Objekt: Bayern WE 01 1
Objektdaten Vorhaben: Einheit: Bestand Betrachtungszeitraum: WE 01 Erwerb/Anschaffung: 06 / 2012 Straße: Fertigstellung: 06 / 2012 Ort: Bayern Mieteinnahmen/NK ab: 12 / 2012 20 Jahre Musterwohnung, WE 01 (Wohneinheit, Bestand) Grundstückskosten: Altbaukosten: 19.200,00 76.800,00 ( ( 20,00%) 80,00%) 96.000,00 Summe: 96.000,00 Erwerbsnebenkosten Grunderwerb: WE 01 Werbungskosten 2012 3.360,00 Notar, etc: WE 01 Werbungskosten 2012 1.920,00 Summe: 5.280,00 Gesamtaufwand: Finanzierungsbedarf: Bruttodarlehen: Es besteht ein offener Finanzierungsbedarf von 11.280,00. 101.280,00 101.280,00 90.000,00 Mieteinnahmen / Nebenkosten Musterwohnung, WE 01 (Wohneinheit, Bestand) Grundfläche: 64,00 m² anfängl. Kaltmiete: anfängl. nicht abzugsfähige Nebenkosten**: anfängl. sofort abzugsfähige Nebenkosten***: monatlich 6,50 /m² 416,00 * Jahreswert für ein volles Jahr ohne Berücksichtigung von Progression oder manuellen Anpassungen. ** z.b. Instandhaltungsrücklage; WEG-Gebühren bei Selbstnutzung *** z.b. WEG- und SEV-Gebühren bei Vermietung 19,00 25,00 jährlich* 4.992,00 228,00 300,00 2
Finanzierungs- und Steuerdaten Annuitätendarlehen: Annuitätendarlehen1 Annuitätendarlehen Darlehensbetrag: 90.000,00 Zins nominal: 3,30% Auszahlung in Prozent: 100,00% Zinsbindungsdauer: 20 Jahre Disagio / CAP-Prämie: 0,00% 0,00 Zins nominal nach Zinsbindung: 3,50% Vollständige Auszahlung zum: 06 / 2012 Zins effektiv*: 3,35% Anfänglicher Tilgungssatz: 1,50% * Anfänglicher Effektivzins (PAngV) auf Festzeit und Vollauszahlung des Darlehensbetrags Steuerbetrachtung vor Erwerb Herr Muster Veranlagungsjahr: 2012 Einkommenssteuer: 9.007,00 Veranlagung nach: Grundtabelle Solidaridätszuschlag: 5,50 % 495,38 anfängl. zu versteuerndes Einkommen: 40.000,00 Kirchensteuer: 8,00 % 720,56 Einkommensprogression: 0 % p.a. Gesamtsteuerschuld: 10.222,94 3
Abschreibung der Immobilie Abschreibung der Altbaukosten (Bestand) Altbausubstanz in Euro: 76.800,00 Bemessungsgrundlage inkl. Nebenkosten des Erwerbs: Abschreibungsbeginn: Baujahr: Abschreibung in %: Abschreibung pro Monat: Abschreibung im Veranlagungsjahr: Abschreibung im (vollen) Folgejahr: Abschreibung im Betrachtungszeitraum (20 Jahre): Gesamtsumme der Abschreibung (50 Jahre): 76.800,00 06 / 2012 1980 2,00% 0,00 896,00 1.536,00 30.080,00 76.800,00 4
Steuerersparnis Voraussichtliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Tabellarische Aufstellung der Steuerersparnis im kompletten Betrachtungszeitraum Steuerliche Gewinne und Verluste Jahr Mieteinnahmen (+) Werbungskosten (-) AfA gesamt* (-) Nebenkosten** (-) Zinsen (-) Einkünfte aus V+V*** 1 2012 416,00 5.280,00 896,00 150,00 1.725,97-7.635,97 2 2013 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.922,79 233,21 3 2014 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.875,98 280,02 4 2015 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.827,60 328,40 5 2016 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.777,60 378,40 6 2017 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.725,92 430,08 7 2018 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.672,51 483,49 8 2019 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.617,32 538,68 9 2020 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.560,27 595,73 10 2021 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.501,31 654,69 11 2022 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.440,38 715,62 12 2023 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.377,41 778,59 13 2024 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.312,32 843,68 14 2025 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.245,06 910,94 15 2026 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.175,54 980,46 16 2027 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.103,69 1.052,31 17 2028 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 2.029,44 1.126,56 18 2029 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 1.952,69 1.203,31 19 2030 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 1.873,38 1.282,62 20 2031 4.992,00 0,00 1.536,00 300,00 1.791,41 1.364,59 Summe: 95.264,00 5.280,00 30.080,00 5.850,00 47.508,58 6.545,42 * In den ausgewiesenen Werten sind sämtliche Abschreibungsbestandteile enthalten. ** Bei den ausgewiesenen Nebenkosten handelt es sich um die steuerlich abzugsfähigen Nebenkosten. *** Voraussichtliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung 5
Voraussichtliche steuerliche Auswirkungen Herr Muster (Investitionsanteil 100.0 %) Jahr zvek Steuerl. Gewinn/ Verlust* zvek nach Kauf Steuer vor Kauf Steuer nach Kauf Steuerersparnis 1 2012 40.000,00-7.635,97 32.364,03 10.222,94 7.244,70 2.978,24 2 2013 40.000,00 233,21 40.233,21 10.222,94 10.318,28-95,34 3 2014 40.000,00 280,02 40.280,02 10.222,94 10.337,58-114,64 4 2015 40.000,00 328,40 40.328,40 10.222,94 10.358,01-135,07 5 2016 40.000,00 378,40 40.378,40 10.222,94 10.378,44-155,50 6 2017 40.000,00 430,08 40.430,08 10.222,94 10.400,01-177,06 7 2018 40.000,00 483,49 40.483,49 10.222,94 10.421,57-198,62 8 2019 40.000,00 538,68 40.538,68 10.222,94 10.444,27-221,33 9 2020 40.000,00 595,73 40.595,73 10.222,94 10.468,10-245,16 10 2021 40.000,00 654,69 40.654,69 10.222,94 10.491,94-269,00 11 2022 40.000,00 715,62 40.715,62 10.222,94 10.516,91-293,97 12 2023 40.000,00 778,59 40.778,59 10.222,94 10.543,02-320,07 13 2024 40.000,00 843,68 40.843,68 10.222,94 10.570,26-347,31 14 2025 40.000,00 910,94 40.910,94 10.222,94 10.598,63-375,69 15 2026 40.000,00 980,46 40.980,46 10.222,94 10.627,01-404,06 16 2027 40.000,00 1.052,31 41.052,31 10.222,94 10.656,52-433,57 17 2028 40.000,00 1.126,56 41.126,56 10.222,94 10.688,30-465,35 18 2029 40.000,00 1.203,31 41.203,31 10.222,94 10.720,08-497,13 19 2030 40.000,00 1.282,62 41.282,62 10.222,94 10.752,99-530,05 20 2031 40.000,00 1.364,59 41.364,59 10.222,94 10.787,04-564,09 Summe: 6.545,42 204.458,90 207.323,64-2.864,74 6
Finanzierungsentwicklung Immobilienberechnung Annuitätendarlehen: Annuitätendarlehen1: Annuitätendarlehen Jahr Zins* in % Zins in Tilgung in Tilgung in %** Rate in Darlehen offen 1 2012 3,30% 1.725,97 794,03 0,88% 2.520,00 89.205,97 2 2013 3,30% 2.922,79 1.397,21 1,57% 4.320,00 87.808,76 3 2014 3,30% 2.875,98 1.444,02 1,64% 4.320,00 86.364,74 4 2015 3,30% 2.827,60 1.492,40 1,73% 4.320,00 84.872,34 5 2016 3,30% 2.777,60 1.542,40 1,82% 4.320,00 83.329,94 6 2017 3,30% 2.725,92 1.594,08 1,91% 4.320,00 81.735,86 7 2018 3,30% 2.672,51 1.647,49 2,02% 4.320,00 80.088,37 8 2019 3,30% 2.617,32 1.702,68 2,13% 4.320,00 78.385,69 9 2020 3,30% 2.560,27 1.759,73 2,24% 4.320,00 76.625,96 10 2021 3,30% 2.501,31 1.818,69 2,37% 4.320,00 74.807,27 11 2022 3,30% 2.440,38 1.879,62 2,51% 4.320,00 72.927,65 12 2023 3,30% 2.377,41 1.942,59 2,66% 4.320,00 70.985,06 13 2024 3,30% 2.312,32 2.007,68 2,83% 4.320,00 68.977,38 14 2025 3,30% 2.245,06 2.074,94 3,01% 4.320,00 66.902,43 15 2026 3,30% 2.175,54 2.144,46 3,21% 4.320,00 64.757,97 16 2027 3,30% 2.103,69 2.216,31 3,42% 4.320,00 62.541,66 17 2028 3,30% 2.029,44 2.290,56 3,66% 4.320,00 60.251,10 18 2029 3,30% 1.952,69 2.367,31 3,93% 4.320,00 57.883,79 19 2030 3,30% 1.873,38 2.446,62 4,23% 4.320,00 55.437,17 20 2031 3,30% 1.791,41 2.528,59 4,56% 4.320,00 52.908,58 Summe: 47.508,58 37.091,42 84.600,00 * Vertraglicher Zinssatz pro Jahr. ** Durchschnittlicher Tilgungssatz pro Jahr Die Berechnung der Finanzierung erfolgte für eine monatliche nachschüssige Zahlweise. 7
Vermietungsphase: 1. vollständiges Jahr (2013) Zu versteuerndes Einkommen vor Kauf: 40.000,00 Gesamtsteuerbelastung vor Kauf (inkl. evtl. KiSt und Soli-Zuschlag): 10.222,94 Voraussichtliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung Mieteinnahmen: 4.992,00 Abzugsfähige Werbungskosten (Erwerbsnebenkosten): Abschreibung (Bestand): Steuerlich abzugsfähige Nebenkosten: Zinsen (abzugsfähig): -0,00-1.536,00-300,00-2.922,79 Ergebnis Einkünfte aus V+V: 233,21 Zu versteuerndes Einkommen nach Kauf: 40.233,21 Steuerbelastung nach Kauf: 10.318,28 Steuerersparnis: -95,34 Gesamtübersicht (Liquiditätsbetrachtung) Steuerersparnis: -95,34 Miete: 4.992,00 Nebenkosten gesamt: -528,00 Zinsen: -2.922,79 Liquidität ohne Tilgung pro Jahr: 1.445,87 Liquidität ohne Tilgung pro Monat: 120,49 Tilgung pro Monat: 116,43 Liquidität nach Tilgung pro Monat: 4,06 8
- Gesamtübersicht Jahr Miete (+) Steuerersparnis (+) Nebenkosten (-) Zinsen (-) = Liquidität vor Tilgung p.a. Liquidität vor Tilgung pro Monat** Tilgung/Sparen monatlich Liquidität nach Tilgung pro Monat Eigenkapital (-) Auszahlung (+) Darlehen offen 1 2012 416,00 2.978,24 264,00 1.725,97 1.404,27 200,61 66,17 87,18-11.280,00 89.205,97 2 2013 4.992,00-95,34 528,00 2.922,79 1.445,87 120,49 116,43 4,05 0,00 87.808,76 3 2014 4.992,00-114,64 528,00 2.875,98 1.473,39 122,78 120,34 2,45 0,00 86.364,74 4 2015 4.992,00-135,07 528,00 2.827,60 1.501,34 125,11 124,37 0,74 0,00 84.872,34 5 2016 4.992,00-155,50 528,00 2.777,60 1.530,91 127,58 128,53-0,96 0,00 83.329,94 6 2017 4.992,00-177,06 528,00 2.725,92 1.561,02 130,08 132,84-2,76 0,00 81.735,86 7 2018 4.992,00-198,62 528,00 2.672,51 1.592,86 132,74 137,29-4,55 0,00 80.088,37 8 2019 4.992,00-221,33 528,00 2.617,32 1.625,36 135,45 141,89-6,44 0,00 78.385,69 9 2020 4.992,00-245,16 528,00 2.560,27 1.658,57 138,21 146,64-8,43 0,00 76.625,96 10 2021 4.992,00-269,00 528,00 2.501,31 1.693,69 141,14 151,56-10,42 0,00 74.807,27 11 2022 4.992,00-293,97 528,00 2.440,38 1.729,66 144,14 156,64-12,50 0,00 72.927,65 12 2023 4.992,00-320,07 528,00 2.377,41 1.766,52 147,21 161,88-14,67 0,00 70.985,06 13 2024 4.992,00-347,31 528,00 2.312,32 1.804,37 150,36 167,31-16,94 0,00 68.977,38 14 2025 4.992,00-375,69 528,00 2.245,06 1.843,26 153,60 172,91-19,31 0,00 66.902,43 15 2026 4.992,00-404,06 528,00 2.175,54 1.884,40 157,03 178,71-21,67 0,00 64.757,97 16 2027 4.992,00-433,57 528,00 2.103,69 1.926,74 160,56 184,69-24,13 0,00 62.541,66 17 2028 4.992,00-465,35 528,00 2.029,44 1.969,21 164,10 190,88-26,78 0,00 60.251,10 18 2029 4.992,00-497,13 528,00 1.952,69 2.014,18 167,85 197,28-29,43 0,00 57.883,79 19 2030 4.992,00-530,05 528,00 1.873,38 2.060,57 171,71 203,88-32,17 0,00 55.437,17 20 2031 4.992,00-564,09 528,00 1.791,41 2.108,50 175,71 210,72-35,01 0,00 52.908,58 95.264,00-2.864,74 10.296,00 47.508,58 34.594,68 34.594,68 ** 37.091,42-2.496,74-11.280,00 52.908,58 Durchschnitt: 1.729,73 * 147,21 ** 157,84 ** -10,62 ** * Durchschnitt pro Jahr ** Durchschnittlich pro Monat, ggf. Rumpfjahre 9
Hinweise zur Angebotserrechnung Allgemeines Kaum eine Anlageform vereint derzeit so viele Vorteile wie die Investition in Immobilien. Allgemein bieten Immobilien als Sachwerte weitgehend Schutz gegen Kaufkraftverlust und Inflation. Eine zu erwartende langfristige positive Entwicklung und Wertsteigerung unterliegt jedoch Schwankungen. Bei frühzeitigem Verkauf können die beim Kauf anfallenden Neben-, Vertriebs- und Marketingkosten zu einem nachteiligen Ergebnis führen. Wirtschaft-/Steuerliches Ergebnis Die Beispielberechnung stellt eine Prognose dar, die mit mehreren Variablen rechnet, die in der Zukunft anders ausfallen können. Die angeführten Werbungskosten sowie die Bemessungsgrundlage für die steuerliche Abschreibung und die dargestellten steuerlichen Ergebnisse der Anlage stehen unter dem Vorbehalt der Anerkennung durch die jeweilige Finanzbehörde. Sowohl die Praxis der Finanzverwaltung, als auch die Rechtsprechung und die Steuergesetze können sich in der Zukunft ändern. Die wirtschaftliche Situation des Erwerbers ist für die Höhe der steuerlichen Auswirkungen der Investition maßgebend. Bei der Berechnung der Einkommenssteuer für Veranlagungsjahre ab 2007 wurde der Zuschlag zur Einkommenssteuer für nicht- gewerbliche Einkünfte für Einkünfte ab 250.00 Euro (500.00 Euro bei Verheirateten) nicht berücksichtigt. Alle Steuerberechnungen werden auf der Grundlage erstellt, dass die Immobilienanlage nicht unter die Regelungen des 15b EstG fällt. In Einzelfällen kann bei der Anwendung der Vergleichsrechnung nach 2 Abs. 6, 31, 36 Abs.2 EstG eine geringere festzusetzende Einkommenssteuer ermittelt werden. Beachten Sie bitte, dass die vorliegende Beispielrechnung nicht für jede Einkommenssituation und Kombination Gültigkeit hat. Überprüfen Sie deshalb mit Ihrem steuerlichen Berater auf Basis der aktuellen Steuergesetzgebung die für Ihre Einkommenssituation gültigen relevanten Vorschriften. Die Einkommenssteuer wird auf Basis der Tabelle für 2009 bzw. 2010 berechnet. Für alle Folgejahre wird die Steuertabelle von 2010 als Prognosegrundlage genutzt. Die Kirchensteuer wird pauschal prozentual wie angegeben berechnet. Es erfolgt keine Berücksichtigung von regionalen Sonderregelungen. Rendite und Verzinsung Die Angaben zur Rendite der dargestellten Kapitalanlage, Finanzierungs- und Tilgungsbausteine sind unverbindlich, d. h. dass die für die Berechnung gemachten Angaben für die Zukunft nicht garantiert werden können. Die angenommenen Renditen sind Nettorenditen. Beachten Sie ggf. die für Ihre persönliche Situation maßgebenden Steuerregelungen. Konditionen der Finanzierung Die Angaben zur Finanzierung sind beispielhaft zu verstehen und stellen kein verbindliches Finanzierungsangebot dar. Die Konditionen der Fremdmittel werden zum Zeitpunkt der Kreditaufnahme festgelegt und können von den in der Musterberechnung ausgewiesenen Werten abweichen. Abhängig von der beim Erwerb gewählten Tilgungsvariante und den übrigen Finanzierungskonditionen kann das ausgewiesene Ergebnis sich ändern. Die Tilgungshöhe richtet sich dabei nach der entsprechenden Bruttofinanzierung. Bitte beachten Sie, dass die Software für Kredit- sowie Kapitalanlagen nachschüssig rechnet. Abweichungen bei den Zins- und Tilgungsleistungen können sich durch abweichende Berechnungs- und Verrechnungsmethoden ergeben. Bei einem Zinsfestschreibungszeitraum von mind. 5 Jahren kann ein Disagio/CAP-Prämie in Höhe von bis zu 5 v.h. als Werbungskosten angesetzt werden. Der darüber hinausgehende Teil ist auf den Zinsfestschreibungszeitraum zu verteilen. Sofern diese Regelung für die vorliegende Berechnung zutrifft, wurde diese Verteilung aus Vereinfachungsgründen nicht vorgenommen, die steuerlichen Ergebnisse können daher durch den unterschiedlichen Werbungskostenansatz des Damnums von den ausgewiesenen Ergebnissen der Musterrechnung abweichen. Berechnung Objekt Berechnung vom 04.06.2012 Bayern - WE 01 10
Hinweise zur Angebotserrechnung Angabenvorbehalt Diese Berechnung stellt ein reines Musterbeispiel dar. Eine Übertragbarkeit dieser Musterberechnung auf die tatsächliche finanzielle Situation des Erwerbers kann nicht garantiert werden. Alle Angaben und Berechnungen in dieser Musterberechnung wurden mit Sorgfalt zusammengestellt, entsprechen den gegenwärtigen gesetzlichen Bestimmungen sowie sonstiger Vorschriften. Änderungen können aufgrund von Auslassungen, Zusammenfassungen, Irrtümern o.ä. oder durch künftige wirtschaftliche Entwicklungen oder Änderungen von Gesetzen, der Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis sowie der persönlichen finanziellen Situation des Erwerbers eintreten und berühren nicht die Wirksamkeit des Kaufes. Für das Erreichen der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers kann keine Gewähr übernommen werden. Von dieser Beispielrechnung abweichende Angaben oder Zusagen bedürfen der ausdrücklichen schriftlichen Bestätigung der jeweiligen Vertragspartner. Im Einzelfall sind die Angaben im gültigen zugehörigen Verkaufsprojekt maßgebend. Wichtiger Hinweis Die Vermittlung erfolgt ausschließlich auf der Basis der Verträge und Angebotsprospekte des Initiators. Eine Steuer- oder Rechtsberatung ist hiermit nicht verbunden. Die e basieren ausschließlich auf Angaben des Kunden und sind unverbindlich. Weiterhin stellen die vorstehenden e sowie die Liquiditätsberechnung keine Rentabilitätsberechnung etwa nach den Vorschriften der Preisangabenverordnung dar. Die Vertragsparteien sind sich darüber einig, dass die Erstellung einer Rentabilitätsberechnung durch den Vermittler nicht geschuldet ist. Berechnung Objekt Berechnung vom 04.06.2012 Bayern - WE 01 11