Vorhabenbezogener Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße

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1 Gemeinde Windeck Vorhabenbezogener Bebauungsplan-Vorentwurf Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße Begründung nach 2a Baugesetzbuch 1 Anlass und Ziel der Planung 1.1 Vorbemerkung Der vorhabenbezogene Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen, die zur Durchsetzung der städtebaulichen Ordnung innerhalb seines Geltungsbereiches erforderlich sind. Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegen die Vorschriften des Baugesetzbuches (BauGB) und der dazu ergangenen Rechtsvorschriften Baunutzungsverordnung (BauNVO), Planzeichenverordnung (PlanzVO) sowie die Bauordnung Nordrhein-Westfalen (BauO NRW) in ihrer jeweils gültigen Fassung zugrunde. 1.2 Anlass der Planung Das Hauptzentrum Rosbach ist der bedeutendste Einzelhandelsstandort in der Gemeinde Windeck, dessen Versorgungsfunktion sich auf das gesamte Gemeindegebiet erstreckt. Die Gemeinde Windeck steuert die Einzelhandelsentwicklung im Gemeindegebiet mit dem 2011 beschlossenen Einzelhandelskonzept. In Rosbach besteht ein aus dem Kaufkraftpotential der Bevölkerung abgeleitetes Einzelhandelsdefizit im gesamten mittel- und langfristigen Bedarf einzelhandelrelevanter Waren. Anlass für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße ist, das Hauptzentrum Rosbach durch die Entwicklung eines Einzelhandelsangebotes innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs zu stärken. Die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist erforderlich, da dieses städtebauliche Konzept auf der Grundlage des bestehenden Bebauungsplans Nr. 1/8 Zentrale Ortslage Rosbach aus dem Jahr 1974 nicht realisierbar wäre. 1.3 Ziel der Planung Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan sollen die planerischen Voraussetzungen zur städtebaulichen Neuordnung im Bereich Rathausstraße und Hurster Straße geschaffen werden. Ziel der Planung ist es, die Erweiterung und Neuansiedlung für eingeschossige Einzelhandelsbetriebe zu ermöglichen, um dem Einzelhandelsbedarf des Hauptzentrums Rosbach gerecht zu werden.

2 Bebauungsplan Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße Seite 2 von 9 Städtebauliches Ziel ist die damit verbundene Erhaltung und Entwicklung des zentralen Versorgungsbereichs im Sinne des 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB. Die Errichtung eines Fachmarktzentrums im nördlichen Bereich des zentralen Versorgungsbereichs Rosbach deckt sich mit der Zielkonzeption des Einzelhandelskonzeptes der Gemeinde Windeck. 2 Verfahren Der Rat der Gemeinde Windeck hat in seiner Sitzung am den Beschluss zur Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße gefasst. 2.1 Bebauungsplan der Innenentwicklung Da die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans die Wiedernutzbarmachung von Flächen zum Ziel hat und eine Maßnahme der Innenentwicklung darstellt, soll der Bebauungsplan Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße gemäß 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden. Die zulässige Grundfläche im Sinne des 19 Abs. 2 BauNVO innerhalb des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplans beträgt weniger als m² und bleibt damit unter dem maßgeblichen Schwellenwert des 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Dabei werden zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine Bebauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre. Zudem ist eine Beeinträchtigung der in 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes) nicht zu erwarten. Das beschleunigte Verfahren gemäß 13a BauGB ist ausgeschlossen, wenn die Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Aufgrund der Tatsache, dass die zulässige Geschossfläche des Fachmarktzentrums zwischen m² und m² betragen wird, wird gemäß Anlage 1 Nr zum Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung eine allgemeine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß 3 c Satz 1 UVPG (Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung) unter Berücksichtigung der in Anlage 2 zum UVPG genannten Kriterien erforderlich. Vorbehaltlich des Ergebnisses der allgemeinen Vorprüfung, ist zu vermuten, dass voraussichtlich keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen durch das großflächige Einzelhandelsvorhaben zu erwarten sind. Aufgrund dieser Voraussetzungen wird der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1/35 im beschleunigten Verfahren gemäß 13 a BauGB aufgestellt. Von der Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB, von dem Umweltbericht nach 2 a BauGB und der zusammenfassenden Erklärung gemäß 10 Abs. 4 BauGB wird abgesehen; 4 c BauGB (Monitoring) ist ebenfalls nicht anzuwenden.

3 Bebauungsplan Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße Seite 3 von 9 3 Erläuterungen zum Plangebiet Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil Rosbach der Gemeinde Windeck und ist im Hinblick auf die geplante Einzelhandelsentwicklung Teil des zentralen Versorgungsbereichs. 3.1 Abgrenzung des Plangebiets Das Plangebiet wird im Norden von der Sudermannstraße, im Osten von der Wohnbebauung der Hurster Straße und Sudermannstraße, in Süden von der Hurster Straße und im Westen von der Rathausstraße begrenzt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans erstreckt sich über die Flurstücke 761, 768, 1057, 1058, 1059, 1060 und 1061 der Flur 25, Gemarkung Rosbach. Die Fläche des Plangebietes beträgt ca m². 3.2 Vorhandene Struktur Der nordwestliche Teil des Plangebietes ist im Bestand mit einem eingeschossigen Lebensmittelmarkt mit einer Geschossfläche von circa 1450 m² (Verkaufsfläche circa 960 m²) an der Rathausstraße bebaut, zu dem eine großflächige, nicht begrünte Stellplatzanlage gehört. Die Zufahrt erfolgt über die Hurster Straße. Entlang der nördlichen Plangebietsgrenze bildet eine Baumreihe aus Laubbäumen eine räumliche Abgrenzung zwischen dem Lebensmittelmarkt zur Sudermannstraße und der sich daran anschließenden Wohnbebauung. Im südlichen Teil des Plangebietes besteht ein zweigeschossiges Wohngebäude (Hurster Straße 5) mit Satteldach und einem rückwärtig gelegenen zweigeschossigem Stall-Scheunen-Gebäude. Nördlich und östlich des Wohngebäudes erstreckt sich zwischen Hurster Straße und Sudermannstraße eine landwirtschaftlich genutzte Fläche. Nördlich und östlich des Plangebietes befindet sich die überwiegend zweigeschossige Wohnbebauung an der Hurster Straße und Sudermannstraße. Südlich des Plangebietes im Kreuzungsbereich zwischen Rathausstraße (B 256) und Hurster Straße liegt ein ein- bis zweigeschossiges Gebäude mit einer Einzelhandels- und Gastronomienutzung. Südlich der Hurster Straße erstreckt sich entlang der Rathausstraße eine Bebauung mit Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen, Gastronomie und Wohnnutzung. 3.3 Erschließung Die äußere Erschließung des Plangebietes erfolgt über die Hurster Straße. Über die Hurster Straße (L 333) und die Rathausstraße (B 256) ist das Plangebiet an das örtliche und überörtliche Straßenverkehrsnetz angebunden. Das Plangebiet kann als stadttechnisch voll erschlossen gelten. 4 Planungsvorgaben 4.1 Landesentwicklungsplan Der derzeit gültige Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) wurde 1995 aufgestellt. Das ursprünglich 1974 aufgestellte, 1989 zuletzt geän-

4 Bebauungsplan Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße Seite 4 von 9 derte Landesentwicklungsprogramm (LEPro) ist am ausgelaufen und damit auch die landesplanerischen Regelungen zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels. Da sich der neue Landesentwicklungsplan für Nordrhein-Westfalen in Erarbeitung befindet, wurden landesplanerische Regelungen zum großflächigen Einzelhandel in einem Sachlichen Teilplan Großflächiger Einzelhandel zum Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) vorgezogen, der seit dem 13. Juli 2013 rechtswirksam ist. Die nachfolgenden Ziele des Sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel, sind als Ziele der Raumordnung im vorliegenden Bebauungsplanverfahren zu beachten: Ziel 1 Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 (3) BauNVO dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ziel 2 Zentrenrelevante Kernsortimente Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des 11 (3) BauNVO mit zentrenrelevantem Kernsortiment nur in zentralen Versorgungsbereichen dargestellt und festgesetzt werden. Ziel 3 Zentrenrelevante Kernsortimente Beeinträchtigungsverbot Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im Sinne des 11 (3) BauNVO mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Die Ziele 1 und 2 des sachlichen Teilplans Großflächiger Einzelhandel (Entwurf), werden bei der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße beachtet. Die Beachtung des Beeinträchtigungsverbotes wird im weiteren Verfahren durch eine entsprechende Einzelhandelsuntersuchung (Auswirkungsanalyse) dargelegt werden. 4.2 Regionalplan Der Regionalplan für den Regierungsbezirk Köln, Teilabschnitt Region Bonn/Rhein-Sieg stellt für das Plangebiet Allgemeinen Siedlungsbereich dar. Der in Aufstellung befindliche vorhabenbezogene Bebauungsplan stimmt mit den Zielen der Raumordnung überein.

5 Bebauungsplan Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße Seite 5 von Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan der Gemeinde Windeck stellt für den westlichen Bereich des Plangebietes Kerngebiet (MK) und für den östlichen Teil des Plangebietes Wohnbaufläche (W) dar. Zukünftig soll der Bereich Rathausstraße und Hurster Straße als Sonderbaufläche dargestellt werden. Da durch die Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes die geordnete städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes nicht beeinträchtigt wird, wird der Flächennutzungsplan nach Inkrafttreten des Bebauungsplanes im Wege der Berichtigung gemäß 13 a Abs. 2 Nr. 2 BauGB angepasst werden. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße ist als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt anzusehen. Flächennutzungsplan, Gemeinde Windeck 4.4 Bestehendes Planungsrecht Das Plangebiet liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans Nr. 1/18 A Rosbach I. Der Bebauungsplan Nr. 1/18 A Rosbach I setzt für das Plangebiet als Art der baulichen Nutzung entsprechend den Darstellungen im FNP im westlichen Teil des Geltungsbereiches Kerngebiet MK und im östlichen Geltungsbereich Allgemeines Wohngebiet- WA fest. Mit der Rechtskraft des Bebauungsplans Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße soll der Bebauungsplan Nr. 1/18 A Rosbach I, soweit dieser von dem neuen vorhabenbezogenen Bebauungsplan überlagert wird, außer Kraft treten. Durch die Teilaufhebung des Bebauungsplans werden keine Entschädigungen bei Änderung oder Aufhebung zulässiger Nutzungen gemäß 42 BauGB ausgelöst.

6 Bebauungsplan Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße Seite 6 von Einzelhandelskonzept Für das Gemeindegebiet von Windeck liegt ein Einzelhandelskonzept aus dem Jahr 2011 vor, das die Grundlage für die mittelfristige Einzelhandels- und Nahversorgungsentwicklung darstellt. Eines der übergeordneten Ziele des Konzeptes ist die Sicherung und Weiterentwicklung der zentralen Versorgungsbereiche der Gemeinde. Das Einzelhandelskonzept stuft das Zentrum von Rosbach als alleiniges Hauptzentrum der Gemeinde ein, da Rosbach hinsichtlich des angebotenen Warensortiments, seiner Größe, Angebotsbreite sowie -tiefe den bedeutendsten Einzelhandelsstandort in der Gemeinde Windeck darstellt. Der Einzelhandel erstreckt sich zum überwiegenden Teil entlang der Rathausstraße. Als Mittelpunkt des Einzelhandelsstandortes kann der Berliner Platz angesehen werden. Die Versorgungsfunktion Rosbachs erstreckt sich auf das gesamte Gemeindegebiet, in Teilen auch über die Gemeindegrenzen hinaus. Das Plangebiet des vorliegenden Bebauungsplans liegt vollständig innerhalb des räumlich festgelegten zentralen Versorgungsbereichs des Hauptzentrums Rosbach. 4.6 Landschaftsplan Für das Plangebiet liegt kein Landschaftsplan des Rhein-Sieg-Kreises vor. 5 Städtebauliches Konzept Das dem vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren zugrunde liegende städtebauliche Planungskonzept zielt auf die Erweiterung der Einzelhandelsnutzungen im Bereich der Hurster Straße. Für das Plangebiet liegt ein Entwurf des Architekturbüros Offermanns Architekten aus Bonn für eine Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes mit einer Geschossfläche von ca m² um ca. 500 m² und der Errichtung von drei Fachmärkten vor. Geplant sind eingeschossige Einzelhandelsimmobilien. Die Erschließung des Plangebietes soll durch eine Zufahrt von der Hurster Straße erfolgen sowohl zur Stellplatzanlage des geplanten Fachmarktzentrums als auch zur Anlieferung der Fachmärkte. Nach Norden zur Sudermannstraße und nach Osten zum angrenzenden Wohngebiet ist eine Eingrünung des Fachmarktzentrums vorgesehen. 6 Begründung der Planinhalte 6.1 Grundzüge der Planung Den vorgenannten Planungszielen folgend bestehen die Grundzüge der Planung in der Definition der Art und des Maßes der baulichen Nutzung, der Steuerung der Einzelhandelsflächen und der Festsetzung geeigneter Immissionsschutzmaßnahmen.

7 Bebauungsplan Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße Seite 7 von Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung sollen innerhalb des Bereiches des Vorhabenund Erschließungsplanes entsprechend der tatsächlichen bzw. der geplanten Nutzung drei Sonstige Sondergebiete (SO 1-3) mit den Zweckbestimmungen SO 1 Einzelhandelsbetrieb, SO 2 Fachmarkt 1 und SO 3 Fachmarkt 2 gemäß 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt werden. Das Sondergebiet SO 4 Fachmarkt 3 stellt eine zukünftige Ergänzung des Fachmarktzentrums dar. In den sonstigen Sondergebieten sollen festgesetzt werden: SO 1: ein Einzelhandelsbetrieb ohne Beschränkung der Sortimente als Standortsicherung des bestehenden Betriebes SO 2: ein Einzelhandelsbetrieb mit dem Kernsortiment Schuhe sowie ein Randsortiment mit zentrenrelevanten Sortimenten SO 3: ein Einzelhandelsbetrieb mit dem Kernsortiment Textilien sowie ein Randsortiment mit zentrenrelevanten Sortimenten SO 4: ein Einzelhandelsbetrieb mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten der Windecker Sortimentsliste. Das Sondergebiet So 4 wurde als einzelne Fläche gemäß 12 Abs. 4 BauGB in den Geltungsbereich des vorgabenbezogenen Bebauungsplanens einbezogen. Die Fläche des SO 4 wurde in den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes einbezogen, da sie aufgrund der geplanten Nutzung als Einzelhandelsbetrieb der Nutzung des Vorhaben- und Erschließungsplanes entspricht und eine Ergänzung und dadurch eine Stärkung des Standortes zu einem späteren Zeitpunkt darstellt. Des Weiteren sind in den Baugebieten den Einzelhandelsbetrieben zugeordnete Räume, Einrichtungen und Anlagen der Verwaltung sowie der haustechnischen Infrastruktur, Betriebs- und Lagereinrichtungen sowie Einrichtungen zur Warenanlieferung der Einzelhandelsbetriebe einschließlich Einrichtungen und Anlagen zum Be- und Entladen von Fahrzeugen sowie deren Zu- und Abfahrten zulässig. In den Sondergebieten SO 2 und SO 3 sollen außerdem die typischerweise mit dem Einkauf in Verbindung stehenden gastronomischen Angebote zulässig sein. Ergänzend wird die maximal zulässige Verkaufsfläche für die jeweiligen Sondergebiete (So 1 4) in der Planzeichnung zum Bebauungsplan festgesetzt. Mit der Festsetzung der Sonstigen Sondergebiete (SO 1-4) mit den jeweiligen Zweckbestimmungen wird die Empfehlung des Einzelhandelskonzeptes zur Weiterentwicklung des Windecker Einzelhandels, die Stärkung von Windeck- Rosbach als Hauptzentrum durch die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsnutzungen, rechtlich bindend verankert.

8 Bebauungsplan Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße Seite 8 von 9 Im Rahmen einer Auswirkungsanalyse wird durch den Einzelhandelsgutachter bis zur öffentlichen Auslegung des vorhabenbezogenen Bebauuungsplans dargestellt, ob durch die geplanten Sortimente und die hiermit verbundenen Verkaufsflächengrößen negative Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche der Gemeinde Windeck oder der Nachbargemeinden zu besorgen sind. 6.3 Maß der baulichen Nutzung Das Maß der baulichen Nutzung soll für die Sonstigen Sondergebiete (SO 1-4) eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,8 in Verbindung mit der Regelung maximaler Gebäudehöhen festgesetzt werden. In den Sonstigen Sondergebieten soll die Grundflächenzahl GRZ* gemäß 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO für die Ermittlung der Grundfläche von Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen mit 0,9 festgesetzt werden. Die Festsetzung entspricht dem Flächenbedarf der derzeitigen Planung mit seiner großflächigen oberirdischen Stellplatzanlage. 6.4 Überbaubare Grundstücksflächen In den Sonstigen Sondergebieten (SO 1-4) sollen die überbaubaren Grundstücksflächen durch die Festsetzung von Baugrenzen definiert werden. In der Gestalt der Baugrenzen spiegelt sich das städtebauliche Konzept wider. Den Anforderungen eines Sondergebietes für Einzelhandelsbetriebe entsprechend soll dabei die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen größtmögliche Spielräume der Ausgestaltung durch bauliche Nutzungen zulassen. 6.5 Grün- und Freiflächen Aus stadtgestalterischen Gründen sollen die Sonstigen Sondergebiete mit einer Eingrünung mit Gehölzen entlang der nördlichen, östlichen und südlichen Plangebietsgrenzen eingefasst werden. 6.6 Städtebauliche Vergleichswerte Überbaubare Grundstücksflächen circa m² 51 % Stellplätze, Zufahrten circa m² 38 % Grünfläche circa m² 11 % Plangebiet circa m² 100 % 7 Umweltbelange Gemäß 13 a Abs.2 Nr.1 bzw. 13 Abs. 3 BauGB kann auf eine formale Umweltprüfung nach 2 (4) BauGB und den Umweltbericht gemäß 2a BauGB verzichtet werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens soll eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt werden, um geeignete Immissionsschutzmaßnahmen treffen zu können. Zudem sind die Belange des Artenschutzes zu berücksichtigen und zu bewerten.

9 Bebauungsplan Nr. 1/35 Fachmarktzentrum Hurster Straße Seite 9 von 9 Das weitere Gutachtenerfordernis wird im Verfahren geprüft werden. 8 Planverwirklichung Das Planungsrecht soll in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans auf der Grundlage des 13a (Bebauungspläne der Innenentwicklung) BauGB geschaffen werden.