Markt Frammersbach Landkreis Main-Spessart Bebauungsplan Ortszentrum mit integrierter Grünordnung - Entwurf - aufgestellt : 12.02.2007 geändert : 12.03.2007 21.01.2008 21.04.2008 15.12.2008 Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg - 1 -
Inhaltsverzeichnis: 1 Planungsrechtliche Situation 3 2 Übergeordnete Planungen 4 3. Ziele des Bebauungsplans 4 4. Beschreibung des Planungsgebiets 5 5. Planungskonzeption 8 6. der geänderten textlichen Festsetzungen 9 6.1 Art der baulichen Nutzung 10 6.2 Maß der baulichen Nutzung 10 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 11 6.4 Nebenanlagen, Garagen und Stellanlagen 11 6.5 Flächen für Gemeinbedarfseinrichtungen 12 6.6 Verkehrsflächen 12 6.7 Grün- und Freiflächen 13 6.8 Wasserflächen 15 6.9 Leitungsrechte 15 6.10 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen 15 7. der örtlichen Bauvorschriften 16 7.1 Gestaltung 16 7.2 Einfriedungen 17 7.3 Gelände 17 7.4 Abstandsflächen 17 8. Städtebauliche Daten 18 9. Natur- und Umweltschutz 18 9.1 Eingriff in Natur und Landschaft 18 9.2 Umweltprüfung 19 10. Erschließung des Baugebietes 19 10.1 Verkehrserschließung 19 10.2 Ver- und Entsorgung 22 10.3 Kosten 23 11. Grundstücks- und Bodenverhältnisse 23 12. Verfahrensvermerke 25-2 - Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg
1 Planungsrechtliche Situation Bebauungsplan Ortszentrum Erforderlichkeit des Bebauungsplans Verfahren Rechtsgrundlagen Der Markt Frammersbach hatte im Jahr 2003 für das Ortszentrum um den Marktplatz den Bebauungsplan Ortszentrum als Satzung beschlossen, der insbesondere die Neuordnung der Verkehrsführung vorsah, da der Ortskern von Frammersbach durch die Bundesstraße B 276 und die Staatsstraße 2305 stark belastet ist. Im Rahmen der Neuordnung waren u.a. der Bau einer innerörtlichen Umgehungsstraße entlang des Lohrbachs vorgesehen sowie eine Neubebauung zwischen Rathaus und Lohrbach. Diese Planung konnte auf Grund veränderter Rahmenbedingungen in der Folge jedoch nicht umgesetzt werden. Für die ungelöste Verkehrsproblematik, die sich nach der Aufgabe der Planungen für die Ortsumfahrung weiterhin ergibt, ist eine alternative Lösung erforderlich. Darüber hinaus finden sich im Ortszentrum mittlerweile verstärkte Leerstände von Wohn- und Geschäftshäusern. Hinzu ist die Aufgabe eines großen innerörtlichen Gewerbebetriebes gekommen, so dass sich verstärkt die Aufgabe der funktionalen Neuordnung und Stärkung des Ortszentrums ergibt. Der Markt Frammersbach hat daher die Festsetzung des Ortskernbereiches als Stadtumbaugebiet gemäß 171a BauGB eingeleitet mit der Erstellung eines integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes. Der parallel aufgestellte Bebauungsplan dient der Umsetzung der Ziele des Stadtumbaus. Der Rat der Marktgemeinde Frammersbach hat angesichts der entstandenen städtebaulichen Erfordernisse auf seiner Sitzung am 12. Februar 2007 die Neuaufstellung eines qualifizierten Bebauungsplans für den Bereich des Ortszentrums und die Aufhebung des bestehenden Bebauungsplans Ortszentrum vom 27.10.2003 eingeleitet. Mit der Erstellung des Planes wurde das Büro für Städtebau Dr. Holl, Würzburg, beauftragt. Der neu aufzustellende Bebauungsplan ersetzt nach Inkrafttreten automatisch das alte Satzungsrecht. Grundlage des Bebauungsplans sind folgende bundes- und landesrechtlichen Gesetze und Verordnungen: Baugesetzbuch (BauGB) in der Neubekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) in der Fassung der letzten Änderung vom 01.01.2007. Baunutzungsverordnung (BauNVO) vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132) in der Fassung der letzten Änderung vom 22.04.1993. Bayerische Bauordnung (BayBO) vom 04.08.1997 (GVBl. S. 434) in der Fassung der letzten Änderung vom 18.07.2007. Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg - 3 -
2 Übergeordnete Planungen Entwicklung aus dem FNP Angrenzende Bebauungspläne Der Flächennutzungsplan des Marktes Frammersbach ist rechtswirksam in der Fassung der 9. Änderung vom 29.05.2006 (veröffentlicht 01.06.2006). Der Flächennutzungsplan stellt die innerhalb des Geltungsbereiches liegenden Bauflächen als Kerngebiet, die Bereiche des Rathauses und der ehemaligen Schule mit dem Sportplatz als Flächen für den Gemeinbedarf dar. Die unmittelbar umgebenden Bereiche sind im Bereich des Marktplatzes ebenfalls als Kerngebiet, ansonsten als gemischte Baufläche dargestellt. Als überörtliche Straßen sind in den Flächennutzungsplan die Lohrer Straße im Zuge der Bundesstraße B 276 und die Wiesener Straße im Zuge der Staatsstraße St 2305 übernommen. Als Grünflächen finden sich die Bereiche an der Einmündung des Lauberbachs in den Lohrbach sowie der Hang östlich des Lohrbachs. In der Grünfläche ist die innerörtliche Verlegungstrasse der B 276 als Planung eingetragen. Die im Bebauungsplan vorgesehenen Festsetzungen folgen den im Flächennutzungsplan dargestellten Grundzügen der städtebaulichen Entwicklung. Die Abweichungen liegen im Rahmen der geringeren Flächengenauigkeit der vorbereitenden Bauleitplanung. Eine Abweichung ergibt sich nur durch die Festsetzung einer öffentlichen Grünfläche im Bereich des ehemaligen Sportplatzes. Da es sich hierbei aber nicht um eine bauliche Nutzung handelt, sondern um eine vergleichbare Nutzungsform für die als Gemeinbedarfsfläche dargestellte Grün- und Freifläche, entsteht kein Widerspruch zu den Zielen der Siedlungsentwicklung. Der Bebauungsplan ist somit insgesamt aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Für die Flächen, welche nicht den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entsprechen, wurde die 11. Änderung des FNP eingeleitet. Die Änderung des FNP erfolgt im Paralellverfahren. An das Plangebiet grenzen keine sonstigen rechtskräftigen oder in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne an. 3. Ziele des Bebauungsplans Zielvorgaben Der Bebauungsplan dient der Umsetzung der Ziele des Stadtumbaus, wie sie im integrierten städtebaulichen Entwicklungskonzept für den Markt Frammersbach formuliert wurden. Dieses Konzept zielt insbesondere auf die Aufwertung und funktionale Stärkung des Ortszentrums, das sich um den Marktplatz gruppiert. Dazu ist eine städtebauliche Umgestaltung und Aufwertung dieses zentralen Ortsbereiches vorgesehen, um die zentrale Versorgungsfunktion dieses Bereiches zu sichern und auch neue Potentiale für die touristische Entwicklung zu erschließen. In das Entwicklungskonzept wird die zwischen Marktplatz und Lohrbach gelegenen Herrenwiese einbezogen. Durch die Aufgabe der Sportplatznutzung kann diese Fläche als zusätzliches Freiraumpotential in die Gestaltung des Ortszentrums einbezogen werden. Gleichzeitig wird eine Verbindung des Marktplatzes mit dem Lohrbach und dem begleitenden Grünzug ermöglicht. Damit wird ebenfalls die städtebauliche Qualität und das touristische Potential des Ortskerns ge- - 4 - Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg
stärkt. Für den Bereich der Ortsdurchfahrt im Zuge der B 276 und der einmündenden St 2305 soll im Rahmen des Stadtumbaus eine Neuordnung der innerörtlichen Verkehrsströme unter Einbeziehung der stadtplanerischen und städtebaulichen Zielsetzungen erfolgen. Dazu soll die Einrichtung eines Kreisverkehrs erfolgen. Der Bebauungsplan schafft hierfür die planungsrechtlichen Voraussetzungen. Die bestehende Bebauung und die vorhandenen Nutzungen sind in den Bebauungsplan ebenso einbezogen wie auch die auf der Grundlage des bisherigen Bebauungsplans errichtete Feuerwache. 4. Beschreibung des Planungsgebiets Geltungsbereich Der Bebauungsplan Ortszentrum ist wie folgt umgrenzt: - Im Norden durch die Fl.Nrn. 5643 und 5645/1, die Fl.Nrn. 5711 und 5713, die Fl.Nr. 6980, die Fl.Nrn. 7063 und 7616, den Fußweg zum Kirchberg (Fl.Nr. 5704) und die Fl.Nr. 10496 sowie im Bereich des Wohngebietes Jahnstraße die Fl.Nrn. 6715 und 7004; - Im Osten durch die Bergstraße (Fl.Nr. 313/2 und den Flurweg Fl.Nr. 7711/2) - Im Süden durch die Grundstücke Fl.Nrn. 5627 und 5631, die Bundesstraße 276 im Bereich Lohrbachbrücke/Bergstraße (Fl.Nr. 241/3) bzw. die nordwestliche Grenze der Fl.Nrn. 6704 und 7016 im Bereich der Grünanlage Jahnstraße sowie durch die Fl.Nrn. 5764, 5776 (Mühlgasse) und den Fußweg Fl.Nr. 5765 im Bereich der Mühlgasse - Im Westen durch die Grundstücke Fl.Nrn. 5734, 5736 und 5753 im Bereich Wiesener Straße die Grundstücke Fl.Nrn. 5708 und 5709, im Bereich Orber Straße den Lauberbach (Fl.Nr. 5765) und im Bereich Jahnstraße Im Änderungsbereich ist der Bereich der Bebauung nördlich der Jahnstraße ausgespart. Der genaue Geltungsbereich wird durch eine außenliegende durchbrochene schwarze Linie in der Planzeichnung umschlossen. Der Geltungsbereich ist nach der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung erweitert worden. Grund dafür ist ein Schallimmissionsgutachten aufgrund der veränderten Verkehrsführung mit entsprechenden Maßnahmen zum Lärmschutz. Um die Maßnahmen festlegen zu können müssen die entsprechenden Grundstücke im Bebauungsplan liegen. Es handelt sich hierbei um die Grundstücke Lohrer Str. 6, die Wiesener Str. 9, 11, 13 und 15 sowie die Wiesener Str. 8, 10 und 12. Für diese Grundstücke wurden adäquat den anderen Baugebieten die entsprechenden Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung getroffen, wie in Nr. 6 der beschrieben. Größe Das Gebiet der Bebauungsplanänderung umfasst eine Fläche von rund 5,65 ha. Es weist eine Südwest-Nordost-Ausdehnung sowie eine Ausdehnung von Südosten nach Nordwesten von etwa 300 m auf. Zwischen Jahnstraße und Lohrbach ist eine bebaute Teilfläche aus dem Geltungsbereich ausgespart. Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg - 5 -
Bisherige Nutzung und Bebauung Erschließung Umgebung Der nördliche Bereich des Plangebietes zwischen Lohrtalstraße/ Jahnstraße und Lohrbach ist durch öffentliche Einrichtungen geprägt und nur teilweise bebaut. Hier befindet sich die Gemeindeverwaltung im alten Rathaus und in der angrenzenden ehemaligen Schule, einem zweigeschossigen Gebäuderiegel an der Nordseite des Marktplatzes. Östlich des Rathauses befindet sich die Sport- und Mehrzweckhalle des TuS Frammersbach. Hinter diesen Gebäuden liegen größere Parkplatzflächen sowie der aufgelassene ehemalige Sportplatz auf der Herrenwiese. Unmittelbar am Lohrbach wurde auf dem ehemaligen Gelände des Sägwerks Hartmann kürzlich der Neubau des Feuerwehrgerätehauses errichtet. Östlich an dieses angrenzend befindet sich eine aufgelockerte zweigeschossige Wohnbebauung. An der Einmündung des Lauberbachs in den Lohrbach liegt eine öffentliche Grünanlage. Der Teilbereich auf dem gegenüberliegenden Ufer zwischen Lohrbach und Bergstraße wird durch einen steilen Südhang mit brach gefallenen Grünlandparzellen geprägt. Dieser Bereich ist nicht baulich genutzt, lediglich im äußersten Südosten befindet sich an der Einmündung der Bergstraße in die Lohrer Straße ein bebauter Bereich mit einer ehemaligen Mühle, die nicht mehr gewerblich genutzt wird. Der Bereich südlich des Straßenzuges Lohrtalstraße/Jahnstraße umfasst den Marktplatz sowie die Einmündung der Wiesener Straße in die B 276 mit ihrer angrenzenden Bebauung. Dieser Bereich ist durch eine dichte Bebauung mit Wohn- und Geschäftshäusern geprägt. Die Bebauung ist dabei sehr heterogen: Ein erheblicher Teil wurde ab den 70er Jahren entsprechend den damaligen Planungen errichtet, die ein städtisch geprägtes Ortszentrum vorsahen. Diese Neubebauung ist überwiegend dreigeschossig mit flach geneigten Dächern, die ältere Bausubstanz hingegen zweigeschossig mit steilen Walm- und Satteldächern. Die rückwärtigen Grundstücksteile sind überwiegend dicht mit Nebengebäuden bebaut. Das Plangebiet umfasst den Ortskern von Frammersbach mit der Kreuzung der zentralen Verkehrsachsen Orber Straße / Lohrer Straße (B 276) und Wiesener Straße (St 2305) am Marktplatz. Das nördliche Plangebiet ist durch die Lohrtalstraße erschlossen, die am Marktplatz an die B 276 anbindet, sowie durch die Jahnstraße und den Fabrikweg als untergeordnete Erschließungsstraßen. Der Bereich nördlich des Lohrbaches ist über die Bergstraße erschlossen, die im Osten des Plangebietes an die Lohrer Straße anknüpft. Die Bergstraße selbst ist nur unmittelbar an der Einmündung Teil des Geltungsbereiches. Das Plangebiet ist in das Ver- und Entsorgungsnetz der Marktgemeinde eingebunden. Entlang den Hauptverkehrsstraßen setzt sich im Talgrund eine dichte Mischbebauung mit Wohn- und Geschäftshäusern fort. Diese ist entlang den Straßen häufig geschlossen und weist teilweise noch Hofstellen auf. Die jüngere Bebauung in den rückwärtigen Bereichen ist demgegenüber durch Einzelhäuser geprägt. Dies betrifft sowohl die oberen Hanglagen wie auch die ehemalige Bachaue. Westlich des Marktplatzes schließt sich an das Plangebiet der historische Ortskern von Frammersbach am Kirchberg an mit einer kleinteiligen, historisch geprägten Wohnbebauung, die sich um die Kirche gruppiert. Weiter hangaufwärts liegt das Schulzentrum von Frammersbach mit der Dreifach-Sporthalle. In der Lohrbachaue grenzt nordwestlich an den früheren Sportplatz das sog. Wiedekind-Areal an mit den Bauten einer ehemaligen Bekleidungsfabrik. Das Gelände weist eine dichte Hallenbebauung auf und wird inzwischen von ver- - 6 - Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg
schiedenen Gewerbe-, Dienstleistungs- und Einzelhandelsbetrieben und vom kommunalen Bauhof genutzt. Der gegenüberliegende relativ steile Nordhang des Lohrbachtals weist nur entlang einiger Straßen eine aufgelockerte Wohnbebauung auf. Topographie Gewässer Vegetation Das Plangebiet liegt im Talgrund des Lohrbachs im Bereich der Einmündung des Lauberbachs. Die Fläche ist nahezu eben, steigt an ihren Randbereichen aber recht steil an. Dies betrifft insbesondere den Steilhang am Nordufer des Lohrbachs, aber auch die Steigungen beiderseits des engen Lauberbachgrundes, die aber bereits außerhalb des Änderungsbereiches liegen. Die Talgrundebene liegt auf einer Höhe von 222 bis 224 m ü.n.n., der Nordhang des Lohrbachs steigt nach Nordosten auf 240 m an. Der niedrigste Punkt im Plangebiet befindet sich im Südosten an der Einmündung des Lauberbachs in den Lohrbach bei 220m. Das Plangebiet weist mit dem Lohrbach und dem Lauberbach zwei Fließgewässer auf. Der Lohrbach bildet ein Gewässer II. Ordnung und entspringt etwa 8 km nördlich von Frammersbach bei Lohrhaupten. Er durchfließt das Plangebiet randlich von Nordwest nach Südost. Im Südosten befindet sich die Einmündung des Lauberbaches in den Lohrbach. Der Lauberbach ist nicht klassifiziert und entspringt in den Bergen nordwestlich von Frammersbach. Auf Grund des relativ geringen Einzugsbereiches im Oberlauf von Lohrbach und Lauberbach sowie der hohen Fließgeschwindigkeit ist die Hochwassergefahr im Ortskernbereich von Frammersbach relativ gering einzustufen. Von den zuständigen Wasserbehörden wurden entsprechende Hochwasserschutzzonen als Überschwemmungsbereiche für den FNP mitgeteilt. Diese wurden in den Bebauungsplan übernommen und entsprechend dargestellt. Parallel zum Lohrbach befindet sich entlang dem nördlichen Hangufer ein Mühlenkanal, der aber nicht mehr genutzt wird und trocken gefallen ist. Das westliche Plangebiet ist durch die Bebauung geprägt, der Grünanteil ist wegen der dichten Bebauung im Ortszentrum nur sehr gering. Einzelne Straßenbäume befinden sich am Marktplatz. Markant ist hier die Linde auf der Mitte des Platzes. Darüber hinaus befinden sich zwei kleinere Platanen an der Einmündung der Lohrtalstraße. Sonstiges raumwirksames Großgrün beschränkt sich auf einzelne Gartenparzellen und Einzelbäume im Bereich des Lauberbachs. Eine große offene Rasenfläche bildet der frühere Sportplatz auf der Herrenwiese, der nicht mehr für diese Zwecke genutzt wird und für sonstige Nutzungen dient. Großgrün findet sich aber nur in sehr geringem Maße an den Rändern. Raumwirksam ist nur die Lindenreihe an der Grenze zum Wiedekind-Gelände. Ein durchgängiger Gehölzstreifen findet sich entlang dem Lohrbach mit teilweise kräftigem Erlenbestand. Auf Grund der intensiven Nutzung des Talgrundes im Ortszentrum und des ausgebauten Bachbetts ist ein Auenbereich hier aber nicht ausgeprägt. Prägnant ist in diesem Bereich der Steilhang nördlich des Lohrbachs. Dieser weist neben brach gefallenen ehemaligen Grünlandparzellen in flacheren Passagen Flächen mit einem teilweise sehr kräftigen Gehölzaufwuchs von Einzelbäumen und Sträuchern auf. Als Einzelbäume sind im oberen steilen Hangbereich vor allem Eichen markant, daneben finden sich auch einzelne verwilderte Obstbäume sowie standortfremde Nadelbaumanpflanzungen. Im Bereich der Einmündung des Lauberbachs in den Lohrbach befindet sich eine Grünfläche. Diese ist überwiegend öffentlich und wird als Parkanlage mit einigen Freizeiteinrichtungen (Boule, Tischtennis) genutzt. Die Fläche ist überwiegend eine offene Rasenfläche und wird von Gebüschgruppen eingefasst. Der südliche Teil der Grünfläche wird privat genutzt und weist entlang dem Lauberbach auch einen raumwirksamen Baumbestand, u.a. Obstbäume auf. Der Bachlauf des Lauberbachs selbst ist im Ortskern kanalisiert und weist keine naturnahen Struk- Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg - 7 -
turen mehr auf. Altlasten Für das Plangebiet liegen dem Markt Frammersbach keine Anhaltspunkte über eventuelle Altablagerungen vor. Auf Grund der bisherigen Nutzungen, die durch öffentliche Einrichtungen sowie Einzelhandel, Wohnen und Handwerk geprägt sind, sind keine Altlasten zu erwarten. Immissionsschutz Denkmalschutz Das Plangebiet ist durch öffentliche Nutzungen, Geschäfts- und Wohnnutzungen geprägt. Von den Nutzungen im Plangebiet ist nur die Sport- und Mehrzweckhalle als emissionsträchtig einzustufen. Die hier verursachten Emissionen sind aber temporär und resultieren aus dem hervorgerufenen Verkehrsaufkommen, das sich auch auf die Abend- und Nachtstunden erstreckt. In der unmittelbaren Umgebung sind aber nur wenige immissionsempfindliche Nutzungen, insbesondere Wohnungen, vorhanden. Die wesentliche Immissionsbelastung des Änderungsbereiches resultiert aus dem Verkehrsaufkommen auf den innerörtlichen Abschnitten der B 276 und der St 2305. Diese Straßenabschnitte weisen auf Höhe der Kreuzung am Marktplatz eine durchschnittliche DTV von rund 8.000 Kfz/Tag auf der B 276 und knapp 4.500 Kfz/Tag auf der St 2305 auf. Die daraus resultierenden Verkehrsimmissionen belasten die angrenzende Bebauung teilweise sehr erheblich. Zudem kommt es wegen der Verkehrsstärke im Kreuzungsbereich häufig zu Rückstaus, die die umgebenden Siedlungsbereiche belasten. Aufgrund dieser Situation und der geplanten geänderten Verkehrsführung im Rahmen der Einmündung der Staatsstraße auf die Bundesstraße als Ringlösung, wurde ein Gutachten und eine Prognose zu Schallimmissionen durch das Büro Wölfel erstellt. Daraus resultierend wurden Aussagen zu den betroffenen Grundstücken ermittelt und Schallschutzmaßnahmen vorgeschlagen, welche als textl. Festsetzung im Bebauungsplan festgelegt wurden. Das Gutachten liegt als Anlage der zum Bebauungsplan bei. Im Änderungsbereich sind keine denkmalgeschützten Gebäude oder Anlagen vorhanden. Über das Vorhandensein möglicher Bodendenkmale ist nichts bekannt. 5. Planungskonzeption Städtebauliches Entwicklungskonzept Das städtebauliche Entwicklungskonzept sieht eine Umgestaltung und Attraktivierung des Ortszentrums vor. Dazu erfolgen die Umgestaltung des Marktplatzes und die Verknüpfung des Ortszentrums mit dem Grünzug am Lohrbach sowie die Neuordnung der Verkehrsführung im Plangebiet, wie sie im Stadtumbaukonzept vorgesehen ist. In diesem Rahmen wird der Marktplatz neu gestaltet und dabei die Fläche für den Kfz-Verkehr reduziert. Der Verkehr wird zukünftig entlang der Nordwestseite geführt, wo der Platz die Straßenzüge von B 276 / St 2305 und die Jahnstraße/ Lohrtalstraße miteinander verbindet. Die übrige Platzfläche dient dem Aufenthalt sowie für Außennutzungen wie Gastronomie etc. Im Bereich des Marktplatzes soll auch der Lauberbach in der Form eines künstlichen Fließgewässers als Gestaltungselement für das Ortsbild genutzt werden. Westlich der Orber Straße sind darüber hinaus die Freilegung des Baches und die Einbindung in eine Grün- und Freifläche am zukünftigen zentralen Omnibushalt vorgesehen. - 8 - Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg
Eng verknüpft mit dieser Planung ist die Umgestaltung der Einmündung der Wiesener Straße in die Hauptverkehrsachse Lohrer Straße / Orber Straße: An Stelle der bisherigen Einmündung erfolgt die Anlage eines einspurigen Einbahnrings um den Baublock südwestlich des Marktplatzes, der die genannten Straßen aufnimmt. Der Verkehrsfluss wird dadurch entzerrt, die Stauneigung wird vermindert. Gleichzeitig wird in diesem innerörtlichen Bereich das Geschwindigkeitsniveau auf ein dem Ortskern angepasstes Maß reduziert. Durch die mit der Umgestaltung ermöglichte Verringerung des Fahrbahnquerschnittes werden das Platzangebot für Fußgänger im Ortszentrum verbessert und auch die Querung der Straßen erleichtert. Städtebauliches Ziel der Planung ist gleichzeitig die Verknüpfung des Ortszentrums mit der Lohrbachaue als ortskernnaher Grünachse. Diese Verknüpfung führt über das Gelände des Rathauses. Das Rathausareal wird entsprechend umgestaltet: Neben einem Anbau zum Wiedekind-Areal hin ist eine Umgestaltung des Parkplatzes hinter dem Rathaus als vielfältig nutzbare Platzfläche vorgesehen. Der Platz bildet die Verknüpfung zum Bereich des angrenzenden früheren Sportplatzes. Dieser Teil des Plangebietes wird als Parkfläche aufgewertet. Die entstandene Grünfläche dient dabei auch als Aufstellfläche für das Festzelt bei örtlichen Veranstaltungen. Über den Lohrbachpark erfolgt die Verbindung des Ortszentrums zum Grünzug des Lohrbachtals. Im südöstlich an den Park angrenzenden Bereich wird der Gebäudebestand weiterentwickelt. Hier ist auf dem Gelände der jetzigen TuS-Sporthalle die Ansiedlung eines Gesundheitszentrums bzw. von Einzelhandel und Dienstleistungen vorgesehen. In die Planung ist auch die Anbindung der neuen Feuerwache an das örtliche Straßennetz eingebunden. Grünordnung Schwerpunkt der Grünplanung ist das nördliche Plangebiet am Lohrbach. Hier entsteht eine öffentliche Parkanlage, die neben kulturellen und Spielangeboten auch eine größere Fläche für die Aufstellung eines Festzeltes vorsieht. Neben der Nutzung als Festplatz für Großveranstaltungen (jährliche Jubiläumsfeste von Ortsvereinen, Sport-Events) erfolgt eine weitere Nutzung im Rahmen der Kirchweih und von Frühlings- und Herbstmarkt. In die Gestaltung der Parkanlage soll auch der Lohrbach einbezogen werden. Der Park verknüpft das Ortszentrum mit dem Lohrbachtal. Dieses wird zusammen mit dem nördlich angrenzenden Hang als innerörtliche Grünachse weiterentwickelt. Die Anlage eines bachbegleitenden Fußweges am nördlichen Bachufer ist geplant, der das Ortszentrum mit dem Naturraum des oberen Lohrbachtals verbindet. Die bestehende Grünanlage an der Einmündung des Lauberbachs wird in die neue Grünvernetzung einbezogen. Das südliche Plangebiet ist durch eine historisch gewachsene, dichte Bebauung geprägt. Entsprechend erfolgt hier nur eine zurückhaltende Begrünung, vornehmlich durch Baumpflanzungen, die das Siedlungsbild akzentuieren. Diese konzentrieren sich auf den Randbereich des Marktplatzes sowie die umgestaltete Einmündung im Bereich des Lauberbachs. In das Begrünungskonzept werden vorhandene Bäume einbezogen. 6. der geänderten textlichen Festsetzungen Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg - 9 -
6.1 Art der baulichen Nutzung Kerngebiet Die Festsetzung Kerngebiet orientiert sich an der bestehenden Nutzung und folgt der Darstellung des Flächennutzungsplans. Sie entspricht der Zielsetzung der Marktgemeinde, in der Ortsmitte Einzelhandelsbetriebe sowie zentrale Einrichtungen von Wirtschaft, Verwaltung und Kultur zu konzentrieren, wobei großflächige Einzelhandelsbetriebe über 700 m² Verkaufsfläche nur ausnahmsweise zulässig sind, sofern sie den Erfordernissen der Raumordnung entsprechen. Für die Erteilung der Ausnahmegenehmigung besteht kein Rechtsanspruch. Vergnügungsstätten sind allgemein nicht zulässig. Damit soll verhindert werden, dass diese renditestärkeren Nutzungen Betriebe des Einzelhandels, der Gastronomie oder der Dienstleistung verdrängen. Hiermit will die Gemeinde im zentralen Ortsbereich die Versorgungsfunktionen sichern und stärken. Als Standortalternativen für Vergnügungsstätten kommen Grundstücke oder Siedlungsbereiche im Geltungsbereich des Bebauungsplans Herbertshainer Talgrund - Erweiterung (GE-Gebiet) und des Bebauungsplans Herbertshainer Talgrund (GE- und MI-Gebiet) sowie im Mischgebiet im Innerortsbereich mit überwiegend gewerblicher Prägung in Frage. Die Festsetzungen der Wohnnutzung dienen dem Ausgleich zwischen den Anforderungen der für das Zentrum besonders wichtigen geschäftlichen Nutzungen des Plangebietes und dem Ziel der dauerhaften Belebung und sozialen Kontrolle der öffentlichen Räume, für die eine angrenzende Wohnbebauung von besonderer Bedeutung ist. In den Randbereichen des Ortszentrums wird dabei der Wohnnutzung ein breiterer Raum eingeräumt. Tankstellen werden allgemein von den zulässigen Nutzungen ausgenommen, da sie einen beträchtlichen Flächenbedarf besitzen und über ihr Verkehrsaufkommen durch die häufige Fahrfrequenz eine unverhältnismäßige Emissionsbelastung erzeugen. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Kerngebiet Grundflächenzahl (GRZ) Kerngebiet MK 1-6 Die festgesetzte Grundflächenzahl von 1,0 entspricht der historisch gewachsenen hohen Verdichtung im Ortszentrum. Auf Grund der überwiegend sehr kleinen und verschachtelten Parzellen besteht häufig eine vollständige Überbauung der Grundstücke. Da aber die Anforderungen an die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet sind, ist der Erhalt dieser Strukturen vertretbar, zumal diese auch dem Ziel einer hohen Nutzungsdichte im Ortszentrum entsprechen. Kerngebiet MK 7-8 Im Randbereich des historischen Ortszentrums besteht eine großzügigere Parzellenstruktur mit einer weniger verdichteten Bebauung. Der Randbereich bildet gleichzeitig den Übergangsbereich zum Grünzug des Lohrbachtals. Entsprechend erfolgt hier die Festsetzung einer abgestuft geringeren Grundflächenzahl. Geschossflächenzahl (GFZ) Die festgesetzte Geschossflächenzahl entspricht jeweils den Vorgaben durch die Grundflächenzahl und die festgesetzte Zahl der Vollgeschosse. Zahl der Vollgeschosse - 10 - Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg
Für die Kerngebiete MK 1-8 ist die Zahl der Vollgeschosse verbindlich festgesetzt. Diese Festsetzung sichert die angestrebte und überwiegend bereits realisierte bauliche und damit auch die funktionale Dichte. Damit gewährleistet sie die Vielfalt und die Durchmischung im Ortszentrum. Gebäudehöhe Die Festsetzung der Gebäudehöhe sichert zusammen mit den örtlichen Bauvorschriften zur Gestaltung der Dächer die städtebaulich angestrebte Höhenentwicklung. 6.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Bauweise Überbaubare Grundstücksflächen Baugrenzen offene Bauweise Für die durch eine großzügigere Parzellenstruktur geprägten Kerngebiete MK 3 innerhalb des Ortszentrums und MK 8 am Rande des Ortszentrums wird eine offene Bebauung festgesetzt. geschlossene Bauweise Die Kerngebietsflächen MK 1 und 2 sowie 4-7 sind bereits bebaut, wobei die Baukörper fast durchweg eine Grenzbebauung aufweisen. Entsprechend wird eine geschlossene Bauweise festgesetzt. Die überbaubaren Grundstücksflächen entsprechen in den bereits bebauten Bereichen dem vorhandenen Baubestand, wobei städtebaulich markante Gebäudevor- und -rücksprünge dabei berücksichtigt bzw. gesichert werden. Damit wird der reizvolle unregelmäßige Charakter, der insbesondere den historisch gewachsenen Ortskern südlich der B 276 prägt, erhalten. In den bislang unbebauten Bereichen wird die überbaubare Grundstücksfläche großzügig festgesetzt, da es sich nicht um eine Vorhabenplanung zur Umsetzung konkreter Bauvorhaben handelt. Allgemein sind die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen festgesetzt. Diese ermöglichen eine große Freiheit im Hinblick auf die Anordnung der Baukörper. Dabei werden in den bereits bebauten Bereichen städtebaulich markante Gebäudestellungen durch die Festsetzung gesichert. In den sonstigen Bereichen wird der Entwicklungsspielraum für die bauliche Entwicklung gesichert. 6.4 Nebenanlagen, Garagen und Stellanlagen In den Kerngebieten MK 1-6 wird durch die Beschränkung von Nebengebäuden, Garagen und Carports auf die überbaubaren Grundstücksflächen eine zusätzliche bauliche Verdichtung insbesondere gegenüber den öffentlichen Räumen vermieden und die städtebauliche Struktur gesichert. In den übrigen Kerngebieten sind Garagen und Carports auch als Grenzbebauung zulässig. Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg - 11 -
6.5 Flächen für Gemeinbedarfseinrichtungen Verwaltung, Kultur und Tourismus Feuerwehr Der Rathausbereich ist als Gemeinbedarfsfläche dargestellt. Dies entspricht der aktuellen Nutzung in diesem Bereich und eröffnet gleichzeitig Spielraum für die vorgesehenen funktionalen Ergänzungen im Bereich Tourismus und Kultur, für die im Rahmen des Stadtumbaus Ergänzungsbauten geplant sind. Die festgesetzte Fläche umfasst das neu errichtete Feuerwehrgerätehaus einschließlich der erforderlichen Aufstell- und Verkehrsflächen. Da es sich bei den Flächen für Gemeinbedarfseinrichtungen um kommunale Flächen handelt, sind Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung sowie zur Bauweise nicht erforderlich. 6.6 Verkehrsflächen Öffentliche Straßenverkehrsflächen Öffentliche Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung Die festgesetzten Straßenverkehrsflächen umfassen im wesentlichen die bestehenden öffentlich gewidmeten Straßenräume einschließlich der zugehörigen Gehwege, Verkehrsgrünflächen sowie sonstigen erforderlichen öffentlichen Verkehrsanlagen wie straßenbegleitenden Parkplätzen oder Bushaltestellen. Die dargestellte Aufteilung der Straßenräume dient dabei der Verdeutlichung der Straßenraumgestaltung und ist keine Festsetzung. Abweichend vom Bestand wird durch den Bebauungsplan die Grundlage zur Umgestaltung der bestehenden Einmündung der St 2305 in die B 276 geschaffen, die zu einem Kreisverkehr umgestaltet wird. Hierdurch werden der Verkehrsfluss im Ortszentrum verbessert und die belastenden Rückstaus reduziert. Gleichzeitig senkt diese Maßnahme das Geschwindigkeitsniveau und erhöht somit die Sicherheit für Fußgänger und Radfahrer in diesem innerörtlichen Bereich. Zur Verbesserung der Rahmenbedingungen für den innerörtlichen Fußgängerverkehr und zur Erhöhung der Sicherheit sind die Einmündungen in den Kreisverkehr mit Mittelinseln ausgestattet, die die Querung der Straßen erleichtern. Dies ist in der Ausführungsplanung entsprechend umzusetzen. Neu geschaffen wird die Zufahrt zum neuen Feuerwehrgerätehaus von der Jahnstraße aus, die entsprechend den feuerwehrtechnischen Anforderungen ausgestaltet und dimensioniert wird. Am Ostende der Jahnstraße wird der Wendeplatz erweitert. Damit wird die Voraussetzung gesichert für eine direkte Feuerwehrdurchfahrt von der Jahnstraße über den Lauberbach zur Lohrer Straße hinweg. Die Fabrikstraße kann gegenüber dem Bestand verkürzt werden, da die Baukörper auf dem Wiedekind-Gelände neu geordnet werden und insbesondere eine Umfahrung des Gesamtkomplexes nicht mehr erforderlich ist. Die nicht primär dem fließenden Kfz-Verkehr gewidmeten Verkehrsflächen sind als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung festgesetzt. Entsprechend ihrer Zweckbestimmung sind sie zu gestalten, wobei für Kfz, sofern er zulässig ist, nur ein deutlich reduziertes Geschwindigkeitsniveau vorzusehen ist. Marktplatz Die als Marktplatz festgesetzte Fläche soll entsprechend dem vorliegenden Rahmenplan umgestaltet und als Aufenthaltsbereich aufgewertet werden. Hierzu dienen u.a. die Verminderung der für den Kfz-Verkehr vorgesehenen Flächen und die stärkere Verknüpfung mit den Platzrändern. - 12 - Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg
Parkplatz Die Parkplatzfläche an der Lohrtalstraße sichert das Parkplatzangebot im Ortskern. Sie ist zwischen dem Ortszentrum um den Marktplatz und dem stark frequentierten Nahversorgungsbereich auf dem Wiedekind-Gelände platziert. Wohnweg Die Stichstraßen im Südwesten des Plangebietes setzen sich zum Kirchberg als reine Fußwege mit Treppenabschnitten fort. Sie dienen daher nur als Zufahrt zu den angrenzenden Grundstücken und können entsprechend primär auf die Bedürfnisse des Fußverkehrs ausgerichtet werden. Fußweg Entlang dem Nordhang des Lohrbachs ist ein eigenständiger Fußweg vorgesehen, der zwischen dem Bach und dem ehemaligen Mühlengraben verläuft. Dieser bildet eine Verknüpfung zwischen dem Ortszentrum und dem Naturraum des oberen Lohrbachtals und ermöglicht die stärkere Einbindung der hohen land- schaftlichen Qualität des Fließgewässers in das Siedlungsgefüge. Dabei erfolgt auch die bereits im bisherigen Bebauungsplan vorgesehene Anbindung an die Lohrer Straße, die von der Marktgemeinde unverändert angestrebt wird. Über den Lohrbachpark soll dieser Weg an den Marktplatz angebunden werden und so eine direkte Fußwegeverbindung aus dem Ortszentrum zum Grünzug des Lohrbachtals schaffen. Die dazu erforderlichen Wegeführungen sowie die Lage der erforderlichen Brücke über den Lohrbach können im Rahmen der Detailplanung für die Grünanlage festgelegt werden. 6.7 Grün- und Freiflächen Öffentliche Grünflächen Die öffentlichen Grünflächen sollen eine Verbindung zwischen dem Ortszentrum und dem Lohrbach mit seinem begleitenden Grünzug schaffen und die landschaftlichen Potentiale für die Innenortentwicklung nutzbar machen. Lohrbachpark Zwischen dem Rathausareal und dem Lohrbach entsteht auf der Herrenwiese eine öffentliche Parkanlage als Verbindung vom Ortszentrum zum Grünzug des Lohrbachs und damit in den offenen Landschaftsraum nördlich von Frammersbach. Gleichzeitig werden das öffentliche Freiflächenangebot im sehr kompakt bebauten Ortskern von Frammersbach deutlich ausgeweitet und die Wohn- und Aufenthaltsqualität verbessert. In den Lohrbachpark wird eine Aufstellfläche für ein Festzelt integriert, die für die örtlichen Feste im Ortszentrum erforderlich ist. Neben der Nutzung als Festplatz für Großveranstaltungen (jährliche Jubiläumsfeste von Ortsvereinen, Sport- Events) erfolgt eine weitere Nutzung im Rahmen der Kirchweih und von Frühlings- und Herbstmarkt. Gleichfalls vorgesehen sind Flächen für Spielanlagen. Auf die Festsetzung einer genauen räumlichen Gestaltung, etwa für Wege, Wasserflächen etc. kann verzichtet werden, da keine zwingenden Vorgaben durch die umgebenden Nutzungen bestehen. Die Gestaltung erfolgt im Rahmen der Ausführungsplanung. Lauberbachanlage An der Einmündung des Lauberbachs in den Lohrbach befindet sich bereits eine öffentliche Grünanlage mit einzelnen Freizeiteinrichtungen (Boule, Tischtennis), Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg - 13 -
die gleichzeitig auch eine potentielle Überflutungsfläche bildet. Die Fläche soll entsprechend den bisherigen Planungen der Marktgemeinde bis zum Lauberbach ausgeweitet werden. Uferbegleitender Grünzug Das nördliche Lohrbachufer soll als uferbegleitender Grünzug mit einem eigenständigen öffentlichen Fußweg weiterentwickelt werden. Der untere Hangbereich unterhalb des ehemaligen Mühlenkanals ist daher als öffentliche Grünfläche dargestellt, die bis zur B 276 an der Lohrbachbrücke weitergeführt wird. Bei der Gestaltung und Entwicklung ist auf die ökologischen Potentiale der Bachniederung und der Auengehölze besonders einzugehen. Entsprechend ist die Fläche auch als Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt. Durch die Sicherung und Nutzung der ökologischen Qualität wird auch die Attraktivität der Wegebeziehung im Hinblick auf Freizeit und Tourismus erhöht. Private Grünflächen Der Bereich oberhalb des Mühlgrabens wird entsprechend der bestehenden Nutzung und den Grundstücksverhältnissen als private Grünfläche festgesetzt. Auf Grund ihrer besonderen landschaftlichen Bedeutung und der ökologischen Vielfalt ist die Fläche ebenfalls als Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft festgesetzt und soll in ihrer Vielfalt und Qualität gesichert werden. Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft Der Steilhang am Nordufer des Lohrbachs bildet die natürliche Begrenzung des Ortszentrums nach Nordosten. Er bildet damit ein auch für das Ortsbild wesentliches Landschaftselement, das das Ortszentrum von Frammersbach mit dem Landschaftsraum des oberen Lohrbachtals verbindet. Der Hang bildet als alte Grünlandbrache mit seinen Altgrasflächen, dem aufgelockerten, teilweise sehr kräftigen Baum- und Gehölzaufwuchs sowie den teilweise noch vorhandenen Nutzgärten mit altem Obstbaumbestand einen strukturreichen Lebensraum, der in seiner Vielfältigkeit zu erhalten ist. Die Weiternutzung der Gartenparzellen ist dabei Teil der gewünschten Entwicklung, wobei der strukturreiche Charakter der Flächen (u.a. hochstämmige Obstbäume, Einfriedungen durch Hecken) erhalten werden soll. Baumpflanzungen Erhalt von Bäumen Öffentliche und private Stellplatzanlagen Im Bereich des Marktplatzes und des neuen Kreisverkehrs sind Baumpflanzungen vorgesehen, die den städtischen Raum gliedern und einen gestalterischen Akzent gegenüber der sehr kompakten Bebauung setzen. Den kleinräumigen Anforderungen wird durch die zulässige Abweichung Rechnung getragen. Die Lindenreihe zwischen dem ehemaligen Sportplatz und dem Wiedekind-Areal ist ein wesentliches raumgliederndes Element in diesem Bereich und daher auch aus städtebaulichen Gründen erhaltenswert. Um größere Stellplatzanlagen gestalterisch einzubinden und eine räumliche Wirkung zu erzielen, sind die Stellplatzanlagen durch Baumpflanzungen zu begrünen. Dadurch wird gleichzeitig die ökologische Qualität dieser Flächen verbessert, da Bäume Feinstäube binden und durch die Verdunstung das Mikroklima verbessern. Ebenfalls ökologischen Zielen dient die wasserdurchlässige Ausführung der Stellplätze nach Rücksprache mit dem Wasserwirtschaftsamt: So weit wie möglich sollen die anfallenden Niederschlagswässer versickert werden, wodurch die Grundwasserneubildung gefördert und der Oberflächenabfluss reduziert werden. - 14 - Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg
Baumscheiben Pflanzliste und Pflanzqualität Private Freiflächen Zur Sicherung der festgesetzten Anpflanzungen bzw. zum Erhalt des Bestandes sind an den Baumstandorten unversiegelte Flächen zu sichern und auch gegen eine Verdichtung durch Überfahrung oder abgestellte Fahrzeuge zu sichern. Die Pflanzliste umfasst eine Auflistung standorttypischer Baum- und Straucharten für die verschiedenen Standorte und Anforderungen. Sie ist als Empfehlung beigefügt und ermöglicht eine robuste und pflegearme Begrünung. Die empfohlenen Pflanzqualitäten sichern die Qualität der Anpflanzungen, die in den vorgegebenen Größen auch zügig raumwirksamen Charakter entwickeln können. Die gärtnerische Grüngestaltung der nicht baulich genutzten Grundstücksflächen dient der Verbesserung der ökologischen Funktionen im ansonsten relativ dicht bebauten Ortszentrum von Frammersbach, insbesondere der Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse und der Abpufferung von Niederschlägen. Darüber hinaus hat die Festsetzung auch gestalterische Funktion, wie auch die vorgegebene Begrünung von Brandwänden. 6.8 Wasserflächen Wasserflächen Die festgesetzten Wasserflächen werden von Lohrbach und Lauberbach gebildet, die das Plangebiet durchziehen. Sie sind praktisch aus dem Bestand übernommen. Im Bereich des Kreisverkehrs wird der offene Verlauf des Lauberbachs nach Osten ausgedehnt. Der Bachlauf wird in die Gestaltung der Bushaltestelle mit einbezogen. 6.9 Leitungsrechte An der nordöstlichen Ecke des Marktplatzes besteht unter der angrenzenden Bebauung ein unterirdischer Kanal, in dem der Lauberbach durch das Ortszentrum geführt wird. Der Kanal ist im Querschnitt ca. 3,30m breit und 1,10m hoch und weist bis zu seinem Grund eine Tiefe von ca. 2,00m, gemessen von der Oberkante der Platzoberfläche, auf. Baulastträger des Kanals ist der Markt Frammersbach. Erhalt und Wartung des Kanals sind auf dem unterquerten privaten Grundstück FlurNr. 5633 durch ein Leitungsrecht mit ca. 3,00m Breite zu sichern und bei der baulichen Nutzung zu berücksichtigen. 6.10 Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umweltauswirkungen Lärmschutz Der Markt Frammersbach hat parallel zur frühzeitigen Beteiligung die Erstellung einer schalltechnischen Untersuchung für die Umsetzung des Kreisverkehrs beauftragt. Das Gutachten wurde bis zur Offenlage des Bebauungsplans erstellt; die Ergebnisse wurden in die Entwurfsfassung des Bebauungsplans eingearbeitet, so dass entsprechende Maßnahmen zur Lärmvorsorge festgesetzt wurden. Im Lärmschutzgutachten wurden die durch die wesentliche Veränderung der Straßenführung verursachten Verkehrslärmimmissionen nach der 16. Verordnung zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (16. BImSchV) beurteilt. Die in der 16. BImSchV festgelegten Immissionsgrenzwerte für die Tages- und Nachtzeit werden durch die neue Verkehrsführung insbesondere entlang des neuen Straßenabschnitts überschritten. Auch in anderen Teilbereichen der Verkehrsplanung sind Erhöhungen des Lärmpegels zu erwarten. Aus dieser Sachlage resul- Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg - 15 -
tieren Lärmvorsorgeansprüche der von der verkehrlichen Maßnahme Betroffenen nach der 16. BImSchV. Betroffene sind im Einzelnen: Orber Straße 1: Pfister, Elfriede Orber Straße 4: Anderlohr, Walter und Irene Orber Straße 7: Linder, Inge Orber Straße 13: Staub, Hermann Lohrer Straße 2 + 4: Raiffeisenbank Frammersbach Lohrer Straße 6: Goßmann, Karl-Heinz Wiesener Straße 1: Schüttler, Rosemarie Wiesener Straße 3: Franz, Arthur Wiesener Straße 4: Ludwig, Irmgard und Helmut Wiesener Straße 8: Rüppel, Erika Wiesener Straße 10: Goßmann, Rosemarie Wiesener Straße 11: Weis, Karl-Heinz Wiesener Straße 12: Goßmann, Rosemarie Wiesener Straße 13: Rücker, Birgit Wiesener Straße 15: Sonntag, Brigitte Für die Berücksichtigung des Lärmschutzes stehen in der Bauleitplanung verschiedene Möglichkeiten von unterschiedlichen Maßnahmen zur Wahl: Die Einhaltung eines ausreichenden Abstands der verkehrlichen Maßnahme zur vorhandenen Bebauung ist aufgrund der Tatsache, dass es sich um eine Maßnahme im bebauten Innerortsbereich handelt, nicht möglich. Ebensowenig kommt ein aktiver Lärmschutz durch Realisierung von Maßnahmen im Bereich der Verkehrsfläche (z.b. Errichtung einer Lärmschutzwand) in Frage. Derartige raumbeanspruchende Maßnahmen, die zudem in der optischen Wahrnehmung sehr störend sind, würden der vorrangig vom Markt Frammersbach verfolgten Zielsetzung nach Attraktivierung und funktionaler Stärkung des von Funktionsverlusten betroffenen Ortszentrums - bei gleichzeitiger Entschärfung der problematischen innerörtlichen Verkehrssituation - deutlich zuwiderlaufen. Somit muss zum Zwecke des Lärmschutzes für die durch die verkehrliche Maßnahme Betroffenen auf passive Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden (z.b. Einbau von Schallschutzfenstern) zurückgegriffen werden. Entsprechend sind für jedes der o.g. Gebäude Schallschutzmaßnahmen entsprechend der 24. Verordnung zum Bundes-Immissionsschutzgesetz durchzuführen. Das Lärmschutzgutachten und die Übersicht über erforderliche Maßnahmen zur Lärmvorsorge liegen der als Anlage bei. 7. der örtlichen Bauvorschriften 7.1 Gestaltung Baukörper Auf Grund der heterogenen Bebauungsstruktur aus unterschiedlichen Epochen wird auf detaillierte Vorgaben zur Fassadengestaltung verzichtet. Von daher sind aber Anforderungen besonders an die Abstimmung der Gestaltung benachbarter Gebäude zu richten, so dass insgesamt die gestalterische Qualität im Ortszentrum sicher gestellt wird. - 16 - Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg
Ausgeschlossen werden durch die Festsetzungen jedoch glänzende Materialien sowie Imitate anderer Baustoffe, die sich allgemein negativ auf die städtebauliche Gestaltung auswirken und nicht der stadträumlichen Qualität und der Bedeutung des Ortszentrums entsprechen. Dächer Die festgesetzten Dachneigungen entsprechen den jeweils dominierenden Gebäudestrukturen in den einzelnen Bauflächen. Durch die Festsetzung wird die gestalterische Einheitlichkeit gewahrt. Gleichzeitig wird die Höhenentwicklung der Gebäude geregelt. Die Vorgaben der Dachmaterialien orientieren sich an den ortstypischen Dacheindeckungen. Wegen der Fernwirkung durch die Tallage und der Bedeutung dieser Blickbeziehungen für das Ortsbild sind bunte Farbgebungen oder glänzende Materialien ausgenommen. Die Festsetzung der Begrünung von Flachdächern hat ebenfalls gestalterische Zielsetzung und dient darüber hinaus der Abpufferung von Niederschlagsspitzen sowie der Verbesserung des Kleinklimas im überwiegend sehr dicht bebauten Ortszentrum. Für die Nutzung der Sonnenenergie sind Abweichungen von den Festsetzungen möglich. Damit trägt der Markt Frammersbach dem verstärkten Interesse an der Nutzung regenerativer Energieformen Rechnung. Auf eine ortsbildverträgliche Gestaltung ist dabei zu achten. Dachgauben sind auf den stärker geneigten Dächern allgemein zulässig, um eine effektive Ausnutzung der Dachgeschosse zu ermöglichen. Der zum Ortgang einzuhaltende Abstand sichert die Unterordnung der Dachaufbauten gegenüber den Dachflächen. Dacheinschnitte sind aus gestalterischen Gründen ausgenommen, da sie in der Dachlandschaft sehr bestimmend sind. Maßgeblich ist sind wieder die Fernwirkung und das Ziel, ein auch gestalterisch geschlossenes Siedlungsbild sicher zu stellen. 7.2 Einfriedungen Die Höhe der Einfriedungen der privaten Grundstücke gegenüber dem öffentlichen Raum wird begrenzt, um eine zusätzliche Einengung des öffentlichen Raumes zu vermeiden und den aufgelockerten Charakter insbesondere im östlichen Planungsgebiet sicher zu stellen. Historische Hofeinfassungen sind von dieser Festsetzung im Rahmen des Bestandsschutzes ausgenommen. 7.3 Gelände Abgrabungen und Aufschüttungen sollen auf das erforderliche Mindestmaß beschränkt werden, um die natürliche Geländestruktur zu erhalten und auch die Höhenentwicklung der Gebäude zu steuern. 7.4 Abstandsflächen Die Bebauung auf den historisch gewachsenen Baugebieten MK 1-6 entspricht nur teilweise den Abstandsanforderungen der heutigen Bauordnung. Inwieweit Abweichungen von den Abstandsregelungen der Art. 6 ff BayBO bei den bestehenden Gebäuden im Zuge des bauordnungsrechtlichen Verfahrens zugelassen Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg - 17 -
werden, wird im Einzelfall vom Landratsamt im Rahmen einer Bauvorlage geregelt. 8. Städtebauliche Daten Flächenbilanz Nutzung Fläche Kerngebiet (MK) Gemeinbedarfsfläche Öffentliche Straßenverkehrsfläche Öffentliche Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung davon Marktplatz 0,11 ha Parkplatz 0,31 ha Wohnweg 0,02 ha Fußweg 0,07 ha Öffentliche Grünflächen Private Grünfläche Wasserflächen Gesamtfläche des Geltungsbereiches 1,19 ha 0,46 ha 0,91 ha 0,51 ha 1,67 ha 0,70 ha 0,20 ha 5,64 ha Die Gesamtfläche hat sich aufgrund der Plangebietserweiterung nach der frühzeitigen Beteiligungsphase erhöht. 9. Natur- und Umweltschutz 9.1 Eingriff in Natur und Landschaft Die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans wurden in der Vergangenheit bereits überwiegend baulich genutzt. Die festgesetzten Bauflächen beschränken sich auf diese durch Gebäude oder Verkehrsflächen großflächig ver- - 18 - Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg
siegelten Bereiche. Die einzig unbebauten Flächen bildet der ehemalige Sportplatz sowie die Grünfläche an der Mündung des Lauberbachs. Diese bleiben als Grün- und Freiflächen erhalten. Auf die im Bebauungsplan vom 27.10.2003 noch vorgesehene Überbauung des Sportplatzes wird verzichtet. Der dafür erforderliche Ausgleichsbedarf entfällt somit. Eine Ausweitung der zulässigen baulichen Nutzung findet nicht statt: Art und Maß der festgesetzten zulässigen Nutzung entsprechen dem Gebäudebestand oder der bisher zulässigen Bebauung - ohne dass hierdurch Natur und Landschaft neu in Anspruch genommen würden. Entsprechend ist gemäß 1a Abs.3 Satz 5 ein Ausgleich nicht erforderlich. 9.2 Umweltprüfung Gemäß 2 Abs.4 BauGB ist im Rahmen des Bauleitplanverfahrens eine Umweltprüfung durchzuführen, um die Belange des Umweltschutzes nach 1 Abs.6 Nr.7 und 1a BauGB angemessen im Verfahren zu berücksichtigen. Die Ergebnisse der Umweltprüfung sind in einem Umweltbericht darzustellen. Der Umweltbericht ist gemäß 2a ein gesonderter Teil der. Inhalt und Aufbau folgen dem Anhang zu 2 Abs.4 und 2a BauGB. Der Umweltbericht ist der als Anhang beigefügt. Entsprechend den Ergebnissen des Umweltberichts können die durch die Festsetzungen des Bebauungsplans Ortszentrum hervorgerufenen Auswirkungen auf die Umwelt durch Schutzmaßnahmen, die bis zum Satzungsbeschluss ergänzend festgesetzt oder vertraglich vereinbart werden, auf ein vertretbares Maß reduziert werden, so dass die Schutzansprüche der Bevölkerung sowie von Natur und Umwelt gewahrt werden. Erhebliche Umweltauswirkungen der Planung werden somit vermieden. Die Einhaltung der verschiedenen Schutzanforderungen ist im Rahmen des Monitoring weiterhin zu überprüfen. Dies gilt insbesondere für den Schutz der Bevölkerung vor Verkehrsemissionen. 10. Erschließung des Baugebietes 10.1 Verkehrserschließung Äußere Erschließung Straße Das Plangebiet wird durch die überörtlichen Hauptverkehrsstraßen B 276 (Lohrer Straße/Orber Straße) und St 2305 (Wiesener Straße), die das Plangebiet direkt durchschneiden, großräumig angebunden. Auf diese Hauptverkehrsstraßen ist auch das örtliche Straßennetz von Frammersbach ausgerichtet, so dass das Plangebiet gut an die verschiedenen Ortsteile angebunden ist. Fuß- und Radverkehr Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg - 19 -
Der Fuß- und Radverkehr findet hauptsächlich entlang der bestehenden Straßen statt, wobei eigenständige Radwege nicht vorhanden sind, Fußwege überwiegend beidseitig verlaufen. Ergänzend bestehen eigenständige Fußwegeverbindungen, die insbesondere in den angrenzenden Hangbereichen das Straßennetz ergänzen. Sie sind teilweise sehr schmal und weisen in der Regel Treppenabschnitte auf. Die Steigen sind daher nur für Fußgänger nutzbar. Innere Erschließung Öffentliche Straßen Das erschließende Straßennetz für das Plangebiet ist grundsätzlich vorhanden und wird gebildet durch den Straßenzug Lohrer Straße / Orber Straße mit der Einmündung der Wiesener Straße südlich des Marktplatzes sowie den Straßenzug Lohrtalstraße / Jahnstraße nördlich des Marktplatzes mit der einmündenden Fabrikstraße. Eine Ergänzung ist erforderlich für die Zufahrt zum neuen Feuerwehrhaus am Lohrbach, das über eine eigenständige Stichstraße an die Jahnstraße angebunden wird. Die Stichstraße übernimmt auch Erschließungsfunktion für die angrenzenden Baugrundstücke. Eine Erweiterung der Straßenfläche ist vorgesehen am Ende der Jahnstraße, wo die Option einer Durchfahrt für die Einsatzfahrzeuge der Feuerwehr zur Lohrer Straße offen gehalten werden soll. Für die Fabrikstraße ist ein Rückbau des nördlichen Teils vorgesehen, da eine Umfahrung des ehemaligen Wiedekind-Geländes nicht mehr erforderlich ist. Umgestaltet wird, wie in den Zielen des Bebauungsplans ausgeführt, die Einmündung der Wiesener Straße in den Straßenzug Lohrer Straße / Orber Straße am Marktplatz. In diesem Zusammenhang wird die bestehende Mischverkehrsfläche am Lauberbach zwischen Orber Straße und Wiesener Straße, die z.z. vornehmlich als Zufahrt für die dortigen Parkplätze und dem Anliegerverkehr dient, als Straßenfläche ausgebaut und bildet einen Teil des vorgesehenen Kreisverkehrs. Gestaltung der Straßenräume Für den zentralen Bereich um den Marktplatz und den Kreisverkehr an der Einmündung der Wiesener Straße ist im Rahmen der Neuordnung des Verkehrs auch die Umgestaltung des Straßenraums erforderlich. Hierzu wird ein Einbahnstraßenring eingerichtet. Der Fahrbahnquerschnitt kann absehbar auf durchschnittlich 4 m verringert werden. Anpassungen entsprechend der Fahrgeometrie sind dabei erforderlich. Angepasst werden auch die Einmündungen der Straßen in den Kreisverkehr, dabei sind Mittelinseln auf der Fahrbahn vorgesehen als Querungshilfe für den Fußgängerverkehr. Allgemein soll durch die Planung im Ortszentrum der Raum für Fußgänger bzw. für den Aufenthalt im Straßenraum erweitert und attraktiver gestaltet werden. Im Zuge des Kreisverkehrs ist auch die Verlegung der zentralen Bushaltestelle vorgesehen, die sich bislang am Marktplatz befindet. Diese soll zukünftig im Bereich des Lauberbachs südlich der Orber Straße angelegt werden. Eine Neugestaltung erfolgt auch im Bereich des Marktplatzes, wo auf die bisherige Umfahrung der Linde in der Platzmitte verzichtet werden soll und die Straßenverkehrsfläche reduziert wird. Entsprechend der vorherrschenden Aufenthaltsfunktion wird die Fläche überwiegend als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung festgesetzt und erfolgt eine direkte Verknüpfung mit der südöstlichen Platzkante. Neben der Neuaufteilung der Straßenräume ist auch eine gestalterische Aufwertung der bislang von Asphalt geprägten Verkehrsflächen vorgesehen. Die Begrünung der Straßenräume wird auf einzelne akzentuierende Anpflanzungen beschränkt, da der Ortskern auch historisch durch seine Bebauung geprägt - 20 - Büro für Städtebau und Architektur Dr. H. Holl - Würzburg