NWB Ratgeber Wirtschaft Maklerrecht Ein Leitfaden für Makler und ihre Kunden Von Rechtsanwalt Dr. Helmut Seydel 3. Auflage Verlag Neue Wirtschafts-Briefe Herne/B erlin
Inhaltsverzeichnis Inhaltsverzeichnis Vorwort zur 1. Auflage 5 Vorwort zur 2. Auflage 6 Vorwort zur 3. Auflage 6 Abkürzungsverzeichnis 17 Einleitung 1. Inhalt 21 1 2. Wirtschaftliche Bedeutung 21 2 3. Nachweis-Vermittlung 22 3 4. Drei Parteien 23 6 5. Makler, nicht Vertreter 23 7 6. Drei Voraussetzungen der Provision... 24 8 7. Gesetzliches Bild des Maklers" 24 9 8. Qualifikation für den Maklerberuf 25 10 9. Zulassung 26 11 10. Aufsicht 26 12 11. Dokumentation 27 13 12. Gesetzliche Regeln 27 14 13. Verbände 28 15 14. Schrifttum 28 16 Abschnitt A: Maklervertrag /. Maklervertrag, allgemein 1. Maklervertrag unerläßlich 30 17 2. Verkäufer-Käuferauftrag 31 18 3. Zustandekommen 31 19 4. Form des Maklervertrages 32 20 5. Bestätigungsschreiben 32 21 6. Stillschweigender Vertrag 34 24 7. Notarielle Form 34 25 8. Individualvertrag - AGB-Vertrag 35 26
Inhaltsverzeichnis 9. Freies Aushandeln" 36 29 10. Kein Aushandeln 37 30 11. Beweislast 38 35 12. Maklerprovision im notariellen Vertrag.. 39 36 II. Makler-Verkäufervertrag 1. Vertragstypen 41 40 2. Gängige Vertragstypen 41 41 3. Einfacher Maklerauftrag 42 42 4. Makleralleinauftrag, allgemein 43 45 5. Schlichter Alleinauftrag, Kundenschutz. 44 48 6. Schadensersatz 45 51 7. Schlichter Alleinauftrag in AGB 46 53 8. Qualifizierter Alleinauftrag 47 54 9. Zuziehungs- und Verweisungsklausel... 48 58 10. Finanzmakler 49 61 11. Übererlös als Provision 49 62 12. Sittenwidrigkeit von Provisionsvereinbarungen 50 65 13. Überwälzung der Provision 51 66 14. Maklerdienstvertrag 52 67 15. Aufwendungsersatz, allgemein 52 68 16. Ohne Vereinbarung kein Ersatz 52 69 17. Vereinbarung von Aufwendungsersatz.. 53 70 18. Aufwendungsersatz bei erfolgloser Tätigkeit 53 71 19. Aufwendungen, Begriff 54 72 20. Pauschalierung 54 73 21. Keine Prozentsätze der Provision 55 74 22. Keine Aufwendungspauschale ohne Tätigkeit 56 76 23. Unzulässiger Druck 56 77 ///. Maklergespräch - Auftragsschein - Expose - Grundbucheinsicht 1. Objektaufnahme 57 79 2. Frage 1: Maklerbindungen 57 80
Inhaltsverzeichnis 3. Frage 2: Eigentümer, Berechtigter 58 81 4. Frage 3: Zwangsvollstreckung 59 85 5. Frage 4: Belastungen 60 86 6. Frage 5: Preisvorstellungen 60 87 7. Zeitdruck 61 88 8. Wahrheitspflicht 61 89 9. Kein Vertragsabschluß 61 90 10. Beispiele 62 91 11. Auftragsschein 63 93 12. Mißbilligte Klauseln 65 95 13. Aufzeichnungspflicht 65 96 14. Expose - Aufgabe und Inhalt 66 97 15. Vertraulichkeit des Exposes 67 100 16. Vertragliches Verbot der Weitergabe... 67 101 17. Expose als Angebot zum Abschluß eines Maklervertrages 68 102 18. Berechnung der Provision 68 103 19. Zwangsversteigerung 69 104 20. Expose als Vertragsangebot 69 106 21. Vorkenntnisklausel 70 107 22. Gerichtsstandsklausel 70 108 23. Exkurs: Grundbucheinsicht durch Makler 70 109 IV. Käufer-Maklervertrag 1. Goldene Regel für den Makler 71 112 2. Kundenbesuch im Maklerbüro 76 118 3. Anruf und Besichtigung 76 119 4. Ergebnis 77 121 5. Schriftlicher Vertrag 77 122 6. Stillschweigender Käufer-Maklervertrag. 78 123 7. Bestreiten des Zugangs 78 124 8. Ablehnung 79 125 9. Unklarheiten durch Schweigen 79 126 10. Maklervertragsabschluß durch Entgegennahme? 80 127 11. Annahme 81 128
10 Inhaltsverzeichnis V. Maklervertrag - Rechte - Pflichten - Nebenpflichten - Beendigung 1. Vertragspflichten - Allgemein 82 129 2. Provision - Entstehung und Fälligkeit.. 83 132 3. Verjährung 84 134 4. Freie Vereinbarung 84 137 5. Vereinbarung der Höhe 85 138 6. Vergütungsabrede fehlt 85 139 7. Darlegungspflicht des Maklers 86 140 8. Keine Vereinbarung über Vergütung... 86 141 9. Darlegungspflichten 87 142 10. Unklares Ergebnis 87 143 11. Berechnung der Provision 88 144 12. Mehrwertsteuer 88 145 13. Provision für Folgeverträge 88 146 14. Verkäufer-Rahmenvertrag 90 147 15. Käufer-Rahmenvertrag (Suchauftrag)... 90 148 16. Provision bei Gemeinschaftsgeschäften.. 90 149 17. Mehrere Makler 91 151 18. Provision im Konkurs 92 152 19. Verwirkung der Provision, Überblick... 93 154 20. Anwendungsgebiet des 654 BGB 95 160 21. Grenzen des 654 BGB 96 162 22. Rückforderung der Provision 97 163 23. Unterscheidung Hauptvertrag - Maklervertrag 98 164 24. Sonderfälle 99 165 25. Auskunft über dem Makler bekannte Tatsachen 99 166 26. Keine Pflicht zu Erkundigungen 100 167 27. Keine uferlose Informationspflicht 101 168 28. Schuldhafte Zusagen 101 169 29. Schadensersatz 102 170 30. Information über Tätigkeit des Maklers. 103 171
Inhaltsverzeichnis 11 31. Information des Kunden gegenüber dem Makler 104 173 32. Rechtsberatung - Grundsätzliches Verbot 105 175 33. Ausnahmsweise zulässige Rechtsberatung 106 176 34. Unzulässige Ratschläge 107 177 35. Nichtigkeit des Maklervertrages 107 178 36. Anfechtbarkeit 108 181 37. Fehlende Erlaubnis 108 182 38. Beendigung 108 183 39. Reservierungsvereinbarungen, Begriff... 109 188 40. Bedenken gegen Reservierungs Vereinbarungen 110 189 41. Weitere Bedenken 111 193 42. Auslegung 112 197 43. Beweislast 113 198 Abschnitt B: Hauptvertrag /. Wirksamer Abschluß des Hauptvertrages. 114 199 1. Leitsatz 114 200 2. Abschluß des Hauptvertrages 114 201 3. Nur wirksamer Abschluß 115 202 4. Formmangel 116 203 5. Noch-nicht-Fälle 116 204 6. Vorvertrag 117 205 7. Aufschiebende Bedingung 117 206 8. Rücktrittsvorbehalt 118 208 9. Erforderliche Genehmigung 119 209 10. Anfechtung des Haupt Vertrages 120 211 11. Vorkaufsrecht, allgemein 121 214 12. Fallgestaltungen 121 215 13. Wegfall der Käufer-Provision 122 217 14. Vorkaufsrecht - Provision des Finanzmaklers 122 218
12 Inhaltsverzeichnis 15. Versuche zur Sicherung der Käufer- Provision 123 219 16. Kein Anspruch gegen Vorkaufsberechtigten 123 220 17. Versuche zur Sicherung der Zweitkäufer- Provision 124 221 18. Rückforderung von Provision 125 222 //. Identität des Maklers mit einer der Hauptparteien Verflechtung 1. Drei Parteien notwendig 125 223 2. Verflechtung 126 224 3. Abgrenzungsschwierigkeiten - Grundsätze der Prüfung 127 226 4. Tatbestandsklärung 128 227 5. Typenbeispiele 128 228 6. Wohnungsvermittlung 130 229 7. Verwalter von Wohnungseigentum 131 230 8. Enge persönliche Beziehungen 131 231 9. Provisionszahlung und Provisionsvereinbarungen in Verflechtungsfällen 133 233 10. Rückforderung der Provision 134 235 11. Wirtschaftlich gleichwertiger Vertrag... 134 236 12. Beispiele 135 238 13. Anderes gleichwertiges Objekt 136 239 14. Anderes Geschäft 136 240 15. Anderer Preis 137 241 16. Arglistfälle 138 242 17. Hauptvertrag mit dem Partner des Maklervertrages 138 243 18. Ausnahmen 140 245 19. Vertragliche Absicherung 143 249 20. Schadensersatz 143 250 21. Zufallskäufer 144 251 22. Befugte Weitergabe 145 252
Inhaltsverzeichnis 13 23. Ergebnis 146 253 24. Abschluß des Hauptvertrages nach Beendigung des Maklervertrages 146 254 ///. Bestand und Durchführung des Hauptvertrages 1. Regel 147 257 2. Aufhebung des Hauptvertrages 148 258 3. Auflösende Bedingung 148 259 4. Gesetzliches Rücktrittsrecht 149 260 5. Vereinbarter Rücktritt, der dem gesetzlichen Rücktrittsrecht entspricht.. 149 261 6. Zahlung des Kaufpreises 149 262 7. Beweislast 149 263 8. Alphabetische Kurzübersicht 150 264 Abschnitt C: Ursächlichkeit - Mitursächlichkeit 1. Ursächlichkeit notwendig 151 265 2. Natürliche Kausalität genügt nicht 151 266 3. Ursächlichkeit des Nachweises 153 267 4. Ursächlichkeit der Vermittlung 159 282 5. Mitursächlichkeit 160 283 6. Vermutung der Ursächlichkeit 160 284 7. Ausnahmen von der Vermutung 161 285 8. Normalfall ursächlicher Tätigkeit 162 286 9. Übersicht über Einwendungen 162 287 10. Vorkenntnis - Begriff 163 288 11. Ungenügende Kenntnisse 163 289 12. Mindestkenntnisse 164 291 13. Darlegung - Beweis 164 292 14. Wegfall der Vermutung 166 293 15. Nachweis des Maklers für Mitursächlichkeit 166 294 16. Mehrere Makler 167 295
14 Inhaltsverzeichnis 17. Preisdifferenz 167 296 18. Unterbrechung des Kausalzusammenhanges 168 297 19. Regel: Beweislast für Ausnahmefälle... 169 298 20. Regelmäßig langer Zeitraum 169 299 21. Erinnerung an Maklertätigkeit 170 300 22. Völlig neue Verhandlungen 170 301 23. Geringe Bedeutung in der Praxis 170 302 24. Manipulierte Unterbrechung 171 303 25. Wirkung 172 304 Abschnitt D: Besonderheiten der Wohnungsvermittlung 1. Anwendungsgebiet 173 305 2. Vermittlung nur mit Auftrag 173 306 3. Provision nur bei Kausalität 174 307 4. Provision - Entstehung - Einforderung - Berechnung 174 308 5. Aufwendungsersatz 176 312 6. Vertragsstrafe 177 314 7. Sonstige kostenträchtige Vereinbarungen 177 315 8. Rückforderung 178 316 9. Verjährung 179 317 Abschnitt E: Werbung - Wettbewerb 1. Kundgabe der Tätigkeit als gewerblicher Makler 180 318 2. Ausnahmen und Grenzen 181 319 3. Werbung des Wohnungsvermittlers 183 321 4. Suchanzeigen für potente Käufer 184 323 5. Angebot einer Finanzierung 185 324 6. Laienwerber 185 325 7. Klarheit über Maklerprovision 186 326 8. Unrichtige Angaben über das Objekt... 186 327
Inhaltsverzeichnis 15 9. Notarieller Festpreis 188 328 10. Öffentliches Anbieten ohne Auftrag 188 329 11. Vortäuschen einer Bindung 188 330 12. Geschäftsbezeichnungen 189 331 13. Kundenschutzvereinbarungen 190 332 14. Sanktionen bei Wettbewerbsverstößen.. 191 333 15. PreisangabenVO - Anwendbarkeit 192 334 16. Angebote 192 335 17. Werbung 193 337 18. Angabe des Endpreises 194 338 19. Endpreis, Begriff 195 339 20. Maklerprovision im Endpreis? 195 340 21. Ausnahme bei Angeboten 196 341 22. VB" 196 342 23. Rechtswirkungen 196 343 Abschnitt F: Besonderheiten der Kreditvermittlung 1. Begriffe und Abgrenzung 198 344 2. Form des KreditvermittlungsVertrages.. 199 348 3. Inhalt des Kreditvermittlungsvertrages.. 200 349 4. Aufwendungsersatz, Nebenentgelte 201 351 5. Aushändigung der Urkunde 202 353 6. Notwendige Ursächlichkeit 202 354 7. Entstehung, Fälligkeit der Provision 203 355 Abschnitt G: Besonderheiten der Arbeitsvermittlung 1. Arbeitsvermittler als Makler 204 356 2. Grundsätzliche Geltung der 652 ff. BGB 204 357 3. Vergütungen vom Arbeitgeber 205 358 4. Ausnahmsweise Vergütung vom Arbeitnehmer 205 359 5. Aufwendungsersatz 206 360
16 Inhaltsverzeichnis 6. Formvorschriften 206 361 7. Höchstgrenzen 207 362 8. Provision bei Auflösung 363 Anhang Anhang I: 652-656 BGB 209 Anhang II: Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WohnungsvermittlungsG)... 210 Anhang III: 34c, 35 Gewerbeordnung. 214 Anhang IV: Makler- und BauträgerVO... 219 Anhang V: RDM-Wettbewerbsregeln... 236 Anhang VI: Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte unter Maklern Stand: Mai 1989... 238 Anhang VII: Preisangabenverordnung... 243 Anhang VIII: Gesetz gegen den unlauteren Wettbewerb (UWG) 247 Anhang IX: Verbraucherkreditgesetz (VerbrKrG) 249 Anhang X: Arbeitsvermittlerverordnung.. 260 Anhang XI: Neues weiterführendes Schrifttum 268 Stichwortverzeichnis 271