and 01/2012... Begriffsbestimmung Ermittlung der Einkünfte Bei der Feststellung, ob vorliegen, sind folgende Punkte relevant: Gemeinsames Merkmal von Vermietung und ist die zeitlich befristete Gebrauchsüberlassung von Wirtschaftsgütern, für die i.d.r. Miete oder Pacht gezahlt wird. Die Art der Nutzung durch den Mieter oder Pächter ist unerheblich. Der Vermieter oder Verpächter muss nicht Eigentümer der zur Nutzung überlassenen Sache sein. Die überlassenen Sachen müssen sich im Privatvermögen des Vermieters oder Verpächters befinden. Von den Einnahmen aus Vermietung und kann der euerpflichtige die Aufwendungen (Werbungskosten), die im Zusammenhang mit der Erzielung dieser Einkünfte entstehen, abziehen. Bei den Einkünften aus Vermietung und ist sowohl der horizontale als auch der vertikale Verlustausgleich möglich. Überschusserzielungsabsicht Überschusserzielungsabsicht Vermietung und führt häufig zu negativen Einkünften. Das Finanzamt prüft bei mehrjährigen Verlusten u.u., ob das Gesamtergebnis der voraussichtlichen Vermögensnutzung positiv sein wird (Totalüberschussprognose). Die Höhe des vermutlich erreichbaren Überschusses ist unerheblich. Der Nachweis der Überschusserzielungsabsicht spielt z.b. eine Rolle bei dre Vermietung von Ferienwohnungen. Seite 1 / 5
and 01/2012... Einnahmen aus Vermietung und Einnahmen aus Vermietung und Einnahmen aus Vermietung und sind alle Entgelte, die vom Mieter an den Vermieter für die Nutzung der in 21 Abs. 1 EG genannten Miet- und Pachtobjekte bezahlt werden. Einnahmen aus Veräußerungen von Miet- und Pachtobjekten (Grundstücken) gehören nicht zu den Einnahmen gemäß 21 Abs. 1 EG. Grundlage für die Ermittlung der Einnahmen ist zunächst die Nettomiete, d.h. die Miete ohne die Betriebs- und Nebenkosten. Die von Mietern gezahlten Umlagen (Nebenkostenvorauszahlungen) sind vom Vermieter ebenfalls als Einnahmen zu erfassen. Neben den laufenden Einnahmen durch Miete und Mietumlagen kann der Vermieter auch noch sonstige Einnahmen durch eine Vermietung erzielen. Werbungskosten bei Vermietung und Werbungskosten bei Vermietung und Werbungskosten bei Vermietung und lassen sich folgendermaßen unterteilen: Aufwendungen, die im Jahr ihrer Entstehung in voller Höhe absetzbar sind Aufwendungen, die über die Nutzungsdauer verteilt absetzbar sind Sofort absetzbare Werbungskosten sind u.a.: Schuldzinsen/ Geldbeschaffungskosten Betriebskosten und Versicherungsbeiträge Schadenersatzleistungen (des Vermieters) Grundsteuer Reisekosten zur Besichtigung von Vermietungsobjekten Erhaltungsaufwendungen (laufende Instandhaltungskosten Seite 2 / 5
and 01/2012... Abgrenzung von Anschaffungs- und Herstellungskosten und Erhaltungsaufwendungen bei Instandhaltung und Modernisierung sowie Kosten der Erneuerung bereits vorhandener Anlagen und Einrichtungen) Über die Nutzungsdauer zu verteilende Werbungskosten sind: Abschreibungen (Absetzung für Abnutzung = AfA) auf Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten Abschreibungen auf nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten (anschaffungsnahe Aufwendungen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten können auch nach dem Erwerb oder Bau einer Immobilie entstehen, z.b. im Rahmen von Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. In diesem Zusammenhang hat die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten erhebliche steuerliche Auswirkungen: Erhaltungsaufwendungen können als Werbungskosten sofort steuermindernd geltend gemacht werden, anschaffungsnahe Aufwendungen werden über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt abgeschrieben. Herstellungskosten bei Instandhaltung und Modernisierung ( Erweiterung eines Gebäudes, wesentliche Verbesserung ei- nes Gebäudes, Ausschlusskriterien) Anschaffungskosten bei Instandhaltung und Modernisierung (betriebsbereiter Zustand eines Gebäudes) Kürzung bei Werbungskosten Die Aufwendungen für ein Gebäude oder eine Wohnung sind in bestimmten Fällen nur teilweise als Werbungskosten absetzbar. Die Aufwendungen werden anteilig gekürzt, wenn Teile der vermieteten Immobilie selbst genutzt oder unentgeltlich an Angehörige überlassen werden bzw. einzelne Räume einer selbst genutzten Immobilie vermietet werden ( fehlende Einnahmeerzielungsabsicht). einzelne Räume zu eigenen beruflichen oder gewerblichen Zwecken genutzt werden. die vereinbarte Miete unter der ortsüblichen Marktmiete liegt. die Vermietungsabsicht nicht das ganze Jahr über vorlag. Seite 3 / 5
and 01/2012... Absetzung für Abnutzung (AfA) bei den Einkünften aus Vermietung und Grundsätzliches Lineare und degressive Absetzung für Abnutzung (AfA) Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten eines Gebäudes oder Gebäudeteils abzüglich der Kosten für Grund und Boden sowie der darauf entfallenden Nebenkosten bilden die steuerliche Berechnungsgrundlage für die sog. Abschreibung, die Absetzung für Abnutzung (AfA). Sie werden jährlich in Form von Abschreibungsbeträgen über die Nutzungsdauer der Immobilie verteilt steuerlich berücksichtigt. Für die Abschreibung von vermieteten Gebäuden und Gebäudeteilen gibt es grundsätzlich zwei Methoden: lineare Abschreibung (Gleich bleibende jährliche Abschreibungsbeträge werden auf die gesamte Nutzungsdauer verteilt errechnet.) degressive Abschreibung (Die Abschreibungsbeträge sind zu Beginn der Abschreibung höher und nehmen im Zeitverlauf stufenweise ab.) Für beide Verfahren gibt es Abschreibungstabellen, in denen die aktuellen Grundsätze für Abschreibungen aufgelistet sind. Für den euerpflichtigen, der ein Haus oder eine Wohnung im Privatvermögen hält und beabsichtigt, mit der Immobilie Einkünfte zu erzielen, ist i.d.r. die lineare Abschreibung (sog. Normal- AfA) relevant. Die degressive AfA ist nur noch bei vermieteten Immobilien möglich, wenn die ellung des Bauantrags oder die Anschaffung durch einen rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrag nach dem 31.12.2003 und vor dem 01.01.2006 erfolgte. Je nach Abschreibungsmethode erfolgt die genaue Festsetzung des Beginns der Abschreibung unterschiedlich: Die lineare Abschreibung wird zeitanteilig, d.h. taggenau, be- Seite 4 / 5
and 01/2012... rechnet. Die degressive Abschreibung wird für das volle Kalenderjahr berücksichtigt, in dem das Gebäude fertiggestellt bzw. der Kauf vollzogen wurde. Für gewisse, sozial- oder wohnungsbaupolitisch besonders förderungswürdige Objekte sieht der Gesetzgeber Sonderabschreibungen vor ( 7c bis 7k EG). Seite 5 / 5