STADT HÖXTER Begründung Bebauungsplan Nr. 8/37 Gewerbegebiet Pfennigbreite (Östlicher Bereich)

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1 STADT HÖXTER Begründung Bebauungsplan Nr. 8/37 Gewerbegebiet Pfennigbreite (Östlicher Bereich) 2. Änderung im vereinfachten Verfahren Stadt Höxter Stadtkern

2 Verfahrensstand Satzungsbeschluss nach 10 Abs. 1 BauGB vom

3 Inhalt A Planungsgegenstand 2 1 Anlass der Planänderung 2 2 Plangebiet Lage, Räumlicher Geltungsbereich Städtebauliche Situation 3 Nutzung und Bebauung 3 Verkehrliche Erschließung 3 Technische Infrastruktur 3 Eigentumsverhältnisse 3 Altlasten 3 Denkmalschutz / Archäologie Geltendes Planungsrecht 3 3 Planungsbindungen Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung Flächennutzungsplan Einzelhandels- und Zentrenkonzept Landschafts- und Naturschutz: Schutzgebiete 4 B Planinhalt 4 1 Planungsrechtliche Festsetzungen 4 C Umweltbelange 5 D Auswirkungen der Planung 5 E Planverfahren 6 1 Verfahrenswahl 6 2 Verfahrensablauf 6 F Rechtsgrundlagen 7 1

4 A Planungsgegenstand 1 Anlass der Planänderung Für den östlichen Teil des Gewerbegebietes Pfennigbreite besteht seit dem der rechtsverbindliche Bebauungsplan Nr. 8/37, 1. Änderung und Aufhebung. Festgesetzt ist als Art der Nutzung ein Gewerbegebiet nach 8 BauNVO mit Einschränkung auf Betriebe, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind zum größten Teil bebaut. Prägend ist eine den Festsetzungen entsprechende gewerbliche Nutzung. Innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes befinden sich jedoch auch mehrere Wohnhäuser, die dem allgemeinen, nicht betriebsgebundenen Wohnen dienen. Diese Gebäude sind vor Rechtskraft des Planes errichtet worden. Seit der Rechtverbindlichkeit des Ursprungsbebauungsplanes Nr. 8/37 ( ) sind derartige nicht betriebsgebundene Wohnnutzungen unzulässig. Die vorhandenen Wohnnutzungen sind damit auf den Bestand gesetzt. Das bedeutet auch, dass Erweiterungen der entsprechenden Wohnhäuser nicht zulässig sind. Mit der 2. Änderung des Bebauungsplans werden diese Einschränkungen gelockert. Der vorhandenen, nicht betriebsgebundenen Wohnnutzung wird ein erweiterter Bestandsschutz eingeräumt, der eine Änderung baulicher Anlagen und angemessene Erweiterung vorhandener Wohnungen ermöglicht. 2 Plangebiet 2.1 Lage, Räumlicher Geltungsbereich Westlich der Innenstadt von Höxter erstreckt sich nördlich der Lütmarser Straße das Gewerbegebiet Pfennigbreite, das sich in seinem westlich gelegenen Abschnitt als unbeplanter Innenbereich darstellt. Stadteinwärts ist das Gebiet überplant - im westlichen Bereich durch den Bebauungsplan Nr. 8/31, 2. Änderung für den östlichen Abschnitt zur Regelung der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen - im östlichen Bereich durch den Bebauungsplan Nr. 8/37, 1. Änderung (Regelung der Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen und Werbeanlagen) und Aufhebung (Fläche östlich der Mönchemühle), die das gesamte Plangebiet des ursprünglichen Bebauungsplanes umfasst. Der Geltungsbereich der 2. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 8/37 wird im Wesentlichen umgrenzt - im Norden durch den Wasserlauf der Grube - im Westen durch die Straße Pfennigbreite (teilweise) - im Süden durch die Lütmarser Straße (Landesstraße 755) - im Osten durch das Grundstück der Mönchemühle und die Straße Pfennigbreite (teilweise). Nördlich des Plangebietes grenzen Grünflächen an; östlich des Plangebietes - getrennt durch den Wasserlauf der Grube und eine Grünfläche mit dichtem Baumbestand - erstreckt sich das Wohngebiet An der Mönchemühle. 2

5 Im südlichen Anschluss an das Plangebiet verlaufen die Lütmarser Straße, parallel südlich dieser Straße der Radwanderweg R 1 und der Grünzug des Bollerbachtales. An diese Verkehrswege und den Grünzug schließt sich das Wohngebiet Petrifeld an. Der räumliche Geltungsbereich umfasst folgende Grundstücke: Gemarkung Höxter Flur 24 Flurstücke 23, 24, 26, 29, 30, 35, 38, 39, 40, 91, 92, 93, 95, 147, 159, 160, 161, 162, 163, 164, 165, 166, 175, 176, 190, 191, 233, 236, 242, 243, 247, 256, 258, 259, 260, 261, 264, 266, 267, 268, 269, 271, 273, 277, 279, 281, 282, 283, 284, 286, 289 (teilweise), 292, 293, 294, 295, 296, 297, 306, 307, 309, 310, 315, 316, 321, 322, 323, 324, 334, 335, 336, 337, 338, 339, 340, 354 (teilweise), 387, 388, 428, 429, 431 und Städtebauliche Situation Nutzung und Bebauung Die Grundstücke im südlichen Teil des Geltungsbereiches sind fast vollständig bebaut und dienen überwiegend der gewerblichen Nutzung. Im nördlichen Teil sind noch frei Grundstücksflächen vorhanden. Außerdem gibt es einige Wohnhäuser, die dem allgemeinen Wohnen dienen. Verkehrliche Erschließung Die verkehrliche Erschließung innerhalb des Geltungsbereiches ist hergestellt. Technische Infrastruktur Die Grundstücke im Plangebiet sind erschlossen. Eigentumsverhältnisse Die Flächen innerhalb des Geltungsbereiches sind überwiegend in Privateigentum. Die öffentlichen Verkehrsflächen sind in städtischem Besitz. Altlasten Im Geltungsbereich und dessen unmittelbarer Umgebung sind keine Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt. Denkmalschutz / Archäologie Im Geltungsbereich befinden sich die Baudenkmäler Mönchemühle und Grube. Ansonsten sind im Geltungsbereich und dessen unmittelbarer Umgebung keine Baudenkmale oder Bodendenkmale bekannt. 2.3 Planungsrecht Für den Geltungsbereich bestand der Bebauungsplan Nr. 8/37, 1. Änderung und Aufhebung. Festgesetzt war eine gewerbliche Nutzung. Das Wohnen war nur ausnahmsweise für betriebliche Zwecke zulässig. 3

6 3 Planungsbindungen 3.1 Anpassung an die Ziele der Raumordnung und Landesplanung Im Regionalplan für den Regierungsbezirk Detmold Teilabschnitt Paderborn-Höxter (Kreise Paderborn und Höxter) ist der Geltungsbereich als Bereich für gewerbliche und industrielle Nutzungen dargestellt. 1 Die Änderung des Bebauungsplanes steht dem Regionalplan nicht entgegen. 3.2 Flächennutzungsplan Der wirksame Flächennutzungsplan der Stadt Höxter enthält für den Geltungsbereich die Darstellung einer gewerblichen Fläche. Die Änderung des Bebauungsplanes steht dem Entwicklungsgebot des 8 Abs. 2 BauGB nicht entgegen. 3.3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Die Stadt Höxter verfügt über ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept, auf dessen Grundlage der Rat der Stadt Höxter am 29. Oktober 2009 die räumliche Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereichs, die Grundsätze zur zukünftigen Entwicklung des Einzelhandels und die Höxteraner Sortimentsliste festgelegt hat. 2 Der Geltungsbereich gehört zu einem Sonderstandort. Die Planung ist mit den Grundsätzen der zukünftigen Einzelhandelsentwicklung der Stadt vereinbar. 3.4 Landschafts- und Naturschutz: Schutzgebiete Der Geltungsbereich erstreckt sich nicht auf ein Schutzgebiet (Landschaftsschutzgebiet, Naturschutzgebiet, FFH-Gebiet). B Planinhalt 1 Planungsrechtliche Festsetzungen Im Bebauungsplan wird der räumliche Geltungsbereich festgesetzt und es werden über eine textliche Festsetzung die Bedingungen des erweiterten Bestandschutzes bei genehmigten Wohnungen ohne Betriebsbezug geregelt. Die textliche Festsetzung lautet: Für die als Wohnnutzung ohne Betriebsbezug genehmigten Wohnungen auf folgenden Grundstücken der Gemarkung Höxter, Flur 24 gilt ein erweiterter Bestandsschutz gemäß 1 Abs. 10 BauNVO: - Flurstück 24 (Lütmarser Straße 62) - Flurstück 29 (Lütmarser Straße 54) - Flurstück 286 (Pfennigbreite 32) - Flurstück 321 (Pfennigbreite 34) - Flurstück 335 (Pfennigbreite 3) Zulässig sind Änderungen der baulichen Anlagen. Erweiterungen der Wohnungen sind nur ausnahmsweise unter der Bedingung zulässig, dass die Erweiterung im Verhältnis zu der vorhandenen Wohnung und unter Berück- 1 2 Regionalplan Detmold Oberbereich Paderborn Kreise Paderborn und Höxter vom ; zuletzt geändert am Junker + Kruse Stadtforschung Planung: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Höxter (2009) 4

7 sichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist. Zusätzliche Wohneinheiten sind nicht zulässig. Durch diese Festsetzungen sollen bestehende Wohnungen im Plangebiet an heutige Wohnbedürfnisse angepasst werden können, ohne die Nutzung angrenzender Gewerbegrundstücke wesentlich einzuschränken. Die Grenzen der nachbarrechtlichen Abwehrrechte, insbesondere hinsichtlich der Schallund Geruchsemissionen, auf dem gebietstypischen Immissionsniveau eines Gewerbegebietes werden durch die Erweiterungsmöglichkeiten nicht herabgesetzt. C Umweltbelange Im vorliegenden Fall wird das vereinfachte Verfahren nach 13 BauGB angewendet. 3 Von einer Umweltprüfung nach 2 Abs. 4 BauGB wird abgesehen. D Auswirkungen der Planung Inanspruchnahme landwirtschaftlicher Flächen Mit der Planung werden keine landwirtschaftlichen Flächen in Anspruch genommen. Technische Infrastruktur Das Gebiet ist bereits erschlossen. Änderungen der technischen Infrastruktur sind mit der Planung nicht verbunden. Verkehr Die Planung hat keine nennenswerten Auswirkungen auf den Verkehr. Wohnfolgeeinrichtungen Nennenswerte Auswirkungen auf Wohnfolgeeinrichtungen (Spielplätze, Kitas, Schulen, Sportflächen etc.) ergeben sich nicht. Umwelt Die Planung hat keine erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt. Bodenordnung Durch die Planung werden keine bodenordnenden Maßnahmen erforderlich. Haushalts- und Finanzplanung Auswirkungen auf die Haushalts- und Finanzplanung sind nicht erkennbar. 3 siehe dazu Kap. E1 5

8 E Planverfahren 1 Verfahrenswahl Das am in Kraft getretene Gesetz zur Erleichterung von Planungsvorhaben für die Innenentwicklung der Städte vom 21. Dezember 2006 (BauGB-Novelle 2007) ermöglicht die Änderung und Ergänzung eines Bebauungsplans im vereinfachten Verfahren, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden. Im vorliegenden Fall sind die Voraussetzungen für die Anwendung des vereinfachten Verfahrens gegeben. Durch die Gewährung eines erweiterten Bestandsschutzes für 5 Wohngrundstücke werden die Grundzüge des Bebauungsplans Nr. 8/37, 1. Änderung nicht berührt. 2 Verfahrensablauf Aufstellungsbeschluss Der Ortsausschuss Höxter-Stadtkern hat am dem Planungsausschuss die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 8/37, 2. Änderung empfohlen. Der Planungsausschuss hat am den Aufstellungsbeschluss gefasst. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Der Ortsausschuss Höxter-Stadtkern hat am den Beschluss zur Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung nach 3 Abs. 1 BauGB gefasst. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung bis zum durchgeführt worden. Es sind keine Äußerungen vorgetragen worden. Frühzeitige Behördenbeteiligung Den Trägern öffentlicher Belange wurde nach 4 Abs. 2 BauGB vom bis zum Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Es sind folgende planungsrechtlich relevante Stellungnahmen vorgebracht worden: Immissionsschutz Der Kreis Höxter hatte angeregt, darauf hinzuweisen, dass die Grenzen der nachbarrechtlichen Abwehrrechte, insbesondere hinsichtlich der Schall- und Geruchsimmissionen, auf dem gebietstypischen Immissionsniveau eines Gewerbegebietes verbleibt. Dieser Anregung ist durch eine entsprechende Ergänzung der Begründung zum Bebauungsplan gefolgt worden. Nicht gefolgt worden ist den Bedenken der Industrie- und Handelskammer, durch die Planänderung würden sich negative Auswirkungen auf Gewerbebetriebe ergeben. 6

9 Festsetzung von Leitungsrechten Nicht gefolgt worden ist der Anregung des WestfalenWeserNetz GmbH, vorhandene Leitungen in den Bebauungsplan zu übernehmen, denn diese Leitungen sind in ihrem Verlauf hinreichend gesichert. Öffentliche Auslegung Der Rat der Stadt Höxter hat die Durchführung der öffentlichen Auslegung am beschlossen. Die öffentliche Auslegung nach 3 Abs. 2 BauGB ist in der Zeit vom bis zum durchgeführt worden. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß 3 Abs. 2 S. 3 BauGB über die Auslegung unterrichtet. Die beteiligten Behörden haben teilweise ihre Äußerungen aus der frühzeitigen Beteiligung wiederholt. Darüber hinausgehende planungsrechtlich relevante Äußerungen der Behörden und Nachbargemeinden sind nicht vorgebracht worden. Aus der Öffentlichkeit ist eine Äußerung vorgetragen worden: Befürchtet wurde von einer Einwenderin eine unzumutbare Benachteiligung der Eigentümer und Betreiber der Gewerbebetriebe im Geltungsbereich des Bebauungsplanes durch die Regelungen zum erweiterten Bestandsschutz des allgemeinen Wohnens. Der Rat der Stadt Höxter hat am entschieden, der Einwendung nicht zu folgen. Die Einwenderin hatte u.a. angenommen, durch die Planänderung werde neue Wohnbebauung ermöglicht. Das ist jedoch nicht der Fall. Die Planänderung hat lediglich zum Ziel, dem vorhandenen Wohnen angemessene Erweiterungen zuzugestehen. Hinzutretende Wohnnutzungen sind ausgeschlossen. Auch der weiteren Auffassung der Einwenderin, die im Bebauungsplan 8/37, 1. Änderung geregelte Zulässigkeit von Betriebswohnungen sei ausreichend, um vorhandene Wohnnutzungen zu schützen, konnte nicht gefolgt werden. Ziel der 2. Änderung des Bebauungsplanes ist es, den bestehenden nicht betriebsgebundenen Wohnnutzungen angemessene Erweiterungen zuzugestehen. Satzungsbeschluss Der Rat der Stadt Höxter hat am den Bebauungsplan als Satzung nach 10 Abs. 1 BauGB beschlossen. 7

10 F Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 1722) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 1548) Verordnung über die Ausarbeitung der Bauleitpläne und die Darstellung des Planinhalts (Planzeichenverordnung PlanzV) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 58), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom (BGBl. I S. 1509) Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen (Landesbauordnung BauO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (GV. NRW. S. 256) zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom (GV. NRW. S. 94) Aufgestellt Höxter, den STADT HÖXTER Der Bürgermeister Im Auftrag gez. Heiner Brockhagen Heiner Brockhagen Stadtoberbaurat 8