Verträglichkeitsgutachten zur Ansiedlung eines EDEKA- Verbrauchermarktes an der Wehlstraße/ 77er Straße in Celle

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1 Verträglichkeitsgutachten zur Ansiedlung eines EDEKA- Verbrauchermarktes an der Wehlstraße/ 77er Straße in Celle München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck T F Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Projektleiter: Dipl.- Geogr. Martin Kremming Bearbeiter: Dipl.- Geogr. Carita Pech Wirtschaftsförderung Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Lübeck, Kultur Tourismus

2 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Ausführungen zum Planvorhaben Einzelhandelsrelevante Basisdaten Standort des Planvorhabens Städtebauliches Nutzungskonzept Marktanalytische Rahmendaten Definition des Untersuchungsgebietes Angebot im Untersuchungsgebiet WIRKUNGSPROGNOSE DES PLANVORHABEN Vorbemerkung und rechtliche Einordnung Umsatzprognose Auswirkungsanalyse Vereinbarkeit des Planvorhabens mit den Vorgaben des Einzelhandelskonzeptes und der Raumordnung Abschließende Bewertung und Empfehlung Anhang CIMA Beratung + Management GmbH

3 Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Geplante Verkaufsflächen... 5 Abb. 2: Planskizze Flächenaufteilung... 6 Abb. 3: Vorhabenstandort... 7 Abb. 4: Luftbild des Vorhabenstandortes... 7 Abb. 5: Ansichten des Vorhabens... 9 Abb. 6: Untersuchungsgebiet inkl. Zentren und Wettbewerbern...14 Abb. 7: Anbieter des periodischen Bedarfs in der Innenstadt...15 Abb. 8: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt...16 Abb. 9: Lebensmittelmärkte im Stadtteilzentrum Neuenhäusen...17 Abb. 10: Verbrauchermärkte am Fachmarktstandort Telefunkenstraße und im Ortsteil Neuenhäusen...17 Abb. 11: Sortiments- und Umsatzstruktur des Vorhabens...21 Abb. 12: Umsatzherkunft des Planvorhabens...23 Abb. 13: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens...25 Abb. 13: Kaufkraftherkunft des Planvorhabens...32 Abb. 14: Die Branchen der cima...36 CIMA Beratung + Management GmbH

4 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftragsgegenstand Erstellung einer Verträglichkeitsuntersuchung zur Ansiedlung eines EDEKA-Verbrauchermarktes an der Wehlstraße/ 77er Straße in Celle Auftraggeber Cramer Verwaltungs- GmbH Sperbergasse Burgdorf Untersuchungszeitraum Dezember 2016 bis Februar 2017 Untersuchungsdesign Bewertung des Mikrostandortes des Planvorhabens Analyse der vorhabenrelevanten Angebotssituation in den tangierten Zentren und an weiteren relevanten Wettbewerbsstandorten Umsatzschätzung des Planvorhabens Ermittlung der Umsatzherkunft des Planvorhabens Dokumentation der Umsatzverlagerungen durch Ermittlung der ökonomischen Auswirkungen auf den Einzelhandel Darstellung und Bewertung der zu erwartenden Auswirkungen auf die baurechtlich schützenswerten Einzelhandelsstrukturen (Zentren) Beurteilung der Vereinbarkeit mit den Vorgaben der Raumordnung Methodische Grundlagen Bei dem vorliegenden Gutachten handelt es sich um eine Aktualisierung der Verträglichkeitsanalyse aus dem Jahr Bei der Beurteilung der Auswirkungen des Planvorhabens geht die cima von einem Worst-Case-Ansatz aus. Das bedeutet, dass bei den Berechnungen die maximal zu erwartenden Umverteilungswirkungen dargestellt werden. Die Untersuchung bezieht sich schwerpunktmäßig auf den periodischen Bedarfsbereich, bestehend aus folgenden Warengruppen: Lebensmittel, Reformwaren Drogerie- und Parfümeriewaren Die Ermittlung der Leistungsdaten des vorhabenrelevanten Einzelhandels basiert auf einer vorhabenrelevanten Erhebung des Einzelhandelsbestandes durch die cima im Dezember Innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche wurden sämtliche Betriebe erhoben, außerhalb Betriebe ab 400 m² Verkaufsfläche. CIMA Beratung + Management GmbH

5 2 Ausführungen zum Planvorhaben 2.1 Einzelhandelsrelevante Basisdaten Das Planvorhaben umfasst die Ansiedlung eines Verbrauchermarktes, der von einem selbstständigen Edeka-Kaufmann unter dem Format E-Center betrieben werden soll. Im Vorkassenbereich des Marktes sind eine separate Bäckerei mit Bistro, ein Lotto- und Tabak-Shop, eine Salatbar sowie eine Blumen-/Aktionsfläche vorgesehen. Gemäß dem aktuellen Stand der Planung soll das Planvorhaben im Innenraum des Gebäudes eine für den Kunden zugängliche Fläche von ca qm umfassen. Diese differenziert sich wie in den Abbildungen 1 und 2 dargestellt. Das E-Center selbst verfügt damit inklusive der Mall über eine Verkaufsfläche von ca qm, die sich auf folgende Sortimente verteilt (vgl. Kap. 4.1): Lebensmittel, Reformwaren: rd qm Drogerie- und Parfümeriewaren: rd. 500 qm übriger periodischer Bedarf: rd. 70 qm Aperiodischer Bedarf (kumuliert): rd. 390 qm Den größten Verkaufsflächenanteil nehmen Lebensmittel und Reformwaren ein. Hierzu trägt sowohl eine großzügige Gestaltung als auch die sehr breite Angebotsauswahl bei (u. a. integrierter Getränkemarkt, große Wein- und Spirituosen-Abteilung, Frische- Bedientheken, Feinkost, Spezialitäten). Trotz einer relativ großen Verkaufsfläche ist der Markt deutlich auf Sortimente des periodischen Bedarfsbereichs fokussiert und richtet sich damit vor allem an Kunden mit Einkäufen des täglichen bzw. mehrtäglichen Bedarfs. Die Verkaufsflächen der Konzessionäre summieren sich auf ca. 200 m². Abb. 1: Quelle: cima 2017 Geplante Verkaufsflächen geplante Verkaufsfläche Lebensmittelmarkt incl. Getränke 3156,71 Bedientheken: Fleischvorbereitung 39,72 Verkaufstresen 103,86 Gläserne Fleischerei 20,94 Fisch Vorbereitung 10,19 14,26 Bake Off Station 25,35 Summe 3371,03 Vorkassenzone 222,84 WF Parkhaus 58,36 Halle 68,18 WF Wehlstr. 37,17 Summe 386,55 Bäckerei und Bistro EG* 124,09 Summe 124,09 Salatbar 17,57 Info/Lotto/Tabak 42,33 Blumen/Aktion 17,48 Summe 77,38 Gesamtverkaufsfläche 3959,05 * das Zwischengeschoss ist nur für Sitzflächen vorgesehen CIMA Beratung + Management GmbH

6 Abb. 2: Planskizze Flächenaufteilung Quelle: Ing.-Büro Steffen Schöne (zur Verfügung gestellt durch Profilia), 2016 CIMA Beratung + Management GmbH

7 2.2 Standort des Planvorhabens Abb. 3: Vorhabenstandort Die Ansiedlung des Planvorhabens ist auf dem Eckgrundstück 77er Straße/ Wehlstraße im Celler Ortsteil Blumlage vorgesehen. Es handelt sich um eine bisher noch unbebaute Fläche auf dem Gelände der ehemaligen Heidekaserne, welches im letzten Jahrzehnt vorrangig als Wohn- und Verwaltungsstandort revitalisiert worden ist. Der Standort befindet sich ca. 500 bis 600 m südöstlich der Innenstadt (Altstadt), ist von ihr durch den Französischen Garten jedoch räumlich getrennt. Fotos: cima 2016 Das Umfeld des Standorts kann als Mischgebiet charakterisiert werden. Nördlich und östlich grenzt mehrgeschossige Wohnbebauung, bestehend aus Stadtvillen und rückwärtig offener Blockrandbebauung an. Nordöstlich befindet sich zudem das Neue Rathaus in einem historischen Kasernengebäude. Südöstlich der 77er Straße existiert weitere Wohnnutzung sowie ein daran angrenzendes gewerblich genutztes Areal (u. a. Postgelände). Die südwestliche Straßenseite der 77er Straße wird von Sport- und Freizeitnutzungen bestimmt. Dazu gehören die dem Vorhabenstandort gegenüberliegende Sportanlage Herrenwiese mit Minigolfanlage sowie das Gelände des Schwimmbades. An der westlichen Grundstücksseite zweigt die Zufahrt zum Parkplatz Langensalzaplatz ab. Abb. 4: Luftbild des Vorhabenstandortes Über die 77er Straße und die Wehlstraße ist der Standort sowohl für den motorisierten Individualverkehr, als auch Fußgänger und Radfahrer sehr gut zu erreichen. Die 77er Straße ist dabei als Querverbindung südlich der Innenstadt zwischen den Ausfallstraßen Hannoversche Straße (B 3) und Braunschweiger Heerstraße (B 214) von erhöhter verkehrlicher Bedeutung innerhalb der Quelle: Stadt Celle Bearbeitung: cima 2017 CIMA Beratung + Management GmbH

8 Gesamtstadt. Durch eine nahe gelegene Bushaltestelle vor dem Schwimmbad, ist zudem auch eine Anbindung an das kommunale ÖPNV-Netz gegeben. Insgesamt ist der Standort des Planvorhabens als siedlungsstrukturell integrierte Lage einzustufen, die jedoch aktuell über nahezu keinen Einzelhandelsbesatz verfügt. Aus stadtplanerisch-funktionaler Sicht sind die Rahmenbedingungen für die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes daher grundsätzlich geeignet, um für die nahe gelegene Wohnquartiere hierunter auch Seniorenwohnanlagen - und Arbeitsstätten eine fußläufige Versorgungsmöglichkeit zu schaffen. Wie bereits im Zentren- und Einzelhandelsentwicklungskonzept festgestellt wurde, sind diese Bereiche der Stadt Celle derzeit nicht ausreichend nahversorgt. 2.3 Städtebauliches Nutzungskonzept Das städtebauliche Nutzungskonzept für den Vorhabenstandort sieht eine Kombination aus Einzelhandel, Gewerbe und Wohnnutzung vor. Analog zu den Baustrukturen im direkten Umfeld soll das zu realisierende Objekt über mehrere Stockwerke verfügen, von denen die oberen Etagen zum Wohnen genutzt werden sollen. Gemäß dem aktuellen Stand sollen die Wohn-Obergeschosse als stadtvillenähnliche Baukörper ausgeführt werden. Die übrigen Flächen sollen als Gründächer bzw. Dachterrassen genutzt werden. Die Erdgeschossflächen sind überwiegend für gewerbliche Nutzungen vorgesehen. Dabei soll der Verbrauchermarkt im südlichen Bereich des Objekts entlang den Straßenseiten zur 77er Straße und Wehlstraße platziert werden. Der Eingangsbereich inkl. Schaufensterfront des Cafés soll zur Wehlstraße ausgerichtet werden. Lagerund Nebenräume werden sich im westlichen Bereich des Marktes befinden, wo auch eine teilweise eingehauste Anlieferzone mit Zufahrt von der 77er Straße entstehen soll. Der Verbrauchermarkt wird nördlich über ein dreigeschossiges Parkdeck verfügen dessen Zu- und Abfahrt durch einen Kreisverkehr an der 77er Straße an der westlichen Grenze des Vorhabenstandortes erfolgen soll. Aus Sicht der cima ist das städtebauliche Nutzungskonzept in seiner Gesamtheit als positiv zu bewerten. Da am Vorhabenstandort bisher keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe angesiedelt sind und das direkte Umfeld im Rahmen eines städtebaulichen Gesamtkonzepts als attraktiver Wohnstandort neu entwickelt wurde, ist eine Einbindung der geplanten Einzelhandelsnutzung in das CIMA Beratung + Management GmbH

9 Abb. 5: Ansichten des Vorhabens Quelle: Ing.-Büro Steffen Schöne (zur Verfügung gestellt durch Profilia), 2016 CIMA Beratung + Management GmbH

10 grundlegende Planungskonzept sinnvoll. Der alleinige Bau einer klassischen, meist eingeschossigen Verbrauchermarktimmobilie mit davor angeordnetem Parkplatz, würde den Planungsbemühungen der vergangenen Jahre entgegenwirken. Durch die intensive Einbindung des Lebensmittelmarktes in das bauliche Umfeld und den Verzicht auf einen zur Hauptverkehrsstraße ausgerichteten Parkplatz, wird zudem die denkbare Gefahr eines langfristigen Wachsens dieses innenstadtnahen Einzelhandelsstandorts durch eventuelle Ansiedlung weiterer Betriebe im direkten Umfeld (Koppelstandort) minimiert. Für die bauliche Vereinbarkeit von großflächigem Lebensmitteleinzelhandel und Wohnnutzung existieren verschiedene Beispiele aus anderen Städten, wo dies bei Neubauprojekten erfolgreich gelungen ist. Die Ausführung des jeweiligen Objekts ist dabei in hohem Maße von den Gegebenheiten des Einzelfalls bzw. dem unmittelbaren Umfeld abhängig. Dies gilt sowohl für die Dimensionierung des Einzelhandelsteils, als auch Größenordnung, Maß der Verdichtung, Qualität und Zielgruppenorientierung der realisierten Wohnungen. Eine allgemein verbindliche Aussage, welche Einzelhandelsformen mit welchen Wohnformen gut oder besser harmonieren, kann aus Sicht der cima daher nicht getroffen werden. Für die erfolgreiche Vermietbarkeit von Wohnungen sind in hohem Maße immobilienwirtschaftliche Aspekte wie Wohnumfeld, Zuschnitt und Größe, allgemeine Nachfrage sowie der Mietpreis entscheidend. Grundsätzlich bietet ein Zusammenspiel von Einzelhandel und Wohnnutzung den Vorteil, dass die Erdgeschossflächen des Gebäudes mit einer optisch attraktiven Nutzung belegt sind. Insbesondere in stärker verdichten städtischen Lagen erweisen sich diese Flächen oftmals als nicht optimal nutzbar, da sie etwa aufgrund von Verkehrsemissionen von Vornherein nicht für Wohnungen in Betracht kommen, für gewerbliche Nutzungen jedoch ebenfalls keine optimalen Standortbedingungen bieten. Des Weiteren strahlen Wohnungen im Erdgeschoss oftmals eine geringere Attraktivität aus, da die zur Straße ausgerichteten Wohnräume von vorbeilaufenden Passanten eingesehen werden können. Demgegenüber können großflächige Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels auch eine Beeinträchtigung für darüber- und danebenliegende Wohnnutzungen darstellen. Folgende Aspekte können sich dabei als problematisch erweisen und sollten besonders beachtet werden: Optische Einschränkungen der allgemeinen Wohnqualität durch große, versiegelte Parkplatzflächen Optische Einschränkungen der Wohnqualitäten unterer Etagen durch angrenzende Anlieferzonen bzw. Nebenflächen ( Hinterhofatmosphäre ) Lärmemissionen auf dem Parkplatz (PKW-Verkehr, Einkaufswagen) Lärmemissionen durch Anlieferverkehre mit LKWs und Entladevorgängen (ggf. mehrmals täglich oder in Ruhezeiten) Lärm- und Geruchsemissionen durch Belüftungssysteme (Klimaanlage, Abluft des Verkaufsraums) Geruchsemissionen durch Abfallbehälter CIMA Beratung + Management GmbH

11 Nach Einschätzung der cima sind für das konkrete Planvorhaben lediglich die beiden letztgenannten Punkte von Relevanz. Hierbei handelt es sich jedoch eher um Detailfragen, die im Rahmen einer näheren zu konkretisierenden Planung geklärt werden können. Da die Wohn-Obergeschosse nur auf einem Teil der Gesamtfläche des Verbrauchermarktes angeordnet sind, bieten sich ausreichend Möglichkeiten, die genannten Emissionen von den Wohnungen fernzuhalten (z. B. durch Platzierung im Bereich der Anlieferzone). Durch den Verzicht auf einen ebenerdigen Kundenparkplatz sowie die separate und teilweise eingehauste Anlieferzone leicht abseits der Wohnnutzung, werden einige typische Problempotentiale von Vornherein vermieden. Auch die Trennung der Wohn- Eingangsbereiche von den Kundenströmen des Verbrauchermarktes erscheint aus Sicht der cima sinnvoll. Dies ermöglicht eine klare Unterscheidung von öffentlich zugänglichem Einkaufsstandort und eher privatem Wohnumfeld. Der Wohnbereich des Planvorhabens kann daher als Bestandteil des Wohnstandorts ehemalige Heidekaserne wirken und nicht als bloße Obergeschossnutzung einer Handelsimmobilie. Das städtebauliche Nutzungskonzept des Planvorhabens wird von der cima grundsätzlich positiv bewertet und bietet gute Chancen für eine funktionierende Vereinbarkeit von Wohnen und Einzelhandel am Standort. Konkrete Bedürfnisse zu eventuellen Änderungen des Planungskonzepts bestehen aus Sicht der cima nicht. Ein Großteil möglicher Problempunkte beim räumlichen Zusammenwirken von Wohnnutzung und großflächigen Lebensmittelmärkten, wird beim vorliegenden Planungsentwurf von Vornherein entschärft. Der Verzicht auf ebenerdige Kundenparkplätze sowie die räumlich- CIMA Beratung + Management GmbH funktionalen Trennungen von Wohnbereichen, Verkaufsräumen und Anlieferzone, erweisen sich dabei als hilfreich. Im Zuge der weiteren Konkretisierung der Planung sollten diese Aspekte daher besonders berücksichtigt werden. Hinsichtlich der späteren Vermietungsmöglichkeiten der geplanten Wohnungen, kann auf Basis der vorliegenden Informationen keine abschließende Beurteilung erfolgen. Hier werden letztendlich auch spezifische Rahmenbedingungen des Wohnungsmarkts in der Stadt Celle eine Rolle spielen.

12 3 Marktanalytische Rahmendaten 3.1 Definition des Untersuchungsgebietes Die Ermittlung des Untersuchungsgebiets basiert auf einer detaillierten Analyse der Wettbewerbssituation des vorhabenrelevanten Einzelhandels im Umfeld des Planvorhabens, die durch die cima bereits im Rahmen der Erarbeitung des kommunalen Zentren- und Einzelhandelsentwicklungskonzepts ausführlich vorgenommen wurde. Die damalige Einschätzung zur Attraktivität der verschiedenen Einzelhandelsstandorte im Stadtgebiet von Celle wurde durch erneute Vor-Ort -Recherchen der cima überprüft. Einflussfaktoren für das Untersuchungsgebiet sind: Zeitdistanzen (Messungen der Wegezeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten, Lage und Attraktivität des Einzelhandelsbesatzes der konkurrierenden Einkaufsorte nach Branchen- und Sortimentsschwerpunkten sowie geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren wie z.b. stadträumliche Hindernisse oder Gemeindegrenzen. Als Grundlage für die Abgrenzung des Untersuchungsgebiets wurden zunächst ein 10 Minuten-Fahrzeitradius um den Vorhabenstandort definiert, der dann anhand der o. g. Faktoren entsprechend des HUFF-Modells modifiziert wurde. Im konkreten Fall wird das Untersuchungsgebiet dabei vorrangig durch die bestehende Wettbewerbssituation im Lebensmitteleinzelhandel definiert, wobei der Schwerpunkt auf Vollsortimentern liegt, deren Wirkungsgebiet deutlich über die Nahversorgung hinaus geht. Aufgrund des zentralen, innenstadtnahen Standorts des Planvorhabens umfasst das Untersuchungsgebiet wesentliche Teile des Celler Stadtgebiets, mit Ausnahme der räumlich etwas abgelegenen Stadtteile. Die dortigen Lebensmittelmärkte dienen vorrangig der Nahversorgung und werden durch das Planvorhaben voraussichtlich nicht nennenswert tangiert, da größere Einkäufe der dortigen Bewohner schon heute an Standorten innerhalb des Untersuchungsgebiets stattfinden (v.a. Fachmarktstandorte Telefunkenstraße sowie An der Hasenbahn/ Vor den Fuhren). Aus gutachterlicher Sicht bestehen keine Anhaltspunkte, dass infolge der Realisierung des Planvorhabens eine grundlegende Verschiebung der Kaufkraftströme von Discountern oder kleinen Supermärkten zu großen Lebensmittelvollsortimentern stattfinden wird. Innerhalb des Untersuchungsgebiets befinden sich folgende zentrale Versorgungsbereiche: Innenstadt Stadtteilzentrum Lauensteinplatz Stadtteilzentrum Neuenhäusen Nahversorgungszentrum Heeseplatz Nahversorgungszentrum Windmühlenstraße Nahversorgungszentrum Hannoversche Heerstraße Süd Nahversorgungszentrum Altencelle CIMA Beratung + Management GmbH

13 Das Untersuchungsgebiet beinhaltet neben den bereits genannten Fachmarktstandorten zudem mehrere solitäre Lebensmittelmärkte in den Ortsteilen Altencelle, Blumlage, Hehlentor und Neuenhäusen. Vor dem Hintergrund der sehr breiten Angebotsauswahl bei Getränken, Wein und Spirituosen gehören dazu auch Getränkemärkte. CIMA Beratung + Management GmbH

14 Abb. 6: Untersuchungsgebiet inkl. Zentren und Wettbewerbern Innenstadt Stadtteilzentren Nahversorgungszentren Sonder- und Fachmarktstandorte Solitäre Nahversorger Vorhabenstandort Kartengrundlage: Zentren- und Entwicklungskonzept Celle 2009/2010, cima 2010 Bearbeitung: cima 2017 CIMA Beratung + Management GmbH

15 3.2 Angebot im Untersuchungsgebiet Das Einzelhandelsangebot in den zentralen Versorgungsbereichen sowie an sonstigen Wettbewerbsstandorten innerhalb des Untersuchungsgebiets entspricht bei den vorhabenrelevanten Angeboten des periodischen Bedarfsbereichs im Wesentlichen der im Zentrenund Einzelhandelsentwicklungskonzept der Stadt Celle 2009/ 2010 beschriebenen Situation. Im Gegensatz zu vielen anderen Städten und Gemeinden verfügt die Stadt Celle sogar über zwei Lebensmittelmärkte in der Innenstadt. In der Schuhstraße befindet sich ein Penny-Lebensmitteldiscounter, dessen Verkaufsfläche sich allerdings deutlich unterhalb der Großflächigkeit von 800 qm bewegt. Der integrative Lobetal Frischmarkt bietet in der Bergstraße in ähnlicher Dimensionierung ebenfalls Lebensmittel an. In der Innenstadt wird das vorhabenrelevante Hauptsortiment Lebensmittel, Reformwaren jedoch weiterhin vorrangig von Betrieben des Lebensmittelhandwerks sowie diversen Spezialanbietern angeboten. Dazu gehören: Für den Einkauf von Drogerie-Artikeln stehen zwei Filialen der Drogerie Rossmann sowie eine nach Fertigstellung des Zentren- und Einzelhandelsentwicklungskonzepts neu eröffneten Filiale der Drogerie Müller zur Verfügung. Diese bieten jeweils auch Lebensmittel und Reformwaren an. Das Angebot des periodischen Bedarfs wird durch Blumen- und Zeitschriftenläden ergänzt. Insgesamt verfügt die Innenstadt über ein qualitativ breites, flächenmäßig jedoch vergleichsweise geringes Angebot. Dieses dient insbesondere bei Lebensmitteln nur in begrenztem Maße für Abb. 7: Anbieter des periodischen Bedarfs in der Innenstadt diverse Bäckereien bzw. Konditoreien, je eine Metzgerei sowie ein Obst- und Gemüseladen, mehrere Anbieter für Kaffee und/ oder Süßwaren (z. T. Filialisten), mehrere Anbieter für Tee, Wein und/ oder Öle (darunter ein Filialist), je ein Bio-Supermarkt und ein Reformhaus sowie je ein Spezialgeschäft für Feinkost und Asiatische Lebensmittel. Quelle: cima 2012/2016 CIMA Beratung + Management GmbH

16 alltägliche Versorgungseinkäufe, sondern richtet sich vielmehr an typische Innenstadtkunden. Es ist anzunehmen, dass viele der genannten Betriebe ihre Umsätze dabei zu einem erheblichen Anteil durch Kunden aus dem Celler Umland sowie Touristen erwirtschaften. Die Celler Innenstadt stellt den Hauptgeschäftsbereich der Gesamtstadt dar und bietet dementsprechend in den vorhabenrelevanten Sortimenten des aperiodischen Bedarfsbereichs ein um- Abb. 8: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt Ärztezentrum OLG Feuerwehr Quelle: Zentren- und Entwicklungskonzept Celle 2009/2010, cima 2010 Bearbeitung: cima 2016 fangreiches Angebot. Dies gilt insbesondere für das zentrumsprägende Leitsortiment Bekleidung, Wäsche, aber auch für Bücher und Schreibwaren, Elektrogeräte und -zubehör sowie Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat. Im Unterschied zur Innenstadt stellt sich das vorhabenrelevante Einzelhandelsangebot in den weiteren zentralen Versorgungsbereichen des Untersuchungsgebiets anders dar. Hier steht in der Regel die Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs im Vordergrund, wozu jeweils mindestens ein Lebensmittelmarkt zur Verfügung steht (Vollsortimenter oder Discounter). Während das Stadtteilzentrum Lauensteinplatz vorrangig ergänzende Dienstleistungen bietet, ist das dem Vorhabenstandort nahe gelegene Stadtteilzentrum Neuenhäusen stärker auf den Bereich Handel ausgerichtet. Neben den Discountern Lidl und Penny existieren dabei eine Bäckerei und diverse Fachmärkte, darunter auch ein größerer Fahrradanbieter. Ergänzende vorhabenrelevante Betriebe sind ein Floristikgeschäft sowie eine Weinhandlung. In den Sortimenten des periodischen Bedarfsbereichs ist das Angebot in der Breite allerdings begrenzt (u. a. kein vollwertiges Zeitschriftensortiment). In den Nahversorgungszentren Hannoversche Heerstraße Süd und Altencelle sind jeweils Lebensmittelvollsortimenter angesiedelt, die ebenfalls durch Edeka betrieben werden. Sie verfügen jedoch über deutlich weniger Verkaufsfläche als das Planvorhaben und bieten keinen vergleichbaren Angebotsumfang. Dies gilt sowohl für das Hauptsortiment Lebensmittel, als auch die unterschiedlichen Randsortimente des aperiodischen Bedarfsbereichs. Beide Standorte CIMA Beratung + Management GmbH

17 beherbergen jedoch ergänzende Einzelhandelsbetriebe mit vorhabenrelevanten Angeboten, darunter jeweils ein Textilfachmarkt. Die Nahversorgungszentren Heeseplatz und Windmühlenstraße verfügen nicht über Lebensmittelvollsortimenter, sondern lediglich über Discounter mit Verkaufsflächen unterhalb von 800 qm. Hinzu kommen jeweils einige kleinflächige Betriebe, mit Angebotsschwerpunkt im periodischen Bedarfsbereich. Bei den solitären Lebensmittelmärkten innerhalb des Untersuchungsgebiets handelt es sich vorwiegend ebenfalls um Discounter. Diese bieten eine preisorientierte wohnortnahe Grundversorgung mit Artikeln des täglichen Bedarfs. Für eine größere Angebotsvielfalt müssen Kunden jedoch andere Standorte aufsuchen. In den Ortsteilen Altencelle und Neuenhäusen stehen mit Hol ab! und trinkgut zudem zwei Getränkemärkte zur Verfügung. Solitär gelegene Lebensmittelvollsortimenter befinden sich in den Ortsteilen Neuenhäusen und Hehlentor. Der Edeka-Supermarkt an der Dörnbergstraße verfügt dabei aufgrund einer sehr kleinen Ver- kaufsfläche (rd. 500 qm) allerdings nur über ein begrenztes Einzugsgebiet, welches vor allem die umliegenden Wohngebiete umfasst. Dagegen stellt der Combi-Verbrauchermarkt an der Kreuzung Trüllerstraße/ Wiesenstraße/ Neuenhäuser Straße/ Heese mit rd qm Verkaufsfläche einen direkten Wettbewerber zum Planvorhaben dar. Dies gilt vor allem für das Hauptsortiment Lebensmittel, Reformwaren. Die größten Angebotsüberschneidungen zum Planvorhaben weisen die Fachmarktstandorte Telefunkenstraße und An der Hasenbahn/ Vor den Fuhren auf. Letzterer beherbergt mit dem über qm großen SB-Warenhaus real,- den gemessen an Verkaufsfläche und Angebotsdifferenzierung größten und aktuell am breitesten aufgestellten Lebensmittelanbieter in Celle, welcher außerdem über ein umfangreiches Angebot an vorhabenrelevanten Sortimenten des aperiodischen Bedarfsbereichs verfügt. Am Fachmarktstandort sind zudem diverse weitere Einzelhandelsbetriebe angesiedelt, weshalb der Standort innerhalb des Stadtgebiets über eine sehr starke Wettbewerbsposition verfügt. Abb. 9: Lebensmittelmärkte im Stadtteilzentrum Neuenhäusen Abb. 10: Verbrauchermärkte am Fachmarktstandort Telefunkenstraße und im Ortsteil Neuenhäusen Quelle: cima 2012 Quelle: cima 2016 CIMA Beratung + Management GmbH

18 Demgegenüber ist das ebenfalls von einem selbstständigen Edeka- Kaufmann betriebene E-Center am Fachmarktstandort Telefunkenstraße mit rd qm (inkl. separatem Getränkemarkt) deutlich kleiner. Der Angebotsschwerpunkt des Betriebs liegt ähnlich wie beim Planvorhaben auf dem Sortiment Lebensmittel, Reformwaren, während Sortimente des aperiodischen Bedarfsbereichs nur einen untergeordneten Teil der Verkaufsfläche einnehmen. Durch die weiteren Fachmärkte (u. a. Biomarkt, Drogeriefachmarkt Zoofachmarkt, SB-Möbelmarkt, Baumarkt) ist an der Telefunkenstraße insgesamt auch nach der Schließung des Discounters Lidl ein breites Angebot an vorhabenrelevanten Sortimenten vorhanden. Größere Veränderungen gegenüber 2012 haben sich im Wesentlichen aufgrund zweier Faktoren ergeben. Dies ist zum einen die Schließung des Real am Standort Hasselklink, dessen Umsätze zum größten Teil von den wesentlichen Wettbewerbern in der Stadt Celle aufgenommen wurden. Zum anderen ist aufgrund des gegenüber 2012 gestiegenen Ausgabesatzes im Einzelhandel in Kombination mit einer höheren Kaufkraftkennziffer das Nachfragepotenzial in den Warengruppen Lebensmittel und Reformwaren sowie Drogeriewaren um mehrere Millionen Euro gewachsen. Insgesamt kann festgehalten werden, dass dies Mehrumsätze bei den bestehenden Betrieben zur Folge hatte, die summiert eine ähnliche Größenordnung umfassen wie die modellhaft im Rahmen dieser Verträglichkeitsuntersuchung angesetzten Umsätze des Planvorhabens. Dies bedeutet, dass sich im Gegensatz zu 2012 die Wettbewerber z.t. deutlich umsatzstärker zeigen. CIMA Beratung + Management GmbH

19 4 WIRKUNGSPROGNOSE DES PLANVORHABEN 4.1 Vorbemerkung und rechtliche Einordnung Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Umsatzumlenkungsquote, die in Mio. und in % ausgedrückt wird. Allerdings bedeutet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine unzumutbare Auswirkung. Denn die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage allein ist baurechtlich irrelevant. 1 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die sog. städtebauliche Effekte nach sich zieht (Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen, wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung). 2 Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzuges ist zwischen dem Abstimmungsschwellenwert einerseits und dem Hindernisschwellenwert andererseits zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines numerisch-präzisen Schwellen- oder Rahmenwertes bislang offen gelassen. 3 Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art angenommen (= Abstimmungsschwellenwert ), wenn ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu 1 Berkemann/Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu 34 BauGB 2 OVG Greifswald, U. v , 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v , 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 3 BVerwG vom , 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v , 4 C 14.01, S. 15 UA Lasten der Nachbargemeinde eine Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lässt. 4 5 Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % relevant. 6 Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen markieren.7 Unzumutbar im Sinne eines Hindernisschwellenwertes ist ein Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 4 Urteil vom , 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr OVG Lüneburg, E. v , 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ-RR 03,76; B. v , 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom , 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v , 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg CIMA Beratung + Management GmbH

20 10 % beträgt. Genannt wird allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 %. 8 Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom , 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Umsatzabfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassen. Neuere Rechtsprechungen gehen demnach davon aus, dass erst bei einer Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. 9 Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Abhängigkeit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Bewertung von Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumlenkungsquote nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines Planvorhabens sein sollte. Es bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Umsatzabfluss nur ein Indiz im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.b. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzumverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden Trading-Down-Effekten. Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen bzw. Planvorhaben zur Erweiterung bestehender Betriebe verwendet die cima im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Schwelle als wesentlichen Bewertungsmaßstab. Je nach der Situation vor Ort sind dabei jedoch branchenspezifische Abweichungen (nach oben und unten) grundsätzlich möglich, um den speziellen Gegebenheiten gerecht zu werden. Dies bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung. 8 OVG Koblenz, Urteil vom , 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom , 26 N , NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover CIMA Beratung + Management GmbH

21 4.2 Umsatzprognose Planungsgegenstand ist die Ansiedlung eines E-Centers in der Innenstadt am Standort Wehlstraße/ 77er Straße. Die nachfolgende Abbildung zeigt die Sortiments- und Umsatzstruktur des Vorhabens. Die Gesamtfläche des Verbrauchermarktes und der Konzessionäre basiert auf Angaben des Auftraggebers, die Teilflächen der Sortimente auf Durchschnittswerten von Märkten ähnlicher Größe. Auch die Verkaufsflächen der Konzessionäre sind mit ihren jeweiligen Sortimenten entsprechend berücksichtigt worden. Abb. 11: CIMA Warengruppe Quelle: cima 2017 Sortiments- und Umsatzstruktur des Vorhabens Planung Edeka Konzessionäre Summe VK in m² Umsatz in Mio. VK in m² Umsatz in Mio. VK in m² Umsatz in Mio. periodischer Bedarf ,0 201,5 0, ,1 15,8 Lebensmittel, Reformwaren ,6 161,7 0, ,2 13,2 Drogerie- und Parfümeriewaren 500 2,2 500,0 2,2 Zeitschriften, Schnittblumen 70 0,2 39,8 0,2 109,8 0,4 aperiodischer Bedarf 390 1,1 390,0 1,1 Vorhabenrelevanter Einzelhandel ,1 201,5 0, ,1 16,9 Zur Berechnung der Umsätze der geplanten Verkaufsflächenerweiterungen sind Flächenproduktivitäten zu Grunde gelegt worden, die auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind und sich an der örtlichen Wettbewerbssituation in Celle orientieren. Mit ca. 90,1 % der Verkaufsflächen und ca. 93,7 % der Umsätze entfällt der Großteil des Vorhabens auf die Hauptsortimente des periodischen Bedarfes. Der aperiodische Bedarfsbereich fällt mit ca. 9,9 % der Verkaufsfläche und 6,3 % des Umsatzes deutlich hinter den periodischen Bedarfsbereich zurück. Da sich die Verkaufsflächen- und Umsatzzuwächse des aperiodischen Bedarfsbereichs zudem auch auf verschiedene Sortimente aufteilen, sind Umsatzumverteilungen je Sortiment in relevanten Größenordnungen nicht zu erwarten und bleiben in den folgenden Ausführungen daher unberücksichtigt. Aufgrund des geringen Umsatzvolumens können zentrenschädigende Effekte von vornherein ausgeschlossen werden 10. Gleiches gilt für das Sortiment Zeitschriften/Schnittblumen im periodischen Bedarf. Von diesen Informationen ausgehend prognostiziert die cima für das Planvorhaben im Worst-Case -Ansatz einen zu erwartenden Einzelhandelsumsatz (brutto) von ca. 16,9 Mio. pro Jahr, davon 15,4 Mio. als prüfrelevanter Vorhabenumsatz der Hauptsortimente (Lebensmittel/Reformwaren, Drogerie und Parfümeriewaren). Die Flächenproduktivität über alle Sortimente beträgt rd /qm und bewegt sich damit leicht unterhalb des aktuellen bundesdeutschen Durchschnitts von Edeka mit ca /qm 11. Hierbei wurde u.a. auch berücksichtigt, dass das Planvorhaben zusätzlich über einen mit rd. 387 qm ausgesprochen großen Mall- Bereich verfügt. 10 zur Geringfügigkeit aperiodischer Randsortimente in Lebensmitteldiscountern vgl. z.b. HafenCity Universität Hamburg / Institut für Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg, Qualifizierte Nahversorgung im Lebensmitteleinzelhandel, März Quelle: GfK auf Basis von TradeDimensions (Stand 2015) CIMA Beratung + Management GmbH

22 4.3 Auswirkungsanalyse Die geplante Ansiedlung eines Edeka-Supermarktes in der Konrad- Adenauer-Straße wird in erster Linie eine Verschiebung von Kundenfrequenzen innerhalb des Stadtgebietes von Celle zur Folge haben. Daher ist abzuwägen, inwieweit die Wettbewerber durch Frequenzverluste und Verdrängungsumsätze betroffen sind und negative städtebauliche Effekte zu erwarten sind. Die Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche und die wohnortnahen Versorgungsstrukturen im Untersuchungsgebiet sind dabei das maßgebliche Bewertungskriterium. Die Prognose der Umsatzverlagerungen innerhalb der Einzelhandelsstrukturen geht auf den ökonometrischen Modellansatz von HUFF (Dr. David L. Huff: Defining and Estimating a Trading Area ) zurück. In die Berechnungen fließen die Attraktivität aller konkurrierenden Einzelhandelsstandorte sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein. Voraussetzung für die Entwicklung eines für Celle spezifischen Verhaltensmodells ist die detaillierte Analyse der Einzelhandelsstrukturen innerhalb des relevanten Stadtgebietes und Umlandes. Die cima interpretiert das HUFF-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird. So sind z.b. spezifische Vorlieben für einzelne Betriebstypen und Anbieter (z.b. Oligopol- oder Monopolvorteile einzelner Betreiber) regionalspezifisch zu berücksichtigen. Darüber hinaus sind etablierte Verflechtungen innerhalb des Untersuchungsgebietes zu berücksichtigen. Bei den nachfolgend gerechneten Umverteilungswirkungen wurden folgende Prämissen berücksichtigt: Gleichartige Betriebskonzepte und Absatzformen stehen intensiver im Wettbewerb als unterschiedliche Absatzformenkonzepte. Somit konkurriert ein Lebensmittelvollsortimenter unmittelbar mit nahe gelegenen Lebensmittelvollsortimentern; ein Drogeriefachmarkt zunächst unmittelbar mit benachbarten Drogeriefachmärkten usw.. In Bezug auf die geplante Ansiedlung des Edeka- Verbrauchermarktes hat die Wettbewerbsanalyse aufgezeigt, dass die weiteren Verbrauchermärkte und ein SB-Warenhaus ausschließlich in Fachmarktlagen ansässig sind. In Folge der geplanten Ansiedlung des E-Centers würden somit wesentliche Umsatzanteile von den vorhandenen Betrieben im planungsrechtlich nicht relevanten sonstigen Stadtgebiet außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche umverteilt werden. Je besser die innerstädtische Verkehrsanbindung des Projektstandortes, umso größer ist die räumliche Reichweite. Der Vorhabenstandort befindet sich nahe der Innenstadt von Celle. Die Verkehrsanbindung über die 77er Straße ermöglicht eine gute Erreichbarkeit aus weiten Teilen des Celler Stadtgebietes. Entsprechend große ist demnach auch der Wirkungsbereich des Vorhabens. Auf die Umlandgemeinden sind hingegen keine nennenswerten Auswirkungen zu erwarten. Mobile Kunden aus diesen Bereichen nutzen z.t. bereits heute die Einkaufsmöglichkei- CIMA Beratung + Management GmbH

23 ten der Stadt Celle und erzeugen entsprechende Kaufkraftzuflüsse. Es ist unwahrscheinlich, dass das Vorhaben in größerem Umfang weitere zusätzliche Kunden aus den Umlandgemeinden anziehen wird. Die Umsatzumverteilung findet demnach vor allem zwischen dem Planvorhaben und den maßgeblichen Wettbewerbern innerhalb von Celle statt, zu deren Kunden eben auch die Einwohner der Umlandgemeinden zählen. Bestehende Kaufkraftverflechtungen dürften somit insgesamt eher verfestigt werden. Die nachfolgend ausgewiesenen Umsatzumverteilungsquoten (Abb. 13) beziehen sich auf den Umsatz, der aktuell durch die jeweils vorhandenen Betriebe getätigt wird; d.h., es werden die prozentualen Umsatzeinbußen dieser Betriebe ermittelt. Aus der Berechnung der Umsatzumverteilung für die einzelnen Lagebereiche ergibt sich nachfolgender Überblick zur Umsatzherkunft des prognostizierten Vorhabenumsatzes (Abb. 12). Da es sich hierbei um eine reine Umsatzumverteilung handelt, ist die Aufteilung der Umsatzherkunft auf die einzelnen Standorte innerhalb des Untersuchungsgebietes stark an dem dort vorhandenen Wettbewerb orientiert. Aufgrund der unterschiedlichen Verteilung der Wettbewerber variiert die Umsatzherkunft in den einzelnen Warengruppen. Abb. 12: Quelle: cima 2017 Umsatzherkunft des Planvorhabens Umsatzherkunft durch Umverteilung in... in Mio. in % Zentralen Versorgungsbereichen: 3,52 22,9 ZV Innenstadt 0,99 6,5 STZ Lauensteinplatz 0,10 0,6 STZ Neuenhäusen 0,73 4,7 NVZ Heeseplatz 0,15 1,0 NVZ Windmühlenstraße 0,15 1,0 NVZ Hannoversche Heerstraße Süd 0,55 3,6 NVZ Altencelle 0,85 5,5 Sonder- und Fachmarktstandorte: 7,67 49,8 Fachmarkt-Standort Telefunkenstraße 3,10 20,1 Fachmarkt-Standort An der Hasenbahn/ Vor der Fuhren 4,57 29,7 Sonstige Lagen: 3,60 23,4 solitäre Lebensmittelmärkte in den Ortsteilen Altencelle und Blumlage 0,70 4,6 solitäre Lebensmittelmärkte im Ortsteil Hehlentor 1,02 6,7 solitäre Lebensmittelmärkte im Ortsteil Neuenhäusen 1,87 12,2 sonstige Orte, diffuse Umsatzumverlagerungen 0,59 3,9 Gesamtsumme 15,39 100,0 Die cima kommt zu dem Ergebnis, dass mit ca. 96 % der überwiegende Teil der durch das Planvorhaben generierten Umsätze innerhalb der Stadt Celle umverteilt werden. Grundsätzlich wirken sich die Umsatzumverteilungen aufgrund der Angebotsstruktur des Planvorhabens (große Verkaufsfläche, hohe Angebotstiefe) sowie der Ansprache derselben Käuferschicht insbesondere zu Lasten von Standorten anderer großer Lebensmittelvollsortimenter aus. Dies sind die Fachmarktstandorte Telefunkenstraße und An der Hasenbahn/ Vor den Fuhren, an denen zu- CIMA Beratung + Management GmbH

24 sammen gut die Hälfte des Vorhabenumsatzes (50 %) geniert wird. Letzterer wird aufgrund der aktuell dominierenden Wettbewerbsposition des real,- SB-Warenhauses im südlichen Celler Stadtgebiet etwas stärker tangiert (30 %). Aufgrund der Lage des Planvorhabens südlich von Altstadt und Aller ist die Erreichbarkeit des Vorhabenstandortes aus den nördlichen Stadtteilen nicht optimal. Da das Vorhaben nach dem Marktaustritt des Real in Groß Hehlen den nächstgelegenen Verbrauchermarkt für die Einwohner der nördlichen Stadtteile darstellt, ist der aktuell größte Anbieter Edeka in der Telefunkenstraße mit ca. 20 % des Vorhabenumsatzes ebenfalls stark betroffen. In den zentralen Versorgungsbereichen der Stadt Celle werden rd. 23 % des Vorhabenumsatzes umverteilt. Mit einem absoluten Umsatzanteil von maximal 1 Mio. trägt jeder einzelne zentrale Versorgungsbereich allerdings nur in begrenztem Maße zum erzielbaren Gesamtumsatz bei, da die dortigen Lebensmittelmärkte vorrangig der Nahversorgung der umliegenden Wohngebiete dienen. Dies gilt aufgrund des dort aktuell eher überschaubaren bzw. spezialisierten Lebensmittelangebots auch für die Innenstadt. Der Umsatzanteil von 6,5 % ist hier in höherem Maße auch auf Umverteilungen im Bereich Drogerie- und Parfümeriewaren zurückzuführen. Von den verschiedenen Standorten solitär gelegener Lebensmittelmärkte innerhalb des Untersuchungsgebiets entstammen weitere rd. 23 % des Vorhabenumsatzes. Auf die Anbieter In den Ortsteilen Altencelle und Blumlage entfällt dabei aufgrund der überwiegend discountorientierten Angebotsstruktur mit rd. 4,6 % der geringste Anteil, wobei der dem Planvorhabenstandort nahe gelegene Lebensmitteldiscounter Netto im Ortsteil Blumlage stärker zur Umsatzherkunft beiträgt, als der Anbieter Lidl in Altencelle. Im Ortsteil Hehlentor wird rd. 6,7 % des Umsatzes geniert. Hier ist neben drei Discountern auch ein weiterer Edeka ansässig. Am stärksten ist mit ca. 12 % des Vorhabenumsatzes der Ortsteil Neuenhäusen betroffen. Aufgrund der ähnlichen Angebotsausrichtung entstammt hier ein bedeutender Teil des Umsatzes dem Standort des Combi- Verbrauchermarktes. Der Umsatzanteil, der an Standorten außerhalb des Untersuchungsgebiets umverteilt würde, beträgt anteilig 4 % und ist mit einem geringen absoluten Wert von rd. 0,59 Mio. nahezu bedeutungslos. Dabei handelt es sich zum einen um Umsatzumverteilungen von Celler Standorten außerhalb des Untersuchungsgebietes sowie um Käufe von Pendlern, die heute in außerhalb der Stadt Celle gelegenen Einkaufsstandorten getätigt werden. Diese Streuumsätze können jedoch keinem speziellen Einkaufsort zugeordnet werden. CIMA Beratung + Management GmbH

25 Abb. 13: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens * Zusammenfassung der Ortsteile Altencelle und Blumlage, da sonst eine methodisch unzulässige Umverteilung auf einen einzelnen Anbieter erfolgen würde. Quelle: cima 2017 ZV Innenstadt STZ Lauensteinplatz STZ Neuenhäusen NVZ Heeseplatz CIMA Warengruppe Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % Lebensmittel, Reformwaren 13,7 0,60 4,3 3,5 0,07 1,9 8,4 0,66 7,9 4,2 0,13 3,2 Drogerie- und Parfümeriewaren 14,0 0,40 2,8 0,3 0,03 10,3 0,5 0,06 12,1 0,3 0,02 8,0 Vorhabenrelevanter Einzelhandel 27,8 0,99 3,6 3,8 0,10 2,6 8,9 0,73 8,2 4,4 0,15 3,5 NVZ Windmühlenstraße NVZ Hannoversche Heerstraße Süd NVZ Altencelle Fachmarkt-Standort Telefunkenstraße CIMA Warengruppe Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % Lebensmittel, Reformwaren 2,2 0,13 5,9 5,3 0,53 10,0 7,7 0,79 10,3 13,9 2,51 18,0 Drogerie- und Parfümeriewaren 0,2 0,02 10,6 0,4 0,02 5,2 0,7 0,05 8,0 3,2 0,58 18,4 Vorhabenrelevanter Einzelhandel 2,4 0,15 6,3 5,7 0,55 9,7 8,4 0,85 10,1 17,1 3,10 18,1 Fachmarkt-Standort An der Hasenbahn/ Vor den Fuhren solitäre Lebensmittelmärkte in den Ortsteilen Altencelle und Blumlage* solitäre Lebensmittelmärkte im Ortsteil Hehlentor solitäre Lebensmittelmärkte im Ortsteil Neuenhäusen CIMA Warengruppe Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz Umsatz aktuell Verdrängungsumsatz in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % in Mio. in Mio. in % Lebensmittel, Reformwaren 24,8 3,97 16,0 7,7 0,79 10,3 10,1 0,93 9,2 13,6 1,72 12,6 Drogerie- und Parfümeriewaren 4,8 0,60 12,6 0,6 0,05 8,0 0,9 0,10 10,3 1,0 0,15 15,1 Vorhabenrelevanter Einzelhandel 29,6 4,57 15,5 8,3 0,70 8,5 11,0 1,02 9,3 14,6 1,87 12,8 CIMA Beratung + Management GmbH

26 Die ökonomische Wirkungsprognose zeigt, dass durch die Ansiedlung eines E-Centers am Standort Wehlstraße/77er Straße Umsatzverteilungen ausgelöst werden würden, die in einigen Lagebereichen Bereichen oberhalb des Abwägungsschwellenwertes (= 7 bzw. 10% Umsatzverteilung) liegen würden: Auswirkungen auf die Innenstadt Die Betrachtung der Umverteilungsquoten zeigt, dass durch das Planvorhaben im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt nur geringe Umsatzumverteilungen ausgelöst werden. Diese bleiben in beiden Warengruppen deutlich unterhalb der abwägungsrelevanten 10 %-Schwelle und sind daher als unproblematisch zu beurteilen. Grund dafür sind die vergleichsweise geringen Verdrängungsumsätze von rd. 0,99 Mio. (gesamt), welche in Relation zu einem hohen Ist-Umsatz von rd. 27,8 Mio. stehen. Im Sortiment Lebensmittel, Reformwaren findet mit rd. 0,6 Mio. die höchste absolute Umverteilung statt (4,3 %). Betroffen sind dabei sowohl die beiden klassischen Nahversorgern Penny und Lobetal-Frischmarkt als auch die Betriebe des Lebensmittelhandwerks und spezialisierte Anbieter (Feinkost, Wein usw.). Die prognostizierte Größenordnung ist jedoch nicht geeignet, mehr als überschaubare absatzwirtschaftliche Auswirkungen nach sich zu ziehen. Hinzu kommt, dass diverse der tangierten Lebensmittelläden wesentliche Teile ihres heutigen Umsatzes durch gezielte Einkäufe von Stammkunden der Innenstadt generieren, wobei es sich jedoch kaum um typische Versorgungskäufe handelt. Es ist anzunehmen, dass Innenstadtbesucher, sofern sie zukünftig gleichzeitig auch das E-Center für den Einkauf von Waren des täglichen Bedarfs aufsuchen, i. d. R. zuerst die Innenstadt aufsuchen werden (Grund: Kühlungserfordernis bei eingekauften Lebensmitteln). Dies erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass spezialisierte Produkte bei vergleichbarem Angebot auch zukünftig bei den bewährten Geschäften in der Innenstadt erworben werden. Da das Geschäftsformat E- Center insbesondere bei spezialisierten Lebensmitteln ebenfalls eher im hochpreisigen Segment agiert, wird das Planvorhaben hier gegenüber Fachgeschäften nur bedingt über Wettbewerbsvorteile verfügen. Exkurs Feuerwache: Derzeit wird auch das Gelände der alten Feuerwache in der Bergstraße neu strukturiert. Vorgesehen sind Wohn- und Geschäftshäuser mit insgesamt ca m² gewerblicher Nutzfläche. Auf einem Teil dieser Flächen soll Einzelhandel des periodischen Bedarfs angesiedelt werden, wobei derzeit noch nicht feststeht, ob es sich dabei um Lebensmittel oder Drogerie-/Parfümeriewaren handeln wird. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wird die Verkaufsfläche kleiner als 800 m² sein. Da im Rahmen eines Verträglichkeitsgutachtens nur der tatsächliche Bestand sowie hinreichend konkrete Planvorhaben berücksichtigt werden, kann die Feuerwache zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Gutachtens nicht in die Berechnungen einbezogen werden. Dennoch ist es möglich, zumindest eine grundsätzliche Einschätzung zu geben. Zwei Faktoren spielen dabei eine wesentliche Rolle. Zum einen sind in der Innenstadt ansässige Betriebe grundsätzlich weniger auf motorisierte Kundschaft ausgelegt und angewiesen, da ein anderer Kundentyp - der zu Fuß gehende Innenstadtbesucher - angesprochen wird. Kunden, die das umfangreichere Angebot bei großflächigen Lebensmittelanbietern bevorzugen, suchen bereits heute andere Standorte auf. Diese stehen mit dem geplanten E-Center deutlich stärker im Wettbewerb als die zwar relativ nahen, aber eben sehr viel kleineren Anbieter in der Innenstadt. Zum anderen erhöht sich der Umsatz im Zentralen Versor- CIMA Beratung + Management GmbH

27 gungsbereich Innenstadt 12 durch die Ansiedlung weiteren Einzelhandels aus dem periodischen Bedarfsbereich. Der höhere Umsatz in Verbindung mit nur marginal veränderten Kundenströmen führt wenn überhaupt nur zu geringfügig höheren Umsatzumverteilungsquoten in der Innenstadt, die keinesfalls zu einer Unverträglichkeit führen würden. Falls es sich bei dem neuen Betrieb um einen weiteren Drogeriefachmarkt handeln sollte, stellt sich eher die Frage, ob der Wettbewerbsdruck in der Innenstadt selbst nicht zu groß wird. Sollte es sich um eine Verlagerung der kleineren Rossmann-Filiale handeln, besteht diese Gefahr nicht. Auswirkungen auf die Stadtteilzentren Für das Stadtteilzentrum Lauensteinplatz beträgt die gesamte absolute Umverteilung lediglich rd. 0,10 Mio., was einer Quote von 2,6 % über alle vorhabenrelevanten Sortimente entspricht. Im Bereich Lebensmittel/Reformwaren liegt die Quote bei nur 1,9 %. In der Warengruppe Drogerie- und Parfümeriewaren ist sie mit 10,3 % zwar vergleichsweise hoch. Hier handelt es sich jedoch um eine mit nur 0,03 Mio. geringe absolute Umsatzumverteilung, die zudem ein Randsortiment betrifft. Dies ist als sehr begrenzte absatzwirtschaftliche Auswirkung zu bewerten, die in keinster Weise geeignet ist, negative städtebauliche Folgen nach sich zu ziehen. Das dem Vorhabenstandort nahe gelegene Stadtteilzentrum Neuenhäusen weist im Sortiment Lebensmittel, Reformwaren eine Umverteilungsquote von 7,9 % und bei Drogerie- und Parfümeriewaren einen abwägungsrelevanten Wert von 12,1 % auf. Betroffen sind hier die beiden Lebensmitteldiscounter Lidl und Penny, die 12 Dabei handelt es sich allerdings nicht um den kompletten Umsatz des neuen Betriebes, da dieser seinerseits auch Umsatzumverteilungseffekte u.a. bei seinen Wettbewerbern der Innenstadt auslöst. durch das Planvorhaben unter einen leicht erhöhten Wettbewerbsdruck gestellt werden. Es handelt sich zwar um unterschiedliche Betriebstypen, jedoch ist die räumliche Nähe nicht zu unterschätzen. Insbesondere der Lidl-Markt erhält im Bereich der Nahversorgung deutliche Konkurrenz, da sich sein fußläufiges Einzugsgebiet mit jenem des Planvorhabens zukünftig überschneiden wird. Eventuelle Betriebsschließungen sind aus Sicht der CIMA jedoch in keinster Weise zu befürchten. Beide Discounter verfügen über marktgerechte Standorte, die für die Betreiber attraktive Rahmenbedingungen bieten. Auch hier ist die höhere Quote in der Warengruppe Drogerie- und Parfümeriewaren aufgrund des überschaubaren Anteils am Gesamtumsatz der betroffenen Betriebe als unkritisch einzuordnen. Auswirkungen auf die Nahversorgungszentren Im Nahversorgungszentrum Heeseplatz erweisen sich die Umverteilungseffekte im Hauptsortiment mit 3,2 % als sehr gering. Auch der prognostizierte Wert von 8,0 % bei Drogerie- und Parfümeriewaren ist als verträglich zu bewerten, zumal nur ein Randsortiment betroffen ist. Dies gilt auch für das Nahversorgungszentrum Windmühlenstraße im Sortiment Lebensmittel, Reformwaren (5,9 %) und auch bei Drogerie- und Parfümeriewaren (10,6 %), da der absolute Umsatzrückgang lediglich rd. 0,02 Mio. beträgt. Die Nahversorgungszentren Hannoversche Heerstraße Süd und Altencelle sind im periodischen Bedarfsbereich von Umverteilungseffekten von 9,7 % bzw. 10,1 % betroffen, wobei hier insbesondere das Sortiment Lebensmittel, Reformwaren mit Umsatzeinbußen von 0,53 Mio. bzw. 0,79 Mio. stärker tangiert wird. CIMA Beratung + Management GmbH