Verträglichkeitsgutachten zur Betriebsverlagerung. eines Drogeriemarktes in Bassum. München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A)

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1 Verträglichkeitsgutachten zur Betriebsverlagerung und Verkaufsflächenerweiterung eines Drogeriemarktes in Bassum München Stuttgart Forchheim Köln Leipzig Lübeck Ried(A) CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck T F schache@cima.de Stadtentwicklung Marketing Regionalwirtschaft Einzelhandel Wirtschaftsförderung Quelle: cima Projektleiter: Dipl.-Geogr. Martin Kremming Bearbeitung: B.Sc. Geogr. Kilian Schache Lübeck, 07. Juli 2015 Citymanagement Immobilien Organisationsberatung Kultur Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Es wurden Fotos, Grafiken u. a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage ganz oder teilweise in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht, übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA Beratung + Management GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche vor allem gewerbliche Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH in Lübeck. Seite 2

3 Inhaltsverzeichnis 1 Auftrag und Aufgabenstellung Ausführungen zu Planvorhaben und Standort in Bassum Beschreibung des Planvorhabens Verkehrsanbindung des Standortes Rahmenbedingungen Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsanalyse Vorhabenrelevante Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet Vorhabenrelevante Angebotssituation im Untersuchungsgebiet Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Stadt Bassum Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Stadt Syke Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Samtgemeinde Bruchhausen-Vilsen Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Samtgemeinde Schwaförden Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Stadt Twistringen Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Samtgemeinde Harpstedt Wirkungsprognose des Planvorhabens Ökonomische Wirkungsprognose Vorbemerkung und rechtliche Einordung Umsatzerwartung des Planvorhabens Auswirkungsanalyse der Umsatzumverteilung Raumordnerische Vorgaben und deren Bewertung Kongruenzgebot Konzentrationsgebot Integrationsgebot Abstimmungsgebot Beeinträchtigungsverbot Abschließende Bewertung und Empfehlung Methodik Übersicht Sortimente Die von der cima differenzierten Betriebstypen Berechnung der Kennzahlen Seite 3

4 Abbildungsverzeichnis Abb. 21: Die 32 cima-sortimente Abb. 1: Altstandort Rossmann in der Sulinger Straße Abb. 2: Lage des Plangebietes (Makrostandort)... 7 Abb. 3: Planstandort am Nahversorgungszentrum Lindenmarkt... 9 Abb. 4: Lage des Plangebietes in Bassum (Mikrostandort Nahversorgungszentrum Lindenmarkt)...10 Abb. 5: Lage des Plangebietes in Bassum (Luftbild)...11 Abb. 6: Untersuchungsgebiet Planvorhaben Drogeriefachmarkt Bassum...12 Abb. 7: Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen im Untersuchungsgebiet...13 Abb. 8: Vorhabenrelevante Angebotssituation in Bassum...14 Abb. 9 Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Bassum (Innenstadt)...15 Abb. 10 Zentralen Versorgungsbereich Syke...17 Abb. 11: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Syke (schematische Darstellung)...18 Abb. 12: Zentraler Versorgungsbereich Bruchhausen-Vilsen...18 Abb. 13: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Bruchhausen- Vilsen (schematische Darstellung)...19 Abb. 14: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Twistringen (schematische Darstellung)...21 Abb. 15: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Harpstedt (schematische Darstellung)...22 Abb. 16: Verkaufsfläche des Planvorhabens...24 Abb. 17: Umsatzerwartung des Planvorhabens...25 Abb. 18: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens auf die Stadt Bassum...29 Abb. 19: Umsatzumverteilungseffekte des Planvorhabens auf das weitere Untersuchungsgebiet...29 Abb. 20: Umsatz-Kaufkraft-Relation des Planvorhabens...34 Seite 4

5 1 Auftrag und Aufgabenstellung Auftrag und Zielsetzung Erstellung eines Verträglichkeitsgutachtens für die Standortverlagerung eines ROSSMANN Drogeriemarktes vom (Alt-)Standort Sulinger Straße (Innenstadt) zum (Neu-)Standort Bahnhofstraße (Nahversorgungszentrum Lindenmarkt) in der Stadt Bassum. Im Detail ist die Realisierung eines Neubaus am Vorhabenstandort inklusive der Ansiedlung eines ROSSMANN Drogeriefachmarktes mit einer Gesamtverkaufsfläche von 800 qm (Erdgeschossnutzung) geplant. Ergänzend sind im Obergeschoss des Gebäudes weitere Nutzungen die Ansiedlung einer Facharztpraxis ist geplant angedacht. Die zentrale Fragestellung ist die Ermittlung der Auswirkungen der geplanten Einzelhandelsentwicklung auf die Wettbewerbsstrukturen innerhalb der Stadt Bassum und im betroffenen Umland sowie die planungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens. Auftraggeber Horst-Dieter Jobst Stadt Bassum Zeitraum Mai bis Juni 2015 Aufgabenstellung und Untersuchungsdesign Beschreibung und Bewertung des Planvorhabenstandortes in der Bahnhofstraße (Lindenmarkt) in Bassum Ökonomische Wirkungsanalyse: Prognose über die warengruppenspezifischen Umsatzverlagerungen innerhalb des definierten Untersuchungsgebietes differenziert nach Zentralen Versorgungsbereichen und sonstigen Einzelhandelslagen Aussagen zu den zu erwartenden städtebaulichen Auswirkungen des Planvorhabens auf Basis der ökonomischen Wirkungsanalyse im Sinne 11 Abs. 3 BauNVO Schwerpunkt der Untersuchung sind die Auswirkungen des Vorhabens auf die Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Bassum sowie im Umland Berücksichtigung der raumordnerischen und landesplanerischen Vorgaben: - Landesraumordnungsprogramm Niedersachsen (LROP 2008/2012 bzw. die in Aufstellung befindliche Fortschreibung 2014) - Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen (RZEHK 2008, Fortschreibung 2014) Empfehlungen für die Umsetzung des Vorhabens: Planungs- und Handlungsempfehlungen zur Dimensionierung etc. Vorbemerkung zur Methodik Im Kontext der hier vorliegenden gutachterlichen Stellungnahme erfolgte eine vollständige Erhebung aller Wettbewerber in der vorhabenrelevanten Branche Drogerieartikel in den Zentralen Versorgungsbereichen des definierten Untersuchungsgebietes durch das cima-projektteam im Mai 2015 mit einer Aufnahme der Verkaufsflächen und der Sortimente. Nicht flächendeckend erhoben wurde der Geschäftsbesatz außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche; außerhalb der Zentralen Versorgungsbereiche wurden die relevanten Wettbewerber ab ei- Seite 5

6 ner Verkaufsfläche von 400 qm erfasst. Ergänzend konnten durch geeignete Internetrecherchen sowie die Auswertung vorliegender Gutachten auch kleinteiligere Anbieter identifiziert werden, die in der Bewertung der Einzelhandelsstandorte hinreichend berücksichtigt wurden. Um den oft großflächigen Randsortimenten gerecht zu werden, wurden auch Geschäfte der Brache Lebensmittel nach der genannten Methodik erhoben und fließen somit in die Analyse mit ein. Die Ermittlung der relevanten Einzelhandelsumsätze erfolgte über veröffentlichte Angaben bundesweit tätiger Unternehmen, cimainterne Unternehmensdaten sowie einer Inaugenscheinnahme der Unternehmen hinsichtlich ihrer Wettbewerbsfähigkeit. Die erarbeitete, gutachterliche Stellungnahme nimmt ausschließlich Bezug auf Fragestellungen der Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Bassum. Umweltrelevante Fragestellungen sowie Fragen der Leistungsfähigkeit der verkehrlichen Erschließung bleiben hier weitgehend außer Acht. Die Beurteilung der städtebaulichen Verträglichkeit des Planvorhabens erfolgt unter Zugrundelegung der Prüfungsanforderungen des BauGB sowie der Vorgaben des LROP Niedersachsen 2008 bzw. der in Aufstellung befindlichen Fortschreibung des LROP 2014 sowie des RZEHK Region Bremen 2008 (Fortschreibung 2014). Wirkungsanalyse Die ökonomische Wirkungsanalyse zeigt die Auswirkungen des Planvorhabens auf die Zentralen Versorgungsbereiche in der Stadt Bassum sowie im weiteren Untersuchungsgebiet auf. Die erwarteten Umsatzverlagerungen werden in absoluten und relativen Werten auf der Grundlage einer ökonometrischen Modellrechnung nach HUFF 1 berechnet. Abschließende gutachterliche Stellungnahme Die erzielten Projektergebnisse gehen in die abschließende Wertung zur Übereinstimmung / Nichtübereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung in die Empfehlungen zur weiteren Vorgehensweise ein: Prüfung der Übereinstimmung des Vorhabens mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung und der Landesplanung, u. a. Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche innerhalb des definierten Untersuchungsgebietes Empfehlungen zum weiteren Vorgehen Nachfrageanalyse Das projektrelevante Kaufkraftpotenzial im Untersuchungsgebiet wurde auf der Grundlage aktueller Einwohnerzahlen, warengruppenspezifischer Verbrauchsausgaben sowie des örtlichen Kaufkraftniveaus berechnet. 1 Das HUFF-Modell ist ein ökonometrisches Denk- und Rechenmodell, das Einkaufsattraktivitäten und Zeitdistanzen zur Berechnung von Kaufkraftströmen miteinander gewichtet. Die cima hat langjährige Erfahrung, die theoretischen Modellrechnungen auf Plausibilität zu prüfen und realistische regionale Szenarien abzuleiten. Seite 6

7 2 Ausführungen zu Planvorhaben und Standort in Bassum 2.1 Beschreibung des Planvorhabens In der Stadt Bassum wird derzeit die Standortverlagerung eines ROSSMANN Drogeriefachmarktes vom bisherigen Standort in der Sulinger Straße (Alter Amtshof, vgl. Abb. 1) zum neuen Standort in der Bahnhofstraße 27 (Lindenmarkt, vgl. Abb. 3) diskutiert. Die Verlagerung würde somit innerhalb der Bassumer Kernstadt aus dem Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt hin zu einem direkt an das Nahversorgungszentrum Lindenmarkt angrenzende und für dieses als Potenzialfläche ausgewiesenen Standort erfolgen (vgl. Abb. 2). Abb. 1: Altstandort Rossmann in der Sulinger Straße Abb. 2: Lage des Plangebietes (Makrostandort) Neustandort Altstandort Quelle: cima Kartengrundlage: openstreetmap Bearbeitung: cima 2015 Seite 7

8 Die Entwicklungsfläche befindet sich zentral in der Kernstadt Bassum also in integrierter Lage direkt an der Kreuzung Bahnhofstraße / Kurze Straße westlich der bisherigen Geschäftsflächen des Lindenmarktes. Mit der Betriebsverlagerung ist auch die Vergrößerung der Verkaufsfläche von heute rd. 470 qm auf dann ca. 800 qm angedacht, um die Filiale an die aktuellen Standards des Unternehmens anzupassen. Dazu gehört, dass die Gänge verbreitert werden, um ein bequemeres Begegnen bspw. mit Einkaufswagen, Kinderwagen und Rollatoren zu ermöglichen. Niedrigere Regale sollen den Kunden die Erreichbarkeit der Waren und die Orientierung in der Filiale erleichtern. Für die Betriebsabläufe ermöglicht die Erweiterung u. a. ein leichteres Rangieren mit Hubwagen und das Aufstellen größerer Warenmengen, wodurch der Personalaufwand für das Nachfüllen von Ware reduziert wird. Weiterhin ist durch die Nähe zur Fachmarktagglomeration Lindenmarkt eine Erhöhung der Kundenfrequenz gewünscht. Neben der Einzelhandelsnutzung durch den Drogeriefachmarkt im Erdgeschoss ist die Ansiedlung einer Facharztpraxis im Obergeschoss geplant. 2.2 Verkehrsanbindung des Standortes Mit einer Entfernung von etwa 400 m ist der Bahnhof Bassum fußläufig unproblematisch vom Planareal aus zu erreichen. Dieser dient trotz Anbindung an die Regio-S-Bahn mit Halt im Ortsteil Bramstedt jedoch nicht der Binnenerschließung und ist damit für ein Vorhaben des nahversorgungsrelevanten Einzelhandels von geringer direkter Bedeutung. Zu bedenken sind jedoch die Verkehrsströme (Fußgänger, Radverkehr und Pkw), die entlang des Vorhabenstandortes vom und zum Bahnhof Bassum führen. Vom Bahnhof Bassum verkehren die vier Linien (181, 182, 183 und 184) des BürgerBus Bassum e. V. jeweils im 165-Minutentakt (viermal täglich). Die Linien 181 und 182 halten zudem auch direkt am Lindenmarkt (Haltestelle Lindenmarkt (Inkoop)). Die geringe Taktfrequenzen sowie das Sitzplatzangebot der Fahrzeuge lassen auf die marginalen Auswirkungen dieses ÖPNV-Angebotes auf den Einzelhandel schließen. Dennoch sollte die Bedeutung nicht unterschätzt werden. Auch einige lokale und regionale Buslinien wie etwa die Linie 101 Richtung Bremen Hbf, Linie 105 nach Neubruchhausen sowie Linie 123 nach Sulingen verkehren ab dem Bassumer Bahnhof. Die Linien 101 und 123 halten zusätzlich an der Haltestelle Bahnhofstraße (Kreuzung Bahnhofstraße / Sulinger Straße). Gerade die Anbindung der Nachbarstädte und die Unterwegshalte in einigen Bassumer Ortsteilen haben tendenziell eine größere Bedeutung für den Einzelhandel. Es lässt sich also sagen, dass die unmittelbare ÖPNV-Anbindung des Vorhabenstandorts verbesserungswürdig ist. Bezieht man den Bahnhof Bassum jedoch in die Betrachtung mit ein, so befindet sich in noch fußläufiger Entfernung ein Knotenpunkt des städtischen und regionalen Busverkehrs mit SPNV-Anbindung per Regionalexpress und Regio-S-Bahn. Die Anschlussstelle zur Ortsumgehung (Bundesstraße B 51) ist ca. 1,2 km vom Vorhabenstandort entfernt, was trotz der relativ zentralen Lage eine gute regionale Verkehrsanbindung bedeutet, die Anschluss in alle Richtungen bietet. An der gleichen Stelle beginnt auch die Landesstraße L 332 Richtung Neubruchhausen. Das innerstädtische Straßennetz in der Nähe des Vorhabenstandorts ist durch Wohngebietsstraßen mit geringem Verkehrsdurchfluss geprägt. Einzige Ausnahme bildet hierbei die Bahnhofstraße, die als Verbindung von der Innenstadt hauptsächlich in Richtung Osten dient. Da der Vorhabenstandort direkt an der Bahnhofstraße liegt, ist die Zufahrt zu diesem problemlos möglich. Seite 8

9 Bedacht werden muss hierbei jedoch in jedem Falle das bereits heute verhältnismäßig hohe Verkehrsaufkommen in der Bahnhofstraße. Hier wirkt der Lindenmarkt bereits heute als Hemmnis für den fließenden Verkehr insbesondere hervorgerufen durch die Ein- und Ausfädelungsvorgänge. Ähnliches gilt auch für die Parkplatzsituation am geplanten Standort. In Zeiten starker Nachfrage ist die Parkkapazität am Lindenmarkt bereits heute häufig ausgeschöpft. Die verhältnismäßig enge Anordnung der Parkbuchten führt ebenfalls zu Problemen. Da in Zusammenhang mit dem Planvorhaben auch neue Parkplätze geplant sind, ist von einer Abmilderung der Problemsituation auszugehen. Da das zu untersuchende Vorhaben weiteren Verkehr generieren wird, sollten Maßnahmen ergriffen werden um künftige Konflikte zu vermeiden. Auf die ungünstige Situation für Fahrradfahrer und Fußgänger auf dem Gelände des Fachmarktzentrums sei in diesem Zusammenhang nur am Rande hingewiesen. Auch hier müssen Verbesserungen für das neue Vorhaben im Vergleich zur heutigen Situation angestrebt werden. Der bestehende und etablierte Nahversorgungs- und Fachmarktstandort übernimmt eine bedeutende Versorgungsfunktion für die Bewohner der Stadt Bassum. Bedingt durch den Angebotsmix und die Angebotsstruktur wird der Lindenmarkt auch von Kunden aus dem Umland frequentiert. Dieser Situation soll das erweiterte Untersuchungsgebiet (vgl. Abb. 6) Rechnung tragen. Die geplante Neuansiedlung eines Drogeriefachmarktes würde die Versorgungssituation am Standort Lindenmarkt nachhaltig absichern sowie qualitativ und quantitativ stärken. Dieser könnte außerdem eine aktuell bestehende Angebotslücke am Standort Lindenmarkt schließen. Problematisch ist hierbei, dass es sich bei der bestehenden Filiale von ROSSMANN in der Sulinger Straße um den einzigen Drogeriefachmarkt innerhalb Bassums handelt. Zudem ist dieser Betrieb aktuell der einzige Anbieter aus dem Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente innerhalb der Bassumer Innenstadt. Der Drogeriefachmarkt fungiert somit als wichtiger Frequenzbringer für die umliegenden Geschäfte des aperiodischen Bedarfs. Abb. 3: Planstandort am Nahversorgungszentrum Lindenmarkt 2.3 Rahmenbedingungen In direkten Nahbereich des Planvorhabenstandortes ist im Nahversorgungszentrum Lindenmarkt eine Einzelhandelsagglomeration zu finden. Neben dem INKOOP Lebensmittelfrischemarkt sind hier ein KIK Textilfachmarkt sowie ein TEDI mit größerer Verkaufsfläche zu finden. Ergänzt wird das Angebot durch die Fachgeschäfte PAPIER UND TINTE, KIND HÖRGERÄTE, BÄCKEREI HANSEMANN, LINDEN- MARKT APOTHEKE und WISLOH. Zudem sind auch einzelne Gastronomiebetriebe sowie Dienstleistungsnutzungen vorhanden. Seite 9

10 Quelle: cima Im Rahmen dieses Gutachtens ist zunächst die Frage der grundsätzlichen Eignung des Standortes zu klären und ob das Planvorhaben zur nachhaltigen Verbesserung und langfristigen Sicherung der Nahversorgung in der Stadt Bassum beiträgt. Es ist zu konstatieren, dass der Vorhabenstandort als, direkt an das Nahversorgungszentrum Lindenmarkt angrenzende, Potenzialfläche grundsätzlich für die Ansiedlung eines weiteren Einzelhandelsbetriebs geeignet ist. Unter Berücksichtigung der Vorgaben des Einzelhandelskonzepts Bassum 2 ist jedoch die Beurteilung möglicher Wechselwirkungen mit dem Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt von besonderer Relevanz. Mögliche Wechselwirkungen zwischen dem Planstandort in der Bahnhofstraße (Lindenmarkt) und dem Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt (Sulinger Straße sowie Teile der Bremer Straße, Lange Straße und Kirchstraße) sind somit detailliert zu untersuchen. Voraussetzung für die Genehmigung des Planvorhabens ist der Nachweis der städtebaulichen Verträglichkeit (Auswirkung auf die Zentralen Versorgungsbereiche und die wohnungsnahe Versorgung) durch eine differenzierte Einzelfallbetrachtung und eine Auseinandersetzung mit den lokalen Strukturen und Potenzialen. Es ist die Frage zu beantworten, ob die geplante Betriebsverlagerung des Drogeriefachmarktes ROSSMANN negative städtebauliche Auswirkungen auf die bestehenden Versorgungsstrukturen sowohl in der Stadt Bassum als auch im definierten Umland zur Folge hat und nicht im Widerspruch zu den Vorgaben der Landeplanung und der Raumordnung steht. Die ökonomische Wirkungsanalyse wird in Kap. 4.1 dokumentiert und gutachterlich bewertet. Abb. 4: Lage des Plangebietes in Bassum (Mikrostandort Nahversorgungszentrum Lindenmarkt) 2 Die Entwurfsfassung der Aktualisierung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Bassum (cima 2015, aktuell in Aufstellung) ist in Absprache mit der Stadtverwaltung als Grundlage für die vorliegende Verträglichkeitsuntersuchung heranzuziehen. Kartengrundlage: openstreetmap Bearbeitung: cima 2015 Seite 10

11 Aus gesamtstädtischer Perspektive ist das Planvorhaben vor dem Hintergrund, die bestehenden Nahversorgungsstrukturen zu stärken und die grundzentrale Versorgungsfunktion mit Gütern des täglichen Bedarfs zu sichern grundsätzlich positiv zu bewerten. Durch die zukunftsfähige Positionierung des ROSSMANN-Drogeriefachmarktes am neuen Standort kann die Versorgung der Bassumer Bevölkerung mit Gütern des täglichen Bedarfs (vor allem Drogerieartikel) in zentraler Lage in der Kernstadt langfristig sichergestellt werden. Nicht zu vernachlässigen sind jedoch die bereits genannten, negativen Aspekte, die eine genaue Betrachtung der ökonomischen Auswirkungen (vgl. Kap. 4), insbesondere auf den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt, erforderlich machen. Abb. 5: Lage des Plangebietes in Bassum (Luftbild) Kartengrundlage: googlemaps Bearbeitung: cima Seite 11

12 3 Untersuchungsgebiet und Wettbewerbsanalyse Das Untersuchungsgebiet des Planvorhabens beschreibt den Raum, innerhalb dessen wettbewerbsrelevante Einzelhandelsstandorte durch Umsatzverlagerungen betroffen sein könnten. Hierbei ist zu beachten, dass das Untersuchungsgebiet einen weiteren räumlichen Radius umfasst als das zu erwartende Einzugsgebiet des Planvorhabens. Nur so können die Umsatzumverteilungseffekte auch für die weiter entfernt gelegenen Städte und Gemeinden nachgewiesen sowie auch negative städtebauliche Auswirkungen ausgeschlossen werden. Für die Herleitung des relevanten Untersuchungsgebietes wurde ein 10-Minuten Fahrtzeitradius zu Grunde gelegt und anhand der tatsächlichen Bestands- und Konkurrenzsituationen in den vorhabenrelevanten Sortimenten modifiziert. Darüber hinaus wurden die topographischen und verkehrlichen Gegebenheiten in der Stadt Bassum sowie im Umland analysiert und in die Betrachtung mit einbezogen. In diesem Zusammenhang wurde die Attraktivität der konkurrierenden Wettbewerber innerhalb des Untersuchungsgebietes durch Vor-Ort -Recherchen des cima-teams aufgenommen. Insbesondere die Lage, die Betriebsform und die Größe der Wettbewerber sind dabei von Bedeutung. Ferner wurden hierbei Einschätzungen zur verkehrlichen Erreichbarkeit des Plangebietes an der Bahnhofstraße und der Wettbewerbsstandorte gewonnen. Das Untersuchungsgebiet umfasst auf der Grundlage der erwarteten Attraktivität des Planvorhabens neben der Stadt Bassum auch die Städte Syke und Twistringen sowie die Samtgemeinden Bruchhausen-Vilsen (die Gemeinden Süstedt und Bruchhausen-Vilsen), die Samtgemeinde Schwafördern und die Samtgemeinde Harpstedt (vgl. Abb. 6). Abb. 6: Untersuchungsgebiet Planvorhaben Drogeriefachmarkt Bassum Kartengrundlage: openstreetmap Bearbeitung: cima 2015 Seite 12

13 3.1 Vorhabenrelevante Nachfragesituation im Untersuchungsgebiet Die Berechnung des vorhabenrelevanten Nachfragepotenzials 3 erfolgt auf der Basis der gemeindescharfen Einwohnerzahlen 4 und der spezifischen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern 5. Für die Warengruppe Gesundheit und Körperpflege als Kernangebot des Drogeriefachmarktes wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von 793 (BUND) für das Jahr 2015 zugrunde gelegt. Dieser Betrag wird mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer an das Kaufkraftniveau der jeweiligen Kommune angepasst. Die Kaufkraftkennziffer der Stadt Bassum beträgt nach Angaben der Firma MB Research 91,9 (Bund = 100). Abb. 7: Vorhabenrelevantes Nachfragevolumen im Untersuchungsgebiet Quelle: cima Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Bevölkerung einer jeden Kommune, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). Quelle: Statistisches Landesamt Niedersachsen (Stand ) Quelle: Michael Bauer Research GmbH 2014 CIMA Warengruppe Gesundheit und Körperpflege EINWOHNER Stadt Bassum 11, Stadt Syke 19, Stadt Twistringen 9, Süstedt und Bruchhausen-Vilsen 6, Samtgemeinde Harpstedt 8, Samtgemeinde Schwaförden 5, Untersuchungsgebiet insgesamt 60, Insgesamt leben Einwohner in der Stadt Bassum sowie weitere Bewohner in den relevanten Umlandgemeinden: Davon Bewohner in der Stadt Syke, in der Stadt Twistringen, in der Samtgemeinde Harpstedt, in der Samtgemeinde Schwaförden und in den Gemeinden Süstedt und Bruchhausen-Vilsen (Teil der Samtgemeinde Bruchhausen-Vilsen). Das vorhabenrelevante Nachfragepotenzial im Untersuchungsgebiet beläuft sich auf insgesamt 60,4 Mio. (vgl. Abb. 7). 3.2 Vorhabenrelevante Angebotssituation im Untersuchungsgebiet Für die Beurteilung der Auswirkungen der geplanten Betriebsverlagerung und Verkaufsflächenerweiterung eines ROSSMANN Drogeriefachmarktes in der Stadt Bassum ist eine detaillierte Analyse der Wettbewerbssituation erforderlich. Die Attraktivität der konkurrierenden Wettbewerber innerhalb der Stadt Bassum sowie in den relevanten Siedlungsbereichen der Städte Syke und Twistringen sowie der Samtgemeinden Bruchhausen-Vilsen und Schwaförden wurde durch Vor-Ort -Recherchen des cima-teams im Mai 2015 aufgenommen. Insbesondere die Lage, die Betriebsform und die Größe der Wettbewerber sind dabei von großer Relevanz. Im Kontext der vorliegenden gutachterlichen Stellungnahme, erfolgte eine vollständige Erhebung aller Wettbewerber in der vorhabenrelevanten Branche Drogerieartikel in den Ortskernlagen (Zentralen Versorgungsbereichen nach RZEHK Region Bremen 2008, Fortschreibung 2014) des definierten Untersuchungsgebietes. Nicht flächendeckend erhoben wurde der Geschäftsbesatz außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche. Hier wurden die Wettbewerber erst ab einer Gesamtverkaufsfläche von 400 qm erfasst. Eine detaillierte Beschreibung der Angebotssituation erfolgt anschließend für die Stadt Bassum sowie für die relevanten Sied- Seite 13

14 lungsbereiche der Städte Syke und Twistringen sowie der Samtgemeinden Bruchhausen-Vilsen und Schwaförden. In den weiteren, z. T. sehr einwohnerschwachen Ortsteillagen mit rudimentärem Angebotsniveau bzw. gänzlich ohne relevante Einzelhandelsangebote sind in Folge der geplanten Ansiedlung eines Drogeriefachmarktes in der Stadt Bassum keine negativen Auswirkungen zu erwarten Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Stadt Bassum Folgende allgemeine Aussagen können zur vorhabenrelevanten Angebotssituation in der Stadt Bassum insgesamt getroffen werden: Abb. 8: Vorhabenrelevante Angebotssituation in Bassum CIMA Warengruppe Gesundheit und Körperpflege Quelle: cima 2015 Anzahl der Betriebe Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt ,4 Nahversorgungszentrum Lindenmarkt 1 * * sonstiges Stadtgebiet 1 * * SUMME ,2 Mit dem ROSSMANN Drogeriefachmarkt in der Sulinger Straße sowie der Parfümerie SCHUBACK existieren nur zwei Betriebe der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege im Hauptsortiment in der Stadt Bassum. Drogerie bzw. Parfümerieartikel werden somit in größerem Verkaufsflächenumfang als Randsortiment in den vorhandenen Lebensmittelbetrieben (Nahversorgungszentrum Lindenmarkt und sonstiges Stadtgebiet) sowie in auch in weiteren Betrieben angeboten (vgl. Abb. 8). Die Stadt Bassum verfügt über eine vorhabenrelevante Gesamtverkaufsfläche in der Branche Drogerieartikel von qm. 6 Der von der cima errechnete Einzelhandelsumsatz in der vorhabenrelevanten Branche liegt bei ca. 4,2 Mio. (brutto/jahr). Das vorhabenrelevante Angebot im Segment der Drogerieartikel findet sich neben dem ROSSMANN Drogeriefachmarkt sich somit fast ausschließlich als Randsortiment in den Lebensmittelfrischemärkten und Lebensmitteldiscountern, die zudem außerhalb der Bassumer Innenstadt liegen (Zentraler Versorgungsbereich). Für das hier zur Diskussion stehende Planvorhaben der Betriebsverlagerung eines ROSSMANN Drogeriefachmarktes mit zusätzlicher Erweiterung der Verkaufsfläche von der Sulinger Straße (Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt) an die Bahnhofstraße (Nahversorgungszentrum Lindenmarkt) sind im Rahmen der ökonomischen Wirkungsanalyse in erster Linie die Auswirkungen auf die Zentralen Versorgungsbereiche zu betrachten. Für die Stadt Bassum liegt ein Einzelhandelskonzept in der Entwurfsfassung vor (cima 2015), das als Grundlage für das vorliegende Verträglichkeitsgutachten dienen soll. Aufgrund des ausstehenden politischen Beschlusses, der für die Rechtsgültigkeit des Einzelhandelskonzepts maßgeblich ist, können sich eventuelle Abweichungen zu einem späteren Zeitpunkt ergeben. Da jedoch nicht davon auszugehen ist, dass die Festlegung des Zentralen Versorgungsbereichs in der endgültigen Fassung des Einzelhandelskonzepts für die Stadt Bassum von der hier zugrunde gelegten Entwurfsfassung abweicht, kann diese als Grundlage für die Wirkungsanalyse verwendet werden. 6 Die Angaben zu den Verkaufsflächen und Umsätzen beinhalten auch die vorhabenrelevanten Randsortimente in z. T. branchenfremden Betrieben.. Seite 14

15 Zentraler Versorgungsbereich Bassum Innenstadt (Sulinger Straße) Abb. 9 Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Bassum (Innenstadt) Der im Entwurf zum Einzelhandelskonzept (cima 2015) enthaltene Zentrale Versorgungsbereich (vgl. Abb. 9) ist in ebendiesem Konzept als schützenswerter Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet definiert worden. Der Zentrale Versorgungsbereich befindet sich im Standortbereich Sulinger Straße und erstreckt sich weiterhin auf Teile der Bremer Straße, Lange Straße, Kirchstraße sowie untergeordnet auch kürzere Abschnitte von Querstraße und Alter Poststraße. Alle Standortlagen innerhalb dieser Abgrenzung sind in den Zentralen Versorgungsbereich integriert. Hier sind eine Reihe von verschiedenen Einzelhandelsnutzungen, ergänzende teils großflächige und regional bedeutsame Dienstleistungsbetriebe, die Stadtverwaltung mit dem Rathaus sowie ein Angebot an Gastronomie vorhanden. In Bezug auf den vorhabenrelevanten Wettbewerb können folgende Aussagen getroffen werden: Aktuell befindet sich der Drogeriefachmarkt ROSSMANN in zentraler Lage innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs. Neben der ROSSMANN-Filiale existiert mit der Parfümerie SCHUBACK nur ein weiterer Betrieb mit Hauptsortiment der Drogerie- und Kosmetikartikel. Ergänzt wird das Angebot in diesem Sortiment jedoch durch eher kleinflächige Angebote im Randsortiment anderer Betriebe wie etwa der beiden dortigen Apotheken. Ferner finden sich im definierten Zentralen Versorgungsbereich einige soziale und freizeitbezogene Einrichtungen. Eine Anbindung an das ÖPNV-Netz ist durch den BürgerBus Bassum e. V. (über die Linien 181 und 182) sowie durch die Buslinien 101 und 123 (Haltestellen Bahnhofstraße und Amtsgericht jeweils am Randes des Zentralen Versorgungsbereichs) gegeben. Kartengrundlage: openstreetmap Bearbeitung: cima 2015 Seite 15

16 Durch die Zentrale Lage innerhalb der Kernstadt ist auch eine Integration in die Wohngebiete der Stadt Bassum gegeben Nahversorgungszentrum Lindenmarkt Auch das Nahversorgungszentrum Lindenmarkt verfügt als Zentraler Versorgungsbereich einen Schutzstatus, der sich jedoch in einer Hierarchiestufe unterhalb des Zentralen Versorgungsbereichs (Innenstadt) befindet und sich nur auf die nahversorgungsrelevanten Sortimente bezieht. Abgesehen von den Randsortimenten von vier der aktuellen Anbieter am Lindenmarkt (INKOOP, TEDI, KIK und LINDENMARKT APO- THEKE) sind keine weiteren Betriebe von der Betriebsverlagerung des ROSSMANN Drogeriefachmarktes betroffen. Relevante Umsatzverteilungen sind noch am ehesten für den Lebensmitteleinzelhandel zu vermuten. Durch die unterschiedlichen Betriebstypen und Hauptsortimente ist jedoch kaum von gravierenden Auswirkungen durch den zukünftigen Drogeriefachmarkt auszugehen Sonstiges Stadtgebiet Bassum Im sonstigen Stadtgebiet gibt es keinen Betrieb, der Drogeriewaren im Hauptsortiment anbietet. Von den sechs Betrieben, bei denen im Randsortiment die Warengruppe Drogerie- und Parfümeriewaren festgestellt werden konnten, sind vier Lebensmittelmärkte im Bereich Bremer / Syker Straße (ALDI, LIDL, NETTO und REWE). Die beiden weiteren Anbieter (DROGERIE KOSKA und APOTHEKE IM GESUNDHEITSCENTER) verfügen über Angebote in nur sehr geringem Verkaufsflächenumfang. In der DROGERIE KOSKA, die unweit des Zentralen Versorgungsbereiches (Innenstadt) liegt, dominieren baumarktspezifische Sortimente. Die räumliche Nähe und der durch den (potenziellen) ROSSMANN Drogeriefachmarkt stark verbesserte Angebotsmix am Lindenmarkt haben vermutlich größere ökonomische Auswirkungen auf die Anbieter im Bereich Bremer / Syker Straße. Andererseits kann aufgrund der unterschiedlichen Marktpositionierung der Standorte kaum von übermäßigem Wettbewerb ausgegangen werden Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Stadt Syke Das Mittelzentrum Syke ist durch das große und vielfältige Angebot als größter Konkurrenzstandort im Nahbereich der Stadt Bassum anzusehen. Bestärkt wird diese Einschätzung zudem durch die geringe räumliche Entfernung und die einfache Erreichbarkeit (über die L 333) des Syker Stadtzentrums von Bassum aus. Auch die Bahnverbindung zwischen Syke und Bassum per Regionalexpress und Regio-S-Bahn spielt eine große Rolle bei der Einschätzung als wichtiger Wettbewerbsstandort für das Vorhaben der Betriebsverlagerung und Verkaufsflächenerweiterung des ROSSMANN Drogeriefachmarktes in Bassum. Umsatzverluste für die vorhandenen Wettbewerber können durch das Vorhaben in Bassum nicht ausgeschlossen werden. Seite 16

17 Abb. 10 Zentralen Versorgungsbereich Syke Quelle: cima Im Regionalen Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen (RZEHK 2008/2014) ist für die Stadt Syke ein Zentraler Versorgungsbereich mitsamt umfangreicher Ergänzungsbereiche definiert (vgl. Abb. 11). 7 Besagte Ergänzungsbereiche sind insbesondere Einzelhandelsstandorte am westlichen und südlichen bzw. südöstlichen Rand des Zentralen Versorgungsbereichs. Da das Einzelhandelsangebot in diesen Bereichen ebenfalls über einen gewissen Schutzstatus verfügt, sind Zentraler Versorgungsbereich und Ergänzungsbereiche im Folgenden zusammengefasst zu betrachten. Sortiment Drogerie und Parfümeriewaren gibt es in Syke zwei Anbieter (Hauptsortiment): Zum einen die Parfümerie SCHUBACK und zum anderen den ROSSMANN Drogeriefachmarkt. Zahlreiche, teilweise großflächige Betriebe des Lebensmitteleinzelhandels (FAMI- LA, REWE, ALDI, LIDL und NETTO) mit entsprechendem Randsortiment sowie weitere Betriebe mit kleinerem Randsortiment (Drogeriewaren) ergeben für Syke eine erheblich höhere Gesamtverkaufsfläche in der Warengruppe Drogerie und Parfümeriewaren, als es die beiden Anbieter im Hauptsortiment vermuten lassen (vgl. Abb. 10). Gerade der ROSSMANN Drogeriefachmarkt ist durch seine Ähnlichkeit zum Planvorhaben in der Stadt Bassum (Betriebstyp) als wichtiger Wettbewerber auszumachen, was auch in gewissem Umfang Umsatzverluste vermuten lässt. Der Syker Ortsteil Barrien, welcher sich im Norden direkt an die Kernstadt anschließt, ist als Nahversorgungszentrum eingestuft, was den Betrieben im periodischen Bedarf einen gewissen Schutzstatus gewährt. Perspektivisch soll auch dieser Bereich als Zentraler Versorgungsbereich eingestuft werden. Voraussetzung hierfür ist jedoch die Einstufung Barriens als Grundzentrum. 8 Das Einzelhandelsangebot ist nur in Form der Lebensmittelmärkte NAH & FRISCH, NETTO sowie EDEKA STELLMANN, die alle Drogeriewaren im Randsortiment anbieten. Die größere Entfernung vom Vorhabenstandort, eher unwahrscheinliche direkte Verkehrsbeziehungen sowie die Ausrichtung auf die Nahversorgung der Bevölkerung vor Ort lassen wenn überhaupt nur geringe Umsatzverluste erwarten. Auch in der Ortschaft Heiligenfelde existiert ein Lebensmittelfrischemarkt (EDEKA STELLMANN) direkt an der Bundesstraße B6, der mit einer ähnlichen Situation wie die Betriebe in Barrien kaum vom Bassumer Vorhaben tangiert sein dürfte. 7 Der Zentrale Versorgungsbereich Syke ist dem RZEHK Region Bremen 2008 (Fortschreibung 2014) entnommen und kann auf dessen Grundlage nur schematisch dargestellt werden. Alle relevanten Betriebe sind jedoch auch ohne parzellenscharfe Abgrenzung enthalten. 8 Regionales Zentren- und Einzelhandelskonzept für die Region Bremen 2008 (Neuaufstellung 2014), Kommunalverbund Niedersachen Bremen e. V. Seite 17

18 Abb. 11: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Syke (schematische Darstellung) Insgesamt sind, bedingt durch das umfangreiche Einzelhandelsangebot sowie das Angebotsniveau in Syke kaum Umsatzverluste in größerem Umfang zu erwarten Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Samtgemeinde Bruchhausen-Vilsen Die Samtgemeinde Bruchhausen-Vilsen besteht aus insgesamt fünf Gemeinden, die im Osten bzw. Südosten der Stadt Bassum liegen und z. T. (Süstedt) an diese angrenzen. Nur zwei dieser Gemeinden können zum Einzugsgebiet des Planvorhabens gezählt werden: Süstedt und Bruchhausen-Vilsen (Flecken). Die anderen Gemeinden stehen vor allem aufgrund der räumlichen Entfernung in nur geringem Zusammenhang mit der Stadt Bassum. Abb. 12: Zentraler Versorgungsbereich Bruchhausen-Vilsen Kartengrundlage: openstreetmap Bearbeitung: cima 2015 Quelle: cima Auf dem Gebiet der Gemeinde Süstedt gibt es nur einen Lebensmittelmarkt in der Ortschaft Uenzen, der jedoch aufgrund der ge- Seite 18

19 ringen Verkaufsfläche (weniger als 400 qm), des geringen Randsortiments an Drogeriewaren und der damit zusammenhängenden Fokussierung auf die Nahversorgung eben jenes Ortsteils nicht als Wettbewerbsstandort für das Planvorhaben eines Drogeriefachmarktes in Bassum zu bewerten ist. Im Flecken Bruchhausen-Vilsen befinden sich alle für das vorliegende Gutachten relevanten Einzelhandelsbetriebe innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs (RZEHK Region Bremen 2008/2014, Vgl. Abb. 13). 9 Verglichen mit den anderen betrachteten Wettbewerbsorten ist die Entfernung vom Vorhabenstandort nach Bruchhausen-Vilsen verhältnismäßig weit. Die gute Verkehrsanbindung und die Nähe zum Bassumer Ortsteil Neubruchhausen lassen jedoch eine gewisse Wettbewerbssituation vermuten. Hinzu kommt, dass in Bruchhausen-Vilsen ein ROSSMANN Drogeriefachmarkt vorhanden ist, der mit ähnlicher Verkaufsfläche und gleichem Betriebskonzept in direktem Wettbewerb zum geplanten Vorhaben in Bassum steht (vgl. Abb. 12). Mit der Parfümerie SCHUBACK ist nur ein weiterer Betrieb mit dem Hauptsortiment Drogeriewaren in Bruchhausen-Vilsen vorzufinden. Alle weiteren Flächen der vorhabenrelevanten Branche der Drogerieartikel betreffen das Randsortiment der Lebensmitteleinzelhändler REWE, ALDI, LIDL und NETTO. Abb. 13: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Bruchhausen- Vilsen (schematische Darstellung) 9 Der Zentrale Versorgungsbereich Bruchhausen-Vilsen ist dem RZEHK Region Bremen 2008 (Fortschreibung 2014) entnommen und kann auf dessen Grundlage nur schematisch dargestellt werden. Alle relevanten Betriebe sind jedoch auch ohne parzellenscharfe Abgrenzung enthalten. Kartengrundlage: openstreetmap Bearbeitung: cima 2015 Seite 19

20 3.2.4 Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Samtgemeinde Schwaförden In der Samtgemeinde Schwaförden, die sich aus den Gemeinden Affinghausen, Ehrenburg, Neuenkirchen, Scholden, Schwaförden und Sudwalde zusammensetzt und im Süden unmittelbar an das Bassumer Stadtgebiet angrenzt, sind aufgrund der geringen Einwohnerzahl der Gemeinden sowie bedingt durch die räumliche Nähe großer Wettbewerbsorte (Bassum, Bruchhausen-Vilsen, Sulingen und Twistringen) kaum Einzelhandelsstrukturen vorhanden. So kann mangels entsprechender Einzelhandelsstrukturen für keine der sechs Mitgliedsgemeinden ein Zentraler Versorgungsbereich definiert werden. Einzig in Affinghausen und in Schwaförden existiert jeweils ein Lebensmittelmarkt mit entsprechendem Randsortiment, welches u. A. auch Drogeriewaren umfasst. Beide Märkte werden jedoch aufgrund ihrer Verkaufsfläche von jeweils deutlich weniger als 400 qm nicht in die Berechnungen miteinbezogen. Mehr als nur unwesentliche Umverteilungseffekte können von vornherein ausgeschlossen werden. Die Verkehrsanbindung der Samtgemeinde Schwaförden an die Bassumer Kernstadt ist durch die in Richtung Sulingen führende B 61 als gut zu bezeichnen wobei natürlich zwischen den einzelnen Teilgemeinden differenziert werden muss. Mangels geeigneter Zentraler Versorgungsbereiche und aufgrund des Fehlens entsprechender Anbieter, sind somit keine messbaren Auswirkungen durch die Betriebsverlagerung des ROSSMANN Drogeriefachmarktes in Bassum zu erwarten Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Stadt Twistringen Die Stadt Twistringen grenzt im Westen an das Gebiet der Stadt Bassum. Die gute und schnelle Anbindung sowohl per Auto über die B 51 als auch mittels Regionalexpress und Regio-S-Bahn lässt Umsatzverluste durch die geplante Realisierung des ROSS- MANN Drogeriefachmarktes in Bassum vermuten. In Twistringen ist durch das Regionale Zentren- und Einzelhandelskonzept Region Bremen (RZEHK 2008/2014) ein Zentraler Versorgungsbereich definiert. 10 Dort befindet sich mit einer ROSSMANN- Filiale ein Drogeriefachmarkt, der in direkter Konkurrenz zum Planvorhaben in Bassum steht (Vgl. Abb. 14). Die Lage direkt an der Bundesstraße B 51 am Ortseingang aus Richtung Bassum sowie der angrenzende, weitere Einzelhandel (COMBI, HOL AB und ABC SCHUHCENTER) lassen Auswirkungen auch durch Kopplungskäufe vermuten. Das weitere Angebot aus dem Segment der Drogeriewaren beschränkt sich in Twistringen auf Randsortimente insbesondere durch die Lebensmittelmärkte. Hierbei liegen ALDI und COMBI innerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs, K+K (KLAAS+KOCK), REWE, NETTO und LIDL außerhalb dessen. Außerhalb der Kernstadt wurde nur im Ortsteil Heiligenloh ein Einzelhandelsbetrieb mit relevantem Sortiment festgestellt. Dessen Verkaufsfläche liegt jedoch deutlich unterhalb der 400 qm-grenze. Der moderne und leistungsfähige Einzelhandel (einzig der K+K Frischemarkt fällt im Vergleich zum sonstigen Angebot in Twistringen 10 Der Zentrale Versorgungsbereich Twistringen ist dem RZEHK Region Bremen 2008 (Fortschreibung 2014) entnommen und kann auf dessen Grundlage nur schematisch dargestellt werden. Alle relevanten Betriebe sind jedoch auch ohne parzellenscharfe Abgrenzung enthalten. Seite 20

21 qualitativ ab und ist aufgrund seiner Lage im Wohngebiet vor allem für die unmittelbare Nahversorgung relevant) in Twistringen lässt keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf die Versorgungsstrukturen durch das Planvorhaben in Bassum erwarten. Abb. 14: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Twistringen (schematische Darstellung) Umsatzverluste für einzelne Betriebe können jedoch aufgrund der räumlichen Nähe sowie der guten Verkehrsanbindung nicht grundsätzlich ausgeschlossen werden Vorhabenrelevante Angebotssituation in der Samtgemeinde Harpstedt Die Samtgemeinde Harpstedt grenzt im Nordwesten an die Stadt Bassum an. Die Samtgemeinde besteht aus Harpstedt (Flecken) sowie den Gemeinden Beckeln, Coldrade, Dünsen, Groß Ippener, Kirchseelte, Prinzhöfte und Winkelsett. Aufgrund der räumlichen Nähe und der schnellen Anbindung an die Stadt Bassum (über die L 776 bzw. die B 51) sind der Flecken Harpstedt sowie die Gemeinden Beckeln, Dünsen und Kirchseelte als Untersuchungsgebiet für das Vorhaben definiert. Abgesehen vom Flecken Harpstedt konnten in keiner der Teilgemeinden relevante Einzelhandelsstrukturen vorgefunden werden. Einzig in Beckeln existiert ein Lebensmittelmarkt mit einem gewissen Randsortiment an Drogerieartikeln. Dieser unterschreitet die vordefinierte Mindestverkaufsflächengröße jedoch deutlich. Für den Flecken Harpstedt ist ein Zentraler Versorgungsbereich definiert (RZEHK Region Bremen 2008/2014). 11 Drogerieartikel werden dort, wie auch im übrigen Gemeindegebiet, ausschließlich über Randsortimente insbesondere durch den Lebensmittelfrischemarkt INKOOP sowie die Lebensmitteldiscounter ALDI, LIDL und NETTO angeboten. LIDL und NETTO liegen hierbei außerhalb des Zentralen Versorgungsbereichs (vgl. Abb. 15). Kartengrundlage: openstreetmap Bearbeitung: cima Der Zentrale Versorgungsbereich Harpstedt ist dem RZEHK Region Bremen 2008 (Fortschreibung 2014) entnommen und kann auf dessen Grundlage nur schematisch dargestellt werden. Alle relevanten Betriebe sind jedoch auch ohne parzellenscharfe Abgrenzung enthalten. Seite 21

22 Abb. 15: Abgrenzung des Zentralen Versorgungsbereiches Harpstedt (schematische Darstellung) Das Fehlen eines Anbieters von Drogeriewaren (Hauptsortiment) bedeutet, dass sich die zu erwartenden ökonomischen Auswirkungen ausschließlich auf das Randsortiment der Lebensmittelmärkte beziehen. Aufgrund deren Angebot und der baulichen Modernität, ist die Konkurrenzsituation zum Planvorhaben von eher geringer Bedeutung. Kartengrundlage: openstreetmap Bearbeitung: cima 2015 Seite 22

23 4 Wirkungsprognose des Planvorhabens 4.1 Ökonomische Wirkungsprognose Vorbemerkung und rechtliche Einordung Ein maßgebliches Beurteilungskriterium von Planvorhaben ist die Umsatzumlenkungsquote, die in Mio. und in % ausgedrückt wird. Allerdings bedeutet nicht jeder Kaufkraftabfluss eine unzumutbare Auswirkung. Die Veränderung der bestehenden Wettbewerbslage allein ist baurechtlich irrelevant. 12 Erforderlich ist vielmehr eine Wirkungsintensität, die sog. städtebauliche Effekte nach sich zieht (z. B. das Schließen von Einzelhandelsbetrieben mit städtebaulichen Folgen wie Verödung einer Innenstadt, Unterversorgung der Bevölkerung, etc.). 13 Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzuges ist zwischen dem Abstimmungsschwellenwert einerseits und dem Hindernisschwellenwert andererseits zu unterscheiden. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Frage eines numerisch-präzisen Schwellen- oder Rahmenwertes bislang offen gelassen. 14 Das OVG Koblenz und das OVG Lüneburg haben unmittelbare Auswirkungen gewichtiger Art angenommen (= Abstimmungsschwellenwert ), wenn ein Planvorhaben der Standortgemeinde zu 12 Berkemann / Halama, Erstkommentierung zum BauGB, Bonn 2005, Rn. 24 zu 34 BauGB 13 OVG Greifswald, U. v , 3 K 36/97, NVwZ 2000, 826; OVG Münster, U. v , 10 D 145 und 148/04.NE, BauR 2005, 1577 ff. (CentrO) 14 BVerwG vom , 4 C 5.01, BverwGE 117, 25 = DVBl 2003, 62 = NVwZ 2003, 86 = UPR 2003, 35 u. a. Fundstellen (Gewerbepark Mühlheim-Kärlich); U. v , 4 C 14.01, S. 15 UA Lasten der Nachbargemeinde eine Umsatzumverteilung von wenigstens 10 % erwarten lässt. 15 Nach den Ergebnissen einer Langzeitstudie sind wirtschaftliche Auswirkungen auf Einzelhandelsgeschäfte im Einzugsbereich eines Einzelhandelsprojektes in der Regel erst ab einem Umsatzverlust zwischen 10 % und 20 % relevant. 16 Der Literatur und der Rechtsprechung lässt sich die Tendenz entnehmen, dass selbst diese Prozentsätze lediglich Bedeutung für die Frage der Abwägungsrelevanz eines Einzelhandelsgroßprojektes haben, nicht jedoch schon zwangsläufig die Obergrenze für noch zumutbare Auswirkungen markieren. 17 Unzumutbar im Sinne eines Hindernisschwellenwertes ist ein Kaufkraftabfluss nach der obergerichtlichen Rechtsprechung zumeist erst dann, wenn die Umsatzumverteilung deutlich mehr als 10 % beträgt. Genannt wird allerdings abhängig unter anderem vom maßgeblichen Sortiment ein Mindestwert von etwa 20 bis 25 % Urteil vom , 8 A 11441/00, BauR 2002, 577 = NVwZ-RR 2001, 638; OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 309 = BRS 59, Nr. 70; OVG Lüneburg, E. v , 1 MN 4128/01, BauR 2003, 670= NVwZ- RR 03,76; B. v , 1 M 3407/00, NStN 2001, 159 = NdsRPfl. 2001, Moench/Sandner, Die Planung für Factory-Outlet-Center, NVwZ 1999, OVG Münster, Urteil vom , 7 A 2902/93, BauR 1998, 307, 312 = BRS 59 Nr. 70; OVG Frankfurt/Oder, Beschluss 3 B 116/98, NVwZ 1999, 434 = BauR 1999, 613 = BRS 60 Nr. 201; OVG Koblenz vom , 8 B 12650/98, UPR 1999, 154 = NVwZ 1999, 435 = BauR 1999, 367; OVG Lüneburg, B. v , 1 MN 4128/01BauR 2003, 670 = NVwZ-RR 2003, 76 = auch Internetseite des OVG Lüneburg 18 OVG Koblenz, Urteil vom , 8 A 11441/00, NVwZ-RR 2001, 638 = BauR 2002, 577; VGH München, Urteil vom , 26 N , NVwZ-RR 2001, 88 = BRS 63 Nr. 62. Seite 23

24 Das VG Göttingen hat in seinem Beschluss vom , 2 B 51/04 einen zwischengemeindlichen Umsatzabfluss von bis zu 20 % für vertretbar gehalten und die Berufung zum OVG zugelassen. Neuere Rechtsprechungen gehen demnach davon aus, dass erst bei einer Kaufkraftumlenkung von etwa 20 % schädliche Auswirkungen zu erwarten sind. 19 Einschränkend muss angefügt werden, dass die Abwägung in Abhängigkeit vom Standort erfolgt. Außerdem geht die cima bei der Bewertung von Vorhaben davon aus, dass die reine Berechnung der Umsatzumlenkungsquote nicht allein ausschlaggebend für oder gegen die Realisierung eines Planvorhabens sein sollte. Es bleibt bei der Abwägung zu bedenken, dass der Umsatzabfluss nur ein Indiz im Sinne eines Anfangsverdachtes ist. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z. B. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch Trading-Down-Effekte gekennzeichnet sind. Maßgeblich sind bei Bewertungen letzten Endes erhebliche städtebauliche Funktionsverluste, die u. U. bereits bei Umsatzumverteilungen ab ca. 7 bis 11 % eintreten können. Diese Funktionsverluste können sich ausdrücken in städtischen Verödungen und zu erwartenden Trading-Down- Effekten. Als Richtwert für die Verträglichkeit von Neuansiedlungen verwendet die cima im Allgemeinen die oben genannte 10 %-Schwelle als wesentlichen Bewertungsmaßstab. Je nach Situation vor Ort sind dabei jedoch grundsätzlich branchenspezifische Abweichungen (nach oben und unten) möglich, um den speziellen Gegebenheiten gerecht zu werden. Dies bedarf aus Gutachtersicht jedoch einer auf den Einzelfall bezogenen Begründung Umsatzerwartung des Planvorhabens Planungsinhalt ist die Betriebsverlagerung und Verkaufsflächenerweiterung eines ROSSMANN Drogeriefachmarktes in der Stadt Bassum (Kernstadt). Die Erweiterung der Verkaufsfläche umfasst insgesamt 330 qm, wovon voraussichtlich 290 qm auf das Segment der Drogerieartikel entfallen werden (vgl. Abb. 16). Abb. 16: Verkaufsfläche des Planvorhabens Planvorhaben: Verlagerung ROSSMANN Drogeriefachmarkt Drogeriefachmarkt Quelle: cima 2015 zusätzlicher Umsatz in Mio. Flächenproduktivität in /qm VKF Verlagerung Drogeriefachmarkt 1, davon Drogerieartikel 1, davon sonstige Randsortimente 0, Zur Berechnung der Umsätze der geplanten Einzelhandelsnutzung sind Flächenproduktivitäten zugrunde gelegt worden, die sich an der örtlichen Wettbewerbssituation in Bassum orientieren, sowie auf Grundlage der durchschnittlichen Flächenproduktivitäten entsprechender Betriebstypen und vergleichbarer Verkaufsflächendimensionierungen im Bundesdurchschnitt ermittelt worden sind. In die Ausweisung der Planumsätze fließen die konkreten Standortbedingungen mit ein. Die cima geht von einem Gesamtumsatz des Planvorhabens von 1,4 Mio. aus (betrifft die zusätzliche Verkaufsfläche). Hiervon entfallen 1,3 Mio. auf die Drogerieartikel und 0,1 Mio. auf die Randsortimente (Vgl. Abb. 17). 19 vgl. Prof. Dr. Berkemann, Großflächiger Einzelhandel: Auswirkungen der Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts auf die kommunale Praxis, Hannover Seite 24