STÄDTEREPORT KOBLENZ NUR 111.000 EINWOHNER, ABER ÜBER 660.000 MENSCHEN IM EINZUGSGEBIET DEZEMBER 2015
In Zahlen Bundesland: Rheinland-Pfalz Einwohnerzahl: 111.434 Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: +0,7 % 69.164 Arbeitslosenquote: 6,4 % Kaufkraftkennziffer: 101,5 Zentralitätskennziffer: 163,2 Relevante Shopping-Center: Löhr Center (C), Forum Mittelrhein (C) C = City, S = Stadtteil, P= Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, GfK GeoMarketing GmbH 1A-Einzelhandelsmieten von 2005-2014 in EUR / m² 150 100 50 80-120m² 0 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 Modezentralität 300-500m² 0 100 200 300 400 Einzugsgebiet Ø 100-200 Tsd. Einwohner ist nach Mainz und Ludwigshafen die drittgrößte Stadt in Rheinland-Pfalz und eines von fünf Oberzentren des Bundeslandes. Die heute rund 111.000 Einwohner umfassende Kommune ist über 2.000 Jahre alt und zählt damit zu den ältesten Städten Deutschlands. Wirtschaftlich genießt einen hohen Stellenwert in der Region: Zulieferer für Maschinen- und Automobilindustrie sowie für Luftund Raumfahrt, Softwarefirmen, Versorger, Banken, Versicherungen und diverse Bundes- und Landesbehörden haben hier ihren Sitz. In den letzten fünf Jahren erhöhte sich die Anzahl von Arbeitsplätzen um knapp 10%. Durch die landschaftlich reizvolle Lage an Rhein und Mosel entwickelt sich die Tourismusbranche mit über 370.000 Übernachtungsgästen im Jahr zu einem weiteren wichtigen Wirtschaftsfaktor. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Der Einzelhandel profitiert von der touristischen Anziehungskraft der Stadt, dem weiträumigen Einzugsgebiet mit rund 663.000 Menschen und der überdurchschnittlichen Kaufkraft der Bevölkerung, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser. Die beachtliche Zentralität von spiegelt die Kennziffer von 163,2 wider. Die über 1.000 Einzelhandelsbetriebe im er Stadtgebiet verfügen über eine Gesamtverkaufsfläche von rund 314.900 m² (City: 109.700 m²). Insgesamt arbeiten fast 4.300 Beschäftigte im stationären Einzelhandel. Der Einzelhandelsumsatz betrug 2014 921,7 Millionen Euro (City: 412 Mio. Euro) und liegt mit rund 8.400,- Euro pro Einwohner deutlich über dem Bundesdurchschnitt (5.064,- Euro). Der Anteil der City am Gesamtumsatz der Stadt liegt bei 44,7 % und damit deutlich oberhalb der Werte ähnlich großer Städte, was man als klares Indiz für die außerordentliche Stärke der Innenstadt insgesamt werten kann. Die Modezentralität ist mit einem Wert von 309,9 % ebenfalls sehr beachtlich, so der Einzelhandels- und Immobilienexperte. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport 2015 2 von 7
INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 105,0 34,8% 44,7% 100,0 95,0 90,0 101,5 99,9 85,0 80,0 Ø 100T 200T Einwohner Ø 100T 200T Einwohner Zentralität Ø 100T 200T Einwohner 200,0 30,2% 36,6% 150,0 100,0 163,2 128,6 50,0 0,0 Ø 100T 200T Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Löhrstraße Konsumige Toplage Höchste Frequenz zwischen Zugang Löhr-Center und Pfuhlgasse Geringe Fluktuation, keine bedeutenden Mieterwechsel Neue Mieter: Woolworth (ab 2016) Aktuelle Miete liegt bei 88 EUR/m² für kleine Shopflächen zwischen 80 und 120 m² Verkaufsfläche Starke Innenstadt, attraktiver Mieterbesatz verfügt über ein im Vergleich zu anderen Städten dieser Größenordnung sehr großes innerstädtisches Einzugsgebiet mit einem entsprechend überdurchschnittlichen Kaufkraftvolumen. Neben der City hat mit fachmarktorientierten Einkaufslagen im nördlichen Stadtgebiet ein zweites Standbein. Die City ist in verschiedene Quartiere gegliedert. So besteht vor allem die Altstadt aus unterschiedlichen Einkaufslagen, wie z.b. dem Altstadtkern, der Haupteinkaufsmeile Löhrstraße (nördlicher Abschnitt mit Fußgängerzone) oder der Schloßstraße. Hinzu kommen die beiden großen Einkaufszentren Löhrcenter am westlichen Innenstadtrand und das Forum Mittelrhein auf dem Zentralplatz. Die verschiedenen Quartiere und speziell die inhabergeführten Geschäfte verleihen der Altstadt einen besonderen, erhaltenswerten Charme. Insgesamt ist der Einzelhandelsbestand in der Innenstadt relativ kleinteilig strukturiert. COMFORT Städtereport 2015 3 von 7
Mehr als die Hälfte der Betriebe bewirtschaften Verkaufsflächen von weniger als 100 m², etwa ein Drittel entfällt auf Geschäfte der Größenordnungen von 100 bis 400 m². Die großflächigen Läden konzentrieren sich vor allem in der Fußgängerzone Löhrstraße und in den beiden Shopping-Centern. Der Einzelhandel in der City profitiert von einem verstärkten Abschöpfen des touristischen Kaufkraftpotenzials: das Umsatzpotenzial liegt hier bei einer Größenordnung von mindestens 35,3 Millionen Euro. Die zahlreichen Aufwertungsmaßnahmen und Investitionen der vergangenen Jahre, insbesondere im Zusammenhang mit der Bundesgartenschau 2011 und der Neugestaltung des Zentralplatzes, haben zu einer deutlichen Attraktivitätssteigerung der er Innenstadt als Einzelhandelsstandort geführt. Das Forum Mittelrhein zog eine Zeit lang einen großen Teil der potenziellen Nachfrage nach Einzelhandelsflächen auf sich. Wie in vielen anderen Städten mit Centereröffnungen auch, brauchte es eine Zeit bis sich die Nachfrage wieder normalisiert und auf dem vorherigen Niveau eingependelt hat. Dies ist seit Jahresbeginn wieder der Fall., konstatiert Kaiser. Die Mieten für Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche von 80 bis 120 m² in 1A-Lage liegen bei 88 EUR/m². Für Ladenlokale mit einer Größe von 300 bis 500 m² liegt der Mietpreis bei 35 EUR/m². Die Löhrstraße Als Toplage gilt weiterhin die Löhrstraße in dem Teilstück zwischen dem Zugang zum Löhr-Center und der Pfuhlgasse. Sie zeichnet sich COMFORT-Angaben zufolge durch einen konstanten, attraktiven Mieterbesatz aus. Es gibt wenig Fluktuation und somit nur wenige Chancen auf einen Mieterwechsel, meint Kaiser. Zumindest einen Wechsel wird es im nächsten Jahr dann doch geben: Nach knapp sechs Jahren Abwesenheit eröffnet Woolworth 2016 wieder eine Filiale in der er Innenstadt. In der Löhrstraße 68 mietete die Kaufhauskette ein 1.700 m² großes Ladenlokal, das bislang von Pohland genutzt wurde. SinnLeffers hat gerade seinen Mietvertrag für die Filiale in der er Innenstadt vorzeitig verlängert und wird die nächsten 20 Jahre am Standort verbleiben. Zudem soll die gut 5.500 m² große Filiale an der Pfuhlgasse 2-4 in Kürze umgebaut und umstrukturiert werden. COMFORT Städtereport 2015 4 von 7
Der untere Teil der Löhrstraße (hinter der Pfuhlgasse) in Richtung Altstadt wird überwiegend durch regionale Einzelhändler geprägt und zieht wohl auch künftig eher touristisch orientierte Passanten an. Das stärker auf jüngere Konsumenten ausgerichtete Forum Mittelrhein bietet rund 80 Läden und 650 PKW- Stellplätze. Ankermieter sind Saturn (zuvor im Löhr-Center) und Hennes & Mauritz. Vom Forum Mittelrhein profitiert vor allen Dingen die Verbindungsachse Altlöhrtor mit den Magneten C&A und Müller. Blick in die Straße Altlöhrtor mit dem Forum Mittelrhein im Hintergrund (grüne Fassade) Im Löhr-Center hat die ECE eine Menge Geld in den Umbau und die Modernisierung investiert. Die ehemalige Fläche von Saturn wurde bereits 2013 zum Teil von P&C übernommen. Der Textilanbieter hatte die Verkaufsflächen im Untergeschoss an seine vorhandenen zwei Etagen angebunden und verfügt nun über insgesamt 6.000 m² Verkaufsfläche. Teilflächen des SB-Warenhauses Globus, welches das Center Ende 2014 verlassen hat, nutzt seit November 2015 ein Rewe-Markt mit 2.700 m². Darüber hat ein dm-drogeriemarkt seine Fläche von 350 auf 800 m² vergrößert. Der komplette Umbau ist noch nicht abgeschlossen. Weitere neue Mieter werden nach Fertigstellung der Umbauten folgen. COMFORT Städtereport 2015 5 von 7
INVESTMENT Die Nachfrage nach Immobilien in der 1A-Lage von ist groß, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser. Es liegen Investitionswünsche seitens privater Investoren, Family Offices, Fondsgesellschaften, Versicherungen, Pensionskassen und internationaler Investoren vor. Immobilien in der A-Lage gelten als weitgehend sichere Anlage. Allerdings ergeben sich nur wenige Möglichkeiten zum Erwerb, da es kaum Verkaufsbereitschaft seitens der Eigentümer gibt, so Kaiser. KAUFPREISFAKTOR 16,5 18,5 0 10 20 30 40 Ende 2014 konnte die Hamborner Reit einen Kaufvertrag für die Immobilie Löhrstraße 40 mit Hennes & Mauritz als Handelsmieter abschließen. In 2015 wechselte die Löhrstraße 66 b-d den Eigentümer. Weitere, relevante Transaktionen waren nicht zu vermelden. Geschäftshäuser in der er City erzielen Kaufpreise zwischen der 16,5- und 18,5-fachen Jahresnettomiete. Auf Grund der riesigen Nachfrage und der großen Kapitalmengen im Markt halten wir in Einzelfällen auch Faktoren bis zur 20 für möglich, so der COMFORT-Geschäftsführer Kaiser. Die Nachfrage nach den Randlagen der City ist deutlich geringer bzw. von anderen Renditeerwartungen geprägt. Eine der seltenen Transaktionen in : Löhrstraße 40 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Vor dem Hintergrund ihrer Dominanz in der Region werden die er City und die Fußgängerzone Löhrstraße auch in den kommenden Jahren von Einzelhändlern und Investoren stark nachgefragt werden. Die Konkurrenzsituation zu dem großen Fachmarktangebot im er Norden und dem angrenzenden Mülheim- Kärlich ist schwach ausgeprägt. Beide Bereiche haben ihre Berechtigung und stärken den Makrostandort., meinen die Einzelhandels- und Immobilienexperten. Im COMFORT City-Ranking ist die Stadt in den Top 20. COMFORT Städtereport 2015 6 von 7
KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² 80-120 m² 88 300-500 m² 35 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen High Street Report entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in unserem HIGH STREETS-Report und Städtereporte dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A 40221 Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz, Frank Kaiser Neuer Zollhof 1, 40221 Düsseldorf Fon: +49 211 9550-0 E-Mail: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, 20095 Hamburg Tel: +49 40 300858-0 E-Mail: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf Tel: +49 211 9550-144 E-Mail: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport 2015 7 von 7