C h e c k l i s t e n f ü r d e n H a u s - / W o h n u n g s k a u f Schritt für Schritt zum eigenen Traumhaus h a u s b l i c k Antje Buchholz Gabriele Schottek Dipl. Ing. Architektinnen Oberhausen- Essen Rothebuschstr. 65 46119 Oberhausen Tel. 0208 9401855 Fax 0208 9401854 Info @ haus-blick.de www.haus-blick.de
Checklisten für den Haus- / Wohnungskauf Schritt für Schritt zum eigenen Heim Wie gehe ich bei der Haus- oder Wohnungssuche vor und was muss ich beachten? 1.) Wo finde ich Wohnungs- bzw. Hausangebote? Seite 1 2.) Wo möchte ich wohnen? Seite 2-3 3.) Wie möchte ich wohnen? Seite 4-5 4.) Objektbesichtigung; was ist zu beachten? Seite 6-11 5.) Planung der Maßnahmen und Kosten Seite 12-16 6.) Kaufvertrag der Immobilie Seite 17-19 7.) Sanierung, Modernisierung, Umbau, Erweiterung Seite 20 8.) Einzug ins neue Heim Seite 21-22 9.) Gebrauchsanweisung für das Haus / die Wohnung Seite 23
1. Wo finde ich Wohnungs- bzw. Hausangebote? Eine passende Wohnung oder das passende Haus zu finden ist eine schwierige Aufgabe. Zunächst einige Adressen die Wohnungs- und Hausangebote bekannt geben. Welche für Sie die passenden sind und ob gar noch weiter Informationsquellen für Sie möglich sind, kann nicht erschöpfend behandelt werden. Je weiter Sie Ihre Fühler ausstrecken, desto sicherer und schneller werden sie Ihr Traumhaus finden. Hier also eine Auswahl an Adressen: Tageszeitung Wochenanzeige / Werbeanzeiger Banken und Sparkassen Immobilienmakler Liegenschaftsämter Amtsgericht, bei Zwangsversteigerungen Kirchengemeinden Haus- und Grundstücksvereine Wohnungsbaugesellschaften Mit offenen Augen durch die begehrte Wohnlage gehen Sprechen Sie mit Freunden, Bekannten, aber auch mit dem Bäcker, Kioskbesitzer oder Postboten über Ihre Haussuche Für Neubaugrundstücke werden in vielen Gemeinden, u.a. auch in Essen sogen. Baulückenkataster geführt. Informationen gibt es beim Bauamt Haben Sie schon einmal daran gedacht, selber eine Anzeige in der Zeitung aufzugeben? einen Aushang in Ihrer Firma hilft vielleicht auch......... -1-
2. Wo möchte ich wohnen? Die Lage des Grundstücks und des Wohnumfeldes sind wichtige Kriterien für die Wohnungs- und Haussuche. Hier einige Punkte, die Sie vor der Suche entscheiden sollten, damit Sie die richtigen Anzeigen in den Zeitungen schnell herausfinden. 2.1 Lage und Wohnumfeld 2.1.1 Lage der Wohnung des Hauses Gewünschter Stadtteil / Ortsteil : Stadt / Zentrum Stadt / Randlage Stadtnähe Dorf Siedlungsgebiet Reines Wohngebiet mit Spielstrassen In ländlicher Umgebung; Hof... Die folgenden Tabellen sind eine gute Hilfestellung bei der Vorauswahl des Objektes und können bei einem konkreten Projekt Punkt für Punkt bewertet werden. 2.1.2 Verbindungen zu den wichtigsten Einrichtungen müssen gewährleistet sein Arbeitsplatz Zu Fuß erreichbar Busverbindung Bahnverbindung Mit dem Auto Schule Kindergarten Einkaufen Nahversorgung Kiosk.. Spielplatz Grünanlagen, Wald Krankenhaus Kultureinrichtungen Bücherei VHS, Hobby Sportstätten Arzt, Apotheke Jugendklub Altenbegegnungsstätte Freunde... Sonstiges -2-
2.2 Welche Bedingungen müssen noch erfüllt werden? Gibt es besondere Bedingungen, die Ihre künftige Wohnung und die Umgebung erfüllen muss? Sind sie z.b. Allergiker und müssen auf wenig Pollenflug oder eine geringe Luftverschmutzung besonders achten? Oder haben Sie besondere Wünsche? Wie den Traum vom eigenen Bauernhaus, dass sie renovieren möchten? Was gerade für Sie besonders wichtig ist, können nur Sie beantworten. Nachbarschaft Familienfreundliche Umgebung Ruhige Umgebung, Naherholungsgebiet Flugplatz, Bahn und Straßenverkehr Gewerbe, Industrie Angenehme Nachbarschaft Einfamilienhaus Doppelhaus Reihenhaus Häusergruppe Sonstiges Haustyp Zustand des Hauses Neubau Altbau Komplettsaniert Kann das Haus sanierungsbedürftig sein? Soll das Dachgeschoss ausbaufähig sein? Besonderheiten Kindgerecht Allergiker geeignet Behindertengerecht, Altengerecht Lärm / Geruch Ebenerdig Etage 1-? Einliegerwohnung Sonstiges Geschoss Sonstiges -3-
3. Wie möchte ich wohnen? 3.1 Größe und Ausstattung der Wohnung / des Hauses Die Tabellen können zum einen für die Zielfindung Ihres Wunschhauses verwendet werden, aber vor allem bei einem konkreten Projekt sind Sie eine gute Hilfe, um keinen wichtigen Entscheidungspunkt zu vergessen. Wohnung bisher Haus / Wohnung gewünscht Wohnfläche Anzahl Größe Anzahl Größe Geschosse Wohnraum Essraum Küche Schlafraum Kinderzimmer 1 Kinderzimmer 2 Kinderzimmer 3 Kinderzimmer 4 Arbeitszimmer Gästezimmer Duschbad Wannenbad WC / Gäste WC Hobbyraum Spielzimmer Diele / Garderobe Abstellraum in der Wohnung Speisekammer Summe Wohnfläche -4-
Wohnnebenfläche / Nutzfläche Wohnung bisher Haus / Wohnung gewünscht Anzahl Größe Anzahl Größe Abstellraum Dachboden Dachboden ausbaufähig Keller Waschen / Trocknen Garage Stellplatz, Carport Balkon Wintergarten Kamin / Kaminofen Terrasse Garten Sauna Summe Nutzfläche Summe Grundstück -5-
4. Objektbesichtigung Was ist zu beachten? Nehmen Sie für eine Wohnungs- oder Hausbesichtigung immer eine/n Freund/in oder eine/n Partner/in mit. Ist das Haus bereits in der engeren Auswahl, sollten Sie sich von einem/er Architekten/in oder einem/er Bausachverständigen begleiten lassen. Sind an dem Objekt Feuchtigkeitsschäden, Risse erkennbar oder beabsichtigen Sie einen Um- oder Anbau, ist die Aussage eines/r Architekten/in unerlässlich. Die Listen sollen Ihnen jedoch schon einmal eine Vorauswahl für Ihr Haus ermöglichen. 4.1 Grundstück und Ausrichtung des Objektes Ausrichtung der Wohnräume überwiegend Ausrichtung der Kinderzimmer überwiegend Eingang zum Haus / Wohnung Terrasse Wintergarten Garten Balkon Süden Westen Osten Norden -6-
4.2 Ausstattung des besichtigten Hauses oder der Wohnung Anzahl / Alter Vorhanden Nicht Vorhanden Baujahr Anzahl der Geschosse Keller / Teilunterkellerung Dachboden Garten Balkon Garage Carport / Stellplatz Bad / WC Einbauküche mit Dusche mit Wanne Separates WC Abstellräume Technik: Telefon: TV: Heizung Brennstoff Warmwasserbereitung Hausanschlüsse Standard ISDN Antenne Sat Kabel Zentral Einzelöfen Gas Öl Elektroheizung Fernwärme Zentral Dezentral Wasser Abwasser Strom Gas Fernwärme Standard Niedertemperatur Brennwertkessel Klärgrube Kanalisation -7-
Anzahl / Alter Vorhanden Nicht Vorhanden Bauweise: Dacheindeckung Außenwände Außenverkleidung Fenster Rolladen Haustür Innentüren Bodenbeläge Wandbeläge Sonstiges Flachdach / Bitumen etc. Dachziegel Sonstiges Massivbauweise Fachwerk Putz Ziegel Wärmedämmputz Vormauerziegel Holzverkleidung Metall / Faserzementbekleidung Einfachverglasung Isolierverglasung Holz Kunststoff Alu-Fenster Holz Kunststoff / Aluminium Holzfurnier Aluminium Kunststoff Holz Kunststoffoberfläche PVC Linoleum Fliesen Dielen Parkett Laminat Teppichboden Sonstiges Putz Tapete Verkleidung... Besonderheiten: Kamin Kaminofen Sauna Wintergarten Einbauschränke Erker Gartenlaube Terrasse Zugang zum Garten Balkon Sonstiges -8-
4.3 Zustand des Objektes oder der Wohnung Jetzt haben Sie sich schon einen guten Überblick über Ihr Haus / Ihre Wohnung verschafft. Nun kommt der schwierigste Teil, die Bewertung der Bausubstanz. Die genaue Einschätzung des vorhandenen Zustandes ist aus mehreren Gründen wichtig. 1. Lage, Ausstattung und Zustand des Objektes bilden den Kaufpreis. 2. Aus dem Zustand sind zudem die Sanierungsmaßnahmen zu ermitteln. 3. Erst nach genauer Aufstellung der kurz- und mittelfristigen Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen können die Kosten hierfür ermittelt werden. 4. Die Anschaffungs- und den Sanierungskosten ergeben zusammen den von Ihnen zu finanzierenden Gesamtkostenaufwand. Deshalb ist es vor allem für diesen Teil der Bewertung des Objektes wichtig, dass Sie eine/n kompetente/n Partner/in an Ihrer Seite haben. Scheuen Sie Sich nicht, einen Architekten/in anzusprechen, die Ihnen sicher mit Rat zur Seite steht. Mängel, die Sie vor dem Kauf übersehen haben, bedeuten zusätzliche Kosten für die Behebung. Kosten die Sie in Ihrer Finanzierung nicht berücksichtigt haben. Nur ein/e Fachfrau/mann weiß, wo typische Bauschäden zu finden sind und in welchem Umfang sie behoben werden müssen. So ist es beispielsweise wichtig Feuchtigkeitsschäden, Risse aber auch Schall- und Wärmeschutzmängel vor dem Kauf zu finden und die Kosten der Behebung richtig einzuschätzen. -9-
4.4 Geplante Umgebung und versteckter Bestand Um das Haus oder die Wohnung genau beurteilen zu können, sind neben einer genauen Objektbesichtigung auch noch einige versteckte Angaben zu prüfen. Zum Beispiel, welche Baulasten sind im Grundbuch eingetragen oder ist eine Erweiterung laut Bebauungsplan möglich? All diese Angaben erhalten Sie bei den Bau und Planungsämtern. Erkundigen Sie sich bei den Kommunen, ob in absehbarer Zeit in der Nachbarschaft größere Bauvorhaben oder Ausbauarbeiten geplant sind. Auskunft hierzu erteilen die Planungs-, Bauordnungs-, Denkmal-, Umwelt, Kataster- und Vermessungsämter. Wenn Sie sich unsicher fühlen oder keine Zeit finden, diese Angaben bei den Ämtern einzuholen, sollten Sie auf jeden Fall eine/n Architektin/en oder eine/n Sachverständige/n (mit diesen Dingen) beauftragen. Planung in unmittelbarer Nachbarschaft Neubaugebiet etc. Änderung des Flächennutzungsplanes geplant möglich nicht möglich Gewerbegebiet Verbauung der Aussicht möglich Sind größere Bauvorhaben in der Nähe geplant? Ist eine Erneuerungen der Kanalisation geplant? Dies bedeutet erneute Erschließungsgebühren Verkehrsplanung Autobahn Bahn U-Bahn Straßenbahn Flughafen Leitungsführung etc. Mobilfunkstation Hochspannungsleitung Sonstige Leitungen Umgebung Sanierungsgebiet Schwemmland Bergbauschäden Ehem. Mülldeponie Sonstige Altlasten Wasseradern Grundstück Ist eine Versickerung des Regenwassers möglich? Stehen Bäume unter Naturschutz Terrassenlage Bodenbeschaffenheit Garage vorh. oder möglich Wege oder Zufahrtsrecht -10-
4.5 Welche Änderungsmöglichkeiten bieten das Haus oder Grundstück / Wohnung? Sie kaufen für das Jetzt, aber was bringt die Zukunft und welche Möglichkeiten bietet dann Ihr neues Haus oder Wohnung? Ist vielleicht noch Nachwuchs geplant oder sollen die Eltern evtl. einmal hinzuziehen? Oder was ist, wenn die Kinder aus dem Haus sind? Ist die Wohnung dann zu groß? Oder ist sie vielleicht teilbar? Eine erfahrene/r Architekt/in kann Ihnen bei der technischen und gestalterischen Lösung helfen. Vergrößerungsmöglichkeiten vielleicht nein ja Ist das Dachgeschoss ausbaubar? Ist ein Anbau möglich? Sind Räume zusammenlegbar? Durchbrüche etc. Sind Räume teilbar? Verkleinerungsmöglichkeiten Ist eine Einliegerwohnung möglich? Ist eine Teilung der Wohnung möglich? -11-
5. Planung der Maßnahmen und Kosten 5.1 Maßnahmenfestlegung Nach der Besichtigung der Immobilie wurden die Mängel und Schäden festgehalten. Eine genaue Analyse der Schäden und die Festlegung der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen sind nun an der Reihe. Anhand eines Maßnahmenkataloges können nun die Kosten ermittelt werden. 5.2 Kosten Die gesamten Kosten hängen nicht nur vom Preis des Objektes ab. Wesentlich sind auch die Kosten für eine Renovierung, Sanierung oder Modernisierung (z.b. eine Gebäudetrockenlegung oder eine Dacherneuerung), die noch zum Kaufpreis hinzugerechnet werden müssen. Sollen Veränderungen vorgenommen werden, etwa ein Dachgeschossausbau oder ein Anbau, so sind diese Baukosten selbstverständlich auch noch genau zu berechnen und mit einzubeziehen. Sie wissen den Kaufpreis des Objektes und haben sich von einer/m Architektin/en die Modernisierungskosten ausrechnen lassen, ebenso die Baukosten für einen evtl. Anbau. Jetzt müssen Sie für Ihren Finanzierungsbedarf nur noch die Nebenkosten wissen. Es müssen für Sie nicht alle Positionen gelten und vielleicht sind auch noch weitere Kosten relevant, die Sie hier noch hinzufügen können. Kosten für einen Neubau Grundstückspreis Angaben erhältlich durch Geplante Kosten Tatsächliche Kosten bekannt Grunderwerbssteuer, 3,5 % des Kaufpreises Maklergebühr, 3,45 % des Kaufpreises Baukosten vom Haus Kosten für Außenanlagen, Garten, Carport etc. Vermessungs- und Erschließungskosten Kosten für Baugenehmigung / Gebühren Bauwesenversicherung Honorare für Architektin/en Honorare für Statiker, Prüfstatiker Honorare für Gutachter etc. Kapitalkosten und Bereitstellungszinsen Architektin/en Architektin/en Bauamt, Architektin/en Bauamt, Architektin/en Versicherungsgesellschaft Architektin/en Architektin/en Architektin/en Bank Anschaffungen (Einbauküche etc.) Umzugskosten Umzugsunternehmen Summe -12-
Kosten für ein bestehendes Haus Kaufpreis des Hauses oder der Wohnung Angaben erhältlich durch Geplante Kosten Tatsächliche Kosten bekannt Grunderwerbssteuer, 3,5 % des Kaufpreises Maklergebühr, 3,45 % des Kaufpreises Gebühren für Notar und Grundbuch Kosten für Sanierung, Modernisierung Baukosten für einen evtl. Dachgeschossausbau etc. Kosten für Änderung der Außenanlagen, Garten, Carport etc. Vermessung und Erschließungskosten nur bei Erweiterungen Kosten für Baugenehmigung / Gebühren nur bei Erweiterung Bauwesenversicherung Honorare für Architekten, Statiker, Gutachter etc. Kapitalkosten und Bereitstellungszinsen ca. 1,5 % des Kaufpreises für Grundstück oder Haus wenn es nicht von Ihnen selbst erbaut wurde Architektin/en Architektin/en Architektin/en Bauamt, Architektin/en Bauamt, Architektin/en Versicherungsgesellschaft Architektin/en Bank Anschaffungen (Einbauküche etc.) Umzugskosten Bei Eigentumswohnungen evtl. Gebühren für Teilungsgenehmigung Bei Eigentumswohnungen Gebühren für Abgeschlossenheitserklärung Bei Eigentumswohnungen Einkaufssumme für die Gemeinschaftsrücklagen Umzugsunternehmen Derzeitiger Eigentümer Derzeitiger Eigentümer Derzeitiger Eigentümer Summe -13-
5.3 Fördermöglichkeiten Kaum ein anderer Bereich des Bauens ist so sehr von ständigen Neuerungen betroffen, wie die Vergabe von Fördermitteln. Deshalb ist es bei Kauf oder Bau eines Hauses unbedingt erforderlich, sich auf dem neusten Stand der Förderungen zu halten. Informationsveranstaltungen hierzu bieten auch die Verbraucherzentralen an. Eine Vorraussetzung für die Gewährung von öffentlichen Fördermitteln ist, dass die Förderanträge vor Baubeginn einzureichen sind. Im Wesentlichen gibt es diese drei Fördermöglichkeiten : Fördertopf Was wird gefördert? Wie und wer wird gefördert? Antragstellung a.) Förderung des Landes Eigenheimzulage Bau und Kauf einer Immobilie - Grundförderung - Kinderzulage - Ökozulage für Einbauten und Niedrigenergiehäuser Förderungsart: Zulagen Sonstiges: Für selbstgenutzten Wohnungsbau; Private Bauherren oder Käufer; Nur einmalige Förderung möglich Beim zuständigen Finanzamt Infos unter www.fm.nrw.de b.) Förderung des Landes Wohnungsbauförderung Neubau Förderungsart: Baudarlehen mit günstigen Zinsen Sonstiges: Auch Mietwohnungen sind förderungsfähig Beim zuständigen Finanzamt Infos unter www.fm.nrw.de c.) Kreditanstalt für Wiederaufbau KfW Baukosten und- Nebenkosten Förderungsart: Kredite mit günstigen Zinsen Antragstellung über die Bank oder Sparkasse Unter Anderem: CO2 Gebäudesanierungsprogramm 100.000 Dächer- Programm Sanierungsmassnahmen, Maßnahmen zur Co2 Minderung, Photovoltaikanlagen, Sonnenkollektoren Sonstiges: Nur private Antragsteller Förderungsart: Kredite mit günstigen Zinsen Infos unter www.kfw.de -14-
5.4 Finanzierung Die Finanzierung übernehmen die Banken, Sparkassen, aber auch freie Vermögensberater. Erkundigen Sie sich möglichst früh um eine gute Finanzierungsadresse, denn es werden eine ganze Menge Unterlagen für die Beschaffung der Kredite benötigt. Über die neuesten Hypotheken und Bauzinsen gibt auch die Verbraucherzentrale Informationen. Unterlagen, die Sie benötigen: Erhältlich bei: Erledigt: Persönliche Unterlagen Beidseitige Kopie des Personalausweises Eigenkapitalnachweis Kopie der Lebensversicherungspolice(n) Bausparbestätigung bzw. Urkunde Bei der Versicherungsgesellschaft Bei der Bausparkasse Als Arbeitnehmer Lohn- und Gehaltsabrechnung der letzten 3 Monate Letzter Einkommensteuerbescheid Kopie der Lohnsteuerkarte Beim Arbeitgeber Beim Finanzamt Beim Finanzamt/ Arbeitgeber Als Selbständiger Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung, rechtsverbindlich vom Steuerberater unterzeichnet Einkommensteuerbescheid der letzten beiden Jahre Bilanzen mit G+V / Einnahmen-Überschussrechnung der letzten 3 Jahre Bei bereits vorhandenem Grundbesitz Grundbuchauszüge Ggf. Darlehensverträge Mieteraufstellung und Mietverträge Beim Steuerberater/in Beim Steuerberater/in Beim Steuerberater/In Grundbuchamt Bei der Bank Objektunterlagen Amtlicher Lageplan Grundbuchauszug neueren Datums Kaufvertrag Bauzeichnungen Berechnung der Wohn- und Nutzfläche Berechnung des umbauten Raumes Mieteraufstellung und Mietverträge Erbbaurechtsvertrag Teilungserklärung mit Teilungsplänen Katasteramt Grundbuchamt Notar Architekt/in / Bauamt Architekt/in Architekt/in Derzeitiger Eigentümer Notar Notar -15-
Unterlagen, die Sie benötigen: Erhältlich bei: Erledigt: Neubau Baugenehmigung Detaillierte Baubeschreibung Kostenaufstellung von einer/m Architekten/in oder einer Baufirma bestätigt Umbau Erweiterung Modernisierung Sanierung Kostenaufstellung von eine/r Architekten/in oder einer Baufirma bestätigt Evtl. Baugenehmigung Evtl. detaillierte Baubeschreibung Gebäudeversicherungsschein Fotos vom Gebäude Architekt/in / Bauamt Architekt/in Architekt/in / Baufirma Architekt/in / Baufirma Architekt/in / Bauamt Architekt/in Versicherungsgesellschaft Derzeitiger Eigentümer -16-
6. Kaufvertrag für eine Immobilie 6.1 Unterlagen, die vor Unterzeichnung des Kaufvertrages eingesehen werden sollten oder vorliegen müssen: Eigentümer, Auflassungsvormerke Einsicht ins Grundbuch Nutzungsrechte (Wohnrechte, Wegerecht, etc.) Hypotheken Kaufvertragsentwurf (ca. 1 Woche vorab zuschicken lassen, um eine genaue Prüfung vorzunehmen) Baubeschreibung Lageplan Zeichnungen Bauantragspläne oder noch besser Ausführungspläne Grundstücksgröße Berechnungen Nutzflächen / Wohnflächen Statik Jahresabrechnung der letzten Jahre (Nebenkosten) evtl. Abnahmeprotokoll (vom Verkäufer und Bauträger nach Übergabe des Objektes) evtl. Gutachten zum Objekt Bewertungsunterlagen der Bank, die das Objekt zuvor finanziert hat (Bank des Verkäufers) Energiebedarfsausweis Bestätigungen des Verkäufers: Bestätigung des VK, dass er gegenüber Dritten bezüglich des Objektes - außer Finanzierungsmittel- keine Gelder schuldet (Stromrechnungen etc.) Bestätigung des VK, dass derzeit und in absehbarer Zeit keine Mängel zur Beseitigung anstehen Bestätigung des VK, dass die angegebene Wohnfläche der tatsächlichen Wohnfläche des Objektes entspricht Bestätigung des VK, dass keine genehmigungspflichtigen Umbauten nachträglich errichtet wurden Erkundigungen bei der Stadt oder der Gemeinde: Liegen Altlasten auf dem Grundstück? Sieht der Bebauungsplan eine weitere Bebauung vor? (Gewerbe, Straßenplanung, etc.) Stehen Straßenreparaturen oder Nacherschließungsarbeiten an, deren Kosten auf die Anlieger umgelegt werden würden? -17-
Zusätzlich bei vermieteten Objekten: Aushändigung des Mietvertrages Aushändigung des Einzugs- oder Übergabeprotokolls, dass bei Einzug des Mieters angefertigt wurde Evtl. Bestätigung des VK, dass der Mieter keinerlei finanzielle Ansprüche auf Einbauten, Umbauten, Mietvorauszahlungen usw. hat Erkundigung bei der Stadt nach dem gültigen Mietpreisspiegel Zusätzlich bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung Hausordnung Wirtschaftsplan Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen Bestätigung der Hausverwaltung, dass der Eigentümer gegenüber der Gemeinschaft keine Schulden hat (z.b. noch nicht bezahlte Sonderumlagen) -18-
6.2 Tipps zum Kaufvertrag 1.) Der Kaufvertrag eines Grundstücks oder eines Gebäudes ist nur gültig mit einer notariellen Beurkundung! 2.) Der Kaufvertrag muss vollständig und richtig sein. Bei unrichtigen Angaben wird der ganze Vertrag ungültig! Die Heilung des Vertrages kann durch die Eintragung ins Grundbuch erfolgen. D.h. mit der Eintragung in Grundbuch wird der Vertrag wirksam. 3.) Unbedingt Einsicht ins Grundbuch nehmen (mit schriftlicher Einwilligung des Eigentümers möglich). Unter I steht der Eigentümer. Ist der Verkäufer der Eigentümer oder gibt es eine Eigentümergemeinschaft. Sind evtl. Auflassungsvormerkungen vorhanden? Unter II sind die Vorkaufsrechte, Wegerechte, Dauerwohnrechte und sonstige Belastungen eingetragen. Unter III sind die Hypotheken Anleihen etc. eingetragen. 4.) Im Kaufvertrag sollte immer eine Auflassungsvormerkung eingetragen werden, dass mit Vertragsabschluss sofort eine Auflassungserklärung in das Grundbuch eingetragen wird. Damit hat man die Sicherheit, dass der Verkäufer bis zur endgültigen Grundbucheintragung (die 2-3 Wochen dauern kann) nicht noch an Dritte verkauft. 5.) Evtl. wird der Kaufpreis des Objektes erst auf ein Anderkonto des Notars eingezahlt und erst bei der Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch an den Verkäufer ausgehändigt! Hier ist der Vorteil, dass die finanziellen Belastungen sicher aus dem Grundbuch ausgetragen und die neuen Belastungen eingetragen werden können. 6.) Mit einem im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrecht kann der dort Eingetragene auch nach Abschluss eines Kaufvertrages noch von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch machen und das Objekt zu den im Kaufvertrag angegebenen Konditionen selber erwerben. Damit ist der ursprüngliche Vertrag geplatzt. Bei einem Vorkaufsrecht Dritter ist es somit besonders wichtig, dass der Kaufpreis erst nach der Klärung des Vorkaufrechtes fällig wird! 7.) Wer ein Wohnhaus kauft und im Vertrag auf die Gewährleistungsklausel für Mängel irgendwelcher Art verzichtet, kann später keinen Schadenersatz geltend machen. Der Verkäufer sichert nicht stillschweigend zu, dass das Haus bewohnbar ist. 8.) Klärung der Notarkosten und der zusätzlichen Kosten für Anderkonto etc. -19-
7. Sanierung, Modernisierung, Umbau, Erweiterung Das Haus / die Wohnung gehört Ihnen. Jetzt sind die Maßnahmen festzulegen, die bis zu Ihrem Einzug erledigt werden müssen. Welche Leistungen Sie von einem Architekturbüro beanspruchen möchten und welche Sie selbst in Eigenleistung erbringen können, hängt von Ihrem Vorhaben und Ihren Fähigkeiten in Baufragen ab. Folgende Leistungen sind in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure, kurz HOAI, geregelt. Leistungsphase 1 Leistungsphase 2 Leistungsphase 3 Leistungsphase 4 Leistungsphase 5 Leistungsphase 6 Leistungsphase 7 Leistungsphase 8 Leistungsphase 9 Grundlagenermittlung (u.a. Klären der Aufgabenstellung, Entscheidungshilfen) Vorplanung (u.a. Planungskonzept, Vorverhandlung mit Behörden) Entwurfsplanung (u.a. Kostenschätzung) Genehmigungsplanung (z.b. Bauantrag) Ausführungsplanung (u.a. Erstellung der Bau- u. Detailpläne) Vorbereitung der Vergabe (Mengenermittlung, Leistungsbeschreibungen) Mitwirkung bei der Vergabe (Auftragserteilung Baufirmen) Objektüberwachung (u.a. Bauleitung, Kostenkontrolle, Terminkontrolle) Objektbetreuung (Kontrolle der Gewährleistungen) Weitere Leistungen, die Ihr/e Architekt/in für Sie erbringt, könnten beispielsweise eine Bestandsaufnahme, die Mitwirkung bei der Kreditbeschaffung, Energieberatung oder eine Abgeschlossenheitserklärung bei Eigentumswohnungen sein. Wenn Sie besondere Ansprüche an Ihr Traumhaus stellen, sollten Sie sicher sein, dass Ihr/e Architekt/in darin Erfahrung hat. (z.b. Ökologisches Bauen, Lehmbau, Holzbau o.ä.) Wichtig für einen reibungslosen Planungs- und Bauablauf ist ein gutes Vertrauensverhältnis zwischen Architekt/in und Bauherr/in. Nutzen Sie daher immer die Möglichkeit zu einem unverbindlichen Beratungsgespräch. -20-
8. Einzug ins neue Heim 8.1 Vor dem Umzug zu erledigen Jetzt ist es soweit; das Haus ist bezugsfertig. Damit Sie keine Ummeldung vergessen, geben die unten aufgeführten Listen eine kleine Hilfe. Vor dem Umzug zu erledigen erledigt noch zu erledigen Kündigungsfrist für die jetzige Wohnung prüfen, evtl. mit dem Vermieter klären Wohnung kündigen Mit dem Vermieter Renovierungsarbeiten absprechen Mit dem Vermieter Kaution klären Weitere Verträge kündigen oder ummelden Garagenmietvertrag Stromvertrag Gasvertrag Wasservertrag Telefon / Internet TV / Kabel Bankkonten Hausratversicherung Zeitungsabonnements Kinder in der Schule, dem Kindergarten abmelden Kinder in der neuen Schule oder dem Kindergarten anmelden Frühzeitig Umzugsunternehmen oder Umzugswagen bestellen Gegebenenfalls Sperrmüll bestellen Bei der Post Nachsendeantrag stellen Adressenänderung mitteilen Finanzamt Versicherungen Vereine Private Kontakte Banken / Sparkassen Arbeitgeber GEZ (Gebühreneinzugszentrale ) -21-
8.2 Während und nach dem Umzug zu erledigen Auch während und nach dem Umzug sind noch einige Dinge zu erledigen. Während des Umzugs zu erledigen erledigt noch zu erledigen Zählerstand ablesen Heizung Gas Strom Wasser Sperrung des Telefons prüfen Parkmöglichkeiten vor den Häusern schaffen Namensschilder anbringen Nach dem Umzug zu erledigen erledigt noch zu erledigen Beim Einwohnermeldeamt abmelden Beim Einwohnermeldeamt anmelden Kfz ummelden -22-
9.) Gebrauchsanweisung für Ihr Haus / Ihre Wohnung Sie sind jetzt in Ihr Traumhaus eingezogen. Jetzt sollten Sie aber noch wissen, wie Sie Ihr Haus und Ihre Einrichtung richtig pflegen, denn dann können Sie es lange und ohne Reue nutzen. So ist beispielsweise richtiges Lüften enorm wichtig, um Schimmelbildung an Wänden zu vermeiden. Steinböden und Holzböden sehen mit der richtigen Pflege und den notwendigen Pflegeintervallen länger schön aus. Allgemeine Information dazu gibt es bei den Verbraucherzentralen. Eine individuelle Gebrauchsanweisung für Ihr Haus/ Ihre Wohnung erstellen Ihnen aber auch einige Architekturbüros. Diese Hausakte beinhaltet nicht nur die Pflegeanleitungen, sondern auch eine Liste der Handwerker und Baufirmen, Übersicht über Gewährleistungsfristen, Ansprechpartner bei Behörden etc. Sollten jedoch einmal Mängel auftreten, so stehen die ausführenden Firmen nach VOB (Verdingungsordnung für Bauleistungen) noch zwei Jahre nach der Abnahme ihrer Leistung in Gewährleistung. Wurde der Bauvertrag nach BGB abgeschlossen, so beträgt diese Gewährleistung fünf Jahre. (Vorteil einer Vereinbarung nach VOB ist jedoch, dass dort auch die bautechnischen Regeln festgelegt sind). -23-