Ersatzneubau: Baloise Park der neue Hauptsitz der Basler Versicherungen Bâtiment neuf de remplacement: Baloise Park Le nouveau siège de Bâloise Assurances Philippe Fürstenberger, Basler Versicherungen, Bereich Immobilien, Basel Bâloise Assurances, Secteur Bâtiment, Bâle Fachtagung I Congrès 2017
eine Vision wird realisiert Skizze Miller & Maranta Architekten
auf einen Blick Mit dem Baloise Park realisieren wir Den neuen Hauptsitz der Baloise-Holding Ein modernes 5-Sterne City Hotel mit 264 Zimmer Das Ausbildungszentrum der Basler Schweiz Büroarbeitsplätze für Drittmieter Einen öffentlichen Platz Jedes Gebäude trägt die Handschrift eines anderen Architekten. Gemeinsam ist den drei Bauwerken der hohe architektonische Anspruch. Mit dem Baloise Park bekennt sich die Baloise langfristig zu Basel und setzt einen städtebaulichen Akzent. Mit dem Baloise Park schaffen wir einen neuen Ort in Basel. 5. April 2017 2
Ein neues Stück Basel 5. April 2017 3
West Das Hochhaus von Miller & Maranta 23 Geschosse 90 m Höhe Gesamtvolumen: 140 000 m 3 City Hotel der 5-Sterne-Kategorie 5800 m 2 Bu rofläche fu r Drittmieter Mineralische Materialisierung der Fassade, sichtbare Tragstruktur Im Westen setzt das grösste Gebäude auf dem Baloise- Areal ein städtebauliches Zeichen. Im Hochhaus empfängt das neue Mövenpick-Hotel ab 2020 seine Gäste. Das 5-Sterne-Hotel hat 264 Zimmer, einen Ballsaal sowie mehrere Konferenzsäle. Im Erdgeschoss öffnet sich ein Restaurant zum Platz. Die obersten 7 Etagen werden als Büros an Dritte vermietet. 5. April 2017 4
West Das Hotel Mövenpick von Matteo Thun Hotelkategorie 5-Sterne Hotel mit 264 Zimmern Restaurants & Bar Wellness & Fitnesszone Konferenz-Center für 240 Personen Ballsaal für 650 Personen Matteo Thun Parking Über 80 000 Gäste werden jedes Jahr im Hotel Mövenpick übernachten. Matteo Thun 5. April 2017 5
Süd Der Konzernsitz von Diener & Diener 8 Geschosse 34 m Ho he Gesamtvolumen: 47 000 m3 8200 m2 Bürofläche Kunstforum & Café Doppelfassade mit zweigeschossiger Gliederung Im Süden entsteht der repräsentative Neubau für den Baloise-Hauptsitz. Er bietet Raum für Büro- und Sitzungszimmer für 500 Mitarbeitende und beherbergt das Baloise Kunstforum. Sehr eindrücklich erscheint die Fassade dieses Beton-Glas-Baus: Jeweils zwei der acht Bürogeschosse werden von der Fassadenstruktur zusammengefasst. 5. April 2017 6
Ost Das Bürohaus von Valerio Olgiati 10 Geschosse 42 m Höhe Gesamtvolumen: 74 500 m 3 5200m 2 Büro für Drittmieter Braun-rot eingefärbte Betonfassade Der Ost-Bau des Baloise Park ist gegenüber dem Aeschengraben und der Nauenstrasse zurückversetzt und orientiert sich auf den Parkweg. Obwohl er von den beiden anderen Bauten leicht verdeckt wird, sorgt seine Aussenfassade in rotbraun eingefärbtem Beton für Aufmerksamkeit. Der Bau nimmt neben dem Baloise- Ausbildungszentrum noch weitere Bürofläche für Drittmieter auf. Valerio Olgiati 5. April 2017 7
Die Einbettung der Gebäude von Künzel Landschaftsarchitekten Eine urbane Parklandschaft verbindet den Baloise Park mit dem Ort. Der steinerne Teppich fügt die einzelnen Bauten zusammen. Durch Diversität entsteht eine Einheit. Künzel Landschaftsarchitekten 5. April 2017 8
Jahr -15 Jahr -5 Jahr 1 Jahr 25 Jahr 45 Jahr 55 Baloise Park Strategischen Weitblick beweisen 1. Lebenszyklus Gebäude 2. Lebenszyklus Gebäude Liegenschaftswert (Substanz) Planung für Konstruktion > 50 Jahre Nutzungskonzepte 50 Jahre Rendite Planung für Materialisierung 30 Jahre Mietertrag Haustechnikanlagen < 20 Jahre Betriebskosten zu Lasten Eigentümerin 5. April 2017 9
Sanierung versus Neubau Hotel Hilton Betriebsabläufe Betriebskosten Marktkonformität Ausnutzung 5. April 2017 10
Die Zukunftsfähigkeit der bestehenden Bausubstanz Hotel Hilton, Baujahr 1974 Kleine Zimmer Schottenbauweise Haustechnik nicht zugänglich Büroturm, Baujahr 1992 Kleinteilig Schlechtes Verhältnis Geschossfläche zu Nutzfläche Unattraktive Erschliessung 5. April 2017 11
Entscheid Ersatzneubauten Sanierung & Ergänzungsbau Grosser Sanierungsbedarf Hotel Hilton Klassifizierung nicht mehr sichergestellt Sanierung Hohe Investitionskosten Geringe Ertragssteigerung möglich Kurzfristige Zukunftsperspektive Keine Ausnutzungsreserve mit altem Bebauungsplan Keine wesentliche Ertragssteigerung Substanzbauten können nicht entwickelt werden Ersatzneubau (-ten) Hohes Ausnutzungspotenzial nach Bebauungsplan Grosse Kapitalanlage Ertragssteigerungspotenzial Lange Zukunftsperspektive Betrachtung Gesamtareal 5. April 2017 12
Nachhaltige Verdichtung Bebauungsplan Verdopplung der Ausnutzung von 26 000 m2 auf 50 000 m2 Bruttogeschossfläche Verpflichtung zu nachhaltiger Projektentwicklung Schaffung von Freiflächen Mehrwertabgabe Neue Arbeitsplätze mit optimaler Anbindung an den öffentlichen Verkehr Bessere Nutzung der vorhandenen Infrastruktur 5. April 2017 13
Vorgaben aus dem Bebauungsplan 5. April 2017 14
Testplanung als Grundlage für den Bebauungsplan; Etappenweise verdichten und schaffen von Freifläche Miller + Maranta 5. April 2017 15
Freiflächen schaffen, Bebauung verdichten Künzel Landschaftsarchitekten 5. April 2017 16
Definition von Baufeldern ermöglicht Etappierung und Nutzungsaufteilung Baufeld A Baufeld F Baufeld B Baufeld C 5. April 2017 17
Etappierung; Fehleinschätzung der Strategie Bessere Absorption Markt Hotelbetrieb ohne Unterbruch Reagieren auf Lebenszyklus der Bauten Bauzeit infolge Etappierung 10 Jahre Eingeschränkte Nutzung während Baubetrieb Hohe Kosten für Provisorien 5. April 2017 18
Konsequenter Fokus auf Nachhaltigkeit Machbarkeitsstudie Bebauungsplan Festlegung Nachhaltigkeitsstrategie Label ja? Label nein? Definition Schwerpunkte & Kontrollen Betriebs- & Unterhaltskonzept Audits Nachhaltigkeit Festlegung Standards für Submission Kontrolle der Ausführung Abnahmen Schlussbeurteilung & Begleitung Betrieb 5. April 2017 19
Mit drei Entscheiden zum Gesamtkonzept Zukunft Hilton Entscheid Gesamtkonzept & Nutzungsmix Machbarkeitsstudie Bebauungsplan Betreibersuche Planung Hochhaus Hotel & Büro Entscheid Losbildung & Nutzung Aufhebung Etappierung Architekturwettbewerb Realisierung Hochhaus Planung Konzernsitz & Büro Realisierung Konzernsitz & Büro 5. April 2017 22
Ein Ort der Begegnung 5. April 2017 23
Ein neues Stück Basel www.baloisepark.ch Baloise Park Projektstand 16_11_14 5. April 2017 24