IMMOBILIENMARKT INTERNATIONAL UND IN DEUTSCHLAND: AUSBLICK NACH DER BUNDESTAGSWAHL ANDREAS VÖLKER Berlin, 8. November 2017
Das Umfeld ist unsicherer geworden Trump Unberechenbare/unzuverlässige politische Rahmenbedingungen Internationale Stabilität an vielen Stellen gefährdet Bisher keine wesentlichen Auswirkungen auf die Märkte Brexit Unsicherheit bei Marktakteuren Antieuropäische Strömungen auch in anderen Ländern Gleichzeitig Chancen durch Verlagerungen von Arbeitsplätzen und Investitionen nach Deutschland Zinsen Zinsanstieg lauert Wettbewerb mit anderen Assetklassen könnte mittelfristig wieder steigen BIP Mittelfristig positive Aussichten Gefahr vor allem durch externe Schocks Wahlen Rechtspopulistische Parteien gewinnen zunehmend Anhänger Koalitionsverhandlungen mit teilweise hohen inhaltlichen Hürden 2
aber der deutsche Immobilienmarkt boomt! Höchste Flächenumsätze bei Bürovermietungen. Weiter steigende Nachfrage erwartet Steigende Mieten bei Büro und Logistik Kaufpreisfaktoren im gewerblichen Segment auf höchsten Niveau Kaufpreisfaktoren im gewerblichen Segment auf höchsten Niveau Besonders hohe Nachfrage nach Wohninvestments in den Ballungsräumen Rekordumsätze auf dem gewerblichen Investmentmarkt. Nachfrage übersteigt das Angebot Steigender Anteil ausländischer Investoren auf dem Investmentmarkt aktiv Anhaltende Zuwanderung in die Ballungsräume und Haushaltswachstum führen zur Wohnungsnot Seit Jahren hohe Steigerungsgraten bei Mietund Kaufpreisen für Wohnungen 3
Quelle: BNPP RE Immobilienmarkt Deutschland im Überblick Flächenumsatz Büro Büroflächenumsatz in den Big Six* auf Rekordniveau 4.000.000 m² Q1-3 Q4 3.000.000 m² 2.000.000 m² 1.000.000 m² 0 m² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f * Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München 4
Quelle: BNPP RE Immobilienmarkt Deutschland im Überblick Investitionsvolumen Rallye auf dem deutschen Gewerbe-Investmentmarkt setzt sich fort 60 Mrd. Q1-Q3 Q4 Durchschnitt Q1-Q3 50 Mrd. 40 Mrd. 30 Mrd. 20 Mrd. 10 Mrd. 0 Mrd. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 5
Immobilienmarkt Deutschland im Überblick Time for Big Deals Sony Center, Berlin 6
Quelle: BNPP RE Immobilienmarkt Deutschland im Überblick Renditen Yield Compression hält an voraussichtlich auch 2018* 5,5% Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München 4,5% 3,5% 2,5% 2008 2010 2012 2014 2016 2018f * Ø Netto-Spitzenrendite Büro Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München 7
Ein Blick nach London Themse und Skyline, London 8
Quelle: BNPP RE Immobilienmarkt Großbritannien im Überblick Flächenumsatz Büroflächenumsatz in Central London rückläufig 1.500.000 m² 1.000.000 m² 500.000 m² 0 m² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f 9
Quelle: BNPP RE Immobilienmarkt Großbritannien im Überblick Investitionsvolumen Verlangsamung auch auf dem Büro-Investmentmarkt in Central London 20 Mrd. 15 Mrd. 10 Mrd. 5 Mrd. 0 Mrd. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f 10
Quelle: BNPP RE Immobilienmarkt Großbritannien Preisentwicklung Netto-Spitzenrendite für Büros nach Brexit-Entscheidung gestiegen 6% 5% 4% 3% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f 11
Quelle: RCA Immobilienmarkt Großbritannien Preisentwicklung Commercial Property Price Indice von RCA zeigt höchstes Wachstum in Deutschland (Q2 2017 vs. Q2 2016) Deutsche A-Städte Paris London 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% 12
Quelle: BNPP RE, Bundesbank, OECD Immobilienmarkt Großbritannien Preisentwicklung Risikoprämie von Immobilien ggü. Staatsanleihen in Deutschland immer noch höher als in UK 400 bp 350 bp 300 bp 250 bp 200 bp Risikoprämie D Risikoprämie UK 150 bp 100 bp 50 bp 0 bp 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q3 2017 13
Was bewirkt der Brexit? Main und Skyline, Frankfurt am Main 14
Quelle:: BNPP REC / Frankfurt Main Finance e.v. Frankfurt als Brexit Profiteur Bis zu: 150 AP nach Dublin Bis zu: 250 AP nach Frankfurt Bis zu: 1.000 AP nach Frankfurt Bis zu: 200 AP nach Frankfurt, 100 Sonstige Dublin Bis zu: 6.600 AP (unbekannt) London Bis zu: 100 AP nach Frankfurt Bis zu: 1.000 AP nach Paris Paris Frankfurt Bis zu: 400 AP nach Paris Madrid Bis zu: 1.500 AP nach Frankfurt, Madrid und Sonstige AP = Arbeitsplatz Bis zu: 4.000 AP (vorauss. vor allem Frankfurt) Bis zu: 400 AP nach Frankfurt 15
Quelle: BNPP RE Büromarkt Frankfurt Flächenumsatz Büro Büroflächenumsatz in Frankfurt zieht deutlich an 800.000 m² 700.000 m² 600.000 m² 500.000 m² 400.000 m² 300.000 m² 200.000 m² 100.000 m² 0 m² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f 16
Quelle: BNPP RE Büromarkt Frankfurt Büromieten Höchstmiete erstmals seit fast 15 Jahren wieder bei 40,00 /m² 40 /m² Höchstmiete Durchschnittsmiete 30 /m² 20 /m² 10 /m² 0 /m² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f 17
Der Berlin-Effekt 18
Quelle: BNPP RE Büromarkt Berlin Büroflächenumsatz Berliner Büromarkt sorgt für Rekorde: 2017 peilt 900.000 m²-marke an 1.000.000 m² 800.000 m² 600.000 m² 400.000 m² 200.000 m² 0 m² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f 19
Quelle: BNPP RE Boomtown Berlin Auch im internationalen Vergleich; Berlins Zuwachsraten beim Büroflächenumsatz sehr hoch 80% Berlin Amsterdam übrige Big Six Central Paris Madrid Central London 60% 40% 20% 0% -20% -40% 2004 vs. 2009 2010 vs. 2016 20
Quelle: BNPP RE Büromarkt Berlin Mieten Mieten steigen in Berlin besonders stark 35 /m² 30 /m² 25 /m² 20 /m² 15 /m² Höchstmiete Durchschnittsmiete 10 /m² 5 /m² 0 /m² 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f 21
Quelle: BNPP RE Investmentmarkt Berlin Investitionsvolumen Gewerbe Und auch der Investmentmarkt boomt 9 Mrd. 8 Mrd. 7 Mrd. 6 Mrd. 5 Mrd. 4 Mrd. 3 Mrd. 2 Mrd. 1 Mrd. 0 Mrd. 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f 22
Mietpreisentwicklung Berlin Nicht nur Phantasie Beste Mietprognosen für Berlin (Index 2011=100) 160 psqm 140 psqm 120 psqm 100 psqm 80 psqm 60 psqm 40 psqm 20 psqm 0 psqm Central London Central Paris Milan Amsterdam Madrid Berlin 2016 10 yrs high 10 yrs low 23
Quelle: BNPP RE Boomtown Berlin sondern noch Luft nach oben! Höchste Mietpreisdynamik in Berlin (Index 2011=100) 160 Berlin 140 120 100 Madrid London Amsterdam Paris 80 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017f 2018f 24
Was bringt die Bundestagswahl für den Share Deal? Reichstag, Berlin 25
Share Deals auf dem Prüfstand + Steuerersparnis für Käufer und höhere Kaufpreise für Verkäufer - Auf Bundesebene: Einnahmeverluste geschätzt bis zu 1 Mrd. p.a. Wie sich Immobilienkonzerne die Grunderwerbssteuer sparen Tagesspiegel, 08.05.2017 Berlins Sony Center wurde verkauft - aber nicht versteuert Morgenpost, 04.10.2017 Hochhaus steuerfrei zu verkaufen Der Spiegel, 21.05.2016 Wer ein Haus kauft, ist der Dumme. Wie es kommt, dass bei Immobiliendeals nicht jeder Grunderwerbsteuer zahlen muss. ZEIT online, 20.08.2015 26
Ausblick Rahmenbedingungen und Konjunkturaussichten bleiben positiv Zinsanstieg kurzfristig nicht zu erwarten Liquidität reichlich vorhanden Finanzierungsbereitschaft weiterhin hoch und Konditionen günstig Anlagealternativen fehlen Fundamentaldaten des Immobilienmarktes stützen Preisentwicklung Deutschland weiter Outperformer und im Fokus der Anleger und Investoren Risiken: Allein externe Schocks könnten Marktgeschehen maßgeblich beeinflussen 27
Kontakt Andreas Völker Geschäftsführer BNP Paribas Real Estate Holding GmbH Goetheplatz 4 60311 Frankfurt am Main Andreas.Voelker@bnpparibas.com Weitere Marktinformationen im Internet: www.realestate.bnpparibas.de 28
Disclaimer Haftungsausschluss Diese Präsentation enthält vertrauliche Informationen. Sie darf nicht vervielfältigt oder weitergegeben werden. Eine Weitergabe an Dritte, vollständig oder in Auszügen, darf nicht ohne vorherige schriftliche Ermächtigung erfolgen. BNP Paribas Real Estate kann nicht garantieren, dass die Inhalte der Präsentation vollständig und korrekt sind. Auch für die Genauigkeit und Richtigkeit von Prognosen oder Schätzungen in dieser Präsentation sowie in mündlicher oder schriftlicher Form übernimmt BNP Paribas Real Estate keine Garantie. Organisatorische oder finanzielle Veränderungen, die sich auf das Thema der Präsentation beziehen und sich nach ihrer Anfertigung ergeben, können nicht ausgeschlossen werden. BNP Paribas Real Estate ist nicht verpflichtet, weitere Informationen zugänglich zu machen. Es liegt in der Verantwortung des Kunden, sich ausreichende Informationen zu beschaffen, die nicht in Verbindung mit dieser Präsentation stehen. This presentation contains confidential information. The presentation may not be reproduced, relayed or made accessible to third parties, either in full or in part, except with explicit prior approval in writing. BNP Paribas Real Estate has not verified the correctness of the information contained in the presentation and cannot guarantee the correctness or completeness of the information. In particular, no guarantee is given regarding the accuracy or appropriateness of forecasts or estimates made in this presentation or presented orally or in writing elsewhere. The possibility cannot be excluded that organizational or financial changes relating to the subject of this presentation may have occurred since the presentation was prepared. BNP Paribas Real Estate is under no obligation to make any further information available. It is the responsibility of the client to obtain sufficient information without reference to this presentation. 29