Verträglichkeitsgutachten zur Restrukturierung des Fachmarktzentrums am Standort Ziegelkampstraße in Nienburg (Weser)

Anlage 6 zur Vorlage 6/020/2017/1 Verträglichkeitsgutachten zur Restrukturierung des Fachmarktzentrums am Standort Ziegelkampstraße in Nienburg (Weser) München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg 34 23568 Lübeck T 0451-389 680 F 0451-389 6828 www.cima.de Projektleiter: Dipl.- Geogr. Martin Kremming Bearbeiter: Dipl.- Geogr. Carita Pech Lübeck, 18.11.2016 Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus Anlage 6 zur Vorlage 6/020/2017/1

CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung + Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH in Lübeck. Seite 2

Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung... 5 2 Ausführungen zum Planvorhaben... 6 3 Marktanalytische Rahmendaten... 8 3.1 Definition des Untersuchungsgebietes... 8 3.2 Angebot im Untersuchungsgebiet... 10 3.2.1 Hauptzentrum Innenstadt...10 3.2.2 Ergänzungsbereich Innenstadt...11 3.2.3 Nebenzentrum Nordertor...12 3.2.4 Nahversorgungszentrum Westliche Hannoversche Straße...13 3.2.5 sonstiges Stadtgebiet...14 4 WIRKUNGSPROGNOSE DES PLANVORHABEN... 16 4.1 Vorbemerkung und rechtliche Einordnung... 16 4.2 Umsatzprognose... 18 4.3 Auswirkungsanalyse der Planvorhaben... 20 5 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den Vorgaben des kommunalen Einzelhandelskonzepts und der Raumordnung... 25 5.1 Vorgaben des kommunalen Einzelhandelskonzepts... 25 5.2 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den Vorgaben der Raumordnung... 26 6 Abschließende Bewertung und Empfehlung... 30 7 Anhang... 32 CIMA Beratung + Management GmbH 2016 3

Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Gegenüberstellung der Verkaufsflächen... 6 Abb. 2: Vorhabenstandort... 6 Abb. 3: Luftbild des Vorhabenstandortes... 7 Abb. 4: Untersuchungsgebiet des Vorhabens mit prüfrelevanten Nahversorgungsstrukturen... 9 Abb. 5: ausgewählte Anbieter in der Innenstadt...10 Abb. 6: Hauptzentrum Innenstadt...10 Abb. 7: Ergänzungsbereich Innenstadt...11 Abb. 8: Ausgewählte Anbieter im NZ Nordertor...12 Abb. 9: Nebenzentrum Nordertor...13 Abb. 10 ausgewählte Anbieter im NVZ Westliche Hannoversche Straße...13 Abb. 11: Nahversorgungszentrum Westliche Hannoversche Straße...14 Abb. 12: ausgewählte Anbieter im sonstigen Stadtgebiet...15 Abb. 13: Sortiments- und Umsatzstruktur des Vorhabens...18 Abb. 14: Umsatzherkunft des Planvorhabens...21 Abb. 15: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens...22 Abb. 16: Die Branchen der cima...32 CIMA Beratung + Management GmbH 2016 4

1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftragsgegenstand Erstellung einer Verträglichkeitsuntersuchung zur Restrukturierung des Fachmarktzentrums am Standort Ziegelkampstraße in Nienburg Darstellung und Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen auf die baurechtlich schützenswerten Einzelhandelsstrukturen (Zentren) Auftraggeber BGB-Grundstücksgesellschaft Herten -BV 7702 Nienburg Ziegelkampstraße - Hohewardstraße 345-349 45699 Herten Untersuchungszeitraum September bis Oktober 2016 Untersuchungsdesign Bewertung des Mikrostandortes des Planvorhabens Analyse der vorhabenrelevanten Angebotssituation in den tangierten Zentren und an weiteren relevanten Wettbewerbsstandorten Umsatzschätzung des Planvorhabens Ermittlung der Umsatzherkunft des Planvorhabens Dokumentation der Umsatzverlagerungen durch Ermittlung der ökonomischen Auswirkungen auf den Einzelhandel Methodische Grundlagen Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die cima von einem Worst-Case-Ansatz aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnungen die maximal zu erwartenden Umverteilungswirkungen dargestellt werden. Die Ermittlung der Leistungsdaten des vorhabenrelevanten Einzelhandels basiert auf einer Erhebung des Einzelhandelsbestandes durch die cima im September 2016. Die Berechnung der Umsätze für den Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2016 (Umsatz je m² Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 32 Branchen. Die Untersuchung bezieht sich schwerpunktmäßig auf den periodischen Bedarfsbereich, bestehend aus folgenden Warengruppen: Lebensmittel, Reformwaren Drogerie- und Parfümeriewaren CIMA Beratung + Management GmbH 2016 5

2 Ausführungen zum Planvorhaben Der Vorhabenstandort befindet sich relativ zentral im Nienburger Stadtgebiet gelegen an der Ecke Ziegelkampstraße/Bielefelder Straße. Es handelt sich um ein in die Jahre gekommenes Fachmarktzentrum, das dringend einer Modernisierung bedarf, um im Wettbewerb weiterhin bestehen zu können. Derzeit sind hier ein Aldi-Lebensmitteldiscounter mit ca. 815 m² Verkaufsfläche (VK), ein Drogeriefachmarkt Rossmann mit ca. 430 m² VK, ein TEDI mit ca. 440 m² VK sowie ein Futterhaus mit ca. 575 m² VK ansässig. Ergänzt wurden diese Betriebe durch einen Backshop, ein Floristik-Geschäft, einen Kiosk, einen Getränkemarkt und eine Spielothek. Diese Betriebe sind im zukünftigen Konzept nicht mehr vorgesehen. Die frei werdenden Flächen stehen für die geplanten Verkaufsflächenerweiterungen des Lebensmitteldiscounters (ca. 1.400 m² VK), des Drogeriefachmarktes (ca. 750 m² VK) und des TEDI (ca. 500 m² VK) zur Verfügung. Das Futterhaus wird im Zuge der Umstrukturierung verkleinert und die Mall mit Windfang aufgelöst. Insgesamt reduziert sich die Verkaufsfläche um fast 240 m². Abb. 2: Vorhabenstandort Abb. 1: Gegenüberstellung der Verkaufsflächen Betrieb Verkaufsfläche alt Verkaufsfläche neu Backshop 86,68 - Aldi 815,75 1.400,00 Drogerie Rossmann 431,37 742,24 Tedi 439,28 500,4 Blumen 35,00 - Kiosk bzw. Lotto/ Toto 54,00 - Ehemals Getränkemarkt 372,64 - Futterhaus 573,97 443,02 Windfang 29,52 - Mall 486,00 - Summe 3324,21 3.085,66 Differenz -238,55 Quelle: diekmann architekten + ingenieurgesellschaft mbh 2016 Fotos: cima 2016 CIMA Beratung + Management GmbH 2016 6

Die Entwicklungsfläche befindet sich in einer siedlungsstrukturell integrierten Lage. Im näheren Umfeld befinden sich westlich angrenzend entlang der Ziegelkampstraße weitere Einzelhandels- und Gewerbebetriebe. Direkt gegenüber befindet sich das Krankenhaus der Stadt Nienburg. Östlich und südlich des Vorhabenstandortes liegen Wohngebiete, die sowohl aus Einfamilienhäusern als auch aus Mehrfamilienhäusern bestehen. Im Einzelhandelskonzept der Stadt Nienburg ist der Standort als solitärer Nahversorgungsstandort klassifiziert worden. Abb. 3: Luftbild des Vorhabenstandortes Die verkehrliche Erreichbarkeit des Plangebietes ist grundsätzlich positiv zu bewerten. Sowohl die innerstädtische als auch die regionale Verkehrsanbindung ist über die Ziegelkampstraße, die auf die B 215 mündet, für den Individualverkehr optimal gegeben. Die ÖPNV-Anbindung wird durch die direkt am Vorhabenstandort befindliche Haltestelle Mittelweser Kliniken gewährleistet. Bei der Beurteilung des Planvorhabens ist von besonderer Relevanz, mögliche Wechselwirkungen zwischen dem Vorhabenstandort in der Ziegelkampstraße und den weiteren wohnortnahen Versorgungsstrukturen im weiteren Nienburger Stadtgebiet detailliert zu untersuchen. Voraussetzung für die Genehmigung des Planvorhabens ist der Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit (Auswirkung auf die bestehenden Nahversorgungsstrukturen) durch eine differenzierte Einzelfallbetrachtung Quelle: Bearbeitung: cima 2016 Google Earth Professional CIMA Beratung + Management GmbH 2016 7

3 Marktanalytische Rahmendaten 3.1 Definition des Untersuchungsgebietes Das Untersuchungsgebiet des Planvorhabens beschreibt den Raum, innerhalb dessen wettbewerbsrelevante Einzelhandelsstandorte durch nennenswerte Umsatzverlagerungen betroffen sein könnten. Für die Ermittlung der ökonomischen Auswirkungen fand eine detaillierte Wettbewerbsanalyse im Umfeld des Vorhabenstandortes Ziegelkampstraße in Nienburg statt. Die Attraktivität der konkurrierenden Einkaufslagen wurde durch Vor-Ort -Recherchen der cima abgeschätzt. Einflussfaktoren für die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes sind: Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten, Lage und Attraktivität des Einzelhandelsbesatzes der konkurrierenden Einkaufsorte nach Branchen- und Sortimentsschwerpunkten sowie Geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren wie z.b. stadträumliche Hindernisse oder Gemeindegrenzen. Als Grundlage für die Abgrenzung des Untersuchungsgebietes wurden zunächst ein Fahrzeitradius sowie ein geographischer Radius um den Vorhabenstandort definiert, die dann anhand der o.g. Faktoren entsprechend modifiziert wurden. Aufgrund der Sortimentsschwerpunkte des gesamten Planvorhabens wird das Untersuchungsgebiet vorrangig durch die bestehende Wettbewerbssituation in der Warengruppe Lebensmittel, Reformwaren und Branche Drogerie- und Parfümeriewaren definiert. Bei dem Vorhaben handelt es sich um einen etablierten Einzelhandelsstandort in einem dichten Wettbewerbsumfeld. Es sind keine Neuansiedlungen geplant, sondern eine Modernisierung des Standortes mit einer Anpassung der Verkaufsflächen des Lebensmitteldiscounters und des Drogeriefachmarktes an die aktuellen Filialkonzepte. Im Gegensatz zu einer Neuentwicklung eines Standortes werden hierdurch die bestehenden Kundenströme vergleichsweise wenig beeinflusst. Es ist nicht davon auszugehen, dass durch das Vorhaben in nennenswertem Umfang zusätzliche Kunden von außerhalb an den Standort gebunden werden können, die nicht auch bisher schon Standorte in Nienburg aufsuchen. Durch die Neupositionierung im Wettbewerbsumfeld werden vor allem andere Standorte innerhalb der Stadt Nienburg betroffen sein. Das Untersuchungsgebiet beschränkt sich daher auf die Stadt Nienburg. CIMA Beratung + Management GmbH 2016 8

Abb. 4: Untersuchungsgebiet des Vorhabens mit prüfrelevanten Nahversorgungsstrukturen Stadtgebiet Nienburg Zentrale Versorgungsbereiche NZ Nordertor HZ Innenstadt + Ergänzungsbereich Vorhabenstandort NVZ Westl. Hannoversche Straße Kartengrundlage: OpenStreetMaps Bearbeitung: cima 2016 CIMA Beratung + Management GmbH 2016 9

3.2 Angebot im Untersuchungsgebiet 3.2.1 Hauptzentrum Innenstadt Die Innenstadt ist das Handels- und Dienstleistungszentrum der Stadt Nienburg. Dies wird insbesondere durch den Bedeutungsüberschuss im aperiodischen Bedarfsbereich deutlich. Die Innenstadt profitiert vor allem von ihren Magnetbetrieben, von der Vielzahl inhabergeführter Einzelhandelsbetriebe sowie von ihrer attraktiven altstädtischen Struktur. In der Innenstadt von Nienburg gibt es aktuell keinen großflächigen Lebensmittelvollsortimenter; lediglich ein Netto-Discounter übernimmt die Nahversorgungsfunktion für die Wohnbevölkerung. Darüber hinaus ergänzen ein Reformhaus, kleinere Spezialgeschäfte und Läden des Lebensmittelhandwerks (Bäcker / Fleischer) das Angebot im Bereich Lebensmittel. Dagegen stellt die Innenstadt von Nienburg im Bereich Drogeriewaren ein vergleichsweise großes Angebot. Hier befinden sich gleich zwei Drogeriefachmärkte (Rossmann und dm), eine Parfümerie (Douglas) und mehrere Apotheken, die mittlerweile regelmäßig ebenfalls über das Sortiment Drogeriewaren verfügen. Abb. 6: Hauptzentrum Innenstadt Haupthandelslagen Abb. 5: ausgewählte Anbieter in der Innenstadt Quelle: Einzelhandelskonzept für die Stadt Nienburg (Weser), cima 2012 Fotos: cima 2015 CIMA Beratung + Management GmbH 2016 10

3.2.2 Ergänzungsbereich Innenstadt Der Ergänzungsbereich der Innenstadt befindet sich direkt nördlich angrenzend an die eigentliche, historisch ablesbare Innenstadt. Abb. 7: Ergänzungsbereich Innenstadt Geprägt wird der Ergänzungsbereich vor allem durch Dienstleistungsnutzungen (z.b. Behördenhaus, Post, Kreditinstitute) sowie das Kino als Freizeiteinrichtung. Die vorhandenen Einzelhandelsbetriebe halten vorwiegend Waren aus dem aperiodischen Bedarfsbereich vor. Vorhabenrelevante Sortimente des periodischen Bedarfsbereiches finden sich lediglich auf wenigen Quadratmetern als Randsortiment in einer Apotheke. Nennenswerte Wettbewerbsbeziehungen mit dem Vorhaben bestehen daher nicht. Behördenhaus Lebensmittel Türlisch-islam. Gemeinde Gastronomie Kino E-Bike Intersport Schuhhaus Rose Heilpraktiker Ärzte Versicherung Kreditinstitut Postfiliale Arbeitsvermittlung Erste-Hilfe- Kurse Internetcafe Gastronomie Versicherung Die Brille Kreditinstitut Steuerberater Kreditinstitut Sonnenstudio Foto Zinner Friseur EP: Peickert Quelle: Einzelhandelskonzept für die Stadt Nienburg (Weser), cima 2012 CIMA Beratung + Management GmbH 2016 11

3.2.3 Nebenzentrum Nordertor Südlich der B6/B214 entlang der Verdener Landstraße befindet sich das zweigeteilte Nebenzentrum Nordertor. Es besteht aus einem neueren, von großflächigem discountorientiertem Besatz geprägten nördlichen Teil und einem älteren, durch kleinteiligen Einzelhandel- und Dienstleistungsbesatz geprägten südlichen Teil. Der nördliche Teil wurde in den vergangenen drei Jahren durch verschiedene Entwicklungen deutlich aufgewertet. So eröffnete 2013 ein neues E-Center mit ca. 2.600 m² Verkaufsfläche. Auf die Schließung einer Penny-Filiale folgte die Ansiedlung eines Zoofachmarktes, eines Schuhfachmarktes und eines weiteren dm- Drogeriefachmarktes. Der Aldi-Lebensmitteldiscounter an der Verdener Landstraße wurde erst im Frühjahr 2016 modernisiert, mit ihm weitere Fachmärkte wie Deichmann, Takko und Hol ab. Damit hat sich der nördliche Teil des Nebenzentrums Nordertor umfassend neu aufgestellt und stark im Wettbewerb positioniert. Abb. 8: Ausgewählte Anbieter im NZ Nordertor Fotos: cima 2016 CIMA Beratung + Management GmbH 2016 12

Abb. 9: Nebenzentrum Nordertor 3.2.4 Nahversorgungszentrum Westliche Hannoversche Straße Das Nahversorgungszentrum westl. Hannoversche Straße liegt gut erreichbar unweit des Berliner Rings und verfügt über ausreichend Parkmöglichkeiten. Es ist ein wichtiger Nahversorgungsstandort für die südlich der Innenstadt liegenden Wohngebiete. Im Gegensatz zu vielen solitären Nahversorgern im Stadtgebiet grenzt das Nahversorgungszentrum in alle Himmelsrichtungen an Wohnbauflächen bzw. gemischt bebaute Flächen an. Die Fachmärkte orientieren sich mit Ihren Eingängen zum Parkplatz und bilden so auch städtebaulich ein ablesbares, wenn auch architektonisch nicht sehr reizvolles Zentrum aus. Das Nahversorgungszentrum besteht aus dem Lebensmittelvollsortimenter REWE, in dessen Randsortiment sich auch Waren des mittel- und langfristigen Bedarfsbereichs finden. Ergänzt wird das Angebot durch einen Bekleidungs- sowie einen Schuhdiscounter. Abb. 10 ausgewählte Anbieter im NVZ Westliche Hannoversche Straße Quelle: Einzelhandelskonzept für die Stadt Nienburg (Weser), cima 2012 Bearbeitung: cima 2016 Fotos: cima 2016 CIMA Beratung + Management GmbH 2016 13

Abb. 11: Nahversorgungszentrum Westliche Hannoversche Straße Quelle: Einzelhandelskonzept für die Stadt Nienburg (Weser), cima 2012 Bearbeitung: cima 2016 3.2.5 sonstiges Stadtgebiet Neben den Zentralen Versorgungsbereichen besitzt die Stadt Nienburg weitere Einzelhandels- und Nahversorgungsstandorte. Diese Standorte besitzen z.t. zwar eine erhebliche Bedeutung, erfüllen aber aufgrund des Bestandes, der Lage und/ oder der städtebaulichen Struktur nicht die Bedingungen eines Zentralen Versorgungsbereiches. Sie fallen demnach nicht unter den besonderen Schutz nach 34, 3 BauGB bzw. 11,3 BauNVO. Insgesamt entfällt mit ca. zwei Drittel der größte Teil der erfassten Verkaufsflächen in der Warengruppe Lebensmittel/Reformwaren auf das sonstige Stadtgebiet. Größte Anbieter sind die beiden großen Verbrauchermärkte Famila am Fachmarktstandort Wesertor und Real am Fachmarktstandort Kräher Weg. Darüber hinaus finden sich im Stadtgebiet weitere solitäre Nahversorgungsstandorte: Göttinger Straße (Lidl) Verdener Landstraße (Penny) Lehmwandlungsweg (Neo-Markt) Mittlere Hannoversche Straße (Netto, Penny) Westlandstraße (NP) östliche Hannoversche Straße (Rewe) Celler Straße (Netto) Die Standorte Verdener Landstraße und östliche Hannoversche Straße sind im Einzelhandelskonzept 2012 als perspektivische Nahversorgungszentren diskutiert worden. Seit dem haben sich jedoch keine Entwicklungen vollzogen, die eine tatsächliche Einstufung als zentraler Versorgungsbereich ermöglichen würden. CIMA Beratung + Management GmbH 2016 14

Weitere Drogeriefachmärkte sind außer am Vorhabenstandort im sonstigen Stadtgebiet nicht ansässig. Jedoch bieten die Verbrauchermärkte das Sortiment Drogeriewaren auf insgesamt mehr als 500 m² als Randsortiment an. Auch die Randsortimente in den Vollsortimentern und Discountern summieren sich auf über 500 m² Verkaufsfläche. Abb. 12: ausgewählte Anbieter im sonstigen Stadtgebiet Fotos: cima 2016 CIMA Beratung + Management GmbH 2016 15

4 WIRKUNGSPROGNOSE DES PLANVORHABEN 4.1 Vorbemerkung und rechtliche Einordnung Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Umsatzumlenkungsquote, die in Mio. und in % ausgedrückt wird. Allerdings bedeutet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine unzumutbare Auswirkung. Denn die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage allein ist baurechtlich irrelevant.1 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die sog. städtebauliche Effekte nach sich zieht (Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen, wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung). 2 Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzuges ist zwischen dem Abstimmungsschwellenwert einerseits und dem Hindernisschwellenwert andererseits zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines numerisch-präzisen Schwellen- oder Rahmenwertes bislang offen gelassen. 3 Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art angenommen (= Abstimmungsschwellenwert ), wenn ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu Lasten der Nachbargemeinde eine Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lassen.4 5 Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % relevant. 6 Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen markieren.7 Unzumutbar im Sinne eines Hindernisschwellenwertes ist ein Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 1 Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu 34 BauGB 2 OVG Greifswald, U. v. 15.4.1999, 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v. 6.6. 2005, 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 3 BVerwG vom 01.08.2002, 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v. 17.9.2003, 4 C 14.01, S. 15 UA 4 Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr. 70. 5 OVG Lüneburg, E. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 03,76; B. v. 30.10.2000, 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, 277 6 Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, 337. 7 OVG Münster, Urteil vom 05.09.1997, 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom 08.01.1999, 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v. 21.2.2002, 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg www.dbovg.niedersachsen.de. CIMA Beratung + Management GmbH 2016 16

10 % beträgt. Genannt wird allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %. 8 Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom 10.03.2004, 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Umsatzabfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassen. Neuere Rechtsprechungen gehen demnach davon aus, dass erst bei einer Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. 9 Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Abhängigkeit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Bewertung von Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumlenkungsquote nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines Planvorhabens sein sollte. Es bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Umsatzabfluss nur ein Indiz im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzumverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden Trading-Down-Effekten. Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen bzw. Planvorhaben zur Erweiterung bestehender Betriebe verwendet die cima im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Schwelle als wesentlichen Bewertungsmaßstab. Je nach der Situation vor Ort sind dabei jedoch branchenspezifische Abweichungen (nach oben und unten) grundsätzlich möglich, um den speziellen Gegebenheiten gerecht zu werden. Dies bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung. 8 OVG Koblenz, Urteil vom 25.04.2001, 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom 07.06.2000, 26 N 99.2961, NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr. 62. 9 vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover 2006. CIMA Beratung + Management GmbH 2016 17

4.2 Umsatzprognose Planungsgegenstand ist die Restrukturierung des Fachmarktzentrums Ziegelkampstraße. Hierbei werden einige der bestehenden Betriebe erweitert, während andere weg fallen oder verkleinert werden. Abb. 1 zeigt die jeweiligen Verkaufsflächen in der Übersicht. Als umverteilungsrelevant und damit prüfrelevant im Rahmen der Verträglichkeitsanalyse sind nur die Flächen des Planvorhabens anzusetzen, welche zusätzlich zum heutigen Bestand angesiedelt werden. Dies betrifft die Anbieter Aldi, Rossmann und Tedi. Die bestehenden Verkaufsflächen haben bereits heute ihre Umsatzumverteilungswirkungen im Markt realisiert und treten nicht neu ins Marktgeschehen ein. Zur Berechnung der Umsätze der geplanten Verkaufsflächenerweiterungen sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind und sich an der örtlichen Wettbewerbssituation in Nienburg orientieren. Abb. 13: Sortiments- und Umsatzstruktur des Vorhabens CIMA Warengruppe Quelle: cima 2016 VK in m² Bestand Aldi Umsatz in Mio. Prognose nach VK in m² Erweiterung Umsatz in Mio. Bestand Tedi VK in m² Umsatz in Mio. Prognose nach VK in m² in Mio. in Mio. in Mio. in Mio. in Mio. in Mio. CIMA Beratung + Management GmbH 2016 18 Erweiterung Umsatz in Mio. VK in m² Umsatz in Mio. VK in m² Umsatz in Mio. zusätzliche Verkaufsflächen und periodischer Bedarf 715 3,87 1.220 6,44 35 0,02 35 0,03 340 1,98 590 3,37 755 3,96 Lebensmittel 660 3,63 1.140 6,10 15 0,01 15 0,01 70 0,39 85 0,47 495 2,55 Drogerie- und Parfümeriewaren 45 0,20 70 0,30 20 0,01 20 0,02 265 1,59 500 2,90 260 1,41 Zeitschriften, Schnittblumen 10 0,04 10 0,04 5 0,02 5 0,02 aperiodischer Bedarf 100 0,54 180 0,98 405 0,28 465 0,37 90 0,28 150 0,49 200 0,73 Bekleidung 30 0,15 50 0,25 50 0,04 55 0,04 10 0,04 20 0,07 35 0,14 Elektroartikel, Foto, 20 0,16 40 0,32 30 0,02 35 0,03 10 0,05 20 0,10 35 0,22 Unterhaltungselektronik Bücher, Schreibwaren 30 0,02 35 0,03 10 0,04 20 0,07 15 0,04 Zooartikel 20 0,08 40 0,16 30 0,02 35 0,03 10 0,03 20 0,05 35 0,11 Spielwaren 15 0,01 20 0,02 10 0,04 20 0,07 15 0,04 Glas, Porzellan, Keramik, 30 0,15 50 0,25 200 0,14 230 0,18 40 0,10 50 0,13 60 0,17 Hausrat Baumarktartikel, Gartenbedarf 30 0,02 35 0,03 5 0,01 Heimtextilien 20 0,01 20 0,02 Bestand Rossmann Prognose nach Erweiterung Vorhabenrelevanter Einzelhandel 815 4,41 1.400 7,42 440 0,31 500 0,40 430 2,26 740 3,85 955 4,70 CIMA Warengruppe VK in m² Bestand Aldi Umsatz Prognose nach VK in m² Erweiterung Umsatz Bestand Tedi VK in m² Umsatz Prognose nach VK in m² Erweiterung Umsatz Bestand Rossmann VK in m² Umsatz VK in m² VK in m² Umsätze Prognose nach Erweiterung Umsatz Umsatz in Mio. periodischer Bedarf 715 3,87 1.055 5,73 35 0,02 35 0,03 340 1,98 590 3,37 590 Lebensmittel 660 3,63 985 5,42 15 0,01 15 0,01 70 0,39 85 0,47 340 Drogerie- und Parfümeriewaren 45 0,20 60 0,27 20 0,01 20 0,02 265 1,59 500 2,90 250 Zeitschriften, Schnittblumen 10 0,04 10 0,04 0,00 0,00 5 0,00 5 0,00 0 zusät Verkaufsfl Ums VK in m²

In die Ausweisung der Planumsätze fließen die konkreten Standortbedingungen mit ein. Für die Berechnung der mit dem Vorhaben verbundenen Umsatzverdrängung im bestehenden Einzelhandel wurde die neue Wirkung des Gesamtbauwerks in seiner geänderten Gestalt bemessen. Daher ist auch anzunehmen, dass die Flächenproduktivität des Anbieters Futterhaus aufgrund der höheren Gesamtattraktivität des Vorhabens steigen wird. Angesicht einer um ca. 23 % verringerten Verkaufsfläche ist jedoch nicht davon auszugehen, dass auf der kleineren Fläche letztlich mehr Umsatz erwirtschaftet werden kann als vor der Restrukturierung. Daher ist das Futterhaus für die Frage der Verträglichkeit des Vorhabens nicht relevant. Mit ca. 79 % der zusätzlichen Verkaufsflächen und ca. 84 % der zusätzlichen Umsätze entfällt der Großteil des Vorhabens auf die Hauptsortimente des periodischen Bedarfes. Der aperiodische Bedarfsbereich fällt insbesondere was die Umsatzzuwächse (0,73 Mio. bzw. 16 %) angeht deutlich hinter den periodischen Bedarfsbereich zurück. Da sich die Verkaufsflächen- und Umsatzzuwächse des aperiodischen Bedarfsbereichs zudem auch auf verschiedene Sortimente aufteilen, sind Umsatzumverteilungen je Sortiment in relevanten Größenordnungen nicht zu erwarten und bleiben in den folgenden Ausführungen daher unberücksichtigt. Aufgrund des geringen Umsatzvolumens können zentrenschädigende Effekte von vornherein ausgeschlossen werden 10. Von diesen Informationen ausgehend prognostiziert die cima für das Planvorhaben im Worst-Case -Ansatz einen zu erwartenden Einzelhandelsumsatz (brutto) von ca. 4,70 Mio. pro Jahr, davon 3,96 Mio. als prüfrelevanter Vorhabenumsatz der Hauptsortimente (periodischer Bedarf). 10 zur Geringfügigkeit aperiodischer Randsortimente in Lebensmitteldiscountern vgl. z.b. HafenCity Universität Hamburg / Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel, März 2013 CIMA Beratung + Management GmbH 2016 19

4.3 Auswirkungsanalyse der Planvorhaben Die geplante Restrukturierung des Fachmarktzentrums am Standort Ziegelkampstraße wird in erster Linie eine Verschiebung von Kundenfrequenzen innerhalb des Stadtgebietes von Nienburg zur Folge haben. Daher ist abzuwägen, inwieweit die Wettbewerber durch Frequenzverluste und Verdrängungsumsätze betroffen sind und negative städtebauliche Effekte zu erwarten sind. Die Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahen Versorgungsstrukturen im Untersuchungsgebiet sind dabei das maßgebliche Bewertungskriterium. Die Prognose der Umsatzverlagerungen innerhalb der Einzelhandelsstrukturen geht auf den ökonometrischen Modellansatz von HUFF (Dr. David L. Huff: Defining and Estimating a Trading Area ) zurück. In die Berechnungen fließen die Attraktivität aller konkurrierenden Einzelhandelsstandorte sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die Entwicklung eines für Nienburg spezifischen Verhaltensmodells ist die detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen innerhalb des relevanten Stadtgebietes und Umlandes. Die cima interpretiert das HUFF-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. So sind z.b. spezifische Vorlieben für einzelne Betriebstypen und Anbieter (z.b. Oligopol- oder Monopolvorteile einzelner Betreiber) regionalspezifisch zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind etablierte Verflechtungen innerhalb des Untersuchungsgebietes zu berücksichtigen. Bei den nachfolgend gerechneten Umverteilungswirkungen wurden folgende Prämissen berücksichtigt: Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert ein Drogeriefachmarkt zunächst unmittelbar mit benachbarten Drogeriefachmärkten; ein Lebensmitteldiscounter unmittelbar mit nahe gelegenen Lebensmitteldiscountern. In Bezug auf die geplante Verkaufsflächenerweiterung des Lebensmitteldiscounters ALDI hat die Wettbewerbsanalyse aufgezeigt, dass sich zwei Drittel der Discounter im sonstigen Stadtgebiet und nur ein Drittel innerhalb zentraler Versorgungsbereiche befinden. In Folge der geplanten Verkaufsflächenerweiterung des ALDI Marktes würden somit wesentliche Umsatzanteile von den vorhandenen Lebensmitteldiscountern im sonstigen Stadtgebiet umverteilt werden. Im Falle des Drogeriefachmarktes ist jedoch die Innenstadt verstärkt betroffen, da sich hier gleich zwei weitere Fachmärkte befinden. Je besser die innerstädtische Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die räumliche Reichweite. Der Vorhabenstandort befindet sich im zentralen Siedlungsgebiet der Stadt Nienburg. Sowohl die lokale und innerörtliche Erreichbarkeit des Planvorhabenstandortes, als auch die Erreichbarkeit CIMA Beratung + Management GmbH 2016 20

aus dem weiteren Umland ist als sehr gut einzuordnen. Mobile Kunden aus den Umlandgemeinden nutzen z.t. bereits heute die Einkaufsmöglichkeiten der Stadt Nienburg und erzeugen entsprechende Kaufkraftzuflüsse. Bestehende Kaufkraftverflechtungen dürften somit verfestigt werden. Dennoch ist es unwahrscheinlich, dass das modernisierte Fachmarktzentrum weitere, zusätzliche Kunden aus den Umlandgemeinden anziehen wird. Erfolgt eine Projektentwicklung an einem Standort und in einem Segment mit bereits deutlichen Kaufkraftzuflüssen aus dem Umfeld, werden deutlich höhere Umsatzverlagerungen vor Ort generiert, als wenn noch von einem Angebotsdefizit auszugehen wäre. Die Wettbewerbsanalyse innerhalb der Stadt Nienburg hat aufgezeigt, dass bereits heute eine sehr gute Nahversorgungssituation mit ausgeprägtem Wettbewerb vorhanden ist. Weitere Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland sind nur in sehr begrenztem Umfang zu erwarten. Entsprechend wird die Restrukturierung des Fachmarktzentrums in erster Linie zu Umsatzumverteilungen innerhalb der Stadt Nienburg führen. Die nachfolgend ausgewiesenen Umsatzumverteilungsquoten (Abb. 15) beziehen sich auf den Umsatz, der aktuell durch die jeweils vorhandenen Betriebe getätigt wird; d.h., es werden die prozentualen Umsatzeinbußen dieser Betriebe ermittelt. Aus der Berechnung der Umsatzumverteilung für die einzelnen Lagebereiche ergibt sich nachfolgender Überblick zur Umsatzherkunft des prognostizierten Vorhabenumsatzes (Abb. 14). Da es sich hierbei um eine reine Umsatzumverteilung handelt, ist die Aufteilung der Umsatzherkunft auf die einzelnen Standorte innerhalb des Untersuchungsgebietes stark an dem dort vorhandenen Wettbewerb orientiert. Aufgrund der unterschiedlichen Verteilung der Wettbewerber variiert die Umsatzherkunft in den einzelnen Warengruppen. Die cima kommt zu dem Ergebnis, dass mit ca. 94 % der überwiegende Teil der durch das Planvorhaben generierten Umsätze innerhalb der Stadt Nienburg (Weser) umverteilt werden. Abb. 14: Umsatzherkunft des Planvorhabens Umsatzherkunft durch Umverteilung in... in Mio. in % HZ Innenstadt 0,67 16,8 Ergänzungsbereich HZ Innenstadt 0,00 0,0 NZ Nordertor 1,08 27,2 NVZ westl. Hannoversche Straße 0,14 3,6 sonstiges Stadtgebiet 1,83 46,2 sonstige Orte, diffuse Umsatzverlagerungen 0,25 6,3 Gesamtsumme 3,96 100,0 Quelle: cima 2016 Sowohl in der Warengruppe Lebensmittel/Reformwaren als auch im Sortiment Drogeriewaren wurden im Rahmen der Bestandserfassung die größten Verkaufsflächenanteile im sonstigen Stadtgebiet dokumentiert. Hier befindet sich auch die Mehrzahl der Lebensmitteldiscounter. Einen weiteren Drogeriefachmarkt gibt es hier zwar nicht, doch verfügen die Verbrauchermärkte über große Drogerieabteilungen, die zusammen mehr als 500 m² Verkaufsfläche ausmachen. Auch die Randsortimente der Lebensmittelbetriebe summieren sich auf über 500 m². Der Anteil am Vorhabenumsatz, CIMA Beratung + Management GmbH 2016 21

der innerhalb des sonstigen Stadtgebietes umverteilt wird, ist mit 46 % entsprechend groß. Das Nebenzentrum Nordertor verfügt über gleich zwei Lebensmitteldiscounter sowie einen Drogeriefachmarkt. Der Standort wurde in den letzten Jahren umfassend modernisiert und stellt den derzeit stärksten Wettbewerbsstandort in Nienburg dar. Der von hier umverteilte Anteil des prognostizierten Mehrumsatzes ist daher ebenfalls relativ hoch und beträgt ca. 27 %. Aus der Innenstadt werden ca. 17 % des Vorhabenumsatzes umverteilt. Dies ist jedoch fast ausschließlich auf das Sortiment Drogeriewaren zurückzuführen, da hier gleich zwei Drogeriefachmärkte Abb. 15: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens Quelle: cima 2016 ansässig sind. Der Netto-Markendiscount, zudem hier auch mit unterdurchschnittlicher Verkaufsflächengröße, spielt eine deutlich untergeordnete Rolle. Das Nahversorgungszentrum Westliche Hannoversche Straße ist mit ca. 4 % nur gering betroffen. Der Vollsortimenter Rewe steht mit dem Vorhaben nur begrenzt im Wettbewerb. Der Ergänzungsbereich Innenstadt ist aufgrund der geringen Wettbewerbsverflechtungen mit den wenigen dortigen Anbietern praktisch ohne Bedeutung. Diffuse Umsatzumverlagerungen fallen mit lediglich ca. 6 % ebenfalls recht gering aus, da durch die Erweiterung eines bestehenden Standortes kaum zusätzliche Kunden von außerhalb gewonnen werden können, die den Standort bzw. die Stadt Nienburg nicht schon bisher aufgesucht haben. HZ Innenstadt Ergänzungsbereich HZ Innenstadt NZ Nordertor CIMA Warengruppe Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % periodischer Bedarf 9,5 0,67 7,0 0,3 *** *** 25,9 1,08 4,2 Lebensmittel, Reformwaren 4,4 0,10 2,3 0,3 *** *** 21,6 0,77 3,5 Drogerie- und Parfümeriewaren 5,1 0,56 11,1 0,1 *** *** 4,3 0,31 7,2 Vorhabenrelevanter Einzelhandel 9,5 0,67 7,0 0,3 *** *** 25,9 1,08 4,2 NVZ westl. Hannoversche Straße sonstiges Stadtgebiet CIMA Warengruppe Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell* Verdrängungsumsatz in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % periodischer Bedarf 4,4 0,14 3,2 56,2 1,83 3,3 Lebensmittel, Reformwaren 4,1 0,13 3,1 51,4 1,38 2,7 Drogerie- und Parfümeriewaren 0,3 0,01 5,4 4,8 0,45 9,4 Vorhabenrelevanter Einzelhandel 4,4 0,14 3,2 56,2 1,83 3,3 CIMA Beratung + Management GmbH 2016 22

Die ökonomische Wirkungsprognose zeigt, dass durch die Restrukturierung des Fachmarktzentrums am Standort Ziegelkampstraße messbare Umsatzverteilungen ausgelöst werden würden, die jedoch in fast allen Bereichen deutlich unterhalb des Abwägungsschwellenwertes (= 10% Umsatzverteilung) liegen würden. Im Folgenden wird in einer genaueren Betrachtung der Umsatzumverteilungseffekte geprüft, ob ggf. schädliche Auswirkungen i.s.d. 11 Abs. 3 BauNVO identifizierbar sind: Lebensmittel/ Reformwaren In der Warengruppe Lebensmittel und Reformwaren wurde die höchste Umsatzumverteilung mit ca. 1,38 Mio. für das sonstige Stadtgebiet prognostiziert. Aufgrund der Fülle des Angebotes beträgt die sich daraus ergebende Umverteilungsquote jedoch nur 2,7 %. Auch in den anderen untersuchten Lagebereichen liegen die Quoten mit Werten zwischen 2,3 und 3,5 % deutlich unterhalb der Schwelle zum abwägungsrelevanten Bereich, im Ergänzungsbereich Innenstadt sogar unterhalb der Nachweisgrenze. Für sämtliche Lagebereiche sind negative städtebauliche Auswirkungen im Sinne des 11 Abs. 3 BauNVO eindeutig nicht zu erwarten. Drogerie- und Parfümeriewaren Die höchste ermittelte Umsatzumverteilungsquote für das Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren ergibt sich mit 11,1 % für die Innenstadt. Dieser Wert liegt nur geringfügig oberhalb der Grenze zum abwägungsrelevanten Bereich. Bei der Innenstadt von Nienburg handelt es sich um einen bedeutenden Einzelhandelsstandort mit regionaler Strahlkraft. Eine Vorschädigung, die eine besondere Gefährdung mit sich bringen würden, ist nicht erkennbar. Die Marktauftritte der beiden Drogeriefachmärkte sind dem Standort angemessen, wenn auch die Verkaufsflächengröße sicher nicht optimal ist. Die Quote weist auf eine leichte Erhöhung des Wettbewerbsdrucks hin, sollte jedoch nicht zu einer Betriebsgefährdung führen. Bei einem der Drogeriefachmärkte handelt es sich ebenfalls um eine Rossmann-Filiale. Es ist davon auszugehen, dass gewisse mit der Restrukturierung des Fachmarktzentrums in der Ziegelkampstraße einhergehende Kannibalisierungseffekte zwischen den Filialen durch den Betreiber antizipiert worden sind. Eine Geschäftsaufgabe erscheint auch unwahrscheinlich, da durch den Fachmarkstandort nicht die typischen Innenstadtkunden angesprochen werden können und daher große Umsatzanteile verloren gehen würden. Aus gleichem Grunde ist auch eine Schließung der dm-filiale eher unwahrscheinlich. Auch hier ist nicht davon auszugehen, dass dem Wettbewerber wegen noch überschaubarer Umsatzrückgänge von ca. 11 % das Feld überlassen werden würde. Selbst wenn es tatsächlich zu einem Marktaustritt käme, wäre die Suche nach einem Nachmieter aufgrund der gängigen Verkaufsflächengröße und Lage innerhalb der Innenstadt nur von kurzer Dauer. Negative städtebauliche Auswirkungen, die mit einem Wegbrechen der Versorgungsstrukturen einhergehen, können aus Gutachtersicht daher zweifelsfrei ausgeschlossen werden. Auch das sonstige Stadtgebiet ist mit einer Umverteilungsquote von 9,4 % relativ stark betroffen. Da es sich hier jedoch in allen Fällen um Randsortimente in Lebensmittelbetrieben handelt, ist der Anteil am Gesamtumsatz der jeweiligen Betriebe von nachrangiger Bedeutung. Negative städtebauliche oder betriebsgefährdende Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Zudem sind Betriebe außer- CIMA Beratung + Management GmbH 2016 23

halb zentraler Versorgungsbereiche planungsrechtlich nicht geschützt. Für das Nebenzentrum Nordertor wird eine Umsatzumverteilungsquote von 7,2 % prognostiziert. In erster Linie ist hier der Drogeriefachmarkt dm betroffen. Die Randsortimente bei den Discountern und im E-Center sind jedoch auch nicht zu vernachlässigen. Da es sich hier um einen sehr leistungsstarken Fachmarktstandort innerhalb eines zentralen Versorgungsbereiches handelt, der in den letzten Jahren umfassend modernisiert wurde, sind Umsatzrückgänge in der genannten Größenordnung als tolerabel einzuordnen. Negative städtebauliche Folgen sind auch hier nicht zu erwarten. Die Quote für das Nahversorgungszentrum Westliche Hannoversche Straße liegt mit 5,4 % deutlich unterhalb der Grenze zum abwägungsrelevanten Bereich, die für den Ergänzungsbereich Innenstadt sogar unterhalb der Nachweisgrenze. Somit sind durch das Planvorhaben allenfalls absatzwirtschaftliche Effekte zu erwarten, die jedoch eindeutig keine negativen städtebaulichen Folgen hätten. Eine Beeinträchtigung der Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche oder der verbrauchernahen Versorgung kann ausgeschlossen werden. Das Planvorhaben kann eindeutig als verträglich im Sinne von 11 Abs. 3 BauNVO bewertet werden. CIMA Beratung + Management GmbH 2016 24

5 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den Vorgaben des kommunalen Einzelhandelskonzepts und der Raumordnung 5.1 Vorgaben des kommunalen Einzelhandelskonzepts Die Stadt Nienburg (Weser) verfügt seit dem Jahr 2012 über ein kommunales Einzelhandelskonzept, welches seitdem als Grundlage für die Beurteilung sämtlicher baurechtlich relevanter Einzelhandelsansiedlungen fungiert. Das Konzept wurde durch die cima Beratung + Management GmbH in Zusammenarbeit mit der Stadt Nienburg in den Jahren 2011/12 erarbeitet. Innerhalb der gesamtstädtischen Zentren- und Einzelhandelsstruktur ist der Standort Ziegelkampstraße als solitärer Nahversorgungsstandort ausgewiesen. 11 Solitäre Nahversorgungsstandorte besitzen für die Gesamtstadt zwar eine erhebliche Bedeutung, sie sind jedoch nicht als Zentrale Versorgungsbereiche mit einem besonderen baurechtlichen Schutzstatus nach 34 Abs. 3 BauGB bzw. 11 Abs. 3 BauNVO klassifiziert. Trotzdem wird ihre Bedeutung für eine möglichst wohnungsnahe Nahversorgung im Einzelhandelskonzept explizit gewürdigt und der Erhalt gewünscht. Nachfolgend sind die für die langfristige Weiterentwicklung von solitären Nahversorgungsstandorten getroffenen relevanten Festlegungen des Einzelhandelskonzeptes sowie deren Bewertung in Bezug auf das Vorhaben aufgeführt: 11 vgl. Einzelhandelskonzept für die Stadt Nienburg 2012, Kap. 7.5.1 Das begrenzte Potenzial sollte vor allem zur qualitativen Verbesserung der Nahversorgung in den bislang etwas unterversorgten Teilgebieten sowie zur Aufwertung der vorhandenen Strukturen eingesetzt werden. Die Verträglichkeit der Ansiedlung für den bestehenden Einzelhandel ist, gegebenenfalls per Nachweis durch ein Verträglichkeitsgutachten, sicherzustellen. (S. 79) Der Vorhabenstandort bedarf unzweifelhaft einer Aufwertung, um nachhaltig im Wettbewerb agieren zu können. Dies umso mehr, als das dies an anderen Standorten im Stadtgebiet bereits erfolgt ist. Die Verträglichkeit des Vorhabens wurde im Rahmen der ökomischen Wirkungsanalyse (Kap. 4.3) nachgewiesen. Die solitären Nahversorger sollten nach Möglichkeit erhalten und gesichert werden, da sie eine wichtige Versorgungsfunktion für die einzelnen Ortsteile übernehmen. Von einem weiteren Ausbau der Flächen, der einen Eintritt in die Großflächigkeit bedeuten würde (> 800m² Verkaufsfläche) ist allerdings abzusehen. (S. 87 ff.) Vor dem Hintergrund zahlreicher Modernisierungen von Wettbewerbsstandorten im Zusammenhang mit der ausgeprägten Wettbe- CIMA Beratung + Management GmbH 2016 25

werbssituation muss der Vorhabenstandort bereits als geschwächt angesehen werden. Die geplante Restrukturierung ist für den Erhalt des Standortes sinnvoll und notwendig. Der Bereich zur Großflächigkeit wird durch den Aldi als Einzelbetrieb mit einer Verkaufsfläche von 1.400 m² überschritten, so dass diese Vorgabe des Einzelhandelskonzeptes nicht eingehalten wird. Der Standort als Ganzes ist aber bereits in seinem jetzigen Zuschnitt als großflächige Einzelhandelsagglomeration zu werten. Im Rahmen der Umstrukturierung kommt es sogar zu einer Verkaufsflächenreduktion. Selbst wenn man eine Begrenzung der Verkaufsflächen des Aldi auf das derzeitige Maß vornehmen würde, wäre der Aldi bereits im Bereich der Großflächigkeit. Angesichts der aktuellen Filialkonzepte von Aldi und Lidl ist nicht davon auszugehen, dass der Standort unter Beibehaltung der momentanen Verkaufsfläche modernisiert werden würde. Mittelfristig bestünde daher die Gefahr einer Aufgabe des Standortes, der mit dieser Verkaufsflächengröße mit hoher Wahrscheinlichkeit auch für keinen anderen Lebensmittelbetrieb interessant wäre. 5.2 Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den Vorgaben der Raumordnung Nach dem Einzelhandelskonzept der Stadt Nienburg ist das Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen 2008 bzw. 2010 (LROP) zu beachten. 12 Gemäß LROP 2008 soll in allen Gemeinden auf ein zeitgemäßes Angebot des allgemeinen, täglichen Grundbedarfs hingewirkt werden. Dabei soll ebenso die Erreichbarkeit der Versorgungseinrichtungen für alle Bevölkerungsgruppen sichergestellt sein. Die Stadt Nienburg ist als ein Mittelzentrum definiert. Somit sind die Einzelhandelsangebote an der mittelzentralen Versorgungsfunktion und der Nachfrage im Verflechtungsbereich auszurichten. Für Mittelzentren gilt das Entwicklungsziel zentralörtliche Einrichtungen und Angebote für den gehobenen Bedarf vorzuhalten. Die im Zusammenhang mit dem konkret zu prüfenden Vorhaben in Nienburg zu berücksichtigenden Vorgaben sind: Kongruenzgebot: Das Kongruenzgebot beinhaltet, dass Art und Umfang des Planvorhabens dem Grad der zentralörtlichen Bedeutung der Standortgemeinde und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen müssen; von einer angemessenen Gesamtstruktur des Einzelhandels ist auszugehen, wenn nicht mehr als 30 % des zu erwartenden Umsatzes des Planvorhabens in allen oder in einzelnen Sortimentsgrup- 12 Das LROP befindet sich derzeit in der Fortschreibung. Eine Rechtsverbindlichkeit der neuen Fassung ist bisher nicht gegeben, die cima wird sich aus diesem Grund im Folgenden an der aktuell rechtskräftigen Version des LROP 2008/ 2010 orientieren. CIMA Beratung + Management GmbH 2016 26

pen außerhalb des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches der Ansiedlungsgemeinde erzielt wird. 13 Konzentrationsgebot: Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben i. S. des 11 Abs. 3 BauNVO dürfen nur in den regionalplanerisch festgelegten zentralen Siedlungsgebieten der Standortgemeinde bzw. den integrierten Versorgungstandorten dargestellt und festgesetzt werden. Integrationsgebot: Großflächige Einzelhandelsansiedlungen ab 800 m² Verkaufsfläche mit innenstadtrelevantem Kernsortiment sind nur an städtebaulich integrierten Standorten im räumlichen und funktionalen Zusammenhang mit den Zentralen Versorgungsbereichen der Standortgemeinde zulässig. Für die Abgrenzung Zentraler Versorgungsbereiche definiert das LROP Niedersachsen 2008 folgende Kriterien und Rahmenbedingungen: Zentrale Versorgungsbereiche im Sinne des 2 Abs. 2 und 9 Abs. 2a BauGB verfügen über ein vielfältiges und dichtes Angebot an Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen, haben einen wesentlichen fußläufigen Einzugsbereich und sind in das ÖPNV-Netz eingebunden. Von Bedeutung ist zudem ein attraktives Parkmanagement für den individuellen Verkehr. Entsprechend ihrer unterschiedlichen Versorgungsfunktion können sowohl Innenstädte bzw. Ortsmitten /-kerne als Hauptzentren sowie Stadtteilzentren als Nebenzentren das Kriterium der städtebaulich integrierten Lage erfüllen. Beeinträchtigungsverbot: Bei großflächigen Neuansiedlungen ist das Beeinträchtigungsverbot zu beachten. Gemäß Beeinträchtigungsverbot dürfen Einzelhandelsgroßprojekte im Sinne der Raumordnung weder die bestehenden, ausgeglichenen Versorgungsstrukturen bzw. deren Verwirklichung, noch die Funktionsfähigkeit der Zentralen Orte und integrierter Versorgungsstandorte sowie die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung der Standortgemeinde und der Nachbargemeinden wesentlich beeinträchtigen. Abstimmungsgebot: Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind ab einer Verkaufsfläche von 800 m 2 interkommunal abzustimmen. 13 Wir weisen jedoch darauf hin, dass das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht mit Urteilen vom 15.03.2012 (1 KN 152/10 und 1 KN 251/10) dem niedersächsischen Kongruenzgebot die Rechtswirkung eines Ziels der Raumordnung abgesprochen hat. CIMA Beratung + Management GmbH 2016 27

Kongruenzgebot Verkaufsfläche und Warensortiment von Einzelhandelsgroßprojekten müssen der zentralörtlichen Versorgungsfunktion und dem Verflechtungsbereich des jeweiligen Zentralen Ortes entsprechen. (Abschnitt 2.3, Ziffer 03, Satz 1) Das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht hat mit Rechtsurteilen vom 15.03.2012 (1 KN 152/10 und 1 KN 251/10) dem niedersächsischen Kongruenzgebot die Rechtswirkung eines Ziels der Raumordnung u.a. aufgrund der Unbestimmtheit der Verflechtungsbereiche abgesprochen. Die Kongruenz zur zentralörtlichen Funktion ist jedoch bewertbar. Bei dem Vorhaben handelt es sich um eine Einzelhandelsagglomeration mit einer geplanten Verkaufsfläche von ca. 3.086 m². Es handelt sich um einen Lebensmitteldiscounter, einen Drogeriefachmarkt, einen Haushaltswarendiscounter und einen Zoofachmarkt. Nahversorgungsrelevante Sortimente machen ca. vier Fünftel der Verkaufsfläche aus. Das Vorhaben ist der Versorgungsfunktion einen Mittelzentrums angemessen. Konzentrationsgebot Neue Einzelhandelsgroßprojekte sind nur innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes des jeweiligen Zentralen Ortes zulässig. (Abschnitt 2.3, Ziffer 03, Satz 5) Das Konzentrationsgebot ist erfüllt, wenn sich der Standort eines Einzelhandelsgroßprojektes innerhalb des zentralen Siedlungsgebietes befindet. Dabei ist nicht ausschließlich auf den baulichen Bestand abzustellen, sondern es sind auch die sich im Rahmen der Flächennutzungsplanung verdichteten Zielvorstellungen der Gemeinde zur geordneten städtebaulichen Entwicklung des Zentralen Ortes zu Grunde zu legen. (Begründung zu 2.3 03 Satz 5 LROP). Der Vorhabenstandort des großflächigen Planvorhabens befindet sich innerhalb des zentralen Siedlungsbereichs der Stadt Nienburg (Weser). Er ist im Flächennutzungsplan der Stadt Nienburg als Gewerbliche Baufläche ausgewiesen. Das Planvorhaben steht mit dem Konzentrationsgebot im Einklang. CIMA Beratung + Management GmbH 2016 28