Auswirkungsanalysen in der Praxis: Wie ist das mit dem worstcase?

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1 Auswirkungsanalysen in der Praxis: Wie ist das mit dem worstcase? Rechtliche Grundlagen für Einzelhandelsgutachten Bild einfügen (Cover Small) zur Image Library Dr. Alexander Köpfler

2 Einzelhandelsgutachten im Öffentlichen Bau- und Planungsrecht > Bauleitplanung Flächennutzungsplan Darstellung zentraler Versorgungsbereiche Vorbereitung von Bebauungsplanverfahren Bebauungsplan Kerngebiete Sondergebiete Gewerbegebiete > Baugenehmigungs-und Bauvorbescheidsverfahren > Städtebauliche Entwicklungskonzepte Zentrenkonzepte Einzelhandelskonzepte 2

3 Einzelhandelsgutachten in Bebauungsplanverfahren I > Warum sind Einzelhandelsgutachten erforderlich? Raumordnungsrecht Beeinträchtigungsverbot: Zentrale Versorgungsbereiche dürfen durch die Ausweisung von Kerngebieten und Sondergebieten für Einzelhandelsgroßprojekte mit zentrenrelevanten Sortimenten nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Kongruenzgebot: Der Einzugsbereich von Einzelhandelsgroßprojekten darf den zentralörtlichen Verflechtungsbereich nicht wesentlich überschreiten. Bauplanungsrecht Interkommunales Abstimmungsgebot: Die Bauleitplanung einer Gemeinde darf für andere Gemeinden nicht unzumutbar sein. 3

4 Einzelhandelsgutachten in Bebauungsplanverfahren II > Ist in Einzelhandelsgutachten stets vom worst case auszugehen? OVG Münster (7 D 18/13.NE): Maßgeblich für die Beurteilung der infolge dieses Vorhabens zu erwartenden Kaufkraftverluste C ist eine -realitätsnahe -Betrachtung des worst-casec VGH Mannheim (3 S 2875/06): Dabei sind die Auswirkungen des gesamten Spektrums der zulässigen Einzelhandelsnutzungen im Sinne eines -freilich realistischen - worstcase in den Blick zu nehmenc OVG Lüneburg (1 ME 252/10): Schließlich gibt es keinen Rechtssatz des Inhalts, dass fachliche Gutachten, die einer Planung zugrunde gelegt werden, stets einen worstcase-ansatz zugrunde zu legen haben. 4

5 Einzelhandelsgutachten in Bebauungsplanverfahren III > Wie ist der worst case zu definieren? worst case = Schlimmstfall aber: nur planungsrechtlich zulässige Szenarien können zum Schlimmstfall zählen keine Betrachtung unrealistischer Szenarien > Praktische Schwierigkeiten Wie soll der worst case bei Kerngebietsausweisungen definiert werden, wo planungsrechtlich neben Einzelhandelsbetrieben eine Vielzahl anderer Nutzungen zulässig ist? Wie lassen sich sortimentsbezogene Verkaufsflächenobergrenzen, die aus der worst case Betrachtung abgeleitet wurden, bei der Kerngebietsausweisung rechtsverbindlich umsetzen? 5

6 Einzelhandelsgutachten in Baugenehmigungs- und Bauvorbescheidsverfahren > Unbeplanter Innenbereich: Von EinzelhandelsvorhabendürfenkeineschädlichenAuswirkungenauf zentrale Versorgungsbereiche zu erwarten sein. > Keine worst case Betrachtung OVG Münster-10 A 1770/09: Hierbei legt die Auswirkungsanalyse, die die konkreten Auswirkungen des beabsichtigten Vorhabens zu beurteilen gehabt hätte, fehlerhaft einen worst-case-ansatz zugrunde. VGH München -2 BV 07.3 Erheblichen Bedenken begegnet die Verfahrensweise, der Schädlichkeitsprognose mittels einer worst-case-betrachtung gewonnene Daten zu Grunde zu legen. 6

7 Ihr Ansprechpartner Dr. Alexander Köpfler Counsel, Düsseldorf > Construction & Engineering > Planungs-& Umweltrecht > Real Estate Alexander Köpfler ist Mitglied der Practice Area Planungs- und Umweltrecht. Er berät schwerpunktmäßig im grundstücksbezogenen Transaktionsgeschäft und bei der Baurechtschaffung im Rahmen der Projektentwicklung. Dies beinhaltet insbesondere die rechtliche Begleitung von Bauleitplanverfahren und die Beratung beim Abschluss städtebaulicher Verträge zur Ansiedlung unterschiedlicher Vorhaben. Das Spektrum reicht hierbei von großflächigen Einzelhandelsimmobilien über Freizeitparks und Logistikimmobilien bis hin zu Freiflächen-Photovoltaik- Kraftwerken. Im Zusammenhang mit dem grundstücksbezogenen Transaktionsgeschäft liegt ein Schwerpunkt auf der Abwehr von Vorkaufsrechtsausübungsbescheiden und der Sicherung bestehenden Baurechts gegen künftige Rechtsänderungen. Sein erstes juristisches Staatsexamen legte Alexander Köpfler im Jahr 2004 an der Justus-Liebig-Universität in Gießen ab. Im Anschluss daran folgte die Promotion an der Universität Bayreuth. Nach dem zweiten juristischen Staatsexamen im Jahr 2008 nahm er seine Tätigkeit als Rechtsanwalt bei Taylor Wessing in Düsseldorf auf. Neben seiner Muttersprache Deutsch spricht er fließend Englisch. Kontaktdetails T: +49 (0) E: a.koepfler@taylorwessing.com 7