luxusmarken. So hat hier beispielsweise in diesem Sommer der Accessoires- und Lifestyleanbieter Michael Kors seinen Shop in jenem Ladenlokal eröffnet, aus welchem Louis Vuitton aus überregionalen Gründen ausgezogen ist durchaus ein Beleg für die Wertigkeit der Kaiserstraße, auch wenn Louis Vuitton natürlich nicht 1:1 ersetzt werden kann. Auf der Breiten Gasse ist der Lauf quirlig und frequenzstark. Dieser besteht sowohl aus Young-Fashion-Publikum als auch aus Konsumenten, die schwerpunktmäßig an den Bereichen Schuhe, Accessoires bis hin zur Kommunikationselektronik interessiert sind. Die Gastronomie ist vielfältig international bis regional, wie z. B. die für Nürnberg so typischen Drei im Weckla. Die Volatilität der Mietflächen ist deutlich höher als in den anderen 1A-Lagen der Stadt, jedoch mangelt es hier häufig an Objekt- und Flächengrößen. COMFORT Städtereport Nürnberg 2016 5 von 9
Der Filialisierungsgrad wächst in der Breiten Gasse zunehmend durch internationale Konzepte und es entstehen vielfältige Impulse für neue Entwicklungen, die hier realisiert werden können. So wird zum Beispiel das futuristische, jedoch in die Jahre gekommene Carnaby s -Haus umfassend revitalisiert und erhält mit dem führenden Men's Fashion Spezialisten Wormland einen neuen Mieter. Die Neustrukturierung bzw. Neupositionierung des City-Points wäre eine weitere sinnvolle Entwicklung, die eine erhebliche Frequenzsteigerung und Aufwertung dieses Lagebereiches zur Folge hätte. Die Pfannenschmiedsgasse zwischen Galeria Kaufhof und dem Kleinkaufhaus Müller erfreut sich ebenfalls eines nachhaltigen Anmietungsinteresses seitens der Einzelhändler. Sie gilt daher zu Recht als ebenfalls stabile und nachhaltige Lage. INVESTMENT Die Nachfrage nach Investmentmöglichkeiten in Nürnberg steigt nachhaltig und ein Ende dieses Trends ist bei weitem nicht abzusehen. Der Fokus des Interesses der institutionellen Anleger richtet sich insbesondere auf die großen Häuser der Karolinenstraße. KAUFPREISFAKTOR 22,0-24,0 Die seit Jahren bekannte Diskrepanz zwischen hoher Nachfrage und kaum vorhandenem Angebot entwickelt sich analog zur Marktsituation in vergleichbar attraktiven Städten. In Nürnberg 0 10 20 30 40 allerdings mit der Folge, dass die Kaufpreise nun in vorher nicht für möglich gehaltene Höhen gestiegen sind. Und das gilt in nur leicht abgeschwächter Form auch für die Lagen Breite Gasse, Hefnersplatz / Ludwigsplatz sowie die Königstraße, insbesondere im Bereich zwischen Kaiserstraße und Hallplatz. Ein Beispiel hierfür ist der kürzlich bekannt gewordene Verkauf eines Geschäftshauses auf der Breiten Gasse zum 25-fachen der Jahresmiete. Als Kaufinteressenten identifizieren wir neben den nationalen institutionellen Investoren und privaten Vermögensverwaltungen eine wachsende Anzahl an internationalen Investoren, für die der deutsche Markt insgesamt von hohem Interesse ist. Während die internationalen Investmentgesellschaften vor allem nach großvolumigen Objekten suchen, zeigen sich deutsche Investoren aktuell zunehmend flexibel hinsichtlich der Objektgrößen und der Kaufpreisakzeptanz, erläutert COMFORT Geschäftsführer Thorsten Sondermann. Ebenfalls neu in der Breiten Gasse: das Kinderbekleidungskonzept Sergent Major Neu auf der Kaiserstraße: Massimo Dutti. Ein attraktives Konzept in einer wertigen Lage! COMFORT Städtereport Nürnberg 2016 6 von 9
COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatzverkaufsfläche, -flächenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Im COMFORT CITY-Ranking 2016, welches die Anziehungskraft und Leistungsstärke der Nürnberger City als Einzelhandels- und Handelsimmobilien-Standort zum Ausdruck bringt, erreicht Nürnberg unter rund 70 im Benchmark untersuchten deutschen Städten wieder eine hervorragende Bewertung. Die 77 von maximal 100 erreichten Scoring-Punkte werden bundesweit nur noch von den deutschen TOP 7 Metropolen sowie Hannover übertroffen, berichtet COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen. Blick in die Breite Gasse Nürnberg: Top-Passantenfrequenz so muss das sein! COMFORT Städtereport Nürnberg 2016 7 von 9
Da ist was los: Shoppingerlebnis und Aufenthaltsqualität der Ludwigsplatz bietet beides! FAZIT UND PERSPEKTIVEN Nürnberg als zweitgrößte Stadt Bayerns und viertgrößte Stadt Süddeutschlands verfügt durchweg über ausgesprochen positive Rahmenbedingungen und Eckdaten. Die Frankenmetropole steht München nicht sehr weit nach, auch wenn sie in mancher Hinsicht nicht in der gleichen Liga spielt. Dennoch punktet Nürnberg ganz klar mit sehr leistungsfähigen Wirtschaftsstrukturen bei einem deutlich niedrigeren Kostenniveau. Im Innenstadtbereich gibt es verschiedenste Projekte für die neue Nutzungen, Umbau- und Sanierungsmaßnahmen oder komplette Neuplanungen entwickelt oder bereits umgesetzt werden. Ein herausragendes Beispiel ist der geplante Neubau an Stelle des ehemaligen Wöhrl Sporthauses in bester Lage am Ludwigsplatz. Die Königstraße kann mit zwei Gastro-Neueröffnungen aufwarten: am Königstorturm wird der prominente Fernsehund Sternekoch Alexander Herrmann sein Restaurant eröffnen und schräg gegenüber zieht bereits im Sommer das irische Gastrokonzept Finnegan s ein. Der geplante Neubau eines Büro- und Geschäftshauses am Josephsplatz wird diese bislang ein wenig im Schatten liegende Lage pushen, da im Erdgeschoss ein Lebensmittel-Vollsortimenter anmietet und so die Einkaufsinnenstadt sinnvoll ergänzt. Die Nürnberger sehen der Fertigstellung schon positiv gestimmt entgegen. In den übrigen Stadtbereichen gibt es weitere Projekte mit großflächigen Handelsimmobilien, wie beispielsweise den ehemaligen Kaufhof am Aufseßplatz in der Südstadt, in dem Edeka ein Nahversorgungszentrum etablieren will, oder das ehemalige Quelle-Areal mit ca. 18.500 m² Einzelhandelsfläche. Sie werden vorwiegend der Stadtteilversorgung in den Sortimentsbereichen Lebensmittel und täglicher Bedarf dienen und nicht auf die Fußgängerzone reflektieren. Zusammenfassend ist eindeutig festzustellen, dass sich die Stadt Nürnberg als Herz der europäischen Metropolregion Nürnberg weiter sehr gut etabliert hat und ein absolut positiver zukunftsweisender Trend vorherrscht. Mit einem Einzugsgebiet von 1,5 Millionen Menschen und den mehr als 25.000 Unternehmen im Stadtgebiet bietet Nürnberg jene Vielfalt, welche gerade auf Investoren- und Einzelhändlerseite absolut geschätzt und positiv bewertet wird. "In Bezug auf den Einzelhandel wirkt die Stadt wie ein Magnet für ganz Nordbayern und ist somit hochattraktiv sowohl für Verbraucher, deutsche und internationale Einzelhändler als auch für Investoren aus dem In- und Ausland, die nach Investmentmöglichkeiten in Handelsimmobilien Ausschau halten", resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport Nürnberg 2016 8 von 9
IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG / INVESTMENT MANFRED SCHALK COMFORT München Fon: +49 89 219988-10 Mobil: +49 175 7217706 E-Mail: schalk@comfort.de INVESTMENT THORSTEN SONDERMANN COMFORT München Fon: +49 89 219988-80 Mobil: +49 175 7217722 E-Mail: sondermann@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: +49 40 300858-22 Mobil: +49 175 7217720 E-Mail: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A 40221 Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting, Centermanagement und die separate Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf / Fon: +49 211 9550-144 / E-Mail: hinz@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. COMFORT Städtereport Nürnberg 2016 9 von 9