OPTIMIERUNG VON HOTELINVESTMENTS GESTALTUNG VON HOTELBETREIBERVERTRÄGEN 27.03.2014 Dr. Wolfgang Hermann Ralf Josef Dörner
WIR ÜBER UNS lat. satelles (pl.t.) [satélles] zuverlässiger und weitblickender Begleiter (m) So verstehen auch wir unsere Aufgabe für Sie und Ihr Unternehmen. Wir haben hohe Ziele: Die unserer Mandanten. Um diese Ziele zu erreichen, entwickeln wir immer wieder innovative und pragmatische Lösungen. So gewinnen wir das Vertrauen unserer Mandanten, zu denen wir langfristige und partnerschaftliche Beziehungen unterhalten. 2010 haben wir uns zu der Partnerschaft SATELL Rechtsanwälte Steuerberater zusammengeschlossen. Wir sind an den Standorten München und Berlin tätig.
AUSGANGSSITUATION Hohes Interesse ausländischer Investoren an inländischen Hotelimmobilien Überhitzender Wohnungsmarkt in vielen Regionen mit abstürzenden Renditen macht Hotelinvestments auch für klassische Nicht-Hotelinvestoren immer interessanter Investoren und Banken bevorzugen weiterhin Hotels mit Pachtverträgen, verstärkt auch im Budget- und Economy-Segment Trend hin zu doppelstöckigen Betreiberverträgen pkf AfterWorkTalks Hospitality 06.06.2013 Ansage von Accor, keine Pachtverträge mehr abzuschließen oder zu verlängern Keine Panik vor Franchise Immobilienzeitung 30.01.2014 Die Zeit einfacher Fixpachtverträge ist vorbei. Zurückhaltung der Banken bei Immobilienfinanzierungen Welche (Anschluss-)Vertragsart ist zu wählen?
ZIEL Investment- und finanzierungs- fähiger Hotelbetreibervertrag durch Zuordnung von Chancen und Risiken zwischen Betreiber und Eigentümer
BEISPIEL 1 100 % Managementvertrag Darlehensvertrag Lizenzvertrag Werkvertrag Problem: Fungibilität des Managementvertrages
GRUNDSATZFRAGEN Grundsatzfragen bei der Wahl der Vertragsart: 1. Welche steuerliche Einkunftsart wird benötigt? 2. Wie soll/muss sich die Investition verzinsen? 3. Welche Bereitschaft zur Tragung des unternehmerischen Risikos besteht? 4. Kenntnis des Marktes und der Branche, um das Risiko realistisch einschätzen zu können? 5. An welche Parameter sollen die Vertragskonditionen gekoppelt werden? 6. Präferenz der fraglichen Gesellschaften hinsichtlich der Vertragsarten? Tendenz: Parallelität mehrerer Vertragsarten Hybridartige Verträge
ÜBERBLICK Welche (klassischen) Vertragsarten gibt es? 1. Eigentümergeführter Betrieb 2. Pachtvertrag 3. Managementvertrag 4. Franchisevertrag 5. Lizenzvertrag
PACHT ODER MANAGEMENT Managementvertrag Pachtvertrag Einkünfte aus Gewerbebetrieb Veräußerungserlös steuerpflichtig Kündigungsmöglichkeit bei Schlechtleistung keine steuerliche Saldierung von Gewinnen und Verlusten Einflussmöglichkeiten des Investors Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach Ablauf der Spekulationsfrist Veräußerungserlös nicht steuerpflichtig nur Kündigung aus wichtigem Grund eingeschränkte steuerliche Saldierung von Gewinnen und Verlusten keine Einflussmöglichkeiten des Investors Manager: Eigentümer: kein Risiko volles Betriebsrisiko Pächter: Verpächter: volles Betriebsrisiko Insolvenzrisiko
RISIKOBEWERTUNG aus Eigentümersicht aus Betreibersicht Sicherheit Fixpachtvertrag - ohne variable Elemente - mit gewinn- oder umsatzabhängigen Elementen Umsatzpachtvertrag - mit Sockelpacht - ohne Garantien Chancen + Risiken Chancen + Risiken Managementvertrag - mit garantiertem Ergebnis - ohne Garantien Sicherheit Seite 9
PACHTVERTRAG Pachtvertrag Festpacht Festpacht mit Staffel Festpacht mit Umsatzpacht Umsatzpacht Umsatzpacht mit Mindestgarantie Risk and Profit Sharing Cap-Clause
MANAGEMENTVERTRAG Managementvertrag Managementfee Management Fee I (Base Management Fee) Management Fee II (Incentive Management Fee) Management mit Garantie Performance Garantie des Managers Stand-Aside-Vereinbarungen Owner s Priority (Zahlung der Management Fee II erst bei Überschreitung eines Schwellenwertes (Priority Return; claw-back)
PACHT- UND MANAGEMENTVERTRAG Pacht- und Managementvertrag - Stufe 1: Abschluss eines Pachtvertrages zwischen Eigentümer und Pächter Stufe 2: Abschluss eines Managementvertrages zwischen Pächter und Manager (in der Regel eine Hotelgesellschaft) - Betrieb des Hotels durch den Manager auf Namen und auf Rechnung des Pächters - Mitarbeiter sind in der Regel beim Pächter angestellt
FRANCHISEVERTRAG Franchisevertrag - Übernahme bestimmter Markenzeichen (z.b. Namen, Logos), Konzepte (z.b. Betriebskonzepte, Vermarktungsstrategien, Qualitätsstandards) und Maßnahmen (z.b. Vermarktung, Reservierungssysteme, Websites, Schulungen, Qualitätskontrollen, Kundenbindungsprogramme) durch Franchisenehmer (Eigentümer/Pächter/Manager) vom Franchisegeber - Keine fixe Vergütung, sondern performanceabhängig - Sicherstellung der Betriebsfortführung bei Ausfall des Pächters oder Managers und der Erhaltung des Markennamens durch sog. Owner s Agreement zwischen Eigentümer und Franchisegeber
LIZENZVERTRAG Lizenzvertrag Übernahme lediglich bestimmter Markenzeichen (z.b. Namen, Logos) vom Lizenzgeber Sicherstellung der Erhaltung des Markennamens durch sog. Owner s Agreement zwischen Eigentümer und Lizenzgeber
BEISPIEL 1 100 % 100 % Managementvertrag Managementvertrag Lizenzvertrag Lizenzvertrag Werkvertrag Darlehensvertrag Pachtvertrag vorher nachher
BEISPIEL 2 Designhotel Hybrid-Managementvertrag Vertrag über die Führung eines Designhotel zwischen Eigentümer und Hotelgesellschaft im Namen und auf Rechnung des Betreibers Eigentümer hat das Hotel löffelfertig zu erstellen Vergütung: Grundvergütung + erfolgsabhängige Vergütung Stand-Aside-Vereinbarung: Reduzierung bzw. Verfall der erfolgsabhängigen Vergütung, wenn adjusted Gross Operating Profit einen bestimmten (gestaffelten) Schwellenwert unterschreitet claw-back-klausel Kündigungsmöglichkeit des Eigentümers, wenn GOP mehrfach unter o.g. Schwellenwert Beschränkung der Veräußerungsbefugnis des Eigentümers (prohibited persons) unwiderrufliches Eintrittsrecht für finanzierende Bank (oder eines von der Bank benannten Dritten) im Verwertungsfall
BEISPIEL 3.1 Businesshotel Hybrid-Managementvertrag Vertrag über die Errichtung, Nutzung und Betrieb zwischen Eigentümer und Hotelgesellschaft entsprechend den Standards eines Businesshotels mit internationaler Marke im Namen und auf Rechnung des Eigentümers Eigentümer hat das Hotel löffelfertig zu erstellen Einvernehmliche Festlegung eines Pre-Opening Budget, Pächter zahlt einmaligen Errichtungsund Pre-Opening Zuschuss (Key Money Agreement) Jour Fixe und Reporting betreffend Finanz- und Betriebsergebnisse, Instandhaltung, Marketingplan Bildung FF&E-Reserve, aber bei Nichtausreichen Einstandspflicht des Eigentümers Vergütung: Grundvergütung + erfolgsabhängige Vergütung Stand-Aside-Vereinbarung (owner s priority return; claw-back-klausel)
BEISPIEL 3.2 Businesshotel Hybrid-Managementvertrag Non-Disturbance-Agreement General Manager und Key Personnel sind Mitarbeiter des Pächters (Zustimmungserfordernis des Eigentümers), im Übrigen des Eigentümers Kündigungsmöglichkeit des Eigentümers, wenn GOP mehrfach unter o.g. Schwellenwert Beschränkung der Veräußerungsbefugnis des Eigentümers (prohibited persons)
BEISPIEL 3.1 First Class Luxus Hotel Hybrid-Managementvertrag Vertrag über die Errichtung, Nutzung und Betrieb zwischen Eigentümer und Hotelgesellschaft entsprechend den Standards eines First Class, Full-Service Luxushotels mit internationaler Marke Bereitstellung und Beschaffung der Inventories und FF&E in definiertem Umfang durch Verpächter ( löffelfertig ), im Übrigen Pächter Mitspracherechte des Verpächters bei Ersatz und Austausch des FF&E, Jahresplan Jour Fixe und Reporting betreffend Finanz- und Betriebsergebnisse, Instandhaltung, Marketingplan Hotelmitarbeiter sind AN des Pächters (Zustimmungserfordernis des Verpächters bei Hoteldirektor und kfm. Leiter; Abstimmungserfordernis mit Verpächter betreffend Abteilungsdirektoren, Chefkoch) Pacht, die dem höheren der nachfolgenden Beträge entspricht: Umsatzjahrespacht und Mindestjahrespacht (für begrenzten Zeitraum), danach reine Umsatzpacht, aber gedeckelt auf Gesamthöchstbetrag (Cap)
BEISPIEL 3.2 First Class Luxus Hotel Hybrid-Managementvertrag Garantie der Konzernmutter der Hotelgesellschaft Zuschussverlangen des Pächters bei Betriebsmittel-Deckungslücke bei nicht ausreichendem Cash-Flow Zuständigkeitsliste für Instandhaltung, Instandsetzung und Ersatzbeschaffung ( Kreuzchenliste ) FF&E Reserve für Ersatzbeschaffungen und Erweiterungen von FF&E Mieterdienstbarkeit Belastungsvollmacht für Verpächter (Begrenzung der Beleihung auf 75% LtV und Non Disturbance Agreement) Einschränkung der Veräußerungsbefugnis des Verpächters (prohibited persons) Kündigungsrecht des Verpächters, wenn (i) Pächter Mindestpacht (unter Berücksichtigung Gesamthöchstbetrag) nicht zahlt und Pächter nicht heilt, (ii) Pächter Betriebsmittelzuschüsse nicht zurückzahlt, (iii) Hotel Leistungstest (Umsatz- und RevPAR-Test) nicht besteht (Performance-Kündigung)
BEISPIEL 4 Seminar- und Kongresshotel Hybrid-Pachtvertrag Vertrag über die Errichtung, Nutzung und Betrieb eines Seminarhotel und Kongresszentrums zwischen Eigentümer und Hotelgesellschaft Ausstattung mit FF&E und OS&E durch Verpächter, Pächter übernimmt im Auftrag und für Rechnung des Verpächters Ausbau Bildung einer FF&E-Reserve Pächterdienstbarkeit Pacht: Umsatzpacht, aber Mindestpacht für Hotel Festpacht für Gästehaus Erstattung der Kosten durch Kongressnutzung durch Verpächter Pacht- und indexierungsfreie Zeit (grace period) Zuständigkeitsliste für Instandhaltung, Instandsetzung und Ersatzbeschaffung ( Kreuzchenliste ) Einschränkung der Veräußerungsbefugnis des Verpächters (prohibited persons)