16/020/01 neu 20.04.2016 Stadt Reutlingen Dezernat IV Gz.: TH Beratungsfolge Datum Behandlungszweck/-art Ergebnis BVUA 21.01.2016 Kenntnisnahme nichtöffentlich BVUA 17.02.2016 Vorberatung nichtöffentlich FiA 18.02.2016 Vorberatung nichtöffentlich GR 01.03.2016 Entscheidung öffentlich Beschlussvorlage Hotel im Bürgerpark: neues Bietverfahren - Anträge der RSÖ-Fraktion vom 01.12.2013 und vom 25.06.2014, 13/005/80 und 14/005/40 - Anfrage der FDP-Fraktion vom 25.02.2014, 14/005/22 - Antrag der Linken Liste Reutlingen vom 01.12.2014, 14/005/85 - Antrag der CDU-Fraktion vom 13.01.2015, 15/005/03 - Antrag der WiR-Fraktion vom 17.04.2015, 15/005/48 - Anfrage der FWV-Fraktion vom 27.04.2015, 15/005/54 Bezugsdrucksache 15/020/05; 15/005/54; 15/005/48; 15/005/03 14/020/06; 14/005/85; 14/005/40; 14/005/22; 13/020/03+03.1; 13/020/01; 13/005/80; 11/020/09; 11/020/05 +05.1; 10/020/08; 09/020/06; 08/020/11; 07/020/01; 05/120/01 Beschlussvorschlag 1. Die Verwaltung wird beauftragt, ein neues Bietverfahren zur Suche eines Investors für ein Hotel im Bürgerpark neben der Stadthalle durchzuführen. 2. Der Gemeinderat beschließt als Grundlage für das Bietverfahren die Eignungs- und Auswahlkriterien für die Bewerbungen gem. Anlage 1 und die Projekteckpunkte mit den Bewertungskriterien für die Angebote gem. Anlage 3 3. Der Gemeinderat setzt für dieses Bietverfahren eine Wertungskommission ein gem. Anlage 5. 4. Für das neue Verfahren sind keine Mittel im Doppelhaushalt 2015/2016 vorgesehen. Die voraussichtlich anfallenden Kosten 2016 in Hohe von ca. 150.000 Euro werden aus dem Budget des Dezernats IV gedeckt. Finanzielle Auswirkungen HHJ HHST Betrag in über-/ außerplanm. 2016 1.6000.6550.00 150.000,00 Auswirkung Erläuterung Deckungsvorschlag HHJ HHST Betrag in Auswirkung Erläuterung 2016 1.* 150.000,00 Die Deckung erfolgt aus dem Dezernatsbudget IV.
Begründung Inhaltsverzeichnis Seite 1. Zusammenfassung 2 2. Städtebauliche Ausgangssituation 2 3. Neues Bietverfahren 3 4. Rahmenbedingungen für das neue Bietverfahren 3 5. Bisherige Interessenten an dem neuen Verfahren 4 6. Finanzierung 4 7. Fraktionsanträge 5 Anlagen 1. Zusammenfassung Der bisherige Investorenwettbewerb für das Hotel bei der Stadthalle, den der Projektentwickler Wichmann ausgelobt hatte, ist ergebnislos beendet worden. Die Stadt Reutlingen hat großes Interesse daran, dass ein privater Investor ein Hotel auf eigene Rechnung plant, baut und betreibt bzw. ggf. durch einen Dritten betreiben lässt. Die Stadt beabsichtigt ein neues Bietverfahren durchzuführen. Die Rahmenbedingungen des neuen Bietverfahrens wurden in einem Workshop am 10.12.2015 unter der Beteiligung von Mitgliedern des Gemeinderats, unabhängigen Experten und der Verwaltung erarbeitet. 2. Städtebauliche Ausgangssituation Das Bruderhausgelände im Herzen der Stadt Reutlingen übernimmt mit seiner Scharnierfunktion zwischen Altstadt und Pomologie bzw. Volkspark eine zentrale städtebauliche Bedeutung für die Weiterentwicklung der gesamten Innenstadt. Die neue Stadthalle auf diesem Gelände, die nach den Plänen des Architekturbüros Max Dudler, Berlin, auf der Grundlage eines Realisierungswettbewerbs gebaut worden ist, sowie der neu gestaltete Vorplatz vor dem Tübinger Tor und der sich in Umgestaltung befindende Bürgerpark bedeuten für das direkte Umfeld des Hotels eine einzigartige Aufwertung. Die unmittelbare Nähe zum ZOB komplettiert die optimalen Rahmenbedingungen für ein hochwertiges und erfolgreiches Hotelkonzept. Die Realisierung eines Hotels neben der Stadthalle ist ein weiterer Baustein auf dem Weg zur städtebaulichen Weiterentwicklung des Gesamtareals und der gesamten Innenstadt. Bereits die Grundsatzvorlage zum Neubau einer Stadthalle (GR-Drs. 05/120/01) beinhaltete im Hinblick auf die weitere städtebauliche Entwicklung des Bruderhausgeländes die Kernaussage, dass das Gelände neben einem Stadthallenbau, Freiflächen für Open-Air-Veranstaltungen und Belebung des Echaz-Ufers noch genügend Raum für weitere Entwicklungen auf dem Gelände zulässt. Um die mit dem Neubau der Stadthalle auf dem Bruderhausgelände verbundenen städtebaulichen Chancen voll ausschöpfen und die aus der Bürgerbeteiligung stammenden Ideen aufnehmen zu können, beschloss der Gemeinderat deshalb die Durchführung eines städtebaulichen Ideenwettbewerbs Bruderhausgelände neue Stadthalle. 2
Der vom Preisgericht mit dem 1. Preis ausgezeichnete Siegerentwurf des Architekturbüros Hinrichs Wilkening, Berlin, beantwortete die Frage nach Nutzung und Gestaltung des Bruderhausgeländes, indem er neben Stadthalle und historischem Krankenhäusle einen dritten Raum für das Hotel belegte (GR-Drs. 07/020/01). Dieser Vorschlag fand im Bebauungsplan zum Bruderhausgelände mit Satzungsbeschluss vom 15.12.2009 seinen Niederschlag (GR-Drs. 09/020/06). 3. Neues Bietverfahren Ein erstes Verfahren zur Realisierung des Hotelprojekts wurde im Dezember 2014 ergebnislos beendet. Die Stadt Reutlingen hat nach wie vor großes Interesse daran, dass ein privater Investor auf eigene Rechnung ein Hotel neben der Stadthalle Reutlingen plant, baut und betreibt bzw. ggf. durch Dritte betreiben lässt. Bei der Suche nach einem neuen Investor muss die Stadt wiederum die Vorgaben der EU-Grundstücksmitteilung (Amtsblatt Nr. C 209 vom 10/07/1997 S. 0003-0005) beachten. Um allen Interessenten die Möglichkeit zu geben, sich um die mit dem Hotel bei der Stadthalle eröffnete Geschäftschance zu bewerben, ist deshalb ein neues Bietverfahren zur Suche eines geeigneten Investors durchzuführen. Für das neu aufzusetzende Verfahren sollen die Erfahrungen aus dem ersten Verfahren genutzt werden. Das Verfahren soll juristisch durch die Kanzlei Menold Bezler Rechtsanwälte, Stuttgart, die auch das erste Verfahren begleitet hat, durchgeführt werden (siehe dazu auch die Ausführungen unter Ziff. 7 dieser Drucksache). Das neue Verfahren wird ähnlich ablaufen wie der erste Investorenwettbewerb. Dabei wird das Bietverfahren in zwei Phasen durchgeführt: beginnend mit der Bekanntmachung, dass die Stadt Reutlingen ein Bietverfahren bezüglich des Hotelgrundstücks durchführt, dem Teilnahmewettbewerb (Phase 1) und der anschließenden Angebots- und Verhandlungsphase (Phase 2). Vgl. Anlage 4. Ein solches Verfahren dauert erfahrungsgemäß mindestens 8 Monate. 4. Rahmenbedingungen für das neue Bietverfahren Als Grundlage für den neuen Wettbewerb zur Suche eines geeigneten Investors für das Hotel im Bürgerpark hat der Workshop am 10.12.2015 mit den Eignungs- und Auswahlkriterien für die Bewerbungen in Anlage 1 und die nachfolgenden Projekteckpunkte mit den Bewertungskriterien für die Angebote in Anlage 2 empfohlen. Zusammenfassend ist das neue Bietverfahren von zahlreichen konkreten Vorstellungen und Vorgaben geprägt. Dies bietet den Vorteil, dass mögliche Investoren sehr passgenau und zielgruppenorientiert angesprochen werden können und die Vorstellungen der Stadt Reutlingen zur Nutzung und Bebauung des Grundstücks transparent und nachvollziehbar feststehen. Das vom Workshop als realistisch erwartete Investitionsvolumen bewegt sich in einer Größenordnung von ca. 19 Mio. EUR netto, zzgl. der Ausstattungs- und Möblierungskosten und damit im oberen Bereich der üblichen Herstellungskosten des 3*-Segments bei einer voraussichtlichen Zimmeranzahl von ca. 150. 3
Die Workshopempfehlungen beinhalten, dass mögliche Investoren (beispielsweise im 2*-Bereich, ohne Gastronomieangebot oder solche, für die eine Erbpacht nicht in Frage kommt) von vorneherein als Teilnehmer am Bietverfahren ausscheiden. Zur Absicherung der Workshopergebnisse wurde die Verwaltung im Rahmen des Workshops deshalb zur Durchführung einer vertraulichen Validierung der Kriterien am Markt aufgefordert. Diese konnte kurzfristig für Januar terminiert werden. Die Ergebnisse sind in der nachzureichenden - Anlage 3 dargestellt. Es wird empfohlen, die Projekteckpunkte und Bewertungskriterien entweder in der vom Workshop vorgeschlagenen Variante gem. Anlage 2, oder einer - gegebenenfalls aufgrund der Validierungsergebnisse angepassten - Variante gem. Anlage 3 zu beschließen. 5. Bisherige Interessenten an dem neuen Verfahren Seitdem der erste Investor, die Kommunalprojekt PPP GmbH, vertreten durch Herrn Steinbach, sein Engagement am Hotelprojekt aufgegeben hat, haben sich verschiedene Interessenten bei der Stadt Reutlingen gemeldet und Interesse an der Realisierung eines Hotels neben der Stadthalle signalisiert. Die Interessenten und alle weiteren haben die Möglichkeit, am neuen Bietverfahren zur Suche eines geeigneten Investors teilzunehmen und eine Bewerbung abzugeben. 6. Finanzierung Das erste Investorenverfahren wurde wegen komplexer rechtlicher Rahmenbedingungen (EU-Recht) durch die Anwaltskanzlei Menold Bezler Rechtsanwälte, Stuttgart, begleitet, insbesondere der Optionsvertrag mit dem Projektentwickler, der Erbbaurechtsvertrag mit dem Investor sowie das Verfahren abgestimmt. Die juristische Begleitung hat sich bewährt. Da sich an der Komplexität eines neuen Verfahrens nichts geändert hat, wird empfohlen, auch das neue Bietverfahren extern begleiten zu lassen. Hier sollen die Erfahrungen aus dem bisherigen Verfahren einfließen. Der im Haushalt 2015/2016 unter Position 1.6000.6550.000 Vertragsgestaltung Hotel nach der Auflösung der Projektgruppe Stadthalle nun beim Bürgerbüro Bauen eingestellte Mittelansatz von 14.200 Euro in 2015 und 14.300 Euro in 2016 spiegelt die Situation zum Zeitpunkt der Mittelanmeldung für den Doppelhaushalt wieder, wonach der Erbbaurechtsvertrag mit dem Investor noch vor Weihnachten abgeschlossen worden wäre. Aus heutiger Sicht wird bei einem neuen Verfahren mit Kosten in der Größenordnung von voraussichtlich weiteren 150.000 Euro brutto gerechnet, je nach Verlauf des Verfahrens (abhängig v. a. von der Anzahl der Bewerbungen und der zu verhandelnden Angebote sowie von der Zahl der Verhandlungs- und Gremientermine).Deshalb werden 2016 zusätzliche Ausgaben von ca. 150.000 EUR erwartet. Die Deckung dieser Kosten erfolgt aus dem Dezernatsbudget IV. 4
7. Fraktionsanträge Dem Antrag der Linken Liste Reutlingen vom 01.12.2014 (GR-Drs. 14/005/85), die Anträge der RSÖ-Fraktion vom 25.06.2014 (GR-Drs. 14/005/40) und vom 01.12.2013 (GR-Drs. 13/005/80) erneut aufzurufen, wird folgendermaßen entsprochen: Antrag der RSÖ-Fraktion vom 25.06.2014 (GR-Drs. 14/005/40): Ziffer 1: Das erste Verfahren zur Suche eines geeigneten Investors für ein Hotel neben der Stadthalle ist beendet. Wie oben ausgeführt, hat die Stadt Reutlingen dem Projektentwickler Hubertus Wichmann gegenüber am 10.12.2014 schriftlich festgestellt, dass der von ihm ausgelobte Investorenwettbewerb erfolglos geblieben ist, nachdem bis zu dem vom Gemeinderat gesetzten Fristende am 03.12.2014 (einschließlich) keine unwiderrufliche Finanzierungsbestätigung vom Investor bei der Stadt Reutlingen eingereicht worden ist. Herr Wichmann wurde als offizieller Auslober des Investorenwettbewerbs gebeten, diesen gegenüber dem einzigen Bewerber, der Kommunalprojekt PPP GmbH, als beendet zu erklären. Ziffer 2 (unter Verweis auf Antrag der RSÖ-Fraktion vom 01.12.2013 (GR-Drs. 13/005/80): Der Darlegung, wie das Hotelprojekt auf dem Weg zur Realisierung weitergeführt werden kann, ist mit dieser Drucksache Rechnung getragen. Durch die Beendigung des ersten Investorenverfahrens ist die Stadt Reutlingen wieder frei, ein neues Verfahren durchzuführen, bei dem sich explizit auch Investoren mit Betreibern von integrativen Hotels bewerben können. Ein barrierefreier Mindeststandard wird vorgegeben. Daneben werden Vorschläge für integrative Arbeitsplätze mit einem Bonus bewertet. Der Antrag der CDU-Fraktion vom 13.01.2015 (GR-Drs. 15/005/03), ein neues Verfahren zur Investorensuche für ein Hotel auf dem Bruderhausgelände bis Mai 2015 mit den Eckpunkten - 100-150 Zimmer im Zwei-Sterne-Superior- bis Drei-Sterne-Segment - Attraktives, günstiges Hotel im modernen Design - Zeitgemäße Architektur; kein Festhalten an dem bisherigen Dudler-Entwurf - Überlassung des Grundstücks im Rahmen eines Erbbaurechts vorzubereiten, ist mit Beschluss der vorliegenden Drucksache erledigt. Auf den Antrag der WiR-Fraktion vom 17.04.2015 (GR-Drs. 15/005/48) hat die Verwaltung eine Hotelbedarfsanalyse - Anlage 5 - beauftragt. Das Vorgehen wurde mit Beschluss der Vorlage 15/020/05 vom Gemeinderat gebilligt. Die Ergebnisse der Hotelbedarfsanalyse wurden im Workshop vorgestellt. Die Verwaltung betrachtet die Anträge der Linken Liste Reutlingen vom 01.12.2014 (GR- Drs. 14/005/85), der RSÖ-Fraktion vom 25.06.2014 (GR-Drs. 14/005/40) und vom 01.12.2013 (GR-Drs. 13/005/80), der CDU-Fraktion vom 13.01.2015 (GR-Drs. 15/005/03), sowie die Anfragen der FDP-Fraktion vom 25.02.2014 (GR-Drs. 14/005/22) und der FWV-Fraktion vom 27.04.2015 (GR-Drs. 15/005/54) somit als beantwortet und erledigt. gez. Ulrike Hotz Erste Bürgermeisterin 5
Anlagen Anlage 1 Eignungs- und Auswahlkriterien Bewerbungen Anlage 2 Empfehlungen des Workshops zu den Projekteckpunkten und Wertungskriterien: Anlage 3 Validierte Empfehlungen des Workshops zu den Projekteckpunkten und Wertungskriterien Anlage 3a (Aus datenschutzrechtlichen Gründen nichtöffentlich) Anlage 3b (Aus datenschutzrechtlichen Gründen nichtöffentlich) Anlage 3b Ergänzung (Aus datenschutzrechtlichen Gründen nichtöffentlich) Anlage 3c (Aus datenschutzrechtlichen Gründen nichtöffentlich) Anlage 3d (Aus datenschutzrechtlichen Gründen nichtöffentlich) Anlage 4 Schema Verfahrensübersicht Anlage 5 Wertungskommission Anlage 6 Alternative Szenarien für ein Hotel im Bürgerpark, Symbios Anlage 7 Modulare Investitionskostenschätzung, Drees & Sommer 6