Büromarktbericht 2014 1. Quartal Düsseldorf
Düsseldorfer Büromarkt mit solidem Jahresauftakt Der Büroflächenmarkt startet mit hoher Dynamik ins neue Jahr und verzeichnet eine gestiegene Anzahl an Mietvertragsabschlüssen. Besonders die kleinflächigen Vermietungen weisen einen starken Zuwachs auf. Weiterhin ist die Nachfrage nach hochpreisigen Büroflächen sehr hoch. Flächenumsatz in qm 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 1. Quartal 2. bis 4. Quartal Im ersten Quartal des Jahres konnte die Landeshauptstadt (nur Stadtgebiet, kein Umland) einen Flächenumsatz von 74.000 qm verzeichnen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet dies einen leichten Rückgang von 6 %, jedoch ist der Umsatz als zweitstärkstes Quartalsergebnis nach 2010 zu bewerten. Die geringfügige Flächenabnahme ist in erster Linie auf den Mangel an Vermietungen im Größenbereich zwischen 501 qm bis 2.000 qm zurückzuführen. Wie auch im vergleichbaren Vorjahreszeitraum erfolgte mit 22.670 qm vermieteter Bürofläche der höchste Umsatz im Teilmarkt Nord und konnte gegenüber dem Vorjahr sogar um weitere 5.400 qm gesteigert werden. Der Marktanteil am gesamten Stadtgebiet beträgt 31 %. Den zweitstärksten Flächenumsatz konnte der Teilmarkt City mit 19.690 qm verbuchen und somit einen stattlichen Anstieg von 26 % erreichen. Die Teilmärkte Königsallee / Bankenviertel (3.770 qm) und Hafen (3.320 qm) erzielen ein leichtes Umsatzplus. Eine beachtliche Vermietungssteigerung dagegen ist im Teilmarkt Nordost / Grafenberg zu beobachten. Hier konnte aufgrund der Anmietung einer Krankenkasse mit 4.250 qm ein Flächenanstieg von 7.000 qm erzielt werden. Die übrigen Teilmärkte konnten angesichts der rückläufigen Vermietungen im klein bis mittelvolumigen Größensegment 501 qm bis 2.000 qm nicht an die Umsatzleistungen des Vorjahres anknüpfen. 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 21,50 24,00 22,50 23,50 23,00 22,50 24,50 13,00 13,40 13,10 13,40 13,80 14,10 13,48 2007 2008 2009 2010 Durchschnitt 2011 2012 Spitze 2013 27,50 14,44 2014 Wie erwartet, wurde zu Jahresbeginn kein weiterer Anstieg der Spitzenmiete registriert. Somit liegt der Spitzenmietpreis nach wie vor auf einem hohen Niveau von derzeit 27,50 /qm und wird hauptsächlich in sehr guten Lagen in den Teilmärkten City und Bankenviertel erzielt. Die gewichtete Durchschnittsmiete weist mit aktuell 14,44 /qm einen beachtliche Zuwachs von nahezu 1,00 /qm gegenüber dem Vorjahr auf. Die positive Entwicklung ist vor allem auf eine Vielzahl von hochpreisigen Vermietungen im Größenbereich zwischen 2.001 qm und 5.000 qm zurückzuführen. 2
Flächenumsatz nach Größenklassen 16% 34% 32% 18% < 500 m² < 2.000 m² < 5.000 m² > 5.000 m² Der höchste Flächenumsatz mit 25.300 qm Bürofläche erfolgte im kleinteiligen Segment bis 500 qm. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Anstieg von 36 %, so dass auch die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse um weitere 29 Verträge auf derzeit 109 ansteigen konnte. Das traditionell starke Flächensegment zwischen 501 qm bis 2.000 qm konnte im letzten Jahr noch die höchste Nachfrage verzeichnen. Mit aktuell 13.150 qm vermieteter Fläche erreicht der Größenbereich lediglich die Hälfte des Vorjahres und verzeichnet eine besonders geringe Anzahl an Mietvertragsabschlüssen oberhalb von 1.001 qm. Somit trägt die zurückhaltende Vermietungsleistung in diesem Bereich maßgeblich zum Düsseldorfer Flächenrückgang bei. Der Größenbereich zwischen 2.001 qm und 5.000 qm erreicht mit insgesamt sechs Mietvertragsabschlüssen ein Volumen von 23.560 qm und bewegt sich somit auf Vorjahresniveau. Zu der größten Transaktion in diesem Bereich zählt die Anmietung des Essener Shoppingcenter- Entwicklers MFI mit 5.000 qm im Neubauprojekt AirPark, im Teilmarkt Nord. Im Gegensatz zum Vorjahr konnte der Größenbereich oberhalb von 5.001 qm um eine weitere Großanmietung zulegen. Mit zwei Mietvertragsabschlüssen summiert sich der Flächenumsatz auf insgesamt 11.900 qm, welcher dem Teilmarkt Nord zuzuordnen ist. Somit entfällt mehr als die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes in diesem Teilmarkt auf die beiden Großabschlüsse. Die Düsseldorfer Leerstandsquote zeigt gegenüber dem Schlussquartal des Vorjahres keine wesentliche Änderung. Aktuell stehen weiterhin 839.900 qm Bürofläche zur Anmietung zur Verfügung. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum konnte der Leerstand aber um 4 % abgebaut werden. Bei einem Büroflächenbestand von 7.511.712 qm beträgt die ermittelte Leerstandsquote im Düsseldorfer Stadtgebiet 11,2 %. Fazit Die Landeshauptstadt weist ein stabiles Quartalsergebnis auf und pendelt sich auf dem Niveau des Schlussquartals aus 2013 ein. Auffallend ist der geringe Flächenumsatz in dem sonst traditionell starken Flächensegment zwischen 501 qm bis 2.000 qm. Dennoch ist im gesamten Stadtgebiet eine höhere Anzahl an Mietvertragsabschlüssen im Vergleich zum Vorjahr zu beobachten. Der Großteil des Anstiegs ist dem kleinteiligen Bereich (bis 500 qm) zuzuordnen und unterstreicht die Umzugsfreudigkeit innerhalb dieses Größensegments. Erfreulich ist darüber hinaus die konstante Mietpreisentwicklung, die vor allem im Spitzenbereich das hohe Niveau aus 2013 halten konnte. Im weiteren Jahresverlauf ist mit einem Zuwachs der bisher schwächelnden Vermietungen zwischen 501 qm und 2.000 qm auszugehen. Zudem sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für 2014 positiv, so dass Catella Research bis zum Ende des Jahres einen Vermietungsumsatz bis zu 300.000 qm prognostiziert. 3
Teilmarktkarte - 4
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